เปรียบเทียบ
ทรัพย์สินเปรียบเทียบ (หรือcomps ) เป็น คำศัพท์ ในการประเมินอสังหาริมทรัพย์ที่หมายถึงทรัพย์สินที่มีลักษณะคล้ายคลึงกับทรัพย์สินเป้าหมายที่ต้องการประเมินมูลค่า ซึ่งสามารถทำได้โดยตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่พยายามกำหนดมูลค่าของบ้านหรือทรัพย์สินของลูกค้าเป้าหมายผ่านการวิเคราะห์ตลาดหรือโดยผู้ประเมินหรือผู้สำรวจที่ได้รับใบอนุญาตหรือได้รับการรับรองโดยใช้วิธีการที่กำหนดไว้ชัดเจนกว่าเมื่อทำการประเมินอสังหาริมทรัพย์[ 1 ]
ปัจจัย
โดยทั่วไปจะพิจารณาปัจจัยห้าประการในการกำหนดบริษัทเปรียบเทียบ:
- เงื่อนไขการขาย : อสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เปรียบเทียบเพิ่งมีการซื้อขายภายใต้เงื่อนไข (เช่น การซื้อขายในราคาตลาด การขายเนื่องจากปัญหาทางการเงิน การจัดการมรดก) ที่สอดคล้องกับมาตรฐานมูลค่าที่ใช้ในการประเมินหรือไม่
- เงื่อนไขทางการเงิน : ธุรกรรมเปรียบเทียบได้รับอิทธิพลจากเงื่อนไขทางการเงินที่ไม่เป็นไปตามตลาดหรือเงื่อนไขที่เป็นประโยชน์ (หรือแม้แต่ไม่เป็นประโยชน์) หรือไม่? ตัวอย่างเช่น หากทรัพย์สินที่นำมาเปรียบเทียบขายได้ด้วยอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าราคาตลาดที่ผู้ขายให้ไว้ และหากมาตรฐานการประเมินมูลค่า (เช่นมูลค่าตลาด ) ไม่ได้คำนึงถึงเงื่อนไขทางการเงินที่ผิดปกติเช่นนั้น ผู้ประเมินอาจจำเป็นต้องปรับราคาเปรียบเทียบโดยเพิ่มจำนวนเงินเท่ากับผลกระทบโดยประมาณของเงื่อนไขทางการเงินที่เป็นประโยชน์ดังกล่าว
- สภาวะตลาด : โดยทั่วไปจะเรียกว่าการปรับเวลาและคำนึงถึงการเปลี่ยนแปลงของราคาเมื่อเวลาผ่านไป
- การเปรียบเทียบด้านทำเลที่ตั้ง : ทรัพย์สินที่ใช้เปรียบเทียบและทรัพย์สินที่ต้องการประเมินนั้นมีลักษณะทำเลที่ตั้งเหมือนกันหรือไม่? ตัวอย่างเช่น แม้บ้านสองหลังในละแวกเดียวกันก็อาจมีทิวทัศน์ที่แตกต่างกัน ซึ่งอาจทำให้หลังหนึ่งมีมูลค่ามากกว่าอีกหลังหนึ่ง
- การเปรียบเทียบทางกายภาพ : ซึ่งรวมถึงปัจจัยต่างๆ เช่น ขนาด สภาพ คุณภาพ และอายุ
ใช้ในการประเมินราคา
การประเมินอสังหาริมทรัพย์ก็เหมือนกับกระบวนการสุ่มตัวอย่างทางสถิติอื่นๆ ตัวอย่างที่ใช้เปรียบเทียบคือตัวอย่างที่ถูกสุ่มและวัด และผลลัพธ์คือการประมาณค่า ซึ่งในศัพท์เฉพาะของการประเมินอสังหาริมทรัพย์เรียกว่า "ความเห็นเกี่ยวกับมูลค่า" ในกระบวนการสุ่มตัวอย่างทางสถิติส่วนใหญ่ จะพยายามหาตัวประมาณค่าที่ ดีที่สุด เพียงตัวเดียว อย่างไรก็ตาม เนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นที่ทราบกันดีว่ามีประสิทธิภาพต่ำมาก และข้อมูลการทำธุรกรรมในตลาดอาจมีข้อผิดพลาดอย่างมาก กระบวนการประเมินจึงมักอาศัยวิธีการประเมินมูลค่าหลายวิธีพร้อมกัน โดยมีการประนีประนอมตามดุลยพินิจเป็นขั้นตอนสุดท้ายเพื่อให้ได้ความเห็นของผู้ประเมิน ดังนั้น ข้อมูลเปรียบเทียบจึงถูกนำมาใช้ในทุกวิธีการประเมิน[ 2 ]
แนวทางการคิดต้นทุน
วิธีการนี้ประเมินต้นทุนการก่อสร้างสิ่งปลูกสร้างเสมือนเป็นของใหม่ แล้วหักลบด้วยปัจจัยต่างๆ เช่น ค่าเสื่อมราคา การใช้งานที่ไม่เกิดประโยชน์ และความล้าสมัยจากปัจจัยภายนอก จากนั้นจึงบวกด้วยมูลค่าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในที่ดิน ผลลัพธ์ที่ได้คือมูลค่าที่ประเมินตามวิธีการต้นทุน ข้อมูลเปรียบเทียบจะถูกนำมาใช้ในการประเมินมูลค่าที่ดิน และอาจเป็นประโยชน์ในการประเมินต้นทุนการก่อสร้างและปัจจัยอื่นๆ ด้วย อย่างไรก็ตาม ในทางปฏิบัติ ผู้ประเมินส่วนใหญ่ใช้ บริการ ประเมินต้นทุนมาตรฐานสำหรับการประเมินต้นทุน และใช้วิธีคิดค่าเสื่อมราคาตามอายุการใช้งาน
ในอดีต การประเมินมูลค่าโดยใช้วิธีต้นทุนเป็นส่วนหนึ่งของการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ส่วนใหญ่ อย่างไรก็ตาม ความจำเป็นในการรวมวิธีการประเมินมูลค่าโดยใช้วิธีต้นทุน (ในกรณีที่ไม่เกี่ยวข้อง) ได้ลดลงไปในช่วง 20 ปีที่ผ่านมา
หลักการทดแทนเป็นพื้นฐานทางเทคนิคสำหรับการใช้วิธีการประเมินต้นทุน ตามหลักการทดแทน ผู้ซื้อที่รอบคอบจะไม่จ่ายเงินมากกว่าต้นทุนในการสร้างอสังหาริมทรัพย์ประเภทเดียวกัน กล่าวอีกนัยหนึ่งคือ จะไม่มีใครใช้เงิน 2,000,000 ดอลลาร์เพื่อซื้ออาคารอพาร์ตเมนต์ใหม่ หากพวกเขาสามารถสร้างเองได้ในราคา 1,500,000 ดอลลาร์
การประเมินมูลค่าตามต้นทุน คือ ผลรวมของมูลค่าตลาดของที่ดิน ต้นทุนการทดแทนที่หักค่าเสื่อมราคา และความพยายามของผู้ประกอบการ โดยทั่วไปแล้ว การประเมินมูลค่าที่ดินจะใช้วิธีการเปรียบเทียบราคาขาย ต้นทุนการทดแทน คือ ต้นทุนในการสร้างอาคารที่มีคุณภาพและประโยชน์ใช้สอยเหมือนกับที่ดินแปลงปัจจุบัน (ต้นทุนการสร้างใหม่ คือ ต้นทุนในการสร้างอาคารที่เหมือนกันทุกประการ วิธีนี้ใช้ในบางครั้งสำหรับอาคารเก่าที่สร้างด้วยวัสดุและ/หรือฝีมือช่างที่ไม่ใช้แล้วในปัจจุบัน)
การเสื่อมสภาพจากปัจจัยภายนอกเกิดขึ้นเมื่อสถานการณ์ภายนอกขอบเขตของทรัพย์สินส่งผลกระทบเชิงลบต่อมูลค่าของทรัพย์สินนั้น ตัวอย่างเช่น อาคารสำนักงานในนิวยอร์กจะประสบกับการเสื่อมสภาพจากปัจจัยภายนอกหากอัตราการเข้าใช้พื้นที่สำนักงานในแมนฮัตตันลดลงจาก 93% เหลือ 75% คฤหาสน์ที่สร้างอยู่ติดกับโรงฆ่าสัตว์ก็เป็นอีกตัวอย่างหนึ่งของการเสื่อมสภาพจากปัจจัยภายนอกเช่นกัน
กำไรจากการประกอบธุรกิจ คือจำนวนค่าตอบแทนที่จำเป็นในการจูงใจให้บุคคลใดบุคคลหนึ่งจัดหาที่ดิน นักลงทุน เงินกู้ สถาปัตยกรรม การก่อสร้าง และการเช่าที่จำเป็นต่อการวางแผนและสร้างอสังหาริมทรัพย์ จำนวนกำไรจากการประกอบธุรกิจที่เหมาะสมนั้นขึ้นอยู่กับปัจจัยต่างๆ เช่น การแข่งขัน ความยากของโครงการ สภาพตลาด และความชาญฉลาดของแผนงานของผู้พัฒนา ในบางกรณี ความล้าสมัยภายนอกหรือการใช้งานอาจเป็นอุปสรรคต่อการได้รับกำไรจากการประกอบธุรกิจ
ต่อไปนี้เป็นบทสรุปของวิธีการคำนวณต้นทุน:
มูลค่าตลาดของที่ดิน + ต้นทุนการสร้างสิ่งปลูกสร้างใหม่ทดแทน - ค่าเสื่อมราคาในทุกรูปแบบ + กำไรของผู้ประกอบการ = มูลค่าตลาดตามวิธีการประเมินต้นทุน
วิธีการเปรียบเทียบยอดขาย
นี่คือวิธีการที่ใช้กันทั่วไปในการประเมินราคาโดยใช้ทรัพย์สินเปรียบเทียบ ผู้ประเมินจะหาทรัพย์สินเปรียบเทียบให้เพียงพอ (อย่างน้อยสามแห่งในการประเมินที่อยู่อาศัย และมากกว่านั้นในการประเมินอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย) และปรับราคาขายของทรัพย์สินเปรียบเทียบตามปัจจัยต่างๆ ที่ใช้ในการเปรียบเทียบ ตัวอย่างเช่น หากที่อยู่อาศัยที่ต้องการประเมินมีพื้นที่1,000 ตารางฟุต (93 ตารางเมตร)แต่ทรัพย์สินเปรียบเทียบมีพื้นที่ 1,100 ตารางฟุต ราคาขายของทรัพย์สินเปรียบเทียบจะถูกปรับลดลงเพื่อชดเชยความแตกต่างของมูลค่านี้ การปรับลดลงอาจมีจำนวนน้อยมาก เนื่องจากราคาส่วนเพิ่มของปัจจัยเปรียบเทียบมักจะต่ำกว่าราคาเฉลี่ยในช่วงมูลค่าแคบๆ มาก
แนวทางรายได้
วิธีการนี้อาศัยการประมาณการกระแสเงินสดในอนาคตโดยใช้ส่วนลดหรือมูลค่าปัจจุบันของกระแสเงินสดในอนาคต บ่อยครั้งที่ต้องประมาณการกระแสเงินสดในอนาคตเหล่านี้โดยใช้ทรัพย์สินที่สร้างรายได้ที่เทียบเคียงได้ อัตราส่วนลดและอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนมักจะประมาณการโดยใช้ยอดขายล่าสุดของทรัพย์สินที่เทียบเคียงได้ โดยมีการปรับเปลี่ยนที่เหมาะสมเพื่อคำนึงถึงความเสี่ยงที่แตกต่างกันระหว่างทรัพย์สินที่เทียบเคียงได้และทรัพย์สินที่จะประเมิน
สถานการณ์พิเศษ
ผู้ประเมินมักถูกเรียกให้ประเมินผลกระทบของปัจจัยเฉพาะ เช่น การปนเปื้อน สิทธิการใช้ประโยชน์ หรือข้อบกพร่องในการก่อสร้าง ผู้ประเมินที่เชี่ยวชาญในงานดังกล่าวโดยทั่วไปจะเก็บฐานข้อมูลของธุรกรรมที่เทียบเคียงได้ กรณีศึกษา หรือการศึกษาเชิงวิชาการ ซึ่งการปรับเปลี่ยนสามารถอิงตามได้อย่างสมเหตุสมผล[ 3 ]
การตรวจสอบค่าตอบแทน
อาจใช้ข้อมูลเปรียบเทียบเมื่อทำการ " ตรวจสอบราคาเปรียบเทียบ " ซึ่งเป็นคำสแลงสำหรับการวิเคราะห์อย่างง่าย โดยปกติแล้วจะดำเนินการโดยตัวแทนหรือนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ เพื่อประเมินช่วงราคาขายหรือมูลค่าที่เป็นไปได้ สิ่งสำคัญที่ควรทราบคือ การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์จริงมักดำเนินการตามมาตรฐานที่กำหนดไว้ ซึ่งในสหรัฐอเมริกามักใช้มาตรฐาน Uniform Standards of Professional Appraisal Practiceหรือ USPAP นอกจากนี้ยังมีเครื่องมือที่ช่วยให้ผู้ซื้อหรือผู้ขายบ้านประเมินมูลค่าทรัพย์สินของตนได้ แต่สำหรับการวิเคราะห์ทรัพย์สินอย่างครบถ้วนและครอบคลุม ลูกค้าควรพึ่งพาการวิเคราะห์จากผู้ประเมินราคาที่มีใบอนุญาตหรือได้รับการรับรองเสมอ