ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ของแคนาดาหมายถึง การเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญของราคาอสังหาริมทรัพย์ในแคนาดา ระหว่างปี 2002 ถึง 2022 โดยมีช่วงราคาลดลงสั้นๆ ในปี 2008 และ 2018

ธนาคารกลางสหรัฐสาขาดัลลัสจัดอันดับตลาดอสังหาริมทรัพย์ของแคนาดาว่า "เฟื่องฟู" ตั้งแต่ปี 2003 ^{[ 1 ]}ตั้งแต่ปี 2003 ถึง 2018 ราคาบ้านและอสังหาริมทรัพย์ในแคนาดาเพิ่มขึ้นถึง 337% ในบางเมือง^{[ 2 ]}ในปี 2016 OECDเตือนว่าเสถียรภาพทางการเงินของแคนาดาตกอยู่ในความเสี่ยงเนื่องจากราคาบ้าน การลงทุน และหนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้น^{[ 3 ]}ในปี 2018 ต้นทุนการเป็นเจ้าของบ้านสูงกว่าระดับในปี 1990 ซึ่งเป็นปีที่ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ในแคนาดาแตกครั้งสุดท้าย^{[ 4 ​​]} Bloomberg Economicsจัดอันดับให้แคนาดาเป็นประเทศที่มีฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ใหญ่เป็นอันดับสองในกลุ่ม OECD ในปี 2019 ^{[ 5 ]}และ 2021 ^{[ 6 ]}โตรอนโตได้คะแนนสูงสุดในโลกในดัชนีฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ของธนาคารUBS ของสวิตเซอร์แลนด์ ในปี 2022 โดยแวนคูเวอร์ก็ติดอันดับหนึ่งในสิบเมืองที่มีความเสี่ยงมากที่สุดในโลกเช่นกัน^{[ 7 ]}ขณะที่IMFเตือนว่าแคนาดามีความเสี่ยงสูงสุดในการผิดนัดชำระหนี้จำนองในกลุ่มประเทศเศรษฐกิจที่พัฒนาแล้ว^{[ 8 ]}ในปี 2019 รัฐสภาได้ผ่านพระราชบัญญัติยุทธศาสตร์ที่อยู่อาศัยแห่งชาติซึ่งรับรองว่าที่อยู่อาศัยเป็นสิทธิมนุษยชน^{[ 9 ]}แต่ ศาสตราจารย์ Jayne Malenfant จากมหาวิทยาลัย McGillตั้งข้อสังเกตว่าขาดเจตจำนงทางการเมือง เพราะท้ายที่สุดแล้ว "การมองที่อยู่อาศัยเป็นการลงทุนนั้นไม่สอดคล้องกับสิทธิในการมีที่อยู่อาศัย" ^{[ 10 ]}

*โปรดทราบว่าข้อมูลอาจไม่สามารถเปรียบเทียบกันได้ (เช่น บ้านว่างในสหรัฐอเมริกา เทียบกับผู้ถือครองสินเชื่อจำนองหลายรายในแคนาดา)

วิกฤตการณ์ด้านที่อยู่อาศัยครั้งสุดท้ายของแคนาดาเกิดขึ้นในช่วงภาวะเศรษฐกิจถดถอยช่วงต้นทศวรรษ 1990เมื่อแคนาดากำลังเผชิญกับราคาสินค้าโภคภัณฑ์ที่ต่ำ^{[ 31 ]}หนี้สาธารณะและการขาดดุลจำนวนมากที่ทำให้ค่าเงินดอลลาร์แคนาดา อ่อนค่าลง ความ เป็นไปได้ที่ควิเบกจะประกาศเอกราชและภาวะเศรษฐกิจถดถอยในสหรัฐอเมริกาซึ่งเป็นคู่ค้าหลักของแคนาดา

ระหว่างปี 1986 ถึง 1989 ค่าใช้จ่ายด้านที่อยู่อาศัยในโตรอนโตเพิ่มขึ้น 150% ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นของราคาสูงสุดในรอบสี่ปีเท่าที่เคยมีมา^{[ 32 ]}การเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วนี้สอดคล้องกับการเปิดตัวโครงการนักลงทุนผู้อพยพชาวแคนาดาในปี 1986 ซึ่งเป็น "วีซ่าทองคำ" ประเภทหนึ่งที่เปิดโอกาสให้บุคคลที่มีฐานะร่ำรวยและครอบครัวของพวกเขามีเส้นทางสู่การอยู่อาศัยถาวร^{[ 33 ]}เช่นเดียวกับการลดลงของอัตราดอกเบี้ยจำนองระยะห้าปีจากกว่า 21% ในปี 1981 เหลือ 10.2% ในปี 1987 ^{[ 34 ]}สองปีหลังจากที่อัตราดอกเบี้ยจำนองระยะห้าปีเริ่มเพิ่มขึ้น (จาก 11.25% ในที่สุดเป็นกว่า 14%) ^{[ 34 ]}ราคาบ้านเฉลี่ยเริ่มลดลงกว่า 27% ในเขตมหานครโตรอนโต (ปี 1989 ถึง 1996) ในช่วงภาวะเศรษฐกิจถดถอยช่วงต้นทศวรรษ 1990 ^{[ 35 ]}โครงการนักลงทุนผู้อพยพของแคนาดาสิ้นสุดลงในปี 2014 ^{[ 33 ]}ในขณะที่โครงการนักลงทุนของควิเบกยังคงดำเนินต่อไปจนกระทั่งถูกระงับในปี 2019 ^{[ 36 ]}

ฟองสบู่ที่อยู่อาศัยแรกของแวนคูเวอร์แตกในปี 1981 ฟองสบู่ที่สองค่อยๆ ลดลงในปี 1994 ^{[ 37 ]}มิฉะนั้น ราคาที่อยู่อาศัยของแคนาดาตั้งแต่ปี 1980 ถึง 2001 ยังคงอยู่ในช่วงที่คงที่และแคบๆ ระหว่าง 3 ถึง 4 เท่าของรายได้เฉลี่ยต่อปีของจังหวัด^{[ 38 ]}โดยมีผลกระทบเพียงเล็กน้อยนอกเหนือจากสองเมืองนี้^{[ 37 ]}

การบูมของสินค้าโภคภัณฑ์ในช่วงทศวรรษ 2000 ( ซึ่งเกิดจากความต้องการที่เพิ่มขึ้นจากเศรษฐกิจตลาดเกิดใหม่ เช่น จีน) กระตุ้นกิจกรรมทางเศรษฐกิจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการลงทุนทางธุรกิจ ซึ่งก่อให้เกิดการเติบโตของงานในแคนาดา^{[ 39 ]} ในช่วงเวลานี้ การย้ายถิ่นฐานจากชนบทสู่เมืองและการอพยพเข้าแคนาดา อย่างมีนัยสำคัญ น่าจะส่งผลให้ราคาบ้านเพิ่ม สูงขึ้น ^{[ 40 ]}ในปี 2010 แคนาดาเริ่มประสบกับภาวะฟองสบู่ในตลาดที่อยู่อาศัยพร้อมกันเป็นครั้งแรกนับตั้งแต่ปี 1980 ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยที่ใหญ่ที่สุด 6 แห่งในแคนาดา ซึ่งคิดเป็นประมาณ 40% ของยอดขายอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดในแคนาดา^{[ 41 ] [ 37 ]}ในปี 2012 IMFได้เตือนเกี่ยวกับตลาดที่อยู่อาศัยและระดับหนี้ของแคนาดาในรายงานรายสองปี^{[ 42 ]}

ในปี 2558 IMFได้แสดงความกังวลเพิ่มเติมว่าราคาบ้านสูงเกินจริง 9-20% ในขณะที่ธนาคารกลางแคนาดาประเมินว่าสูงเกินจริง 10-30% ^{[ 43 ]}ในเดือนธันวาคม 2558 ราคาบ้านมาตรฐานในเขตมหานครแวนคูเวอร์เพิ่มขึ้น 18.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า^{[ 44 ]}ในเดือนมีนาคม 2560 ต้นทุนการเป็นเจ้าของบ้านเดี่ยวในเขตมหานครโทรอนโตเพิ่มขึ้น 33% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า^{[ 45 ]}ในเดือนพฤษภาคม 2560 IMFได้แสดงความกังวลอีกครั้งต่อคณะกรรมการวุฒิสภาแคนาดาว่าด้วยการเงินแห่งชาติในการประชุมแบบพบปะโดยตรง โดยเฉพาะอย่างยิ่งเกี่ยวกับความเสี่ยงด้านที่อยู่อาศัย หนี้ครัวเรือน และการเร่งตัวอย่างรวดเร็วของราคาบ้าน^{[ 46 ] [ 47 ]}เหตุการณ์นี้เกิดขึ้นไม่นานก่อนที่Moody’sจะลดอันดับเครดิตของธนาคารขนาดใหญ่ 6 แห่งของแคนาดา โดยอ้างถึงหนี้ภาคเอกชนที่เพิ่มขึ้นและราคาบ้านที่สูงขึ้น^{[ 48 ]}รัฐบาลหลายระดับพยายามชะลอการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์และค่อยๆ ลดราคาลง เพื่อช่วยเหลือผู้ซื้อบ้านครั้งแรกในลักษณะที่จะทำให้ฟองสบู่ค่อยๆ หดตัวลงแทนที่จะแตกในระยะเวลานี้ ในเดือนตุลาคม 2559 กระทรวงการคลังแคนาดาได้นำการทดสอบความเครียดสำหรับสินเชื่อจำนองที่มีประกันมาใช้ เพื่อให้แน่ใจว่าผู้ซื้อจะยังคงสามารถจ่ายค่าจำนองได้ในกรณีที่อัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น^{[ 49 ]}รัฐบริติชโคลัมเบียได้กำหนดภาษีผู้ซื้อชาวต่างชาติ 15% ซึ่งเรียกว่าภาษีการเก็งกำไรของผู้อยู่อาศัยแห่งชาติ^{[ 50 ]}ในปี 2560 รัฐออนแทรีโอได้ดำเนินการเช่นเดียวกันโดยกำหนดภาษีการโอนทรัพย์สิน 15% สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติในภูมิภาคเกรตเตอร์โกลเดนฮอร์สชู^{[ 51 ]}และเมืองแวนคูเวอร์ได้นำภาษีทรัพย์สินที่ว่างเปล่ามาใช้^{[ 52 ]}นอกจากนี้ แผนที่อยู่อาศัยที่เป็นธรรมของรัฐออนแทรีโอได้กำหนดการควบคุมค่าเช่า ที่เข้มงวดมากขึ้น และมาตรการ 16 ข้อเพื่อช่วยต่อสู้กับการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์^{[ 53 ]}มาตรการแก้ไขเหล่านี้สอดคล้องกับการลดลงเล็กน้อยของราคาบ้านในปี 2017 ^{[ 54 ]}ซึ่งบางคนเชื่อว่าเป็นจุดเริ่มต้นของวิกฤตการณ์ด้านที่อยู่อาศัย^{[ 55 ]}อย่างไรก็ตาม เหตุการณ์นี้ไม่ได้เกิดขึ้นจริง

แม้ว่าราคาจะลดลง แต่Canadian Mortgage and Housing Corporationระบุว่าตลาดที่อยู่อาศัยยังคงเปราะบาง และอ้างถึงการสร้างมากเกินไป (อัตราการว่างของห้องเช่าสูงหรือสินค้าคงคลังของบ้านสร้างใหม่ที่ขายไม่ออก) เป็นตัวบ่งชี้ถึงความเสี่ยงของฟองสบู่ที่อยู่อาศัยของประเทศ^{[ 56 ]}

สัญญาณอื่นๆ ที่บ่งชี้ถึงความเสี่ยงทางการเงิน ได้แก่:

1. อัตราส่วนหนี้ ภาคเอกชนต่อ GDP ของแคนาดา เพิ่มขึ้นเป็น 218% ในปี 2018 ^{[ 2 ]}
2. หนี้ครัวเรือน ในแคนาดามี มูลค่าสูงกว่า GDP ของประเทศ^{[ 57 ]}
3. ในอัลเบอร์ตาแม้จะเกิด ภาวะเศรษฐกิจถดถอย และอัตราการว่างงานสูง^{[ 58 ]}ราคาอสังหาริมทรัพย์ในแคลการีก็ลดลงน้อยกว่า 5% ^{[ 59 ]}

OSFI ได้แก้ไขและขยายการทดสอบความเครียดของ สินเชื่อจำนอง ในปี 2018 ให้ครอบคลุมถึงสินเชื่อจำนองที่ไม่มีประกัน^{[ 52 ]}แม้ว่าCREAจะประณามการกระทำนี้ในปี 2020 เนื่องจากส่งผลกระทบต่อยอดขายที่ลดลง^{[ 49 ]}

นักลงทุน (ซึ่งหมายถึงเจ้าของที่กู้ยืมเงินเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์รองในขณะที่ยังคงมีภาระจำนองสำหรับอสังหาริมทรัพย์หลัก) คิดเป็นประมาณ 20% ของการซื้อบ้านระหว่างปี 2018 และ 2019 และเพิ่มขึ้นในปี 2021 ^{[ 60 ]} โครงการสถิติที่อยู่อาศัยของแคนาดา ของ StatsCanประมาณการไว้ในรายงานปี 2019 ว่าหนึ่งในสามของตลาดคอนโดในโตรอนโตเป็นของบุคคลที่ไม่ได้อาศัยอยู่ในยูนิตเหล่านั้นด้วยตนเอง แต่ให้เช่าหรือปล่อยว่างไว้^{[ 60 ]}

ในเดือนเมษายน 2019 ธนาคารกลางแคนาดาสรุปว่าตลาดที่อยู่อาศัยของแคนาดา "อยู่ในดินแดนที่ไม่เคยมีมาก่อน" ขณะที่พวกเขากำลังติดตามผลกระทบของกฎเกณฑ์การจำนองใหม่^{[ 61 ]}แม้ว่ารายงานจะไม่ได้ใช้คำว่า "ฟองสบู่" แต่กลับใช้คำว่า "ฟองสบู่" เพื่ออธิบาย "การขายต่อที่เกินกว่าปัจจัยพื้นฐาน" ในแวนคูเวอร์และโตรอนโตในปี 2015-2016 และ "ความคาดหวังที่คาดการณ์ไว้" ^{[ 61 ]} IMF มีความตรงไปตรงมามากกว่า โดยระบุว่าความเสี่ยงในแคนาดาเพิ่มขึ้นและใกล้เคียงกับระดับที่เห็นในช่วงวิกฤตการเงินของสหรัฐฯ เมื่อสิบปีก่อน^{[ 62 ] [ 63 ]}ธนาคารเพื่อการชำระหนี้ระหว่างประเทศพบว่าแคนาดาเป็นประเทศเดียวในการวิเคราะห์ของพวกเขาที่แสดงตัวบ่งชี้เตือนภัยในความเครียดทางการเงินทั้งสี่ประเภท^{[ 64 ] [ 65 ]}

ราคาบ้านไม่ได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญในช่วงเวลานี้ แต่กลับทรงตัวตลอดปี 2019 ^{[ 66 ]}

ตลาดที่อยู่อาศัยประสบภาวะชะลอตัวในช่วงเริ่มต้นของการแพร่ระบาด โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับคอนโดในเมืองใหญ่^{[ 67 ]}เพื่อตอบสนองต่อการแพร่ระบาดธนาคารกลางแคนาดาได้ลดอัตราดอกเบี้ยลงสามครั้งในหนึ่งเดือน^{[ 68 ]}และลดอัตรา "การทดสอบความเครียด" ของสินเชื่อจำนอง ซึ่งทำให้ผู้ซื้อมีคุณสมบัติที่จะได้รับสินเชื่อจำนองที่สูงขึ้นเล็กน้อย^{[ 69 ]}ราคาจึงฟื้นตัวในไม่ช้า ภายในเดือนมิถุนายน 2020 ราคาบ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้นใน 95% ของเขตต่างๆ ในโตรอนโต โดยมีการเพิ่มขึ้นเป็นเลขสองหลักในส่วนใหญ่ (55%) ^{[ 70 ]}

สิ่งนี้ท้าทายการคาดการณ์ หลายประการ รวมถึงการคาดการณ์ของ CMHC ซึ่งคาดการณ์ว่าราคาจะลดลง 9–18% ^{[ 71 ]}และราคาบ้านและยอดขายจะไม่ฟื้นตัวกลับสู่ระดับก่อนเกิดโรคระบาดจนกว่าจะถึงปี 2023 เป็นต้นไป^{[ 72 ]}แต่ในทางกลับกัน เมื่อสิ้นปี 2021 ดัชนีราคาบ้านของสมาคมอสังหาริมทรัพย์แคนาดากลับเพิ่มขึ้น 26.6% ซึ่งเป็นอัตราการเพิ่มขึ้นรายปีที่เร็วที่สุดเป็นประวัติการณ์^{[ 73 ]}รายได้กลับไม่เพิ่มขึ้น ตาม ^{[ 74 ]}คอนโดมิเนียมคิดเป็นสัดส่วนส่วนใหญ่ของที่อยู่อาศัยใหม่ใน BC (54%) และออนแทรีโอ (59%) ^{[ 75 ]}ซึ่งยอดขายเพิ่มขึ้น 71% เมื่อ เทียบกับปีก่อน ^{[ 76 ]}และนักลงทุนมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นในกลุ่มผู้ซื้อยูนิตเหล่านี้ (41% ในออนแทรีโอ) ^{[ 77 ]}

เมื่อวันที่ 23 กุมภาพันธ์ 2021 ผู้ว่าการธนาคารกลางแคนาดาTiff Macklemกล่าวว่าธนาคารเพิ่งเริ่มเห็นสัญญาณ "เบื้องต้น" ของ "ความคึกคักที่มากเกินไป" ในการถามตอบ เขาบอกว่าธนาคารไม่ได้พิจารณามาตรการเพิ่มเติมใดๆ เพื่อลดความร้อนแรงของตลาด^{[ 78 ]}โดยกล่าวว่า "เราต้องการการเติบโต" ^{[ 79 ]}ในขณะที่ประเทศอื่นๆ พยายามลดความร้อนแรงของตลาดของตน แต่แคนาดาไม่ได้ทำเช่นนั้น โดยอ้างถึงความกังวลเกี่ยวกับการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ^{[ 80 ]}ธนาคารระบุว่าจะยังคงคงอัตราดอกเบี้ยต่ำต่อไปจนถึงปี 2023 ^{[ 81 ]}โดยต่อต้านเสียงเรียกร้องจากนักลงทุนและนักเศรษฐศาสตร์^{[ 82 ]}ว่าจำเป็นต้องขึ้นอัตราดอกเบี้ย อย่างไรก็ตาม ในช่วงกลางเดือนมิถุนายน ด้วยการใช้จ่ายทางการคลังที่เฟื่องฟูและครัวเรือนที่มีเงินสดเหลือเฟือจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ นักลงทุนคาดว่าธนาคารกลางแคนาดาจะเริ่มขึ้นอัตราดอกเบี้ยในปี 2022 ^{[ 83 ]}

เมืองที่ได้รับความนิยมจากพนักงานที่ทำงานทางไกล หรือที่เรียกว่า "เมืองซูม " กำลังเติบโตขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยส่งผลกระทบต่อศูนย์กลางเมืองใหญ่ๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง:

ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2562 ถึงวันที่ 1 กรกฎาคม 2563 เมืองโทรอนโตและมอนทรีออลมีจำนวนประชากรลดลงมากที่สุดเป็นประวัติการณ์ ในขณะที่เมืองแฮลิแฟกซ์มีการเติบโตเร็วเป็นอันดับสองในบรรดาเมืองใหญ่ๆ และเมืองมอนก์ตันก็มีการเติบโตเร็วกว่าค่าเฉลี่ยเช่นกัน ราคาบ้านพุ่งสูงขึ้นเนื่องจากผู้คนทั่วแคนาดาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาค Maritimes โดยไม่เห็นตัวจริงผ่านทัวร์เสมือนจริง ทำให้ตัวแทนจำหน่าย U-Haul ในเมืองเฟรเดอริกตันต้องดิ้นรนเพื่อรับมือกับผู้คนที่เช่ารถบรรทุกขนย้ายในออนแทรีโอและควิเบกจำนวนมากที่พยายามนำรถมาส่งที่ลานจอดรถของตน^{[ 84 ]}

ในช่วงการระบาดของ COVID-19 แม้ว่าภาคที่อยู่อาศัยจะเติบโตขึ้น แต่เศรษฐกิจส่วนอื่นๆ ของแคนาดาส่วนใหญ่กลับไม่เติบโต เจเรมี โครนิค รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยของสถาบัน CD Howe สรุปว่า "ข้อมูลจากสำนักงานสถิติแคนาดาแสดงให้เห็นว่า เป็นครั้งแรกในประวัติศาสตร์ที่การลงทุนในตลาดที่อยู่อาศัยมีสัดส่วนมากกว่า 50 เปอร์เซ็นต์ของการลงทุนทั้งหมดในเศรษฐกิจแคนาดา" ^{[ 85 ]}

เมื่อวันที่ 26 มกราคม 2022 ธนาคารกลางแคนาดาประกาศความคาดหวังว่า "อัตราดอกเบี้ยจะต้องเพิ่มขึ้น" ^{[ 86 ]}ธนาคารกลางแคนาดาเริ่มขึ้นอัตราดอกเบี้ยเมื่อวันที่ 2 มีนาคม 2022 ^{[ 87 ]}ซึ่งโดยปกติจะส่งผลกระทบต่อราคาในอีก 12 ถึง 18 เดือนต่อมา^{[ 88 ]} (เช่น มีนาคม-กันยายน 2023) อย่างไรก็ตาม ราคาบ้านเฉลี่ยของแคนาดาเริ่มลดลงอย่างรวดเร็วหลังจากถึงจุดสูงสุดในเดือนกุมภาพันธ์ 2022 ^{[ 89 ]} ก่อนการขึ้นอัตราดอกเบี้ย แต่หลังจากมีการประกาศดังกล่าว ดัชนีราคาบ้าน Teranet-National Bank พุ่งสูงสุดในอีกไม่กี่เดือนต่อมาในเดือนพฤษภาคม 2022 ^{[ 90 ]}ก่อนที่จะลดลง 10% ซึ่งเป็น "การหดตัวครั้งใหญ่ที่สุดในดัชนีเท่าที่เคยบันทึกไว้" นับตั้งแต่เริ่มใช้ในปี 1999 ^{[ 91 ]}

มูลค่าสุทธิของครัวเรือนแคนาดา (สินทรัพย์ลบด้วยหนี้สิน) ลดลงอย่างน่าตกใจถึง 990.1 พันล้านดอลลาร์ในเดือนเมษายน พฤษภาคม และมิถุนายน 2022 ^{[ 92 ]}

ต่อมาในเดือนเดียวกันนั้น Oxford Economics คาดการณ์ว่าราคาบ้านในแคนาดาจะลดลง 24% ภายในกลางปี ​​2024 เว้นแต่ว่าอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นและนโยบายต่อต้านการเก็งกำไรจะล้มเหลว หากราคาบ้านสูงขึ้นไปอีก (ในสถานการณ์หลังนี้) คาดว่าจะเกิดการตกต่ำถึง 40% และวิกฤตการณ์ทางการเงิน^{[ 93 ]}

ราคาเฉลี่ยและราคากลางของบ้านเดี่ยวลดลงเกือบ 400,000 ดอลลาร์ในเขตมหานครโทรอนโตภายในเดือนกันยายน 2022 ^{[ 94 ]} การหดตัวของดัชนีราคาบ้าน MLS® ของCREAตั้งแต่ปี 2022 ถึงมกราคม 2023 นั้นเด่นชัดเป็นพิเศษในทางตะวันตกเฉียงใต้ของออนแทรีโอ (ลอนดอน -26%, เคมบริดจ์ -25%, คิทเชเนอร์-วอเตอร์ลู -25%, แบรนต์ฟอร์ด -24%) และทางใต้ของออนแทรีโอ (แฮมิลตัน -23%, ภูมิภาคไนแอการา -20%) ^{[ 95 ]}

Lance Lambert ผู้ร่วมก่อตั้งและบรรณาธิการของบริษัทสื่อและวิจัย ResiClub ระบุว่าความแตกต่างในระดับภูมิภาคของตลาดอสังหาริมทรัพย์เกิดจากความต้องการที่ยืดหยุ่นกว่าอุปทาน (กล่าวคือ ความต้องการเปลี่ยนแปลงเร็วกว่าอุปทาน) โดยเขาสังเกตว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เฟื่องฟูเกินเหตุในช่วงการระบาดใหญ่ในสหรัฐอเมริกาเย็นตัวลงเร็วกว่าตลาดที่ไม่ได้เพิ่มขึ้นมากนักในปี 2021 ^{[ 96 ]}

ธนาคารกลางแคนาดาได้ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยข้ามคืน 10 ครั้ง^{[ 97 ]}ระหว่างเดือนมีนาคม พ.ศ. 2565 ถึงกรกฎาคม พ.ศ. 2566 ส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยเป้าหมายเพิ่มขึ้นจาก 0.25% เป็น 5% ^{[ 98 ]}เพื่อต่อสู้กับภาวะเงินเฟ้อ

IMF สรุปว่า "แคนาดามีความเสี่ยงสูงสุดต่อการผิดนัดชำระหนี้จำนองในกลุ่มประเทศเศรษฐกิจที่พัฒนาแล้ว" ในรายงานเดือนพฤษภาคม 2023 ที่เปรียบเทียบ 38 ประเทศ^{[ 99 ] [ 100 ]}มูลค่าของที่อยู่อาศัยในแคนาดาอยู่ที่ 3.1 เท่าของ GDP ในปี 2023 หลังจากราคาบ้านเฉลี่ยพุ่งสูงสุดในปี 2022 ^{[ 101 ]}โดยราคาเพิ่มขึ้นมากกว่าสองเท่าตั้งแต่ปี2011 ^{[ 102 ]}

ภายในเดือนตุลาคม 2566 ยอดขายที่อยู่อาศัยชะลอตัวลง (-17% เมื่อเทียบกับช่วงก่อนเกิดโรคระบาด) ในขณะที่ราคาทรงตัว ความแตกต่างในระดับภูมิภาคเป็นที่สังเกตได้ โดยดัชนีราคาบ้านเพิ่มขึ้นรายเดือนในตลาดที่มีราคาไม่แพง เช่น แคลการี (+9.4%) และมอนก์ตัน (+12%) สู่ระดับสูงสุดหรือใกล้เคียงกับระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์^{[ 103 ]}ในขณะที่ราคาในตลาดขนาดใหญ่และมีราคาแพงกว่า เช่น โตรอนโต (-1.7%) และแวนคูเวอร์ (-0.6%) ยังคงทรงตัว^{[ 104 ]}ผลกระทบในระดับประเทศไม่มีการเปลี่ยนแปลง โดยดัชนีราคาบ้านเพิ่มขึ้น 1.1% เมื่อเทียบกับปีต่อปี^{[ 103 ]}

การรวมกันของราคาสูงและอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นทำให้ที่อยู่อาศัยมีราคาแพงที่สุดเท่าที่เคยมีมาในแคนาดานับตั้งแต่ RBC เริ่มติดตามความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยในปี 1986 ^{[ 105 ]}โดยผู้มีรายได้ปานกลางต้องออมเงินนานกว่า 26 ปีสำหรับเงินดาวน์บ้านราคาปานกลางในโตรอนโต หรือนานกว่า 34 ปีในแวนคูเวอร์^{[ 102 ]}ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยพุ่งสูงสุดเมื่อสิ้นปี 2023 ^{[ 106 ]}

การเปลี่ยนแปลงราคาไม่สำคัญเมื่อเทียบกับการเปลี่ยนแปลงจำนวนการขายและสินค้าคงคลัง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดคอนโดมิเนียม ราคาขายเฉลี่ยของบ้านในแคนาดาลดลง 3.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า เหลือ 724,800 ดอลลาร์ในเดือนกรกฎาคม 2024 ^{[ 107 ]}ยอดขายห้องชุดคอนโดมิเนียมใหม่ในช่วงครึ่งแรกของปีลดลง 57% จากปีที่แล้ว ซึ่งถือเป็นอัตราที่ช้าที่สุดในรอบ 27 ปีในโตรอนโต^{[ 108 ]}และสินค้าคงคลังที่อยู่อาศัยทั้งหมดในแวนคูเวอร์เพิ่มขึ้น 39% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า สูงกว่าค่าเฉลี่ย 10 ปี^{[ 109 ]}ในเดือนตุลาคม 2024 ผู้เช่ายังคงอยู่กับที่ โดยมีอัตราการหมุนเวียนต่ำที่สุดที่ CMHC เคยติดตามมาตั้งแต่เริ่มเก็บข้อมูลในปี 2016 ^{[ 110 ]}

ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยยังคงดีขึ้นอย่างต่อเนื่องจนถึงปี 2025 เนื่องจากการลดลงของราคาบ้านและอัตราดอกเบี้ยที่ลดลง^{[ 111 ]}

ความกังวลเกี่ยวกับผลิตภาพเป็นประเด็นสำคัญในปี 2024 โดยหัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ Leith van Onselen ระบุว่าผลิตภาพแรงงานที่ต่ำของแคนาดา (รวมถึงออสเตรเลียด้วย) เกิดจากการพึ่งพาที่อยู่อาศัยและการอพยพเข้าเมืองอย่างหนักเพื่อขับเคลื่อนการเติบโต ซึ่งแตกต่างจาก^{สหรัฐอเมริกา [ 101 ]}ผลิตภัณฑ์^{มวลรวม}ภายในประเทศที่แท้จริงต่อหัวของแคนาดาแทบไม่มีการเติบโตเลยในรอบทศวรรษ^{[ 101 ]}ในขณะที่ผลิตภาพแรงงานไม่ได้เติบโตตั้งแต่ปี 2018 ^{[ 112 ]} "ภาคการก่อสร้างไม่ได้สร้างการเติบโตของผลิตภาพเลยในช่วงสี่สิบปีที่ผ่านมา!" หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของธนาคาร TD กล่าวอย่างเสียใจ ในขณะที่ภาคการก่อสร้างเติบโตจนแซงหน้าภาคการผลิตในแง่ของชั่วโมงแรงงาน^{[ 113 ]}ซึ่งส่งผลกระทบเชิงลบต่อภาคส่วนโดยรวมมากขึ้นOECDคาดการณ์ว่าการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศที่แท้จริงต่อหัวของแคนาดาจะอยู่ในอันดับสุดท้ายในกลุ่มประเทศเศรษฐกิจที่พัฒนาแล้วในอีก 40 ปีข้างหน้า^{[ 114 ]}

กิจกรรมของนักลงทุน (วัดจากเปอร์เซ็นต์ของบ้านที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยของเจ้าของ) ส่งผลให้ทั้งราคาบ้านเพิ่มสูงขึ้นและราคาบ้านตกต่ำลงในช่วงวิกฤตการณ์ทางการเงินปี 2551 [ ^{18 ] กิจกรรม}ของนักลงทุนถึงจุดสูงสุดในปี 2548 โดยกว่า 29% ของการจำนองใหม่ในลาสเวกัสเป็นการจำนองเพื่อการลงทุน^{[ 115 ]}ในปี 2563 ในโตรอนโต 21% ของบ้านทั้งหมด และ 56% ของคอนโดมิเนียมเป็นของนักลงทุน ในแวนคูเวอร์ เกือบ 48% ของคอนโดมิเนียม และ 33% ของบ้านทั้งหมดเป็นของนักลงทุน^{[ 116 ]}พบว่านักลงทุนกำลังเบียดบังผู้ซื้อบ้านครั้งแรกมากขึ้นเรื่อยๆ ในการวิเคราะห์ปี 2567 ^{[ 117 ]}

นักลงทุนด้านที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่มักเป็นผู้อยู่อาศัยรายบุคคลในแคนาดา แต่ทรัพย์สินจำนวนมากถือครองอย่างไม่โปร่งใสผ่านบริษัทต่างๆ ไม่ทราบจำนวนทรัพย์สินที่เป็นของนักลงทุนสถาบัน รวมถึงกองทุนบำเหน็จบำนาญสาธารณะ กองทุนบำเหน็จบำนาญชั้นนำ เช่นคณะกรรมการการลงทุนแผนบำเหน็จบำนาญแคนาดาแผนบำเหน็จบำนาญครูแห่งออนแทรีโอและระบบบำเหน็จบำนาญพนักงานเทศบาลแห่งออนแทรีโอ (OMERS) เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าทั่วแคนาดา^{[ 118 ] [ 119 ] [ 120 ]}ส่วนแบ่งของที่อยู่อาศัยที่ถือครองโดยบริษัทและสถาบันในออนแทรีโออยู่ที่ 7.6% และในบริติชโคลัมเบียอยู่ที่ 10.0% ^{[ 121 ]}กองทุนบำเหน็จบำนาญของแคนาดาถือว่ามี "น้ำหนักเกิน" ในพอร์ตการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เมื่อเทียบกับประเทศอื่นๆ^{[ 122 ]}

แม้ว่านักลงทุนที่ไม่ใช่ชาวแคนาดาจะมีน้อยกว่า 4% แต่รัฐบาลกลางได้สั่งห้ามผู้ซื้อชาวต่างชาติเป็นการชั่วคราวตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2023 จนถึงวันที่ 1 มกราคม 2027 ^{[ 123 ] [ 124 ]}ในบริติชโคลัมเบียและออนแทรีโอ มีเพียงประมาณ 20% ของคอนโดมิเนียมที่เป็นของนักลงทุน "ในรัฐ" ^{[ 125 ] [ 126 ]}มีการถกเถียงกันว่ากลุ่มนักลงทุนกลุ่มใด ระหว่างต่างชาติหรือในประเทศ มีบทบาทสำคัญกว่าในการผลักดันราคาให้สูงขึ้น^{[ 127 ] [ 117 ] [ 128 ] [ 129 ]}ผู้ซื้อชาวต่างชาติอาจมีผลกระทบต่อตลาดที่อยู่อาศัยอย่างไม่สมส่วน เนื่องจากรายงานของ CMHC และ IMF สรุปว่าราคาที่สูงขึ้นในโตรอนโตและแวนคูเวอร์ไม่สามารถอธิบายได้ทั้งหมดด้วยเงื่อนไขสินเชื่อ (อัตราดอกเบี้ยและกฎระเบียบการจำนองคล้ายคลึงกันจากชายฝั่งหนึ่งไปยังอีกชายฝั่งหนึ่ง) การเติบโตของรายได้ หรือปัจจัยทางประชากรศาสตร์^{[ 130 ]}สิ่งนี้ทำให้เหลือเพียงการขาดแคลนอุปทานเรื้อรัง หรือการซื้อจากผู้ที่ไม่ใช่ผู้อยู่อาศัยและการเก็งกำไรทางการเงินเป็นตัวแปรหลักที่ต้องพิจารณา^{[ 131 ]}

วิธีที่ผู้ซื้อชาวต่างชาติอาจส่งผลกระทบต่อราคาบ้านอย่างไม่สมส่วน:

การตั้งราคาสูง ในแวนคูเวอร์ บ้านเดี่ยวที่ผู้ที่ไม่ใช่ผู้อยู่อาศัยเป็นเจ้าของมีราคาสูงกว่าเจ้าของท้องถิ่นโดยเฉลี่ย 707,000 ดอลลาร์ ในโตรอนโต ความแตกต่างอยู่ที่ประมาณ 100,000 ดอลลาร์ ผู้ซื้อที่ไม่ใช่ผู้อยู่อาศัยอาจดึงราคาของอสังหาริมทรัพย์ที่ 'เทียบเคียงได้' ทั้งหมดให้สูงขึ้น การดึงราคาให้สูงขึ้นในส่วนหนึ่งของตลาด อาจทำให้ครัวเรือนที่ไม่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยหรูหราได้ เริ่มเสนอราคาที่สูงขึ้นในที่อื่น ทำให้เกิดผลกระทบต่อเนื่องไปยัง 'ตลาดล่าง' ^{[ 132 ]}

ผู้ซื้อจากต่างประเทศไม่รวมถึง:

• นักศึกษาต่างชาติที่กำลังศึกษาอยู่ในมหาวิทยาลัยในแคนาดา
• ผู้อพยพใหม่ที่เดินทางมาพร้อมกับทรัพย์สินจำนวนมากที่หามาได้จากต่างประเทศ
• ผู้อยู่อาศัยในครอบครัวแบบ 'ครอบครัวดาวเทียม' ซึ่งผู้หารายได้หลักอาศัยอยู่ต่างประเทศ
• เงินต่างประเทศที่ฟอกเงินในอสังหาริมทรัพย์ในประเทศผ่านบริษัทเปลือกนอก^{[ 133 ]}

ปัจจัยหนึ่งที่ต้องสงสัยว่ามีส่วนทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ในแคนาดาเพิ่มขึ้นคือ "โมเดลแวนคูเวอร์" ^{[ 134 ]}ของการฟอกเงิน สตีเฟน ชไนเดอร์ ศาสตราจารย์ด้านอาชญาวิทยาที่มหาวิทยาลัยเซนต์แมรีในแฮลิแฟกซ์ กล่าวว่า "ผมไม่เคยเห็นปฏิบัติการขนาดใหญ่เช่นนี้มาก่อน... ที่จำกัดอยู่ในพื้นที่ทางภูมิศาสตร์เช่นนี้" ในการมีส่วนร่วมของเขาต่อคณะกรรมการคัลเลนซึ่งเป็นการสอบสวนสาธารณะ อย่างต่อเนื่อง เกี่ยวกับการฟอกเงินในบริติชโคลัมเบีย นำโดย ผู้พิพากษา ศาลฎีกาบริติชโคลัมเบียออสติน คัลเลน^{[ 135 ]}คณะกรรมการคัลเลนประเมินว่าในปี 2019 เพียงปีเดียว มีเงินที่ได้มาอย่างผิดกฎหมายจำนวน 5.3 พันล้านดอลลาร์ถูกฟอกผ่านตลาดอสังหาริมทรัพย์แวนคูเวอร์ ซึ่งทำให้ราคาบ้านเพิ่มขึ้น 5% ^{[ 135 ]}

"โมเดลแวนคูเวอร์" เป็นวิธีการที่องค์กรอาชญากรรมของจีนใช้ใน^การฟอกรายได้ที่ได้มาจาก การขาย เฟนทานิล เป็นหลัก ผ่านทางคาสิโน [ ^{136 ]}

ในปี 2559 Transparency International Canadaพบว่า 33% ของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยที่มีมูลค่าสูงที่สุดในแวนคูเวอร์เป็นของบริษัทเปลือกนอกและอย่างน้อย 11% มีผู้รับมอบอำนาจระบุไว้ในโฉนด^{[ 137 ]}

องค์กร Transparency International Canada ยังได้ศึกษาการเป็นเจ้าของ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย ในเขตมหานครโทรอนโตโดยบริษัทต่างๆ และพบว่าระหว่างปี 2008 ถึง 2018 มีการซื้อขายมูลค่า 20 พันล้านดอลลาร์โดยใช้บริษัทมากกว่า 50,000 แห่งโดยไม่มีการตรวจสอบและถ่วงดุลเพื่อกำหนดเจ้าของที่แท้จริงหรือแหล่งที่มาของเงินทุน^{[ 138 ]}ประมาณ 9.8 พันล้านดอลลาร์ (49%) ของการซื้อเหล่านั้นเป็นการ "ซื้อด้วยเงินสดทั้งหมด" กล่าวคือไม่ได้ใช้หนี้จำนอง ในการซื้อ นอกจากนี้ ประมาณ 10 พันล้านดอลลาร์ (50%) ของการซื้อโดยบริษัทเดียวกันนั้นใช้เงินกู้จำนองจาก ผู้ให้กู้เอกชนที่ไม่ได้รับการควบคุมในทางตรงกันข้าม มีเพียง 11% ของครัวเรือนที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ด้วย "เงินสดทั้งหมด" และ 3% ใช้ผู้ให้กู้เอกชน

Transparency International Canada ได้เน้นย้ำว่าส่วนหนึ่งของปัญหาคือการขาดข้อมูล พวกเขารายงานว่าความพร้อมใช้งานของข้อมูลการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์แตกต่างกันไปในแต่ละจังหวัดและถูกซ่อนอยู่หลังกำแพงการชำระเงิน^{[ 137 ]}

ในปี 2018 รัฐบาลบริติชโคลัมเบียได้จัดตั้งคณะผู้เชี่ยวชาญด้านการฟอกเงินในอสังหาริมทรัพย์ของบริติชโคลัมเบีย รายงานที่ได้^{[ 139 ]}แนะนำให้เปิดเผยข้อมูลการเป็นเจ้าของที่แท้จริง รวมถึงขั้นตอนอื่นๆ ที่รัฐบาลสามารถดำเนินการเพื่อแก้ไขปัญหาการฟอกเงินในจังหวัด ในเดือนพฤษภาคม 2019 รัฐบาลบริติชโคลัมเบียได้ผ่านพระราชบัญญัติ^{[ 140 ]}ซึ่งนำไปสู่การเปิดตัวทะเบียนความโปร่งใสของเจ้าของที่ดินของบริติชโคลัมเบีย^{[ 141 ]}ในวันที่ 30 พฤศจิกายน 2020 ทะเบียนดังกล่าวเปิดให้ประชาชนค้นหาได้ในวันที่ 30 เมษายน 2021 ^{[ 142 ]}

ความไม่สมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทานในตลาดที่อยู่อาศัยเป็นสาเหตุที่ถูกกล่าวถึงบ่อยครั้งสำหรับการเพิ่มขึ้นของราคาที่อยู่อาศัย โดยวิธีแก้ปัญหาที่เสนอส่วนใหญ่มักมุ่งเน้นไปที่การเพิ่มอุปทาน^{[ 143 ] [ 144 ] [ 145 ]}อย่างไรก็ตาม สัดส่วนของนักลงทุนที่ซื้อบ้านเริ่มแซงหน้าผู้ซื้อบ้านครั้งแรกและผู้ซื้อบ้านซ้ำในปี 2021 ^{[ 146 ]}นักลงทุนซื้อที่อยู่อาศัยที่สร้างใหม่โดยเฉพาะ และที่อยู่อาศัยที่ราคาไม่แพงที่สุดที่วางขาย (เช่น คอนโดมิเนียม) ซึ่งทำให้เกิดข้อสงสัยอย่างมากเกี่ยวกับขอบเขตที่การเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัยตามราคาตลาดจะสามารถขยายที่อยู่อาศัยที่ "เข้าถึงได้" สำหรับผู้ที่ไม่ใช่นักลงทุนได้^{[ 147 ]}

นอกจากนี้ การศึกษาหลายชิ้นชี้ให้เห็นว่าอุปทานที่อยู่อาศัยของแคนาดามีเพียงพอมานานหลายทศวรรษแล้ว การศึกษาโดยกองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) ในปี 2018 สรุปว่าแคนาดาเป็นประเทศที่มีการตอบสนองต่อความต้องการที่อยู่อาศัยมากเป็นอันดับ 2 ในกลุ่มประเทศเศรษฐกิจที่พัฒนาแล้ว 20 ประเทศ^{[ 148 ]} Pomeroy พบว่า "มีหลักฐานเพียงเล็กน้อยเกี่ยวกับภาวะขาดแคลนเรื้อรัง" ทั่วประเทศแคนาดา หรือในเขตเมืองใหญ่ที่สุด 8 แห่งของแคนาดา^{[ 149 ]} Doug Porter หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของ ธนาคารแห่งมอนทรีออล (BMO) สรุปว่า "ในช่วง 45 ปีที่ผ่านมา อัตราส่วน [ของการเริ่มต้นก่อสร้างที่อยู่อาศัยต่อการเติบโตของประชากรวัยทำงาน] โดยทั่วไปอยู่ที่ประมาณ 0.60 (ประมาณหนึ่งหลังใหม่ต่อผู้ใหญ่เพิ่มขึ้น 1.7 คน) ในปีที่ผ่านมา อัตราส่วนลดลงต่ำกว่า 0.5..." อย่างไรก็ตาม ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา อัตราส่วน "สูงกว่าค่าเฉลี่ยระยะยาวเล็กน้อย" ^{[ 150 ]}การวิเคราะห์อีกครั้งในปี 2022 โดย BMO ชี้ให้เห็นว่าในช่วงสองทศวรรษที่ผ่านมา สต็อกที่อยู่อาศัยของแคนาดาเติบโตในอัตราที่เร็วกว่าการก่อตั้งครัวเรือนใหม่ โดยสรุปว่า “ประเทศไม่ได้มีปัญหาด้านอุปทานมากนัก แต่มีปัญหาด้านความสามารถในการซื้อเนื่องจากแรงกดดันจากความต้องการส่วนเกินที่เกิดขึ้นซ้ำแล้วซ้ำเล่า” ^{[ 151 ]}ระหว่างปี 2001 ถึง 2021 มีหน่วยที่อยู่อาศัยใหม่มากกว่าครัวเรือนใหม่ 16,000 หน่วยในมอนทรีออล และ 17,000 หน่วยในควิเบกซิตี้^{[ 152 ]}

เมื่อเปรียบเทียบประมาณการประชากรสำมะโนประชากรประจำปีของแคนาดากับจำนวนบ้านที่สร้างเสร็จตั้งแต่ปี 2001 ถึง 2022 พบว่าจำนวนบ้านที่สร้างเสร็จมีมากกว่าจำนวนครัวเรือนใน 19 ปีจาก 22 ปีที่วัดได้ (โดยคำนึงถึงขนาดครัวเรือนที่ลดลงจาก 2.6 ในปี 2001 ^{[ 153 ]}เป็น 2.4 ในปี 2021) ^{[ 154 ] [ 155 ]}

ข้อเสนอแนะที่ว่าอุปทานที่อยู่อาศัยไม่ทันกับการเติบโตของประชากรอาจไม่ได้คำนึงถึงขนาดครัวเรือน^{[ 156 ] [ 157 ]}เช่น การเน้นย้ำของ สถาบันเฟรเซอร์ที่ว่าการเติบโตของประชากรที่เพิ่มขึ้นแซงหน้าการสร้างที่อยู่อาศัยในปี 2022 ^{[ 158 ]}

ทฤษฎีการกรองที่อยู่อาศัย (คล้ายกับเศรษฐศาสตร์แบบกระจายผลประโยชน์จากบนลงล่าง) เสนอว่าเมื่อที่อยู่อาศัยที่สร้างใหม่ซึ่งมีผู้พักอาศัยที่ร่ำรวยอาศัยอยู่มีคุณภาพและมูลค่าลดลงตามกาลเวลา ที่อยู่อาศัยเหล่านั้นก็จะสามารถเข้าถึงได้โดยครัวเรือนที่มีรายได้น้อยกว่า รายงานจากควิเบกพบว่าในแคนาดา สิ่งนี้ไม่ได้เกิดขึ้นจริง เช่นเดียวกับเศรษฐศาสตร์แบบกระจายผลประโยชน์จากบนลงล่าง ซึ่งแสดงให้เห็นแล้วว่าไม่มีประสิทธิภาพและเพิ่มความเหลื่อมล้ำ บ้านหลายหลังมีมูลค่าเพิ่มขึ้นตามกาลเวลา^{[ 159 ]} ตัวอย่างอื่นๆ ของการกรองที่อยู่อาศัยที่ไม่ได้ผลคือ ผู้ซื้อบ้านครั้งแรกหนึ่งในห้าไม่เคยเช่า และเจ้าของอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งครอบครองที่อยู่อาศัยถึง 30% ในบริติชโคลัมเบียและออนแทรีโอ^{[ 152 ]}สุดท้าย แม้ว่าอัตราการว่างของที่อยู่อาศัยในมอนทรีออลจะเพิ่มขึ้นในปี 2024 แต่ค่าเช่าก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน^{[ 10 ]} Zuk และคณะพบงานวิจัยหลายสิบชิ้นที่แสดงให้เห็นถึงความล้มเหลวของทฤษฎีการกรองที่อยู่อาศัยในการทบทวนวรรณกรรมปี 2015 ของพวกเขา^{[ 160 ]}

แคนาดาเป็นประเทศที่พึ่งพาอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์อย่างมาก ซึ่งคิดเป็นประมาณ 14% ของGDPในปี 2020 ^{[ 161 ]}และมากกว่า 20% ในปี 2023 ^{[ 162 ]}มีความเสี่ยงสูงที่หากความเชื่อมั่นของนักลงทุนเปลี่ยนแปลง ความต้องการของผู้ซื้ออาจลดลงอย่างมาก ทำให้เกิดวงจรที่เลวร้ายของการลดลงของราคาที่ทวีความรุนแรง ขึ้นเรื่อย ๆ^{[ 163 ]}ชาวแคนาดามีหนี้จำนองเพิ่มขึ้น (เกือบ 2 ล้านล้านดอลลาร์ในเดือนมิถุนายน 2021 ^{[ 164 ]} 2.16 ล้านล้านดอลลาร์สำหรับที่อยู่อาศัยในปี 2023 ^{[ 165 ]} ) ในขณะที่อัตราการว่างงานเพิ่มขึ้นและการจ้างงานสุทธิลดลงในปี 2024 ^{[ 166 ]}

สินเชื่อจำนองอัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะสั้นเป็นรูป แบบ ที่พบได้ทั่วไปในแคนาดา^{[ 167 ]}โดยทั่วไปอัตราดอกเบี้ยจะคงที่เป็นเวลาห้าปี ซึ่งแตกต่างจากสหรัฐอเมริกาที่เจ้าของบ้านส่วนใหญ่มีสัญญาจำนองอัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะยาว หากอัตราดอกเบี้ยที่ปรับใหม่ในอีกห้า สิบ หรือสิบห้าปีข้างหน้าสูงกว่าในอดีต จะมีความเสี่ยงสูงที่ชาวแคนาดาที่มีหนี้สินจำนวนมากจะผิดนัดชำระหนี้ รายงานเดือนกรกฎาคม 2560 ระบุว่าสินเชื่อจำนองที่ไม่มีประกันถือเป็นความเสี่ยงที่ใหญ่ที่สุดสำหรับอุตสาหกรรมการเงิน^{[ 168 ]}จำนวนสินเชื่อจำนองในแคนาดาที่ได้รับการประกันลดลงจากกว่า 60% ในปี 2555 ^{[ 169 ]}เหลือต่ำกว่า 22% ในปี 2565 ^{[ 170 ]}การลดลงของราคาบ้านอาจทำให้เจ้าของบ้านเป็นหนี้สินเชื่อจำนองมากกว่ามูลค่าบ้านในปัจจุบัน ซึ่งเรียกว่าภาวะหนี้สินติดลบ^{[ 171 ] [ 163 ]}