อ่าน 5 นาที
ครอสฮาร์เบอร์ แคปิตอล พาร์ทเนอร์ส
CrossHarbor Capital Partners เป็นบริษัทลงทุนสัญชาติอเมริกันที่เชี่ยวชาญด้าน ไพรเวทอิควิตี้ ตั้งอยู่ใน บอสตัน CrossHarbor Capital Partners...
ครอสฮาร์เบอร์ แคปิตอล พาร์ทเนอร์ส
 | |
| พิมพ์ | หุ้นส่วนเอกชน |
|---|---|
| อุตสาหกรรม | บริการทางการเงิน |
| ก่อตั้ง | 1992 |
| ผู้ก่อตั้ง | ซามูเอล ที. เบิร์น, วิลเลียม เอช. เครเมอร์ |
| สำนักงานใหญ่ | บอสตัน รัฐแมสซาชูเซตส์ สหรัฐอเมริกา |
| สินค้า | กองทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ในหุ้นเอกชน กองทุนเงินทุนระยะกลางและหลักทรัพย์ที่มีปัญหา |
| อุม | 5.5 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ[ 1 ] |
| สินทรัพย์รวม |  1.1 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ (มิถุนายน 2554) |
| เว็บไซต์ | www.crossharborcapital.com |
CrossHarbor Capital Partnersเป็นบริษัทลงทุนสัญชาติอเมริกันที่เชี่ยวชาญด้านไพรเวทอิควิตี้ตั้งอยู่ในบอสตัน CrossHarbor Capital Partners พัฒนาและบริหารจัดการผลิตภัณฑ์การลงทุนไพรเวทอิควิตี้ในสามธุรกิจหลัก ได้แก่ อสังหาริมทรัพย์หลักทรัพย์ที่มีปัญหาและเงินทุนเมซซานีน CrossHarbor มีสินทรัพย์ภายใต้การบริหารจัดการมูลค่า 5.5 พันล้านดอลลาร์ กระจายอยู่ในกองทุนที่แตกต่างกันกว่าครึ่งโหล[ 2 ]ฐานลูกค้าของบริษัทประกอบด้วยกองทุนบริจาคของวิทยาลัย กองทุนบำเหน็จบำนาญของรัฐและองค์กรขนาดใหญ่ และบุคคลที่มีฐานะร่ำรวยที่มองหาโอกาสที่มีค่าธรรมเนียมต่ำและมีศักยภาพสูงเพื่อชดเชยการลงทุนในตลาดแบบดั้งเดิม[ 3 ]
ประวัติศาสตร์
| ประวัติความเป็นมาของไพรเวทอิควิตี้และเวッジไดเร็กต์ |
|---|
| ประวัติศาสตร์ยุคแรก |
| (ที่มาของไพรเวทอิควิตี้ สมัยใหม่ ) |
| ทศวรรษ 1980 |
| ( ยุคเฟื่องฟู ของการซื้อกิจการโดยใช้เงินกู้ยืม ) |
| ทศวรรษ 1990 |
| ( การซื้อกิจการโดยใช้เงินกู้ยืมไปจนถึงกองทุน Private Equity และฟองสบู่ดอทคอม ) |
| ทศวรรษ 2000 |
| ( จากฟองสบู่ดอทคอมสู่วิกฤตสินเชื่อ ) |
| ทศวรรษ 2010 |
| (การขยายความ) |
| ทศวรรษ 2020 |
| ( ภาวะเศรษฐกิจถดถอยจากโควิด-19 ) |
ก่อนที่จะก่อตั้ง CrossHarbor ผู้ก่อตั้งทั้งสองของบริษัท ได้แก่ Sam Byrne และ Bill Kremer เคยทำงานที่FleetBoston Financial Group ในช่วงปลายทศวรรษ 1980 และต้นทศวรรษ 1990 ในปี 1991 Fleet ได้เข้าซื้อกิจการBank of New Englandซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของ FDIC Byrne และ Kremer ได้จัดการแก้ไขปัญหาพอร์ตสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้มูลค่า 500 ล้านดอลลาร์ของ Bank of New England ในปี 1992 Byrne และ Kremer ได้ก่อตั้ง Boston Capital Institutional Advisors และระหว่างปี 1992 ถึง 2004 ได้ลงทุนมากกว่า 5.5 พันล้านดอลลาร์ในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในกว่า 1,800 แห่งใน 48 รัฐ[ 4 ] ในปี 2004 บริษัทได้เปลี่ยนชื่อเป็น CrossHarbor Capital Partners เพื่อสะท้อนถึงพอร์ตการลงทุนระดับภูมิภาคที่กว้างขึ้นและเพื่อหลีกเลี่ยงความสับสนกับบริษัทบริการทางการเงินในบอสตันที่มีชื่อคล้ายกัน[ 5 ] ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ทีมบริหารของ CrossHarbor ได้ระดมทุนและบริหารจัดการโครงการสินเชื่อและทุนอสังหาริมทรัพย์หลากหลายรูปแบบในรูปแบบของกองทุนตามดุลยพินิจและการร่วมทุน และได้ลงทุนเงินทุนเพิ่มเติมอีก 1.8 พันล้านดอลลาร์ในธุรกรรมมากกว่า 140 รายการ ในปี 2549 บริษัทได้ระดมทุน CrossHarbor Institutional Partners, LP (CIP-I) ซึ่งเป็นกองทุนอสังหาริมทรัพย์แบบปิดมูลค่า 540 ล้านดอลลาร์
จุดเน้นการลงทุน
CrossHarbor เชี่ยวชาญด้านการลงทุนทางเลือกและสินทรัพย์ที่มีปัญหา ซึ่งนักลงทุนกระแสหลักมักหลีกเลี่ยง รายงานของนักวิเคราะห์เผยให้เห็นว่าบริษัทให้ความสำคัญกับสถานการณ์ที่อยู่ในช่วงเปลี่ยนผ่าน มีปัญหา และซับซ้อนในตลาดระดับกลาง CrossHarbor ได้ใช้ประโยชน์จากโอกาสต่างๆ ผ่านผู้จัดการที่มีความสามารถในการแก้ไขปัญหาและบริหารสินทรัพย์ เพื่อสร้างผลตอบแทนที่ปรับตามความเสี่ยงทั่วทั้งโครงสร้างเงินทุน โดยการให้เงินกู้หรือทุนแก่สินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในช่วงเปลี่ยนผ่านหรือประสบปัญหาในระดับสินทรัพย์หรือระดับความเป็นเจ้าของ CrossHarbor พบสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาไม่เหมาะสม ซึ่งให้การป้องกันความเสี่ยงขาลงผ่านฐานต้นทุนที่ต่ำหรือตำแหน่งอาวุโสในโครงสร้างเงินทุน และศักยภาพขาขึ้นผ่านโครงการบริหารสินทรัพย์หรือการจ่ายดอกเบี้ยที่มีผลตอบแทนสูง[ 6 ] ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา CrossHarbor รายงานอัตราผลตอบแทนภายใน (IRR) 15% ถึง 20% และผลตอบแทนขั้นต่ำ 1.5 เท่า จากเงินทุนที่ระดมได้ 2 พันล้านดอลลาร์ โดยมีการลงทุนที่จัดสรรไว้ประมาณ 8 พันล้านดอลลาร์[ 7 ]
กองทุนลงทุน
ระหว่างปี พ.ศ. 2536 ถึง พ.ศ. 2554 ประวัติการลงทุนของ CrossHarbor Capital ประกอบด้วยธุรกรรมเกือบ 150 รายการที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ที่มีปัญหา สินทรัพย์ให้เช่า หนี้และทุนที่ฉวยโอกาส สินเชื่อจำนอง ที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง และการจัดหาเงินทุนแบบเมซซานีน ประวัติพอร์ตโฟลิโอของ CrossHarbor ประกอบด้วย: [ 6 ]
- กองทุน CrossHarbor Institutional Partners I (CIP-I) มูลค่า 540 ล้านดอลลาร์สหรัฐ
- CrossHarbor Institutional Partners II (CIP-II) 750 ล้านดอลลาร์สหรัฐ[ 8 ]
- กองทุน MassMutual/Boston Capital Mezzanine Fund I & II มูลค่า 500 ล้านดอลลาร์สหรัฐ
- การลงทุนในโครงการพิเศษ 330 ล้านดอลลาร์สหรัฐ
- กองทุนรายได้จากอสังหาริมทรัพย์ I และ II มูลค่า 160 ล้านดอลลาร์สหรัฐ
- สินเชื่อจำนองบัญชีแยกต่างหาก 40 ล้านดอลลาร์
- กองทุนสินเชื่อที่อยู่อาศัยราคาประหยัด 50 ล้านดอลลาร์สหรัฐ
- การลงทุนในหุ้นส่วนจำกัดที่ได้รับสิทธิพิเศษ 200 ล้านดอลลาร์สหรัฐ
การซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์
หลังจากช่วงเวลาหลายปีของการเข้าซื้อกิจการอย่างดุดัน บริษัทได้เสนอขายพอร์ตโฟลิโออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ระดับภูมิภาคแมสซาชูเซตส์ครั้งใหญ่ที่สุดในประวัติศาสตร์นิวอิงแลนด์ โดยรวมอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ 55 แห่ง ในราคา 650 ล้านดอลลาร์ในปี 2545 [ 9 ] ข้อตกลงระดับภูมิภาคที่มีชื่อเสียงอื่นๆ ได้แก่ การขาย 99 High Street ในบอสตันในปี 2544 ในราคา 215 ล้านดอลลาร์ ซึ่งได้ผลตอบแทน 27 เปอร์เซ็นต์จากราคาซื้อในปี 2543 [ 10 ] ข้อตกลงอื่นๆ ได้แก่ การขาย One Brattle Square ในเคมบริดจ์ รัฐแมสซาชูเซตส์ ให้กับ Wells Real Estate Investment Trust ในปี 2547 ในราคา 68.6 ล้านดอลลาร์[ 11 ]และการเข้าซื้ออดีต Digital Equipment Campus ขนาด 42 เอเคอร์[ 12 ] CrossHarbor ได้เข้าซื้อหรือลงทุนอย่างมากในโครงการพัฒนาเชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัยมากกว่า 150 แห่งทั่วสหรัฐอเมริกา และในปี 2554 ได้ขยายขอบเขตการดำเนินงานไปยังตลาดในยุโรป เพื่อสนับสนุนธนาคาร บริษัทประกันภัย และนักลงทุนที่มีความเสี่ยงเนื่องจากการถือครองในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของสหรัฐอเมริกา[ 13 ]
Deutsche Bank (RREEF) การขายผลงานของรัฐแมสซาชูเซตส์
ในปี 2548 CrossHarbor ได้เจรจาขายพอร์ตโฟลิโออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์จำนวน 47 แห่งในรัฐแมสซาชูเซตส์ให้กับบริษัทลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ของDeutsche Bankในราคา 510 ล้านถึง 515 ล้านดอลลาร์ ข้อตกลงนี้รวมถึงอสังหาริมทรัพย์สำนักงานหลายแห่งในใจกลางเมืองบอสตันและชานเมือง ซึ่ง CrossHarbor ได้ซื้ออสังหาริมทรัพย์เหล่านี้มาในปี 2541 [ 14 ]
การเข้าซื้อกิจการ Yellowstone Club, Big Sky, MT
ระหว่างปี 2007 ถึง 2009 CrossHarbor กลายเป็นเจ้าของและผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่สุดในYellowstone Clubซึ่งตั้งอยู่ในBig Sky รัฐมอนทานา [ 15 ] ใน ปี 2009 CrossHarbor ได้รับความสนใจจากสื่อในฐานะผู้ประมูล ที่ประสบความสำเร็จในการซื้อ Yellowstone Clubที่ล้มละลายเพื่อปกป้องการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่มากมายของบริษัทในคลับ Yellowstone Club ซึ่งมีชื่อเสียงจากรายชื่อสมาชิกที่เป็นมหาเศรษฐี ได้พ้นจากสถานะล้มละลายในปี 2009 และยังคงอยู่ภายใต้การบริหารจัดการของ CrossHarbor โดยมีDiscovery Land Company เป็นหุ้นส่วนส่วนน้อย แม้จะมีคดีความหลายคดีที่เกี่ยวข้องกับอดีตเจ้าของคลับอย่าง Edra และTim Blixsethก็ตาม หลังจากพ้นจากสถานะล้มละลายภายใต้การเป็นเจ้าของของ CrossHarbor แล้ว Yellowstone Club รายงานยอดขายอสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาใหม่มากกว่า 100 ล้านดอลลาร์[ 16 ]
การลงทุนที่ Black Bull Run เมืองโบซแมน รัฐมอนแทนา
ในเดือนพฤษภาคม พ.ศ. 2554 CrossHarbor ได้ให้เงินทุนในการเข้าซื้อกิจการหมู่บ้านจัดสรรและรีสอร์ทกอล์ฟ Black Bull Run ทางตะวันตกของเมือง Bozeman รัฐมอนแทนาหลังจากที่บริษัทได้ยื่นล้มละลายตามบทที่ 7 ในปี พ.ศ. 2553 Black Bull เป็นชุมชนสนามกอล์ฟ ส่วนตัวสำหรับสมาชิกเท่านั้น บนพื้นที่ 484 เอเคอร์ ซึ่งเคยเป็นฟาร์มปศุสัตว์ Leachman Angus Ranch มาก่อน ทรัพย์สินนี้ประกอบด้วยสนามกอล์ฟ 18 หลุมที่ออกแบบโดย Tom Weiskopf อดีตสมาชิก PGA Tour และศูนย์ว่ายน้ำและเทนนิส[ 17 ]
บริการด้านการเงินของ Viridian, Arlington, TX
ในปี 2554 CrossHarbor ได้จัดหาเงินทุนจำนวนมากร่วมกับ Huffines Communities สำหรับโครงการ พัฒนาชุมชนอเนกประสงค์ Viridianในเมืองอาร์ลิงตัน รัฐเท็กซัส โครงการนี้ประกอบด้วย Lakes of Arlington, Lakes at Bird's Fort และอาจเป็นบ้านหลังใหม่ของทีม Dallas Cowboys แผนการพัฒนารวมถึงงบประมาณ 2 พันล้านดอลลาร์สำหรับที่อยู่อาศัย อาคารพาณิชย์ โครงสร้างพื้นฐาน ทะเลสาบ 5 แห่ง และเส้นทางสันทนาการยาว 12 ไมล์ ด้วยจำนวนที่อยู่อาศัยมากกว่า 5,000 ยูนิต พื้นที่เชิงพาณิชย์และค้าปลีก 600,000 ตารางฟุต Viridian จึงถูกมองว่าเป็นหนึ่งในโครงการลงทุนพัฒนาใหม่ที่มีความเสี่ยงสูงที่สุดหลังจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ของสหรัฐฯ ตกต่ำในช่วงปี 2552-2553 [ 18 ]
การควบรวมกิจการของ Spanish Peaks, Moonlight Basin และ Big Sky Resorts
ในเดือนกรกฎาคม พ.ศ. 2556 CrossHarbor ร่วมกับ Boyne Resorts เจ้าของพื้นที่สกี Big Sky เป็นผู้ชนะการประมูลซื้อชุมชนที่พักอาศัยส่วนตัว Spanish Peaks ขนาด 5,700 เอเคอร์ที่อยู่ติดกับ Yellowstone Club ผู้พิพากษาศาลล้มละลายอนุมัติข้อเสนอ 26.1 ล้านดอลลาร์สหรัฐสำหรับรีสอร์ทแห่งนี้ ซึ่งได้ยื่นขอความคุ้มครองจากการล้มละลายตามบทที่ 7 ในปี พ.ศ. 2554 [ 19 ] หลังจากเข้าซื้อ Spanish Peaks แล้ว CrossHarbor และ Boyne ประกาศในเดือนสิงหาคม พ.ศ. 2556 ถึงความตั้งใจที่จะซื้อพื้นที่สกี Moonlight Basin ที่อยู่ใกล้เคียงและประสบปัญหาล้มละลายเช่นกัน ในราคาที่ไม่เปิดเผย[ 20 ] การรวม Big Sky Resort, Yellowstone Club และ Moonlight Basin เข้าด้วยกันทำให้เกิดพื้นที่สกีที่ใหญ่ที่สุดในสหรัฐอเมริกา โดยมีพื้นที่เล่นสกีมากกว่า 5,700 เอเคอร์[ 21 ]และพื้นที่พัฒนารีสอร์ทเกือบ 28,000 เอเคอร์ในภูมิภาค Big Sky ของรัฐมอนแทนา[ 22 ]
ดูเพิ่มเติม
อ่านเพิ่มเติม
- Thomas C. Palmer, Jr., " Boston Capital พยายามทำยอดขายอสังหาริมทรัพย์ 55 แห่งเป็นประวัติการณ์ ด้วยราคาเสนอขาย 650 ล้านดอลลาร์" , Boston Globe, 5 กันยายน 2002
- โรเบิร์ต แฟรงค์, “ มหาเศรษฐีหน้าใหม่สำหรับสโมสรเยลโลว์สโตน” , วอลล์สตรีทเจอร์นัล, 4 มกราคม 2551
- Daniel Person, " การฟื้นคืนชีพของ Yellowstone Club " , Bozeman Daily Chronicle, 2 มกราคม 2011.
- Forbes, “ ประวัติของ Samuel T. Byrne , นิตยสาร Forbes, 2011.”
ลิงก์ภายนอก
- เว็บไซต์ของบริษัท
- การลงทุนของ Yellowstone Club