การยึดทรัพย์เป็นกระบวนการทางกฎหมายที่ผู้ให้กู้พยายามเรียกคืนยอดเงินกู้คงเหลือจากผู้กู้ที่หยุดชำระเงินให้กับผู้ให้กู้โดยการบังคับขายทรัพย์สินที่ใช้เป็นหลักประกันเงินกู้^{[ 1 ] [ 2 ]}

ตามหลักการแล้วผู้ให้กู้จำนอง (ผู้รับจำนอง)หรือผู้ถือสิทธิจำนอง อื่น ๆ จะได้รับสิทธิในการไถ่ถอนตามหลักความยุติธรรมของผู้กู้จำนอง (ผู้จำนอง)ไม่ว่าจะโดยคำสั่งศาลหรือโดยผลของกฎหมาย (หลังจากปฏิบัติตามขั้นตอนตามกฎหมายเฉพาะ) ^{[ 3 ]}

Usually, a lender obtains a security interest from a borrower who mortgages or pledges an asset like a house to secure the loan. If the borrower defaults and the lender tries to repossess the property, courts of equity can grant the borrower the equitable right of redemption if the borrower repays the debt. While this equitable right exists, it is a cloud on title and the lender cannot be sure that they can repossess the property.^[4] Therefore, through the process of foreclosure, the lender seeks to immediately terminate (that is, literally foreclose any future use of) the equitable right of redemption and take both legal and equitable title to the property in fee simple.^[5] Other lien holders can also foreclose the owner's right of redemption for other debts, such as for overdue taxes, unpaid contractors' bills or overdue homeowner association dues or assessments.

The foreclosure process as applied to residential mortgage loans is a bank or other secured creditor selling or repossessing a parcel of real property after the owner has failed to comply with an agreement between the lender and borrower called a "mortgage" or "deed of trust". Commonly, the violation of the mortgage is a default in payment of a promissory note, secured by a lien on the property. When the process is complete, the lender can sell the property and keep the proceeds to pay off its mortgage and any legal costs, and it is typically said that "the lender has foreclosed its mortgage or lien". If the promissory note was made with a recourse clause and if the sale does not bring enough to pay the existing balance of principal and fees, then the mortgagee can file a claim for a deficiency judgment. In many states in the United States, items included to calculate the amount of a deficiency judgment include the loan principal, accrued interest and attorney fees less the amount the lender bid at the foreclosure sale.^[6]

โดยปกติแล้ว ผู้ถือครองจำนองสามารถเริ่มกระบวนการยึดทรัพย์ได้ตามเวลาที่ระบุไว้ในเอกสารจำนอง ซึ่งโดยทั่วไปแล้วจะเป็นช่วงระยะเวลาหนึ่งหลังจากที่เกิดการผิดนัดชำระหนี้ ในสหรัฐอเมริกา แคนาดา และประเทศอื่นๆ อีกหลายประเทศ มีวิธีการยึดทรัพย์หลายประเภท ตัวอย่างเช่น ในสหรัฐอเมริกา วิธีการยึดทรัพย์สองวิธีที่ใช้ กันอย่างแพร่หลาย ได้แก่ การขายโดยคำสั่งศาลและการ ขายโดยอำนาจการขายแต่ในบางรัฐของสหรัฐอเมริกาก็อาจมีวิธีการอื่นๆ ได้เช่นกัน

Acceleration is a clause that is usually found in Sections 16, 17, or 18 of a typical mortgage in the US. Not all accelerations are the same for each mortgage, as it depends on the terms and conditions between lender and obligated mortgagor(s). When a term in the mortgage has been broken, the acceleration clause goes into effect. It can declare the entire payable debt to the lender if the borrower(s) were to transfer the title at a future date to a purchaser. The clause in the mortgage also instructs that a notice of acceleration must be served to the obligated mortgagor(s) who signed the Note. Each mortgage gives a time period for the debtor(s) to cure their loan. The most common time periods allot to debtor(s) is usually 30 days, but for commercial property it can be 10 days. The notice of acceleration is called a Demand and/or Breach Letter. In the letter it informs the Borrower(s) that they have 10 or 30 days from the date on the letter to reinstate their loan. Demand/Breach letters are sent out by Certified and Regular mail to all notable addresses of the Borrower(s). Also in the acceleration of the mortgage the lender must provide a payoff quote that is estimated 30 days from the date of the letter. This letter is called an FDCPA (Fair Debt Collections Practices Acts) letter and/or Initial Communication Letter. Once the Borrower(s) receives the two letters providing a time period to reinstate or pay off their loan the lender must wait until that time expires in to take further action. When the 10 or 30 days have passed that means that the acceleration has expired and the Lender can move forward with foreclosing on the property.

The lender will also include any unpaid property taxes and delinquent payments in this amount, so if the borrower does not have significant equity they will owe more than the original amount of the mortgage.

Lenders may also accelerate a loan if there is a transfer clause, obligating the mortgagor to notify the lender of any transfer, whether; a lease-option, lease-hold of 3 years or more, land contracts, agreement for deed, transfer of title or interest in the property.

The vast majority (but not all) of mortgages today have acceleration clauses. The holder of a mortgage without this clause has only two options: either to wait until all of the payments come due or convince a court to compel a sale of some parts of the property in lieu of the past due payments. Alternatively, the court may order the property sold subject to the mortgage, with the proceeds from the sale going to the payments owed the mortgage holder.

The process of foreclosure can be rapid or lengthy and varies from state to state. Other options such as refinancing, a short sale, alternate financing, temporary arrangements with the lender, or even bankruptcy may present homeowners with ways to avoid foreclosure. Websites which can connect individual borrowers and homeowners to lenders are increasingly offered as mechanisms to bypass traditional lenders while meeting payment obligations for mortgage providers. Although there are slight differences between the states, the foreclosure process generally follows a timeline beginning with initial missed payments, moving to a sale being scheduled and finally a redemption period (if available).^[7]

เนื่องจากสิทธิในการไถ่ถอนเป็นสิทธิทางด้านความยุติธรรม การยึดทรัพย์จึงเป็นการกระทำทางด้านความยุติธรรม เพื่อรักษาสิทธิในการไถ่ถอน ลูกหนี้อาจยื่นคำร้องต่อศาลเพื่อขอคำสั่งห้าม หากการยึดทรัพย์ใกล้จะเกิดขึ้น ลูกหนี้ต้องขอคำสั่งคุ้มครองชั่วคราว อย่างไรก็ตาม ลูกหนี้อาจต้องวางหลักประกันเป็นจำนวนเงินเท่ากับยอดหนี้ เพื่อเป็นการคุ้มครองเจ้าหนี้ หากความพยายามที่จะหยุดการยึดทรัพย์เป็นเพียงความพยายามที่จะหลีกเลี่ยงหนี้สิน

ลูกหนี้อาจโต้แย้งความถูกต้องของหนี้สินในคำร้องต่อธนาคารเพื่อหยุดการยึดทรัพย์และฟ้องร้องเรียกค่าเสียหายได้ ในกระบวนการยึดทรัพย์ ผู้ให้กู้ยังมีภาระในการพิสูจน์ว่าตนมีสิทธิในการยึดทรัพย์ด้วย

รัฐต่างๆ ในสหรัฐอเมริกาหลายแห่ง รวมถึงแคลิฟอร์เนีย^{[ 15 ]}จอร์เจีย^{[ 16 ]}และเท็กซัส^{[ 17 ]}กำหนดเงื่อนไขเบื้องต้น "การเสนอราคา" ให้กับผู้กู้ที่ต้องการท้าทายการยึดทรัพย์ที่ไม่ถูกต้อง ซึ่งมีรากฐานมาจาก หลักการ ของความยุติธรรมที่ว่า "ผู้ที่แสวงหาความยุติธรรมต้องทำความยุติธรรมก่อน" เช่นเดียวกับกฎหมายทั่วไปที่ว่าฝ่ายที่ต้องการยกเลิกสัญญาต้องคืนผลประโยชน์ทั้งหมดที่ได้รับภายใต้สัญญาก่อน

กล่าวอีกนัยหนึ่ง เพื่อคัดค้านการยึดทรัพย์ที่อ้างว่าไม่ถูกต้อง ผู้กู้จะต้องชำระยอดหนี้คงเหลือทั้งหมดตามกฎหมายก่อนการขายทอดตลาด รัฐแคลิฟอร์เนียมีกฎข้อนี้ที่เข้มงวดที่สุดข้อหนึ่ง โดยกำหนดให้ผู้ให้กู้ต้องได้รับเงินก่อนการขายการพยายามชำระเงินครั้งหนึ่งถือว่าไม่เพียงพอ เนื่องจากเช็คมาถึงทางFedExในวันจันทร์ ซึ่งเป็นเวลาสามวันหลังจากการขายทอดตลาดได้เกิดขึ้นในวันศุกร์^{[ 18 ]}

อย่างน้อยตำราเรียนหนึ่งเล่มได้โจมตีความขัดแย้งที่แฝงอยู่ในกฎการชำระหนี้ กล่าวคือ หากผู้กู้มีเงินสดเพียงพอที่จะชำระยอดคงเหลือทั้งหมดได้ทันที พวกเขาก็คงชำระหนี้ไปแล้ว และผู้ให้กู้ก็คงไม่พยายามยึดทรัพย์พวกเขาตั้งแต่แรก^{[ 19 ]}แต่กฎนี้ก็ยังคงมีผลบังคับใช้ในรัฐที่กล่าวถึงข้างต้น

บางครั้งผู้กู้สามารถระดมเงินสดได้เพียงพอในนาทีสุดท้าย (โดยปกติผ่านการขายทรัพย์สินอื่นที่ไม่มีภาระผูกพันในราคาถูกอย่างสิ้นหวัง) เพื่อเสนอราคาที่ดี และด้วยเหตุนี้จึงรักษาสิทธิ์ในการโต้แย้งกระบวนการยึดทรัพย์ ศาลไม่เห็นใจความพยายามของผู้กู้ดังกล่าวในการเรียกคืนความเสียหายจากการขายทรัพย์สินในราคาถูกจากผู้ให้กู้ที่ทำการยึดทรัพย์^{[ 20 ]}

คดีความในศาลที่น่าสนใจคดีหนึ่งซึ่งตั้งคำถามถึงความชอบด้วยกฎหมายของการปฏิบัติในการยึดทรัพย์นั้น บางครั้งถูกนำมาอ้างเป็นหลักฐานสนับสนุนข้อเรียกร้องต่างๆ เกี่ยวกับการให้กู้ยืม ในคดีFirst National Bank of Montgomery v. Jerome Dalyนั้น Jerome Daly อ้างว่าธนาคารไม่ได้เสนอสิ่งตอบแทน ที่ถูกต้องตามกฎหมาย เนื่องจากเงินที่ให้เขากู้ยืมนั้นเกิดขึ้นหลังจากลงนามในสัญญาเงินกู้ ตำนานเล่าว่า Daly ชนะคดี ไม่ต้องชำระคืนเงินกู้ และธนาคารไม่สามารถยึดทรัพย์สินของเขาคืนได้ ในความเป็นจริง "คำตัดสิน" (ซึ่งเรียกกันอย่างกว้างขวางว่า "คำตัดสิน Credit River") ถูกศาลตัดสินว่าเป็นโมฆะ^{[ 21 ]}

ในคดีล่าสุดในนิวยอร์ก ศาลปฏิเสธความพยายามของผู้ให้กู้ในการยึดทรัพย์โดยใช้คำพิพากษาสรุป เนื่องจากผู้ให้กู้ไม่สามารถส่งคำให้การและเอกสารที่ถูกต้องเพื่อสนับสนุนการดำเนินการยึดทรัพย์ และเอกสารและคำให้การที่ส่งมานั้นไม่ได้จัดทำขึ้นตามขั้นตอนปกติของธุรกิจ^{[ 22 ]}ทนายความของผู้กู้หลายรายจะพิสูจน์ให้ผู้ให้กู้เห็นว่าปฏิบัติตามข้อกำหนดการแจ้งเตือนก่อนการยึดทรัพย์ 90 วัน เพื่อชะลอและยืดเวลาการดำเนินการยึดทรัพย์ ทำให้ผู้กู้มีเวลาเพิ่มอีก 3 เดือนในการแก้ไขประวัติและชำระหนี้^{[ 23 ] [ 24 ]}

เมื่อหน่วยงาน (ในสหรัฐอเมริกา โดยทั่วไปคือ นายอำเภอประจำเขตหรือผู้ที่ได้รับมอบหมาย) นำทรัพย์สินที่ถูกยึดมาประมูล ผู้ถือหนี้อาจกำหนดราคาเริ่มต้นเป็นยอดคงเหลือของสินเชื่อจำนอง อย่างไรก็ตาม มีหลายประเด็นที่ส่งผลต่อการพิจารณาราคาอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงคำตัดสินของศาลล้มละลาย ในตลาดที่อ่อนแอ ฝ่ายที่ทำการยึดทรัพย์อาจกำหนดราคาเริ่มต้นที่ต่ำกว่า หากเชื่อว่าอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เป็นหลักประกันมีมูลค่าน้อยกว่าเงินต้นคงเหลือของสินเชื่อ ระยะเวลาตั้งแต่การแจ้งการยึดทรัพย์จนถึงการขายอสังหาริมทรัพย์จริงขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย เช่น วิธีการยึดทรัพย์ (ทางศาลหรือนอกศาล)

เมื่อยอดคงเหลือของสินเชื่อจำนองสูงกว่ามูลค่าบ้านที่แท้จริง ฝ่ายที่ดำเนินการยึดทรัพย์มักจะไม่สามารถดึงดูดการเสนอราคาประมูลในระดับราคานี้ได้ บ้านที่ผ่านการประมูลยึดทรัพย์และไม่ได้รับการเสนอราคาที่เหมาะสม อาจยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของสินเชื่อจำนองต่อไป ทรัพย์สินเหล่านั้นเรียกว่าREO (Real Estate Owned) หรืออสังหาริมทรัพย์ที่ธนาคารเป็นเจ้าของ ในสถานการณ์เช่นนี้ เจ้าของ/ผู้ให้บริการจะพยายามขายผ่านช่องทางอสังหาริมทรัพย์ทั่วไป

ผู้จำนองอาจต้องจ่ายค่าประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยส่วนบุคคล (Private Mortgage Insuranceหรือ PMI) ตราบใดที่เงินต้นของสินเชื่อจำนองหลักยังคงสูงกว่า 80% ของมูลค่าทรัพย์สิน ในกรณีส่วนใหญ่ ข้อกำหนดด้านประกันภัยจะรับประกันว่าผู้ให้กู้จะได้รับเงินคืนในสัดส่วนที่กำหนดไว้ล่วงหน้าจากมูลค่าเงินกู้ ไม่ว่าจะเป็นจากเงินที่ได้จากการประมูลขายทอดตลาด หรือจากค่า PMI หรือจากทั้งสองอย่างรวมกัน

อย่างไรก็ตาม ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่สภาพคล่องต่ำ หรือหากราคาอสังหาริมทรัพย์ลดลง ทรัพย์สินที่ถูกยึดอาจถูกขายในราคาต่ำกว่ายอดคงเหลือของสินเชื่อจำนองหลัก และอาจไม่มีประกันภัยใด ๆ มาคุ้มครองความเสียหาย ในกรณีนี้ ศาลที่ดูแลกระบวนการยึดทรัพย์อาจออกคำพิพากษาให้ชำระส่วนต่างที่ขาดไป (deficiency judgment)แก่ผู้จำนอง คำพิพากษาให้ชำระส่วนต่างที่ขาดไปนี้สามารถนำมาใช้เพื่อวางภาระผูกพันในทรัพย์สินอื่น ๆ ของผู้กู้ ซึ่งจะทำให้ผู้จำนองมีหน้าที่ต้องชำระส่วนต่างนั้นคืน และให้สิทธิ์ทางกฎหมายแก่ผู้ให้กู้ในการเรียกเก็บหนี้ส่วนที่เหลือจากทรัพย์สินอื่น ๆ ของผู้จำนอง (ถ้ามี)

อย่างไรก็ตาม มีข้อยกเว้นสำหรับกฎนี้ หากสินเชื่อจำนองเป็นหนี้ที่ไม่ต้องรับผิดชอบส่วนบุคคล (ซึ่งมักเป็นกรณีของสินเชื่อจำนองที่อยู่อาศัยที่เจ้าของอาศัยอยู่เองในสหรัฐอเมริกา) ผู้ให้กู้จะไม่สามารถยึดทรัพย์สินของผู้กู้เพื่อชดเชยความเสียหายได้ ความสามารถของผู้ให้กู้ในการดำเนินคดีเพื่อเรียกค่าเสียหายอาจถูกจำกัดโดยกฎหมายของรัฐ ในแคลิฟอร์เนียและบางรัฐในสหรัฐอเมริกา สินเชื่อจำนองเดิม (ที่ทำขึ้นในขณะซื้อบ้าน) โดยทั่วไปจะเป็นสินเชื่อที่ไม่ต้องรับผิดชอบส่วนบุคคล แต่สินเชื่อรีไฟแนนซ์และวงเงินสินเชื่อบ้านจะไม่ใช่

หากผู้ให้กู้เลือกที่จะไม่ดำเนินการฟ้องร้องเรียกค่าเสียหายส่วนต่าง—หรือไม่สามารถทำได้เนื่องจากสินเชื่อจำนองไม่มีสิทธิเรียกร้องคืน—และยอมรับความสูญเสียนั้น ผู้กู้อาจต้องเสียภาษีเงินได้จากจำนวนเงินที่ค้างชำระหากถือได้ว่าเป็น "หนี้ที่ได้รับการยกเว้น" อย่างไรก็ตาม การเปลี่ยนแปลงล่าสุดในกฎหมายภาษีอาจเปลี่ยนแปลงวิธีการรายงานจำนวนเงินเหล่านี้ได้

ภาระผูกพันใดๆ ที่เกิดจากสินเชื่ออื่นๆ ที่จำนองกับทรัพย์สินที่กำลังจะถูกยึด ( เช่น สินเชื่อจำนองลำดับที่สอง , สินเชื่อบ้านแบบหมุนเวียน ) จะถูก "ลบล้าง" ไปโดยการยึดทรัพย์

หลังจากเกิดฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอเมริกาและวิกฤตสินเชื่อจำนองซับไพรม์ ที่ตามมา ความสนใจในการเจรจาต่อรองหรือการปรับเปลี่ยนเงื่อนไขสินเชื่อจำนองเพิ่มขึ้นมากกว่าการยึดทรัพย์ และนักวิจารณ์บางคนคาดการณ์ว่าวิกฤตการณ์นี้รุนแรงขึ้นเนื่องจาก "ความไม่เต็มใจของผู้ให้กู้ที่จะเจรจาต่อรองสินเชื่อจำนอง" ^{[ 25 ]}นโยบายหลายอย่าง รวมถึงโครงการ Hope Now ที่ได้รับการสนับสนุนจากกระทรวงการคลังสหรัฐฯ และแผน "Making Home Affordable" ปี 2009 ได้เสนอสิ่งจูงใจในการเจรจาต่อรองสินเชื่อจำนอง การเจรจาต่อรองอาจรวมถึงการลดเงินต้นที่ต้องชำระหรือลดอัตราดอกเบี้ยชั่วคราว การศึกษาในปี 2009 โดยนักเศรษฐศาสตร์ของธนาคารกลางสหรัฐฯ พบว่าแม้จะใช้คำจำกัดความของการเจรจาต่อรองอย่างกว้างขวาง ก็มีเพียง 3% ของ "ผู้กู้ที่ผิดนัดชำระหนี้อย่างร้ายแรง" เท่านั้นที่ได้รับการปรับเปลี่ยนเงื่อนไข ทฤษฎีหลักระบุว่าการขาดการเจรจาต่อรองเกิดจากการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์และจำนวนผู้เรียกร้องที่มีหลักประกันในสินเชื่อจำนอง จำนวนมาก ทฤษฎีนี้ได้รับการสนับสนุนอยู่บ้าง แต่การวิเคราะห์ข้อมูลพบว่าอัตราการเจรจาต่อรองใหม่มีความคล้ายคลึงกันระหว่างสินเชื่อจำนองที่ไม่มีหลักทรัพย์ค้ำประกันและสินเชื่อจำนองที่มีหลักทรัพย์ค้ำประกัน ผู้เขียนการวิเคราะห์โต้แย้งว่าธนาคารมักจะไม่เจรจาต่อรองใหม่เพราะคาดว่าจะได้เงินมากขึ้นจากการยึดทรัพย์ เนื่องจากการเจรจาต่อรองใหม่ก่อให้เกิดความเสี่ยงด้าน "การแก้ไขตนเอง" และ "การผิดนัดชำระหนี้ซ้ำ" ^{[ 25 ]} โครงการที่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาล เช่น โครงการ Home Affordable Refinance Program (HARP) อาจช่วยให้เจ้าของบ้านสามารถรีไฟแนนซ์สินเชื่อจำนองได้ หากไม่สามารถรีไฟแนนซ์แบบดั้งเดิมได้เนื่องจากมูลค่าบ้านลดลง^{[ 26 ]}

อย่างไรก็ตาม ดูเหมือนว่าผู้ให้กู้หลายรายจะใช้กระบวนการแบบสองทาง โดยที่ผู้ให้กู้จะพูดคุยกับผู้กู้เกี่ยวกับการ "ปรับเปลี่ยนเงื่อนไขเงินกู้" ไปพร้อมๆ กัน แต่ในขณะเดียวกันก็ดำเนินการขายทรัพย์สินของผู้กู้เพื่อยึดทรัพย์ไปด้วย ผู้กู้หลายรายได้ร้องเรียนว่าพวกเขาถูกหลอกลวงด้วยวิธีการเหล่านี้ และมักจะ "ประหลาดใจ" ที่บ้านของพวกเขาถูกขายในการประมูลยึดทรัพย์ เนื่องจากพวกเขาเชื่อว่าพวกเขากำลังอยู่ใน "กระบวนการปรับเปลี่ยนเงื่อนไขเงินกู้" รัฐแคลิฟอร์เนียได้ออกกฎหมายเพื่อขจัด "กระบวนการแบบสองทาง" ประเภทนี้ – กฎหมายสิทธิของเจ้าของบ้าน – AB 278, SB 900 ซึ่งมีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 1 มกราคม 2556 ^{[ 27 ]}

งานวิจัยปี 2011 โดยคณะกรรมการธนาคารกลางสหรัฐ (Federal Reserve Board ) เรื่อง “ประสบการณ์หลังการยึดทรัพย์ของครัวเรือนในสหรัฐอเมริกา” ใช้รายงานเครดิตจากบุคคลมากกว่า 37 ล้านคนระหว่างปี 1999 ถึง 2010 เพื่อวัดพฤติกรรมหลังการยึดทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเรื่องการกู้ยืมและการบริโภคที่อยู่อาศัยในอนาคต ผลการศึกษาพบว่า: 1) โดยเฉลี่ยแล้ว 23% ของผู้ที่ประสบปัญหาการยึดทรัพย์ได้ย้ายที่อยู่ภายในหนึ่งปีหลังจากเริ่มกระบวนการยึดทรัพย์ ในขณะเดียวกัน กลุ่มควบคุม (ที่ไม่ประสบปัญหาการยึดทรัพย์) มีอัตราการย้ายที่อยู่เพียง 12%; 2) มีเพียง 30% ของผู้กู้ยืมหลังการยึดทรัพย์ที่ย้ายไปยังย่านที่มีรายได้เฉลี่ยต่ำกว่าย่านเดิมอย่างน้อย 25%; 3) ผู้ที่ย้ายที่อยู่หลังการยึดทรัพย์ส่วนใหญ่ไม่ได้ไปอยู่ในย่านที่ไม่น่าอยู่หรือสภาพความเป็นอยู่ที่แออัดกว่าเดิมอย่างมีนัยสำคัญ; 4) ไม่มีความแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญในขนาดครัวเรือนระหว่างกลุ่มหลังการยึดทรัพย์และกลุ่มควบคุม อย่างไรก็ตาม มีเพียง 17% ของบุคคลที่ถูกยึดทรัพย์หลังการยึดทรัพย์เท่านั้นที่มีจำนวนและองค์ประกอบของสมาชิกในครัวเรือนเท่าเดิมหลังการยึดทรัพย์เมื่อเทียบกับก่อนการยึดทรัพย์ เมื่อเปรียบเทียบกันแล้ว กลุ่มควบคุมยังคงมีสมาชิกในครัวเรือนเดิมใน 46% ของกรณี และ 5) มีเพียงประมาณ 20% ของบุคคลที่ถูกยึดทรัพย์หลังการยึดทรัพย์เท่านั้นที่เลือกอาศัยอยู่ในครัวเรือนที่มีคนใดคนหนึ่งยังคงผ่อนชำระจำนองอยู่ โดยรวมแล้ว ผู้เขียนสรุปว่า “เป็นการยากที่จะบอกว่าผลกระทบเล็กน้อยนี้เป็นเพราะผลกระทบที่นำไปสู่การยึดทรัพย์นั้นไม่ยั่งยืน หรือเพราะข้อจำกัดด้านเครดิตที่เกิดจากการยึดทรัพย์ในรายงานเครดิตไม่มาก หรือเพราะบริการด้านที่อยู่อาศัยมีความยืดหยุ่นน้อยกว่าการบริโภครูปแบบอื่น” ^{[ 28 ]}

ผลการศึกษาด้านที่อยู่อาศัยล่าสุดชี้ให้เห็นว่า ครัวเรือน กลุ่มน้อยประสบปัญหาการยึดทรัพย์ในอัตราส่วนที่สูงกว่ากลุ่มอื่น ๆ กลุ่มที่ได้รับผลกระทบมากเกินไป ได้แก่ ชาวอเมริกันเชื้อสายแอฟริกัน ครัวเรือนผู้เช่า ครัวเรือนที่มีเด็ก และเจ้าของบ้านที่เกิดในต่างประเทศ ตัวอย่างเช่น สถิติแสดงให้เห็นว่าผู้ซื้อชาวอเมริกันเชื้อสายแอฟริกันมีโอกาสถูกยึดทรัพย์มากกว่าผู้ซื้อชาวผิวขาวถึง 3.3 เท่า ในขณะที่ผู้ซื้อชาวลาตินและชาวเอเชียมีโอกาสมากกว่า 2.5 และ 1.6 เท่า ตามลำดับ อีกตัวอย่างทางสถิติคือ กว่า 60 เปอร์เซ็นต์ของการยึดทรัพย์ที่เกิดขึ้นในนครนิวยอร์กในปี 2550 เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินให้เช่า และ 20 เปอร์เซ็นต์ของการยึดทรัพย์ทั่วประเทศมาจากทรัพย์สินให้เช่า สาเหตุหนึ่งคือคนส่วนใหญ่เหล่านี้กู้ยืมเงินด้วยสินเชื่อซับไพรม์ที่มีความเสี่ยงสูง มีการวิจัยในด้านนี้น้อยมาก ซึ่งก่อให้เกิดปัญหาในสามประการ ประการแรก การที่ไม่สามารถระบุได้ว่าใครบ้างที่ประสบปัญหาการยึดทรัพย์ ทำให้การพัฒนานโยบายและโครงการที่สามารถป้องกัน/ลดแนวโน้มนี้ในอนาคตเป็นเรื่องยาก ประการที่สอง นักวิจัยไม่สามารถบอกได้ว่าการยึดทรัพย์ที่เกิดขึ้นเมื่อเร็ว ๆ นี้ได้ทำให้ความก้าวหน้าในการเป็นเจ้าของบ้านที่บางกลุ่มซึ่งขาดการเข้าถึงอย่างเท่าเทียมกันในอดีตได้สร้างขึ้นนั้นถดถอยไปมากน้อยเพียงใด ประการที่สาม การวิจัยมุ่งเน้นไปที่ผลกระทบในระดับชุมชนมากเกินไป แม้ว่าครัวเรือนแต่ละครัวเรือนจะเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบมากที่สุดก็ตาม^{[ 29 ]}หลายคนอ้างถึงปัญหาสุขภาพของตนเองหรือสมาชิกในครอบครัวว่าเป็นเหตุผลหลักในการถูกยึดทรัพย์ หลายคนไม่มีประกันสุขภาพและไม่สามารถดูแลความต้องการทางการแพทย์ของตนได้อย่างเพียงพอ ซึ่งชี้ให้เห็นอีกครั้งว่าการยึดทรัพย์ส่งผลกระทบต่อประชากรกลุ่มเปราะบางอยู่แล้ว^{[ 30 ]} คะแนนเครดิตได้รับผลกระทบอย่างมากหลังจากการยึดทรัพย์ จำนวนคะแนนเฉลี่ยที่ลดลงเมื่อชำระเงินจำนองล่าช้า 30 วันคือ 40 – 110 คะแนน ล่าช้า 90 วันคือ 70 – 135 คะแนน และการยึดทรัพย์ การขายแบบลดราคา หรือการโอนกรรมสิทธิ์แทนการยึดทรัพย์เสร็จสมบูรณ์คือ 85 – 160 คะแนน^{[ 31 ]}

ในปี 2552 รัฐสภาสหรัฐฯพยายามกอบกู้เศรษฐกิจด้วยเงินช่วยเหลืออุตสาหกรรมการเงิน 700 พันล้านดอลลาร์ อย่างไรก็ตาม มีฉันทามติเพิ่มมากขึ้นว่าการล่มสลายที่รุนแรงขึ้นของตลาดที่อยู่อาศัยเป็นหัวใจสำคัญของภาวะเศรษฐกิจตกต่ำอย่างรุนแรงของประเทศ หลังจากใช้เงินหลายพันล้านดอลลาร์เพื่อช่วยเหลือสถาบันการเงินแล้วกลับเห็นเศรษฐกิจตกต่ำลงไปอีก นักเศรษฐศาสตร์และนักการเมืองทั้งฝ่ายเสรีนิยมและอนุรักษ์นิยมต่างผลักดันให้เปลี่ยนทิศทางร่างกฎหมายกระตุ้นเศรษฐกิจไปยังสิ่งที่พวกเขาเห็นว่าเป็นปัญหาหลัก นั่นคือ ตลาดที่อยู่อาศัย แต่ภายใต้ฉันทามติเกี่ยวกับการช่วยเหลือตลาดที่อยู่อาศัยนั้น มีความแตกต่างอย่างมากเกี่ยวกับผู้ที่จะได้รับประโยชน์ภายใต้แผนการที่แข่งขันกัน พรรคเดโมแครตต้องการให้เงินช่วยเหลือโดยตรงแก่ผู้ที่เดือดร้อนที่สุด และพรรครีพับลิกันต้องการให้เงินช่วยเหลือแก่ผู้ซื้อบ้านเกือบทั้งหมด โดยยึดทฤษฎีที่ว่ากระแสน้ำที่สูงขึ้นจะช่วยยกระดับเรือทุกลำในที่สุด^{[ 32 ]}

ในปี 2010 จำนวนบ้านที่ได้รับแจ้งการผิดนัดชำระหนี้ระหว่างเดือนกรกฎาคมถึงกันยายนเพิ่มขึ้นร้อยละ 14 ในปีนั้น บ้าน 1 ใน 45 หลังได้รับแจ้งการยึดทรัพย์ และปัญหานี้แพร่หลายมากขึ้นเนื่องจากอัตราการว่างงานที่เพิ่มขึ้นทั่วประเทศ ธนาคารมีความก้าวร้าวอย่างมากโดยไม่ค่อยอดทนกับผู้ที่ค้างชำระค่าผ่อนบ้าน และมีครอบครัวจำนวนมากขึ้นที่เข้าสู่กระบวนการยึดทรัพย์เร็วกว่าที่เคยเป็นมา ในปี 2011 ธนาคารมีแนวโน้มที่จะยึดบ้านคืนมากกว่า 800,000 หลัง^{[ 33 ]}ในปี 2010 อัตราการยื่นฟ้องยึดทรัพย์สูงสุดอยู่ในลาสเวกัส รัฐเนวาดา ; ฟอร์ตไมเออร์ส รัฐฟลอริดา ; โมเดสโต รัฐแคลิฟอร์เนีย ; สก็ อตส์เดล รัฐแอริโซนา ; ไมอามี รัฐฟลอริดา ; และออนแทรีโอ รัฐแคลิฟอร์เนียความหลากหลายทางภูมิศาสตร์ของเมืองเหล่านี้ได้รับการชดเชยด้วยข้อเท็จจริงที่ว่าเมืองเหล่านี้ล้วนเป็นพื้นที่มหานคร เมืองใหญ่ๆ เช่นฮิวสตัน รัฐเท็กซัสมีอัตราการเพิ่มขึ้น 26% ในปี 2010 ซีแอตเทิล รัฐวอชิงตัน เพิ่ม ขึ้น 23% และ แอตแลนตา รัฐจอร์เจีย เพิ่มขึ้น 21% เมืองเหล่านี้มีอัตราการว่างงานต่ำที่สุด ในทางตรงกันข้าม เมืองที่มีอัตราการยึดทรัพย์ต่ำที่สุด ได้แก่ โรม รัฐนิวยอร์ก เซาท์เบอร์ลิงตัน รัฐเวอร์มอนต์ ชาร์ลสตัน รัฐเวสต์เวอร์จิเนีย ไบรอัน รัฐเท็กซัส และทัสคาลูซา รัฐแอละแบมา^{[ 34 ]}ไม่น่าแปลกใจที่พื้นที่เหล่านี้มีอัตราการว่างงาน สูงที่สุดในประเทศ ซึ่งช่วยแสดงให้เห็นถึงความสัมพันธ์นี้ได้ดียิ่งขึ้น คำกล่าวของ เจมส์ ซัคคาซิโอ ซีอีโอของ RealtyTracสรุปแนวโน้มล่าสุดได้ดังนี้:

“Foreclosure floodwaters receded somewhat in 2010 in the nation's hardest-hit housing markets. Even so, foreclosure levels remained five to 10 times higher than historic norms in most of those hard-hit markets, where deep fault-lines of risk remain and could potentially trigger more waves of foreclosure activity in 2011 and beyond.”

^[29]

The impact of foreclosure goes beyond just homeowners but also expands to towns and neighborhoods as a whole. Cities with high foreclosure rates often experience more crime and thefts with abandoned houses being broken into, garbage collecting on lawns, and an increase in prostitution.^[35] Foreclosures also impact neighboring housing sales on two levels—space and time. For any given time frame, foreclosures have a greater negative impact when they are closer to the property attempting to be sold. The conventional view suggested is that the increase in foreclosures will cause declines in the sales value of neighboring properties, which, in turn, will lead to an extension of the housing crisis.^[36] Another significant impact from increased foreclosure rates is on school mobility of children. In general, research suggests that switching schools is damaging for children, although this does significantly depend on the quality of the origin and destination schools. A study done in New York City revealed that students who changed schools most often entered a school with lower, on average, test scores and overall school performance. The effect of these moves on academic performance for individual students requires further research.^[37] Foreclosures also have an emotional and physical effect on people. In one particular study of 250 recruited participants who had experienced foreclosure, 36.7% met screening criteria for major depression.^[30]

Wikisource has the text of the 1911 Encyclopædia Britannica article "Foreclosure".

• Jones, Katie. Preserving Homeownership: Foreclosure Prevention InitiativesCongressional Research Service
• Rhodes, Trevor. American Foreclosure: Everything U Need to Know about Preventing and Buying. 348 pages. McGraw-Hill, April, 2008. ISBN 0-07-159058-7

• Media related to Foreclosure at Wikimedia Commons
• Americans Against Foreclosures