อัตราส่วนความครอบคลุมการชำระหนี้ ( DSCR ) หรือที่รู้จักกันในชื่ออัตราส่วนความครอบคลุมหนี้ ( DCR ) เป็นอัตราส่วนทางการเงินที่วัดความสามารถของกิจการในการสร้างกระแสเงินสดที่เพียงพอเพื่อครอบคลุม ภาระ หนี้สินรวมถึงดอกเบี้ย เงินต้น และค่าเช่า โดยคำนวณจากการหารรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (NOI) ด้วยภาระหนี้สินทั้งหมด DSCR ที่สูงขึ้นบ่งชี้ถึงกระแสเงินสด ที่แข็งแกร่งกว่า เมื่อเทียบกับภาระหนี้สิน ในขณะที่อัตราส่วนที่ต่ำกว่า 1 บ่งชี้ว่ามีเงินทุนไม่เพียงพอที่จะชำระหนี้^{[ 1 ]}ผู้ให้กู้ เช่น ธนาคาร มักกำหนด DSCR ขั้นต่ำไว้ในข้อตกลงเงินกู้ ซึ่งหากต่ำกว่าเกณฑ์นี้อาจถือเป็นการผิดนัดชำระหนี้

ในด้านการเงินขององค์กร DSCR สะท้อนถึงกระแสเงินสดที่มีอยู่สำหรับการชำระหนี้ประจำปี รวมถึงเงินสมทบกองทุนสำรอง^{[ 2 ]}ในด้านการเงินส่วนบุคคลช่วยให้เจ้าหน้าที่สินเชื่อประเมินความสามารถในการชำระหนี้ของแต่ละบุคคลได้ ในด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์จะพิจารณาว่ากระแสเงินสดของทรัพย์สินสามารถรองรับหนี้ได้หรือไม่ โดยทั่วไปจะมีค่าต่ำสุดประมาณ 1.25 ^{[ 3 ]}

อัตราส่วน DSCR มีวัตถุประสงค์ที่แตกต่างกันไปในแต่ละบริบท ในบริบทขององค์กร อัตราส่วน DSCR จะวัดความสามารถของบริษัทในการชำระหนี้จากรายได้จากการดำเนินงาน ในขณะที่ในด้านการเงินส่วนบุคคล อัตราส่วน DSCR จะประเมินความสามารถในการกู้ยืมของแต่ละบุคคล^{[ 2 ]}ในการให้สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ อัตราส่วน DSCR เป็นตัวบ่งชี้ที่สำคัญของศักยภาพในการสร้างรายได้และคุณสมบัติในการขอสินเชื่อของอสังหาริมทรัพย์ โดยทั่วไป ธนาคารต้องการอัตราส่วน DSCR ประมาณ 1.20 หรือสูงกว่าสำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน แม้ว่าผู้ให้กู้ที่ไม่ใช่ QM และผู้ให้กู้ที่เน้นนักลงทุนบางรายในปัจจุบันอาจอนุญาตให้มีอัตราส่วนที่ต่ำกว่าภายใต้โปรแกรมเฉพาะ^{[ 4 ]}อัตราส่วน DSCR ที่สูงกว่า 1.0 บ่งชี้ว่าอสังหาริมทรัพย์สร้างรายได้เพียงพอที่จะครอบคลุมการชำระหนี้ ในขณะที่อัตราส่วนที่ต่ำกว่า 1.0 บ่งชี้ถึงการขาดแคลนที่อาจเกิดขึ้น ในการจัดหาเงินทุนโครงการบัญชีสำรองการชำระหนี้ ( DSRA ) อาจใช้เพื่อชดเชยการขาดดุล DSCR ชั่วคราว^{[ 5 ]}

โดยทั่วไปแล้ว จะคำนวณโดยใช้สูตร:

DSCR = ⁠กำไรจากการดำเนินงานสุทธิ/การชำระหนี้⁠

ที่ไหน:

กำไรจากการดำเนินงานสุทธิ = EBITDA ที่ปรับปรุงแล้ว = (รายได้จากการดำเนินงานขั้นต้น) − (ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน)

ภาระหนี้ = (การชำระคืนเงินต้น) + (การชำระดอกเบี้ย) + (การชำระค่าเช่า) ^{[ 6 ]}

ในการคำนวณอัตราส่วนความสามารถในการชำระหนี้ของกิจการ คุณต้องกำหนดรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (NOI) ของกิจการก่อน NOI คือผลต่างระหว่างรายได้รวมและค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน NOI มีจุดประสงค์เพื่อสะท้อนรายได้ที่แท้จริงของกิจการหรือการดำเนินงานโดยไม่รวมหรือก่อนหักค่าใช้จ่ายทางการเงิน ดังนั้น ค่าใช้จ่ายทางการเงิน (เช่น ดอกเบี้ยจากเงินกู้) ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาของเจ้าของ/ผู้ลงทุน ค่าใช้จ่ายด้านทุน และค่าเสื่อมราคา จึงไม่รวมอยู่ในค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน

ภาระหนี้สินคือต้นทุนและการชำระเงินที่เกี่ยวข้องกับการจัดหาเงินทุน ดอกเบี้ยและค่าเช่าเป็นต้นทุนที่แท้จริงซึ่งเกิดจากการกู้ยืมหรือการยืมสินทรัพย์ การชำระเงินต้นของเงินกู้ไม่ได้เปลี่ยนแปลงมูลค่าสุทธิของส่วนของผู้ถือหุ้น/มูลค่าการชำระบัญชีของกิจการ อย่างไรก็ตาม มันจะลดกระแสเงินสดที่กิจการดำเนินการ (โดยแลกกับการลดภาระหนี้สินหรือเพิ่มส่วนของผู้ถือหุ้นในสินทรัพย์) ดังนั้น การบันทึกบัญชีการชำระเงินต้นจึงทำให้ DSCR สะท้อนสถานการณ์กระแสเงินสดของกิจการได้

ตัวอย่างเช่น หากอัตราส่วนความสามารถในการชำระหนี้ของอสังหาริมทรัพย์ต่ำกว่าหนึ่ง แสดงว่ารายได้ที่อสังหาริมทรัพย์นั้นสร้างขึ้นไม่เพียงพอที่จะครอบคลุมค่าผ่อนชำระจำนองและค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานอสังหาริมทรัพย์ที่มีอัตราส่วนความสามารถในการชำระหนี้ 0.8 สร้างรายได้เพียงพอที่จะชำระหนี้รายปีได้เพียง 80 เปอร์เซ็นต์เท่านั้น อย่างไรก็ตาม หากอัตราส่วนความสามารถในการชำระหนี้มากกว่า 1 แสดงว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นสร้างรายได้เพียงพอที่จะครอบคลุมหนี้รายปี ตัวอย่างเช่น อสังหาริมทรัพย์ที่มีอัตราส่วนความสามารถในการชำระหนี้ 1.5 สร้างรายได้เพียงพอที่จะชำระหนี้รายปีทั้งหมด ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานทั้งหมด และยังสร้างรายได้มากกว่าที่จำเป็นถึง 50 เปอร์เซ็นต์อีกด้วย

ในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ อัตราส่วน DSCR ขั้นต่ำที่กำหนดโดยผู้ให้กู้คือ 1.25 ซึ่งหมายความว่ารายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (NOI) ของอสังหาริมทรัพย์ต้องมากกว่าภาระหนี้ประจำปี 25% ^{[ 7 ]}

อัตราส่วน DSCR ที่ต่ำกว่า 1 หมายถึงกระแสเงินสดติดลบ DSCR ที่ต่ำกว่า 1 เช่น 0.95 หมายความว่ามีรายได้จากการดำเนินงานสุทธิเพียงพอที่จะครอบคลุมการชำระหนี้รายปีเพียง 95% เท่านั้น ตัวอย่างเช่น ในบริบทของการเงินส่วนบุคคล หมายความว่าผู้กู้จะต้องใช้เงินส่วนตัวทุกเดือนเพื่อประคองโครงการไว้ โดยทั่วไปแล้ว ผู้ให้กู้ไม่ชอบกระแสเงินสดติดลบ แต่บางรายก็อนุญาตหากผู้กู้มีรายได้ภายนอกที่มั่นคง^{[ 8 ] [ 9 ]}

โดยทั่วไป ธนาคารพาณิชย์ส่วนใหญ่กำหนดอัตราส่วนของ1.15–1.35 × ( ⁠โนอี้/ภาระหนี้ประจำปี) เพื่อให้มั่นใจว่ามีกระแสเงินสดเพียงพอ ที่จะครอบคลุมการชำระหนี้อย่างต่อเนื่อง

สมมติว่าคุณโจนส์กำลังพิจารณาซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่มีรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ36,000 ดอลลาร์และภาระหนี้สินประจำปี30,000 ดอลลาร์อัตราส่วนความสามารถในการชำระหนี้สำหรับอสังหาริมทรัพย์นี้จะอยู่ที่ 1.2 และคุณโจนส์จะทราบว่าอสังหาริมทรัพย์นี้สร้างรายได้มากกว่าค่าใช้จ่ายในการผ่อนชำระจำนองประจำปีถึง 20 เปอร์เซ็นต์

อัตราส่วนความสามารถในการชำระหนี้ (Debt Service Coverage Ratio หรือ DSC) มักใช้ในการประเมินคุณภาพของพอร์ตสินเชื่อจำนอง ตัวอย่างเช่น เมื่อวันที่ 19 มิถุนายน 2551 บริษัทจัดอันดับเครดิตชื่อดังของสหรัฐฯ อย่าง Standard & Poors รายงานว่าได้ลดอันดับเครดิตของกลุ่มใบรับรองสินเชื่อจำนองเชิงพาณิชย์แบบรวมกลุ่มหลายประเภทที่ออกโดยBank of Americaบริษัทจัดอันดับเครดิตระบุในข่าวประชาสัมพันธ์ว่าได้ลดอันดับเครดิตของใบรับรองสี่ฉบับในชุด Bank of America Commercial Mortgage Inc. 2005–1 โดยระบุว่าการลดอันดับเครดิต "สะท้อนถึงความเสื่อมถอยของเครดิตของกลุ่ม" และยังระบุเพิ่มเติมว่าการลดอันดับเครดิตนี้เป็นผลมาจากข้อเท็จจริงที่ว่าสินเชื่อเฉพาะแปดรายการในกลุ่มมีอัตราส่วนความสามารถในการชำระหนี้ (DSC) ต่ำกว่า 1.0 เท่า หรือต่ำกว่าหนึ่งเท่า

อัตราส่วนความสามารถในการชำระหนี้ (Debt Service Coverage Ratio หรือ DSC) เป็นตัวชี้วัดความแข็งแกร่งทางการเงินที่มีประโยชน์ Standard & Poors รายงานว่า ณ วันที่ 10 มิถุนายน 2551 กลุ่มสินเชื่อทั้งหมดประกอบด้วยสินเชื่อ 135 รายการ โดยมียอดคงเหลือในบัญชีรวม2.052 พันล้านดอลลาร์และระบุว่า ณ วันนั้น มีสินเชื่อ 8 รายการที่มี DSC ต่ำกว่า 1.0 เท่า หมายความว่า เงินสุทธิที่ได้จากการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ไม่เพียงพอที่จะครอบคลุมค่าใช้จ่ายในการจำนอง เนื่องจากไม่มีใครปล่อยสินเชื่อแบบนี้ในตอนแรก นักวิเคราะห์ทางการเงินหรือนักลงทุนที่มีความรู้จึงต้องการหาข้อมูลเกี่ยวกับอัตราการเสื่อมถอยของ DSC คุณต้องการทราบไม่เพียงแต่ว่า DSC เป็นเท่าใด ณ จุดใดจุดหนึ่ง แต่ยังต้องการทราบว่ามันเปลี่ยนแปลงไปมากน้อยเพียงใดนับตั้งแต่มีการประเมินสินเชื่อครั้งล่าสุด ข่าวประชาสัมพันธ์ของ S&P บอกเราเช่นนั้น โดยระบุว่า ในบรรดาสินเชื่อ 8 รายการที่ "มีมูลค่าต่ำกว่าหนี้สูญ" นั้น มียอดคงเหลือเฉลี่ย10.1 ล้านดอลลาร์ และ DSC ลดลงเฉลี่ย 38% นับตั้งแต่มีการออกสินเชื่อ

และยังมีอีกประเด็นสำคัญ เนื่องจากมีสินเชื่อทั้งหมด 135 รายการในกลุ่ม และมีเพียง 8 รายการเท่านั้นที่มีมูลค่าต่ำกว่าหนี้สูญ โดยมีค่า DSC น้อยกว่า 1 คำถามที่ชัดเจนก็คือ ค่า DSC รวมของกลุ่มสินเชื่อทั้ง 135 รายการนั้นเป็นเท่าใด ข่าวประชาสัมพันธ์ของ Standard and Poors ระบุตัวเลขนี้ โดยชี้ว่าค่า DSC เฉลี่ยถ่วงน้ำหนักสำหรับกลุ่มสินเชื่อทั้งหมดคือ 1.76 × 1 อย่างไรก็ตาม นี่เป็นเพียงภาพรวมในปัจจุบัน คำถามสำคัญที่ค่า DSC สามารถช่วยตอบได้คือ สถานการณ์ดีขึ้นหรือแย่ลงกว่าตอนที่สินเชื่อทั้งหมดในกลุ่มนี้ได้รับการอนุมัติครั้งแรกหรือไม่ ข่าวประชาสัมพันธ์ของ S&P ก็ให้ข้อมูลนี้เช่นกัน โดยอธิบายว่าค่า DSC เฉลี่ยถ่วงน้ำหนักดั้งเดิมสำหรับกลุ่มสินเชื่อทั้ง 135 รายการนั้นคือ 1.66 × 1

ด้วยวิธีนี้ อัตราส่วน DSC (ความสามารถในการชำระหนี้) จึงเป็นวิธีหนึ่งในการประเมินคุณภาพทางการเงินและระดับความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องของกลุ่มสินเชื่อนี้ และแสดงให้เห็นผลลัพธ์ที่น่าประหลาดใจว่า แม้จะมีสินเชื่อบางส่วนที่มี DSC ต่ำกว่า 1 แต่ DSC โดยรวมของกลุ่มสินเชื่อทั้งหมดกลับดีขึ้นจาก 1.66 เท่าเป็น 1.76 เท่านี่คือลักษณะของพอร์ตสินเชื่อที่ดี โดย DSC จะดีขึ้นเมื่อเวลาผ่านไป เนื่องจากสินเชื่อได้รับการชำระคืน และมีเพียงส่วนน้อย ในกรณีนี้คือ 6% ที่มีอัตราส่วน DSC ต่ำกว่าหนึ่งเท่า ซึ่งบ่งชี้ว่าสินเชื่อเหล่านี้อาจมีปัญหาในอนาคต

และแน่นอนว่า การที่อัตราส่วน DSCR ต่ำกว่า 1 สำหรับสินเชื่อบางรายการ ไม่ได้หมายความว่าสินเชื่อเหล่านั้นจะผิดนัดชำระหนี้เสมอไป

ภาษีเงินได้ก่อให้เกิดปัญหาพิเศษในการคำนวณและการตีความ DSCR ในทางทฤษฎี DSCR คืออัตราส่วนของกระแสเงินสดที่พร้อมสำหรับการชำระหนี้ต่อภาระหนี้ที่จำเป็น แต่ในทางปฏิบัติ เนื่องจากดอกเบี้ยเป็นค่าใช้จ่ายที่หักลดหย่อนภาษีได้ ในขณะที่เงินต้นหักลดหย่อนไม่ได้ จึงไม่มีตัวเลขใดตัวเลขหนึ่งที่แสดงถึงจำนวนเงินสดที่สร้างขึ้นจากการดำเนินงานซึ่งพร้อมสำหรับการชำระหนี้ทั้งหมดและเป็นเงินสดเพียงอย่างเดียวที่มีอยู่สำหรับการชำระหนี้

แม้ว่ากำไรก่อนหักดอกเบี้ย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย (EBITDA) จะเป็นมาตรวัดที่เหมาะสมสำหรับความสามารถของบริษัทในการชำระดอกเบี้ยอย่างเดียว (โดยสมมติว่าการเปลี่ยนแปลงที่คาดการณ์ไว้ในเงินทุนหมุนเวียนเป็นศูนย์) แต่EBITDA (ไม่รวม "T") เป็นตัวบ่งชี้ที่เหมาะสมกว่าสำหรับความสามารถของบริษัทในการชำระเงินต้นที่จำเป็น การละเลยความแตกต่างเหล่านี้อาจนำไปสู่ค่า DSCR ที่สูงเกินจริงหรือต่ำเกินจริงเกี่ยวกับความสามารถในการชำระหนี้ของบริษัท วิธีการคำนวณเงินสำรองก่อนหักภาษี (Pre-Tax Provision Method) ให้ค่าอัตราส่วนเดียวที่แสดงถึงความสามารถในการชำระหนี้โดยรวมได้อย่างน่าเชื่อถือภายใต้ความท้าทายเหล่านี้

อัตราส่วนความครอบคลุมการชำระหนี้ (Debt Service Coverage Ratio) ที่คำนวณโดยใช้วิธีการสำรองก่อนหักภาษี (Pre-Tax Provision Method) ตอบคำถามต่อไปนี้: EBITDA ของบริษัทมากกว่า EBITDA ที่สำคัญกี่เท่า โดยที่ EBITDA ที่สำคัญคือค่าที่เพียงพอต่อการชำระหนี้

ภาระผูกพันดอกเบี้ย + ภาระผูกพันเงินต้น + ค่าใช้จ่ายภาษี ( โดยสมมติว่ามีรายได้ขั้นต่ำเพียงพอ) + ค่าใช้จ่าย ที่จำเป็นอื่นๆ ที่ไม่ถือเป็นค่าใช้จ่ายทางบัญชี เช่น เงินปันผลและค่าใช้จ่ายลงทุน(CAPEX )

การคำนวณ DSCR ภายใต้หลักการสำรองภาษีล่วงหน้าคือ

⁠อีบิต บิทธอลิซึม และค่าเสื่อมราคา/(ดอกเบี้ย) + (เงินสำรองก่อนหักภาษีสำหรับค่าใช้จ่ายหลังหักภาษี)⁠ ,

โดยเงินสำรองก่อนหักภาษีสำหรับค่าใช้จ่ายหลังหักภาษีคือจำนวนเงินสดก่อนหักภาษีที่ต้องกันไว้เพื่อชำระค่าใช้จ่ายหลังหักภาษีที่จำเป็น กล่าวคือ

CPLTD + (ค่าใช้จ่ายลงทุนที่ยังไม่ได้จัดหาเงินทุน) + เงินปันผล

สามารถคำนวณเงินสำรองได้ดังนี้:

ถ้า (ค่าใช้จ่ายที่ไม่ใช่เงินสด: ค่าเสื่อมราคา) + (ค่าตัดจำหน่าย) + (ค่าตัดจำหน่ายสินทรัพย์ถาวร) > (ค่าใช้จ่ายหลังหักภาษี) แล้ว

(เงินสำรองก่อนหักภาษีสำหรับรายจ่ายหลังหักภาษี) = (รายจ่ายหลังหักภาษี)

ตัวอย่างเช่น หากรายจ่ายหลังหักภาษีของบริษัทประกอบด้วย CPLTD จำนวน90 ล้านดอลลาร์และCAPEX ที่ยังไม่ได้จัดหาเงินทุนจำนวน10 ล้านดอลลาร์ และค่าใช้จ่ายที่ไม่ใช่เงินสดจำนวน 100 ล้านดอลลาร์บริษัทสามารถนำกระแสเงินสดรับจากการดำเนินงานจำนวน100 ล้านดอลลาร์ ไปใช้จ่ายในส่วนรายจ่ายหลังหักภาษีได้โดยไม่ต้องเสียภาษีสำหรับกระแสเงินสดรับจำนวน 100 ล้านดอลลาร์ นั้น ในกรณีนี้ เงินสดก่อนหักภาษีที่ผู้กู้ต้องกันไว้สำหรับรายจ่ายหลังหักภาษีจะมีจำนวนเพียง100 ล้านดอลลาร์เท่านั้น

ถ้า (รายจ่ายหลังหักภาษี) > (ค่าใช้จ่ายที่ไม่ใช่เงินสด) แล้ว

(เงินสำรองก่อนหักภาษีสำหรับค่าใช้จ่ายหลังหักภาษี) = (ค่าใช้จ่ายที่ไม่ใช่เงินสด) + ⁠(รายจ่ายหลังหักภาษี) − (ค่าใช้จ่ายที่ไม่ใช่เงินสด)/1 − (อัตราภาษีเงินได้)⁠

ตัวอย่างเช่น หากค่าใช้จ่ายหลังหักภาษีประกอบด้วย CPLTD จำนวน100 ล้านดอลลาร์และค่าใช้จ่ายที่ไม่ใช่เงินสดจำนวน50 ล้านดอลลาร์ผู้กู้สามารถนำกระแสเงินสดรับจากการดำเนินงานจำนวน 50 ล้านดอลลาร์ไปหักล้างกับค่าใช้จ่ายหลังหักภาษีจำนวน 50 ล้านดอลลาร์ได้โดยตรงโดยไม่ต้องเสียภาษีสำหรับกระแสเงินสดรับจำนวน 50 ล้านดอลลาร์นั้นแต่บริษัทต้องกันเงินไว้77 ล้านดอลลาร์ (โดยสมมติอัตราภาษีเงินได้ 35%) เพื่อชำระค่าใช้จ่ายหลังหักภาษีที่เหลืออีก50 ล้านดอลลาร์เงินสำรองก่อนหักภาษีของบริษัทนี้สำหรับค่าใช้จ่ายหลังหักภาษี = 50 ล้านดอลลาร์ + 77 ล้านดอลลาร์ = 127 ล้านดอลลาร์^{[ 10 ]}

• แอลแอลซีอาร์
• อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงาน
• การเงินโครงการ
• อัตราส่วนกระแสเงินสดต่อหนี้สิน