คำว่า "สัญญาเช่าดำเนินงาน" นั้นค่อนข้างสับสน เนื่องจากมีความหมายแตกต่างกันไปตามบริบทที่พิจารณา จากมุมมองของลักษณะผลิตภัณฑ์ สัญญาเช่าประเภทนี้ ซึ่งแตกต่างจากสัญญาเช่าทางการเงิน คือ สัญญาเช่าที่ผู้ให้เช่ารับความเสี่ยงคงเหลือที่สูงกว่า ในขณะที่สัญญาเช่าทางการเงินไม่มีหรือมีมูลค่าคงเหลือ ต่ำมาก ดังนั้น สัญญาเช่าดำเนินงานจึงไม่ใช่การชำระคืนเต็มจำนวน จากมุมมองทางบัญชี สัญญาเช่าประเภทนี้ (หากไม่ตรงตามเกณฑ์ต่างๆ ที่กำหนดสัญญาเช่าทางการเงิน) จะส่งผลให้เกิดการจัดหาเงินทุนนอกงบดุล ซึ่งอาจเป็นประโยชน์ต่อบริษัทในแง่ของอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนและอัตราส่วนทางบัญชีอื่นๆ

การพิจารณาว่าสัญญาเช่าเป็นสัญญาเช่าทางการเงิน (หรือเรียกว่าสัญญาเช่าทุน) หรือสัญญาเช่าดำเนินงานจากมุมมองทางบัญชีนั้น ในสหรัฐอเมริกาได้กำหนดไว้ในมาตรฐานการบัญชีทางการเงินฉบับที่ 13 (FAS 13)ส่วนในประเทศที่อยู่ภายใต้มาตรฐานการรายงานทางการเงินระหว่างประเทศ (IAS 17) นั้น เกณฑ์การพิจารณาได้กำหนดไว้ในIAS 17ในเดือนกรกฎาคม พ.ศ. 2549 คณะกรรมการมาตรฐานการบัญชีทางการเงิน (FASB) และคณะกรรมการมาตรฐานการบัญชีระหว่างประเทศ (IASB) ได้ประกาศเริ่มโครงการร่วมกันเพื่อพิจารณาการบัญชีสัญญาเช่าใหม่อย่างครอบคลุม ในเดือนกรกฎาคม พ.ศ. 2551 คณะกรรมการทั้งสองได้ตัดสินใจเลื่อนการเปลี่ยนแปลงใดๆ เกี่ยวกับการบัญชีของผู้ให้เช่าออกไป ในขณะที่ยังคงดำเนินโครงการเกี่ยวกับการบัญชีของผู้เช่าต่อไป โดยมีเจตนาที่จะรับรู้สินทรัพย์และหนี้สินสำหรับสัญญาเช่าของผู้เช่าทั้งหมด (โดยพื้นฐานแล้วคือการยกเลิกการบัญชีสัญญาเช่าดำเนินงาน) สิ่งนี้ส่งผลให้มีการออกIFRS 16และ FASB Topic 842 ซึ่งทั้งสองมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2562 ^{[ 1 ]}ความคล้ายคลึงกันในประกาศทั้งสองคือ สัญญาเช่าซึ่งก่อนหน้านี้มีคุณสมบัติเป็นสัญญาเช่าดำเนินงาน และส่งผลให้มีการบันทึกนอกงบดุล ตอนนี้จะต้องบันทึกเป็นสินทรัพย์โดยผู้เช่า

ต่างจากสัญญาเช่าทางการเงิน (ซึ่งแตกต่างกันไปตามภูมิศาสตร์และมูลค่าคงเหลือ) เมื่อสิ้นสุดสัญญาเช่าดำเนินงาน กรรมสิทธิ์ในสินทรัพย์จะไม่โอนไปยังผู้เช่า แต่ยังคงอยู่กับผู้ให้เช่า ดังนั้น เมื่อสิ้นสุดสัญญาเช่าดำเนินงาน ผู้เช่ามีทางเลือกหลายประการ:

• การส่งคืนอุปกรณ์
• การต่อสัญญาเช่า
• การจัดซื้ออุปกรณ์ (อาจไม่มีให้บริการในทุกพื้นที่)

สัญญาเช่าดำเนินงานซึ่งผู้ให้เช่าถือครองกรรมสิทธิ์ส่วนที่เหลือ มีข้อดีมากมายสำหรับผู้เช่า ซึ่งสัญญาเช่าทางการเงินไม่มี ข้อดีอื่นๆ ของสัญญาเช่าดำเนินงานเมื่อเทียบกับสัญญาเช่าทางการเงิน ได้แก่ การรักษา สภาพคล่องทาง การเงิน ค่าเช่าสามารถหักลดหย่อนภาษีได้เต็มจำนวนหากอุปกรณ์นั้นถูกนำไปใช้สร้างรายได้ที่ต้องเสียภาษี และไม่มีความเสี่ยงด้านมูลค่าการขายต่อ เนื่องจากผู้ให้สินเชื่อจะเป็นเจ้าของสินทรัพย์เมื่อสิ้นสุดสัญญาเช่าดำเนินงาน^{[ 2 ]}

SIC-15 ซึ่งออกโดยคณะกรรมการตีความมาตรฐาน (SIC) ในเดือนกรกฎาคม พ.ศ. 2542 และมีผลบังคับใช้หลังวันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2542 อธิบายว่าทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่าควรรับรู้สิ่งจูงใจที่เกี่ยวข้องกับสัญญาเช่าดำเนินงานอย่างไร โดยระบุว่าสิ่งจูงใจในการเช่า เช่น ระยะเวลาปลอดค่าเช่าหรือการสนับสนุนค่าใช้จ่ายในการย้ายที่อยู่ เป็นส่วนหนึ่งของมูลค่าโดยรวมของสัญญาเช่า ตาม IAS 17.24 และ 17.42 (ฉบับปรับปรุง พ.ศ. 2540) สิ่งจูงใจเหล่านี้ควรลดรายได้หรือค่าใช้จ่ายจากการเช่าและรับรู้อย่างสม่ำเสมอตลอดระยะเวลาการเช่าโดยทั้งสองฝ่าย ณ วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2562 SIC-15 ถูกแทนที่ด้วย IFRS 16 ^{[ 3 ]}

IFRS 16 วรรค 5 กำหนดว่าผู้เช่าสามารถเลือกที่จะไม่รับรู้สินทรัพย์และหนี้สินจากการเช่าสำหรับสัญญาเช่าสองประเภท ได้แก่ สัญญาเช่าระยะสั้นและสัญญาเช่ามูลค่าต่ำ ซึ่งหมายความว่าผู้เช่าสามารถเลือกใช้การบัญชีสัญญาเช่าดำเนินงานสำหรับสัญญาเช่าประเภทเหล่านี้ หากเลือกใช้ตัวเลือกนี้ IFRS 16 วรรค 6 กำหนดให้ต้องรับรู้การชำระค่าเช่าเป็นค่าใช้จ่าย ซึ่งสามารถทำได้ทั้งแบบเส้นตรงตลอดระยะเวลาการเช่าหรือโดยวิธีอื่นที่เป็นระบบซึ่งสะท้อนถึงผลประโยชน์ที่ผู้เช่าได้รับ^{[ 4 ] : 274}

ตามมาตรฐาน IFRS 16 วรรค 81 ผู้ให้เช่าต้องรับรู้การชำระค่าเช่าจากสัญญาเช่าดำเนินงานเป็นรายได้ไม่ว่าจะด้วยวิธีเส้นตรงหรือวิธีระบบอื่นที่สะท้อนรูปแบบการใช้งานของสินทรัพย์ได้ดีกว่า^{[ 4 ] : 336}

สินทรัพย์อ้างอิงที่อยู่ภายใต้สัญญาเช่าดำเนินงานจะต้องแสดงในงบแสดงฐานะการเงิน ของผู้ให้เช่า ตามลักษณะของสินทรัพย์อ้างอิงนั้น สินทรัพย์อ้างอิงยังคงเป็นสินทรัพย์ของผู้ให้เช่า ดังนั้น ผู้ให้เช่าจึงต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการเป็นเจ้าของ รวมถึงค่าเสื่อมราคา ภาษีที่ดิน ประกันภัย และค่าบำรุงรักษา แต่สามารถผลักภาระค่าใช้จ่ายบางอย่าง (ภาษี ประกันภัย ค่าบำรุงรักษา) ไปให้ผู้เช่าได้^{[ 4 ] : 336}

• กรรมสิทธิ์การเช่า  – การเป็นเจ้าของสิทธิ์ชั่วคราวในการถือครองที่ดินหรือทรัพย์สิน

• สัญญาเช่าทางการเงิน
• สัญญาเช่าแบบโอนสิทธิ์
• การเช่ารถยนต์
• การบัญชีสำหรับสัญญาเช่าในสหรัฐอเมริกา