การตัดจำหน่ายเชิงลบ

ในด้านการเงินการตัดจำหน่ายแบบติดลบ (หรือที่รู้จักกันในชื่อNegAm , ดอกเบี้ยรอจ่ายหรือสินเชื่อจำนองแบบผ่อนชำระ ) เกิดขึ้นเมื่อใดก็ตามที่การชำระเงินกู้ในแต่ละงวดน้อยกว่าดอกเบี้ยที่เรียกเก็บในงวดนั้น ทำให้ยอดคงเหลือของเงินกู้เพิ่มขึ้น^{[ 1 ]}ในฐานะ วิธี การตัดจำหน่ายจำนวนเงินที่ขาดไป (ส่วนต่างระหว่างดอกเบี้ยและการชำระคืน) จะถูกเพิ่มเข้าไปในจำนวนเงินทั้งหมดที่ค้างชำระแก่ผู้ให้กู้ การปฏิบัติเช่นนี้จะต้องได้รับการตกลงกันก่อนที่จะมีการลดการชำระเงิน เพื่อหลีกเลี่ยงการผิดนัดชำระหนี้ วิธีนี้โดยทั่วไปจะใช้ในระยะเริ่มต้นก่อนที่การชำระเงินกู้จะเกินดอกเบี้ย และเงินกู้จะกลายเป็นแบบตัดจำหน่ายอัตโนมัติ คำนี้มักใช้กับสินเชื่อจำนอง สินเชื่อของบริษัทที่มีการตัดจำหน่ายแบบติดลบเรียกว่าสินเชื่อ PIK

การผ่อนชำระหมายถึงกระบวนการชำระหนี้ (ส่วนใหญ่มักเป็นเงินกู้หรือจำนอง) ผ่านการชำระเงินเป็นประจำ ส่วนหนึ่งของการชำระเงินแต่ละครั้งเป็นดอกเบี้ย ในขณะที่ส่วนที่เหลือจะนำไปหักลบกับยอดเงินต้น อัตราส่วนของดอกเบี้ยต่อเงินต้นในการชำระเงินแต่ละครั้งจะถูกกำหนดไว้ใน ตาราง การผ่อนชำระ^{[ 2 ]}

การคิดดอกเบี้ยแบบติดลบจะเกิดขึ้นเฉพาะในสินเชื่อที่การชำระเงินงวดไม่ครอบคลุมจำนวนดอกเบี้ยที่ต้องชำระสำหรับงวดนั้นๆดอกเบี้ย ค้างชำระ จะถูกนำไปรวมกับเงินต้นคงเหลือทุกเดือน ผลที่ได้คือ ยอดเงินกู้คงเหลือ (หรือเงินต้น) จะเพิ่มขึ้นตามจำนวนดอกเบี้ยค้างชำระในแต่ละเดือน จุดประสงค์ของฟังก์ชันนี้ส่วนใหญ่มักใช้เพื่อการบริหารจัดการเงินสดที่ดีขึ้นและ/หรือเพื่อความยืดหยุ่นในการชำระเงิน แต่ไม่ใช่เพื่อเพิ่มความสามารถในการชำระหนี้โดยรวม

สินเชื่อแบบ Neg-Am ยังมีสิ่งที่เรียกว่าช่วงเวลาปรับโครงสร้างหนี้ (recast period) และวงเงินต้นสูงสุดที่สามารถปรับโครงสร้างหนี้ได้นั้น ในสหรัฐอเมริกาขึ้นอยู่กับกฎหมายของรัฐบาลกลางและรัฐ ช่วงเวลาปรับโครงสร้างหนี้โดยทั่วไปคือ 60 เดือน (5 ปี) วงเงินต้นสูงสุดที่สามารถปรับโครงสร้างหนี้ได้ (หรือที่เรียกว่า "วงเงิน Neg-Am") โดยทั่วไปจะอยู่ที่ 25% ของยอดเงินกู้ที่ผ่อนชำระเพิ่มขึ้นจากยอดเงินกู้เดิม รัฐและผู้ให้กู้สามารถเสนอผลิตภัณฑ์ที่มีช่วงเวลาปรับโครงสร้างหนี้และวงเงินต้นสูงสุดที่น้อยกว่าได้ แต่ไม่สามารถให้กู้ยืมที่เกินกว่าข้อกำหนดตามกฎหมายของรัฐและรัฐบาลกลางได้ มิเช่นนั้นจะถูกลงโทษตามกฎหมาย

ได้มีการนำเสนอตัวเลือกสินเชื่อใหม่ที่อนุญาตให้ผ่อนชำระได้นานถึง 40 ปี ซึ่งทำให้ยอดชำระขั้นต่ำต่ำกว่าสินเชื่อระยะเวลา 30 ปีทั่วไป

• สินเชื่อจำนองแบบย้อนกลับ : ในกรณีที่รุนแรงหรือจำกัดที่สุดของหลักการตัดจำหน่ายแบบติดลบ ผู้กู้ในสินเชื่อไม่จำเป็นต้องชำระเงินกู้จนกว่าจะถึงกำหนดชำระ นั่นคือ ดอกเบี้ยทั้งหมดจะถูกรวมเข้ากับเงินต้น และเงินต้นเดิมและดอกเบี้ยทั้งหมดที่เกิดขึ้น ณ วันครบกำหนดชำระจะถูกชำระคืนพร้อมกันในคราวเดียว บริบทที่พบบ่อยที่สุดที่ข้อตกลงนี้เกิดขึ้นคือการใช้อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยแบบครอบครัวเดี่ยวเป็นหลักประกันสำหรับสินเชื่อ ซึ่งในกรณีนี้สินเชื่อดังกล่าวเรียกว่าสินเชื่อจำนองแบบย้อนกลับในสหรัฐอเมริกา เงื่อนไขของสินเชื่อจำนองแบบย้อนกลับได้รับการควบคุมอย่างเข้มงวดโดยกฎหมายของรัฐบาลกลาง ซึ่ง ณ เดือนมกราคม 2016 ได้กำหนดขีดจำกัดอายุที่ต่ำกว่าสำหรับกลุ่มผู้กู้ที่ได้รับอนุญาต และกำหนดให้สินเชื่อจำนองจะครบกำหนดชำระก็ต่อเมื่อผู้กู้ไม่ใช้ทรัพย์สินดังกล่าวเป็นที่อยู่อาศัยหลักอีกต่อไป ^{[ 3 ]}โดยปกติเนื่องจากการเสียชีวิตของผู้กู้

เนื่องจากลักษณะเฉพาะของแนวคิดสินเชื่อบ้านแบบย้อนกลับและบริบทที่จำกัดในการใช้คำนี้ในทางปฏิบัติ หน่วยงานส่วนใหญ่ในสหรัฐอเมริกาจึงใช้คำว่า "การตัดจำหน่ายติดลบ" (negative amortization) เพื่อหมายถึงเฉพาะสินเชื่อที่ผู้กู้ชำระเงินตลอดอายุของสินเชื่อ แต่ในช่วงแรก ๆ ซึ่งเรียกว่าช่วงตัดจำหน่ายติดลบ หรือ "NegAm" นั้น ผู้กู้จะชำระเงินเพียงบางส่วน กล่าวคือ ชำระเงินน้อยกว่าจำนวนดอกเบี้ยที่เกิดขึ้นในช่วงระยะเวลาการชำระเงิน

สินเชื่อบ้านแบบ NegAM ทุกประเภทจะต้องชำระคืนเงินต้นและดอกเบี้ยทั้งหมดตามเงื่อนไขเดิมของสัญญาจำนองและเอกสารสัญญาที่ผู้กู้ลงนามไว้ สินเชื่อส่วนใหญ่จะอนุญาตให้ใช้ NegAM ได้ไม่เกิน 5 ปี และมีเงื่อนไขให้ "ปรับโครงสร้างใหม่" (ดูด้านล่าง) การชำระเงินกลับไปเป็นการผ่อนชำระเต็มจำนวน หากผู้กู้ยอมให้ยอดเงินต้นคงเหลือเพิ่มขึ้นถึงจำนวนที่กำหนดไว้ล่วงหน้า

สินเชื่อประเภทนี้มักได้รับการอนุมัติในพื้นที่ที่มีค่าครองชีพสูง เนื่องจากค่างวดรายเดือนจะต่ำกว่าสินเชื่อประเภทอื่น ๆ

สินเชื่อที่มีการผ่อนชำระติดลบอาจเป็นสินเชื่อที่มีความเสี่ยงสูงสำหรับนักลงทุนที่ไม่มีประสบการณ์ สินเชื่อเหล่านี้มักจะปลอดภัยกว่าในตลาดที่อัตราดอกเบี้ยลดลง และมีความเสี่ยงมากกว่าในตลาดที่อัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น

อัตราดอกเบี้ยเริ่มต้นสำหรับสินเชื่อแบบผ่อนชำระติดลบหรือแบบชำระขั้นต่ำอาจต่ำถึง 1% นี่คืออัตราการชำระเงิน ไม่ใช่อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง อัตราการชำระเงินนี้ใช้ในการคำนวณยอดชำระขั้นต่ำ ตัวเลือกการชำระขั้นต่ำอื่นๆ อาจมีอัตราดอกเบี้ย 1.95% หรือมากกว่านั้น

สินเชื่อ NegAM ในปัจจุบันส่วนใหญ่เป็นสินเชื่อบ้านแบบปรับอัตราดอกเบี้ย ได้ (ARM) ซึ่งหมายความว่าอัตราดอกเบี้ยจะคงที่ในช่วงเวลาหนึ่ง และจะปรับเปลี่ยนทุกครั้งที่ครบกำหนดระยะเวลานั้น เช่น คงที่หนึ่งเดือน แล้วปรับเปลี่ยนทุกเดือน สินเชื่อ NegAM เช่นเดียวกับสินเชื่อบ้านแบบปรับอัตราดอกเบี้ยได้ทั้งหมด จะผูกกับดัชนีทางการเงินเฉพาะ ซึ่งใช้ในการกำหนดอัตราดอกเบี้ยโดยอิงจากดัชนีปัจจุบันและส่วนต่าง (ส่วนเพิ่มที่ผู้ให้กู้เรียกเก็บ) สินเชื่อ NegAM ส่วนใหญ่ในปัจจุบันจะผูกกับอัตราเฉลี่ยพันธบัตรรัฐบาลรายเดือน เพื่อให้สอดคล้องกับการปรับเปลี่ยนรายเดือนของสินเชื่อนี้ นอกจากนี้ยังมีสินเชื่อ ARM แบบไฮบริด ซึ่งมีช่วงเวลาการชำระเงินคงที่หลายเดือนหรือหลายปี ตามด้วยรอบการเปลี่ยนแปลงที่เพิ่มขึ้น เช่น คงที่หกเดือน แล้วปรับเปลี่ยนรายเดือน

สินเชื่อบ้านแบบผ่อนชำระทีละขั้น ( Graduated Payment Mortgage)เป็นสินเชื่อ NegAm แบบ "อัตราดอกเบี้ยคงที่" แต่เนื่องจากยอดชำระเพิ่มขึ้นตามเวลา จึงมีลักษณะบางอย่างคล้ายกับสินเชื่อ ARM จนกว่าจะถึงกำหนดชำระเงินแบบผ่อนชำระงวดสุดท้าย

ความแตกต่างที่เห็นได้ชัดที่สุดระหว่างสินเชื่อบ้านแบบปรับอัตราดอกเบี้ยอัตโนมัติ (ARM) ที่มีตัวเลือกการชำระเงินแบบดั้งเดิม กับสินเชื่อบ้านแบบปรับอัตราดอกเบี้ยอัตโนมัติ (ARM) ที่มีตัวเลือกการชำระเงินแบบผสมผสาน คือ อัตราดอกเบี้ยเริ่มต้น หรือที่เรียกว่า "อัตราชำระขั้นต่ำ" สำหรับสินเชื่อบ้านแบบปรับอัตราดอกเบี้ยอัตโนมัติแบบดั้งเดิม อัตราชำระขั้นต่ำจะคำนวณจากเงินต้นและดอกเบี้ยโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 1% - 2.5%

อัตราดอกเบี้ยเริ่มต้นสำหรับตัวเลือกการชำระเงินแบบผสมผสาน ARM นั้นสูงกว่า แต่ก็ยังคงมีความสามารถในการแข่งขันสูงมากในแง่ของอัตราดอกเบี้ยผ่อนชำระ

สำหรับสินเชื่อบ้านแบบปรับอัตราดอกเบี้ยอัตโนมัติ (ARM) ที่มีตัวเลือกการชำระเงินแบบผสมผสาน การชำระขั้นต่ำจะคำนวณโดยใช้การคำนวณ "เฉพาะดอกเบี้ย" ของอัตราดอกเบี้ยเริ่มต้น โดยทั่วไป อัตราดอกเบี้ยเริ่มต้นของสินเชื่อบ้านแบบปรับอัตราดอกเบี้ยอัตโนมัติจะคำนวณโดยนำอัตราดอกเบี้ยที่ปรับตามดัชนีแล้ว (อัตราดอกเบี้ยจริง) มาหักด้วย 3% ซึ่งจะได้อัตราดอกเบี้ยเริ่มต้น

ตัวอย่าง: อัตราดอกเบี้ยที่ปรับตามดัชนีเต็มจำนวน 7.5% − 3% = 4.5% (4.5% จะเป็นอัตราดอกเบี้ยเริ่มต้นสำหรับสินเชื่อบ้านแบบปรับอัตราดอกเบี้ยอัตโนมัติ (ARM) ที่มีตัวเลือกการชำระเงินแบบไฮบริด)

หลักเกณฑ์นี้อาจแตกต่างกันไปในแต่ละผู้ให้กู้

ชื่อเรียกอื่น ๆ ของตัวเลือกการชำระเงินสำหรับสินเชื่อ ARM ได้แก่:

• PayOption ARM
• สินเชื่อผ่อนชำระติดลบ (Neg Am)
• เลือก - จ่าย -
• สินเชื่อแบบผ่อนชำระดอกเบี้ย (นี่คือรูปแบบการนำสินเชื่อประเภทนี้มาใช้ในอุตสาหกรรมสินเชื่อที่อยู่อาศัยครั้งแรก)

อัตราการเปลี่ยนแปลงเป็นเปอร์เซ็นต์ของการชำระเงิน NegAm ในแต่ละปี การชำระเงินขั้นต่ำที่ต้องชำระจะเพิ่มขึ้น โดยส่วนใหญ่ในปัจจุบันการชำระเงินขั้นต่ำจะเพิ่มขึ้นที่ 7.5% เมื่อพิจารณาว่าการเพิ่มอัตราดอกเบี้ย 1% สำหรับสินเชื่อบ้านที่ 5% นั้นคิดเป็นการเพิ่มขึ้น 20% ดังนั้น NegAm จึงสามารถเติบโตได้อย่างรวดเร็วในตลาดขาขึ้น โดยทั่วไปหลังจากปีที่ 5 สินเชื่อจะถูกปรับเปลี่ยนเป็นสินเชื่อแบบปรับอัตราดอกเบี้ยได้ซึ่งครบกำหนดชำระใน 25 ปี สำหรับสินเชื่อระยะเวลา 30 ปี สินเชื่อที่มีตัวเลือกการชำระเงินแบบใหม่มักเสนอระยะเวลา 40 ปีพร้อมอัตราดอกเบี้ยพื้นฐานที่สูงกว่า

อัตราดอกเบี้ยสูงสุดที่อนุญาตหลังจากปรับโครงสร้างใหม่ตามเงื่อนไขของสัญญาเงินกู้ โดยทั่วไปแล้ว เงินกู้ NegAm ส่วนใหญ่ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมามีอัตราดอกเบี้ยสูงสุดตลอดอายุสัญญาอยู่ที่ 9.95% ปัจจุบัน เงินกู้เหล่านี้จำนวนมากมีอัตราดอกเบี้ยสูงสุดอยู่ที่ 12% หรือสูงกว่านั้น

ตัวแปร เช่นCOFI , COSI, CODI หรือ MTA ซึ่งเป็นตัวกำหนดการปรับเปลี่ยนอัตราดอกเบี้ย ไม่ว่าจะเป็นการเพิ่มขึ้นหรือลดลง ตัวอย่างอื่นๆ ได้แก่ LIBOR และ TREASURY

โดยทั่วไปแล้ว ส่วนต่างอัตราดอกเบี้ย (margin) จะระบุไว้ในเอกสารแนบท้ายสัญญาจำนอง (Deed of Trust)ซึ่งผู้ให้กู้จะเป็นผู้กำหนดและใช้ในการคำนวณอัตราดอกเบี้ย บ่อยครั้งที่ผู้ให้กู้สามารถเพิ่มส่วนต่างอัตราดอกเบี้ยได้เมื่อจัดโครงสร้างผลิตภัณฑ์ให้กับผู้กู้ การเพิ่มส่วนต่างอัตราดอกเบี้ยจะทำให้อัตราดอกเบี้ยของผู้กู้สูงขึ้น แต่จะช่วยเพิ่มส่วนต่างผลตอบแทน ( yield spread premium)ที่ผู้ให้กู้จะได้รับเป็นค่าตอบแทนจากผู้ให้กู้

อัตราดอกเบี้ยที่ปรับตามดัชนีอย่างเต็มที่ (Fully Indexed Rate หรือ FIR) คือผลรวมของส่วนต่างและค่าดัชนีปัจจุบัน ณ เวลาที่มีการปรับ FIR คือ "อัตราดอกเบี้ย" และเป็นตัวกำหนดการชำระดอกเบี้ยอย่างเดียว การผ่อนชำระแบบ 30 ปี และ 15 ปี ผลิตภัณฑ์สินเชื่ออัตราดอกเบี้ยผันแปรส่วนใหญ่จะมีข้อจำกัดในการปรับอัตราดอกเบี้ย หากในสัญญาเงินกู้ระบุว่าการปรับแต่ละครั้งต้องไม่เกิน 1.5 เท่า และดัชนีผันแปรเพิ่มขึ้น 2.5 เท่าตั้งแต่การปรับครั้งล่าสุด อัตราดอกเบี้ยที่ปรับตามดัชนีอย่างเต็มที่ก็จะปรับได้สูงสุดไม่เกิน 1.5 เท่า ตามที่ระบุไว้ในสัญญาเงินกู้ สำหรับช่วงเวลาการปรับนั้น ๆ โดยทั่วไปแล้ว FIR จะถูกใช้ในการพิจารณาอัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้เมื่อประเมินคุณสมบัติของผู้กู้สำหรับผลิตภัณฑ์สินเชื่อนี้

โดยทั่วไปจะมีตัวเลือกการชำระเงินสี่แบบ (เรียงจากสูงสุดไปต่ำสุด):

• ผ่อนชำระ 15 ปี: ผ่อนชำระเป็นระยะเวลา 15 ปี ณ วันที่ยื่นแบบแสดงรายการภาษี (FIR)
• ผ่อนชำระ 30 ปี: ผ่อนชำระเป็นระยะเวลา 30 ปี ณ วันที่ประกาศใช้กฎหมายภาษี (FIR)
• การชำระเฉพาะดอกเบี้ย: อัตราดอกเบี้ยคงที่ (FIR) คูณด้วยยอดเงินต้นคงเหลือ หารด้วย 12 เดือน (โดยไม่มีการผ่อนชำระหรือลดยอดเงินคงค้าง)
• ยอดชำระขั้นต่ำ: ขึ้นอยู่กับอัตราดอกเบี้ยเริ่มต้นขั้นต่ำที่กำหนดโดยผู้ให้กู้ เมื่อชำระยอดขั้นต่ำ ส่วนต่างระหว่างการชำระดอกเบี้ยอย่างเดียวกับการชำระขั้นต่ำจะถูกนำไปรวมกับยอดคงเหลือของเงินกู้ ทำให้ยอดค้างชำระในส่วนของสินเชื่อบ้านเพิ่มขึ้น

ความถี่ในการเปลี่ยนแปลงการชำระเงินของ NegAm โดยทั่วไปแล้ว การชำระเงินขั้นต่ำจะเพิ่มขึ้นทุกๆ สิบสองเดือนสำหรับสินเชื่อประเภทนี้ โดยปกติอัตราการเพิ่มขึ้นจะอยู่ที่ 7.5% อัตราดอกเบี้ยอ้างอิง (FIR) อาจมีการปรับเปลี่ยนตามดัชนีผันแปร ซึ่งส่วนใหญ่จะปรับเปลี่ยนเป็นรายเดือน ขึ้นอยู่กับผลิตภัณฑ์นั้นๆ

การระงับสินเชื่อ NegAm ก่อนกำหนด หากยอดคงเหลือเพิ่มขึ้นถึงจำนวนที่กำหนดไว้ล่วงหน้า (ตั้งแต่ 110% ถึง 125% ของยอดคงเหลือเดิม ตามกฎระเบียบของรัฐบาลกลางหรือรัฐ) สินเชื่อจะถูก "ปรับโครงสร้างใหม่" โดยมีตัวเลือกการชำระเงินสองแบบ: ชำระเงินต้นและดอกเบี้ยแบบเต็มจำนวน หรือหากยอดคงเหลือสูงสุดถึงกำหนดก่อนปีที่ห้า จะเป็นการชำระเฉพาะดอกเบี้ยจนกว่าสินเชื่อจะครบกำหนดในวันที่ปรับโครงสร้างใหม่ (โดยทั่วไปคือ 5 ปี)

สิ้นสุดตารางการชำระเงินของ NegAm แล้ว

สินเชื่อที่มีการผ่อนชำระติดลบ ซึ่งเพิ่งได้รับความนิยมในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา ได้รับเสียงวิพากษ์วิจารณ์หลากหลายด้าน

แตกต่างจากสินเชื่ออัตราดอกเบี้ยผันแปรอื่นๆ ส่วนใหญ่ สินเชื่อแบบลดต้นลดดอกลงติดลบจำนวนมากมักถูกโฆษณาด้วยอัตราดอกเบี้ยแนะนำที่ดูน่าสนใจ หรือแสดงยอดชำระขั้นต่ำเป็นเปอร์เซ็นต์ของวงเงินกู้ ตัวอย่างเช่น สินเชื่อแบบลดต้นลดดอกลงติดลบมักถูกโฆษณาว่ามี "อัตราดอกเบี้ย 1%" หรือแสดงตัวเลข 1% อย่างเด่นชัดโดยไม่ชี้แจงอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง การปฏิบัติเช่นนี้มักทำโดยผู้ให้กู้รายใหญ่

การกระทำนี้ถือเป็นการหลอกลวงด้วยเหตุผลสองประการ:

1. สินเชื่อบ้านส่วนใหญ่ไม่มีอัตราดอกเบี้ยล่อ ใจ ดังนั้นผู้บริโภคจึงไม่ได้สังเกต และผู้บริโภคจำนวนมากไม่ทราบถึงผลเสียของการผ่อนชำระที่ลดลงเมื่อจ่ายเพียง 1% ของวงเงินกู้ต่อปี
2. สินเชื่อแบบผ่อนชำระติดลบส่วนใหญ่จะมีข้อกำหนดระบุว่า การชำระเงินจะไม่เพิ่มขึ้นเกิน 7.5% ในแต่ละปีเว้นแต่ว่าระยะเวลา 5 ปีจะสิ้นสุดลงแล้ว หรือยอดคงเหลือเพิ่มขึ้น 15% นักวิจารณ์กล่าวว่า ข้อกำหนดนี้มีไว้เพื่อหลอกลวงผู้กู้ให้คิดว่าการชำระเงินจะเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อยเท่านั้น ในขณะที่ความเป็นจริงแล้ว เงื่อนไขอีกสองข้อมีโอกาสเกิดขึ้นมากกว่า

สินเชื่อที่มีการผ่อนชำระติดลบโดยทั่วไปมีโอกาสสูงที่สุดที่จะเกิดสิ่งที่เรียกว่า "การเปลี่ยนแปลงอย่างฉับพลันของการชำระเงิน" (Payment Shock) การเปลี่ยนแปลงอย่างฉับพลันของการชำระเงินเกิดขึ้นเมื่อยอดชำระรายเดือนที่ต้องชำระเพิ่มขึ้นอย่างกะทันหันจากเดือนหนึ่งไปยังอีกเดือนหนึ่ง ซึ่งอาจทำให้ไม่สามารถจ่ายได้ เพื่อเปรียบเทียบศักยภาพของการเปลี่ยนแปลงอย่างฉับพลันของการชำระเงินในสินเชื่อจำนองประเภทต่างๆ (โปรดทราบว่ารายการในที่นี้ไม่รวมการชำระเงินในบัญชีเอสโครว์สำหรับประกันภัยและภาษี ซึ่งอาจทำให้จำนวนเงินที่ต้องชำระเปลี่ยนแปลงได้):

• สินเชื่อบ้านแบบอัตราดอกเบี้ยคงที่ 30 ปี (หรือ 15 ปี) ผ่อนชำระเต็มจำนวน: ไม่มีโอกาสที่จะมีการปรับลดงวดชำระอย่างกะทันหัน
• สินเชื่อบ้านแบบอัตราดอกเบี้ยผันแปร 5 ปี ผ่อนชำระเต็มจำนวน: ไม่มีการปรับลดหรือเพิ่มยอดชำระใน 5 ปีแรก จากนั้นอาจมีการลดหรือเพิ่มยอดชำระตามอัตราดอกเบี้ยใหม่
• หากปรับเปลี่ยนรูปแบบการผ่อนชำระสินเชื่อบ้านแบบจ่ายเฉพาะดอกเบี้ยเป็นเวลา 10 ปี เป็นแบบผ่อนชำระตลอด 20 ปี (หลังจากจ่ายเฉพาะดอกเบี้ยมา 10 ปี) อาจทำให้ยอดชำระต่อเดือนเพิ่มขึ้นสูงสุดถึง 600 ดอลลาร์ สำหรับยอดเงินกู้ 330,000 ดอลลาร์
• สินเชื่อบ้านแบบผ่อนชำระติดลบ: การชำระเงินจะไม่เพิ่มขึ้นอย่างกะทันหันจนกว่าจะครบ 5 ปี หรือยอดคงเหลือเพิ่มขึ้น 15% (ขึ้นอยู่กับผลิตภัณฑ์) สูงกว่ายอดเงินต้นเดิม การชำระเงินจะเพิ่มขึ้นเนื่องจากต้องชำระทั้งดอกเบี้ยและเงินต้นเต็มจำนวน การชำระเงินอาจเพิ่มขึ้นอีกเนื่องจากการเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ย อย่างไรก็ตาม หากปัจจัยอื่นๆ คงที่ การชำระเงินแบบผ่อนชำระเต็มจำนวนจะมากกว่าการชำระเงินแบบผ่อนชำระติดลบเกือบสามเท่า
• เดือนแรกฟรี: เจ้าหน้าที่สินเชื่ออาจอนุญาตให้ผู้กู้ไม่ต้องชำระเงินงวดแรกในสินเชื่อรีไฟแนนซ์ โดยการนำเงินจำนวนนั้นไปรวมกับเงินต้นและคิดดอกเบี้ยทบต้นเป็นเวลาหลายปี ผู้กู้อาจไม่เข้าใจหรือตั้งคำถามเกี่ยวกับธุรกรรมนี้

ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่คึกคักมาก ผู้ซื้ออาจใช้สินเชื่อจำนองแบบผ่อนชำระติดลบเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ โดยวางแผนที่จะขายอสังหาริมทรัพย์นั้นในราคาที่สูงขึ้นก่อนสิ้นสุดช่วง "ติดลบ" ดังนั้น นักลงทุนที่รอบรู้สามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์หลายแห่งโดยมีภาระผูกพันรายเดือนน้อยที่สุด และทำกำไรได้มากในระยะเวลาห้าปีในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเติบโต

อย่างไรก็ตาม หากมูลค่าทรัพย์สินลดลง ผู้กู้มีแนวโน้มที่จะเป็นหนี้มากกว่ามูลค่าของทรัพย์สิน ซึ่งในวงการสินเชื่อที่อยู่อาศัยเรียกกันว่า "หนี้เกินมูลค่าทรัพย์สิน" ในสถานการณ์เช่นนี้ เจ้าของทรัพย์สินอาจเผชิญกับการยึดทรัพย์ หรือต้องทำการรีไฟแนนซ์ด้วยอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าทรัพย์สิน ที่สูงมาก ซึ่งจะทำให้มีภาระผูกพันรายเดือนเพิ่มเติม เช่น ค่าประกันสินเชื่อ และอัตราดอกเบี้ยและงวดชำระที่สูงขึ้นเนื่องจากอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าทรัพย์สินที่สูงเกินไป

ผู้กู้มักมองข้ามหรือเข้าใจผิดเกี่ยวกับความซับซ้อนของผลิตภัณฑ์นี้ได้ง่าย เมื่อพบว่ามีภาระผูกพันรายเดือนน้อยมาก ซึ่งอาจน้อยกว่าครึ่งหนึ่งถึงหนึ่งในสามของผลิตภัณฑ์สินเชื่อบ้านอื่นๆ ที่คาดการณ์ได้มากกว่า

• สินเชื่อ PIKซึ่งเป็นแนวคิดที่คล้ายคลึงกันในด้านการเงินขององค์กร