การแย่งซื้อ

การโกงราคา (Gazumping)เกิดขึ้นเมื่อผู้ขาย (โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์) ยอมรับข้อเสนอด้วยวาจา (คำสัญญาที่จะซื้อ) จากผู้ซื้อที่มีศักยภาพรายหนึ่ง แต่ต่อมากลับยอมรับข้อเสนอที่สูงกว่าจากบุคคลอื่น เหตุการณ์นี้สามารถเกิดขึ้นได้ทุกเมื่อก่อนที่การขายจะเสร็จสมบูรณ์ตามกฎหมาย นอกจากนี้ยังอาจหมายถึงการที่ผู้ขายเพิ่มราคาขายหรือขอเงินเพิ่มในนาทีสุดท้าย หลังจากที่ตกลงด้วยวาจาไว้ก่อนหน้านี้ในราคาที่ต่ำกว่า ไม่ว่าในกรณีใด ผู้ซื้อเดิมจะตกอยู่ในสถานการณ์ที่เสียเปรียบ และต้องเสนอราคาที่สูงกว่าหรือเสียโอกาสในการซื้อ^{[ 1 ]}คำว่าgazumpingมักใช้กันทั่วไปในสหราชอาณาจักรและไอร์แลนด์ แม้ว่าจะมีแนวปฏิบัติที่คล้ายคลึงกันในเขตอำนาจศาลอื่นๆ เช่น ออสเตรเลีย

ใน ช่วงปลายทศวรรษ 1980 ที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ในตลาดที่อยู่อาศัยของอังกฤษ เฟื่องฟู การแย่งซื้อก่อนจึงกลายเป็นเรื่องปกติใน อังกฤษและเวลส์เนื่องจากข้อเสนอของผู้ซื้อไม่มีผลผูกพันทางกฎหมายแม้หลังจากที่ผู้ขายยอมรับข้อเสนอแล้วก็ตาม สัญญาซื้อขายที่ดินต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษร ซึ่งเป็นข้อกำหนดของกฎหมายอังกฤษที่มีมาตั้งแต่พระราชบัญญัติการฉ้อฉลปี 1677 และได้รับการบัญญัติซ้ำโดยมาตรา 2 ของพระราชบัญญัติกฎหมายทรัพย์สิน (บทบัญญัติเบ็ดเสร็จ) ปี 1989ข้อกำหนดนี้มีจุดประสงค์ดั้งเดิมเพื่อส่งเสริมความสุจริตและความแน่นอนในการทำธุรกรรมที่ดิน และเพื่อป้องกันการทุจริต

เมื่อเจ้าของยอมรับข้อเสนอซื้ออสังหาริมทรัพย์ ผู้ซื้อมักจะยังไม่ได้ว่าจ้างผู้ตรวจสอบอาคาร หรือยังไม่มีโอกาสทำการตรวจสอบทางกฎหมายตามที่แนะนำ ข้อเสนอซื้อนั้นทำขึ้น "โดยมีเงื่อนไขตามสัญญา" ดังนั้น จนกว่าจะ มีการแลกเปลี่ยนสัญญาเป็นลายลักษณ์ อักษรฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งสามารถถอนตัวได้ตลอดเวลา การดำเนินการตามขั้นตอนอาจใช้เวลานานถึง 10-12 สัปดาห์ และหากผู้ขายถูกล่อใจด้วยข้อเสนอที่สูงกว่าในช่วงเวลานี้ ผู้ซื้อก็จะผิดหวังและเสียเงินไป ราคาที่ขอขายไม่มีผลต่อการที่อสังหาริมทรัพย์จะถูก "แย่งซื้อ" แต่ทำเลที่ตั้งมีผล: มักพบได้บ่อยในลอนดอนและภาคตะวันออกเฉียงเหนือ^{[ 2 ]} การยอมรับข้อเสนอใดๆ ที่สูงกว่าข้อเสนอก่อนหน้านี้เรียกว่าการแย่งซื้อ

เมื่อราคาอสังหาริมทรัพย์ลดลง การกระทำที่เรียกว่า "gazumping" จะเกิดขึ้นได้ยาก ส่วน " gazundering " นั้นถูกบัญญัติขึ้นเพื่ออธิบายการกระทำตรงกันข้าม คือผู้ซื้อรอจนกระทั่งทุกคนพร้อมที่จะทำสัญญาซื้อขายก่อนที่จะลดราคาเสนอซื้อลง ซึ่งอาจทำให้การซื้อขายบ้าน หลายหลัง ที่รออยู่ล้มเหลวได้ " Gazanging " อธิบายสถานการณ์ที่คล้ายกัน คือผู้ขายถอนตัวจากการขายโดยสิ้นเชิง โดยหวังว่าจะได้ราคาหรือข้อเสนอที่ดีกว่าเมื่อตลาดดีขึ้น

คำนี้อาจมาจากคำภาษา Yiddish ว่า 'gezumph' ^{[ 3 ]}ซึ่งหมายถึงการคิดราคาเกินจริงหรือการโกง

กฎหมายและการปฏิบัติของสกอตแลนด์ทำให้ปัญหาการแย่งซื้อเป็นเรื่องหายากในสกอตแลนด์^{[ 4 ]}ในระบบการโอนกรรมสิทธิ์ ของสกอตแลนด์ ผู้ซื้อจะต้องขอสำรวจก่อนที่จะเสนอราคาให้กับทนายความของผู้ขาย หรือเสนอราคา "โดยมีเงื่อนไขว่าต้องมีการสำรวจ" โดยปกติผู้ขายจะกำหนดวันปิดรับข้อเสนอเป็นลายลักษณ์อักษร จากนั้นจึงให้การยอมรับข้อเสนอที่เลือกเป็นลายลักษณ์อักษร ข้อตกลงจะมีผลผูกพันเมื่อทนายความของผู้ขายส่งการยอมรับข้อเสนอของผู้ซื้อเป็นลายลักษณ์อักษรที่ลงนามแล้ว หากผู้ขายพยายามยอมรับข้อเสนอที่สูงกว่าหลังจากที่สัญญาได้รับการสรุปทางกฎหมายโดยข้อเสนอและการยอมรับเป็นลายลักษณ์อักษรแล้ว ทนายความของพวกเขาจะปฏิเสธที่จะดำเนินการแทนพวกเขา เนื่องจากตาม ประมวลจริยธรรมของ สมาคมกฎหมายแห่งสกอตแลนด์การกระทำดังกล่าวถือเป็นการประพฤติมิชอบทางวิชาชีพ เช่นเดียวกับในอังกฤษ สัญญาซื้อขายที่ดินทั้งหมดจะต้องมีหลักฐานเป็นลายลักษณ์อักษร ลงนามโดยหรือในนามของแต่ละฝ่าย ในสกอตแลนด์ ทนายความของทั้งสองฝ่ายจะเป็นผู้ลงนามแทน ต่างจากในอังกฤษที่ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายลงนามในสัญญาซึ่งจัดทำเป็นสองฉบับ จากนั้นจึงแลกเปลี่ยนสำเนาทั้งสองฉบับเพื่อให้สัญญามีผลผูกพันทางกฎหมาย มักมีการกล่าวอ้างผิดๆ ว่าการโกงราคา (gazumping) เกิดขึ้นได้ยากในสกอตแลนด์ เพราะเชื่อกันว่าข้อตกลงด้วยวาจาเกี่ยวกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์มีผลผูกพันทางกฎหมาย แม้ว่ากฎหมายเกี่ยวกับสัญญาจะแตกต่างจากกฎหมายในอังกฤษ แต่ความหายากนั้นเกิดจากระบบการโอนกรรมสิทธิ์ที่แตกต่างกัน

อย่างไรก็ตาม ในสกอตแลนด์ ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ซึ่งทำหน้าที่แทนผู้ขาย สามารถก่อให้เกิดการโกงราคาอีกรูปแบบหนึ่งได้ เมื่อถึงกำหนดปิดรับข้อเสนอเป็นลายลักษณ์อักษร และตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ได้ให้การยอมรับข้อเสนอที่เลือกไว้ด้วยวาจาแล้ว ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์สามารถพยายามกระตุ้นให้เกิดการประมูลแข่งขันระหว่างผู้ซื้อที่ชนะกับคู่แข่ง ซึ่งอาจเป็นบุคคลสมมติ เพื่อพยายามเพิ่มข้อเสนอของแต่ละฝ่าย ในสถานการณ์เช่นนี้ ผู้ซื้อที่ชนะแทบไม่มีทางแก้ไขได้เลย เพราะถึงแม้จะได้รับแจ้งด้วยวาจาว่าข้อเสนอของตนได้รับการยอมรับแล้ว แต่ต่อมาก็ได้รับแจ้งด้วยวาจาอีกว่าข้อเสนอของตนถูกปฏิเสธเนื่องจากมีผู้เสนอราคาสูงกว่า สถานการณ์เช่นนี้มักเกิดขึ้นในช่วงเริ่มต้นของกระบวนการโอนกรรมสิทธิ์ ก่อนที่ทนายความของผู้ขายจะให้การยอมรับข้อเสนอเป็นลายลักษณ์อักษร บ่อยครั้งเป็นผลมาจากข้อกำหนดทางกฎหมายของตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องแจ้งให้ผู้ขายทราบถึงข้อเสนอที่สูงกว่าที่ได้รับก่อนที่จะมีการยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรถึงข้อเสนอที่ได้รับการยอมรับด้วยวาจา รวมถึงข้อเสนอที่ได้รับหลังจากวันปิดรับข้อเสนอด้วย

ในสกอตแลนด์ การฟอกเงินโดยใช้หลักทรัพย์ค้ำประกัน (gazundering) เป็นไปได้ในกรณีที่ผู้ซื้อมีสินทรัพย์ไม่เพียงพอที่จะฟ้องร้องได้ แต่ก็ไม่เป็นเรื่องปกติ

การโกงราคาไม่ใช่เรื่องผิดกฎหมายในออสเตรเลีย กฎจะแตกต่างกันไปในแต่ละรัฐและดินแดนของออสเตรเลีย อย่างไรก็ตาม รัฐบาลนอร์เทิร์นเทร์ริทอรีได้นิยามการโกงราคาว่า "เมื่อผู้ขายยอมรับราคาจากคุณด้วยวาจา แต่จากนั้นกลับไปเซ็นสัญญากับบุคคลอื่นเพื่อขายทรัพย์สินในราคาที่สูงกว่า" ^{[ 5 ]}

รัฐบาลนอร์เทิร์นเทร์ริทอรีระบุว่า มีสิ่งที่สามารถทำได้น้อยมากหากผู้ซื้อถูกแย่งซื้อ และระบุว่าผู้ซื้อที่ถูกแย่งซื้อจะต้องชำระค่าใช้จ่ายสำหรับบริการที่ได้ดำเนินการไปแล้วเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้น

ซึ่งอาจรวมถึงสิ่งต่อไปนี้:

• คำแนะนำทางกฎหมาย
• บริการด้านการโอนกรรมสิทธิ์
• รายงานการตรวจสอบ
• ค่าใช้จ่ายในการยื่นขอสินเชื่อ

อย่างไรก็ตาม หากคุณจ่ายเงินมัดจำสำหรับการซื้อบ้านในเขตปกครองนอร์เทิร์นเทร์ริทอรี และถูกคู่แข่งแย่งซื้อไป เงินมัดจำนั้นจะต้องได้รับการคืนเต็มจำนวน

แหล่งข้อมูลเดียวกันนี้ยังให้คำแนะนำเกี่ยวกับวิธีที่ผู้ซื้อที่มีศักยภาพสามารถปกป้องตนเองจากการถูกแย่งซื้อได้ Neil Jenman ^{[ 6 ]}ยังให้คำแนะนำเกี่ยวกับการแย่งซื้อในการซื้อบ้านในออสเตรเลียอีกด้วย

ในสหรัฐอเมริกาไม่มีการใช้คำว่าgazumping เนื่องจากเมื่อตกลงราคาขายบ้านด้วยวาจาแล้ว ข้อตกลงนั้นจะมีผลผูกพันตามกฎหมาย ^{[ 7 ]}แต่ละรัฐมีกฎหมายและประเพณีที่แตกต่างกัน แต่โดยทั่วไปผู้ซื้อจะยื่นข้อเสนอเป็นลายลักษณ์อักษร ซึ่งเมื่อผู้ขายยอมรับ (ลงนาม) แล้ว ในพื้นที่ส่วนใหญ่จะมีผลผูกพันกับผู้ขาย นี่เรียกว่าสัญญา "ซื้อขาย" ซึ่งอาจมีเงื่อนไข สัญญาซื้อขายที่อยู่อาศัยในสหรัฐอเมริกามักจะมีข้อกำหนดเกี่ยวกับการตรวจสอบ ซึ่งเป็นช่วงเวลาสั้นๆ ที่ผู้ซื้อสามารถตรวจสอบทรัพย์สินและถอนตัวจากสัญญาพร้อมรับเงินมัดจำคืนเต็มจำนวน หากทรัพย์สินไม่ผ่านการตรวจสอบของผู้ซื้อ อย่างไรก็ตาม ผู้ขายไม่สามารถถอนตัวได้ในระหว่างช่วงเวลาการตรวจสอบ ยกเว้นในบางรัฐ นิวเจอร์ซีย์เป็นหนึ่งในรัฐที่ผู้ขายมีช่วงเวลา "การตรวจสอบทางกฎหมาย" ซึ่งพวกเขาสามารถถอนตัวจากสัญญาที่ยอมรับแล้วได้

“การขู่กรรโชก” คือการที่ผู้ซื้อที่มีศักยภาพ (โดยเฉพาะผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์) เสนอซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาที่ตกลงกันไว้ แต่ต่อมาขู่ว่าจะถอนข้อเสนอหากผู้ขายไม่ยอมรับราคาที่ต่ำกว่า หากผู้ขายไม่ยอมรับการเปลี่ยนแปลงราคา ข้อตกลงอาจล้มเหลว^{[ 8 ]} การขู่กรรโชกแพร่หลายในช่วงทศวรรษ 1980 เนื่องจากการยกเลิกกฎระเบียบตลาดที่อยู่อาศัยในทศวรรษนั้น ราคาบ้านพุ่งสูงขึ้น และผู้ซื้อมีข้อได้เปรียบทางกฎหมายเหนือผู้ขาย^{[ 9 ]} มีสองสถานการณ์ที่เกิดเหตุการณ์นี้ขึ้น:

• ในตลาดขาลง ซึ่งมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ลดลงอย่างมากในช่วงเวลาระหว่างการตกลงครั้งแรกและวันที่คาดว่าจะขายได้
• ก่อนที่จะมีการลงนามในสัญญาอย่างเป็นทางการ เมื่อผู้ซื้อเชื่อว่าผู้ขายอยู่ในสถานะที่อ่อนแอ (ซึ่งโดยทั่วไปถือว่าเป็นการกระทำที่ผิดจริยธรรม) ผู้ขายอาจอยู่ในสถานะที่อ่อนแอเนื่องจากได้เข้าไปเกี่ยวข้องกับข้อผูกพันอื่นๆ เช่น ห่วงโซ่การซื้อขาย และจะลังเลอย่างมากที่จะถอนตัว^{[ 10 ] [ 11 ] [ 12 ]}

• ซื้อขายใหม่

• TheMoveChannel - การโกงราคาคืออะไร?
• ดิ ออบเซิร์ฟเวอร์ | การฉวยโอกาสขึ้นราคาสินค้ากำลังระบาดทั่วสหราชอาณาจักร
• นิยามของปรากฏการณ์ "การโกงราคาแบบกาซัมปิ้ง" และวิธีการป้องกันตนเองจากปรากฏการณ์นี้
• เดอะการ์เดียน | การแย่งซื้อและขายหุ้น
• ผู้ซื้อเก็งกำไร - บริษัท เจนแมน เรียลเอสเตท ประเทศออสเตรเลีย