การออกแบบอาคารโดยยึดประสิทธิภาพเป็นหลัก

การออกแบบอาคารตามประสิทธิภาพเป็นแนวทางในการออกแบบอาคารที่มีความซับซ้อนทุกระดับ ตั้งแต่บ้านเดี่ยวไปจนถึงอาคารชุดและอาคารสำนักงานสูงระฟ้า อาคารที่สร้างด้วยวิธีนี้จะต้องเป็นไปตามข้อกำหนดด้านประสิทธิภาพที่วัดได้หรือคาดการณ์ได้ เช่น ประสิทธิภาพการใช้พลังงานหรือภาระแผ่นดินไหว โดยไม่มีวิธีการที่กำหนดไว้เฉพาะเจาะจงในการบรรลุข้อกำหนดเหล่านั้น ซึ่งแตกต่างจากรหัสอาคาร ที่กำหนดไว้แบบดั้งเดิม ซึ่งกำหนด แนวทางปฏิบัติ ในการก่อสร้าง ที่เฉพาะเจาะจง เช่น ขนาดของเสาและระยะห่างระหว่างเสาใน การ ก่อสร้างโครงไม้^{[ 1 ]}แนวทางดังกล่าวให้ความอิสระในการพัฒนาเครื่องมือและวิธีการเพื่อประเมินวงจรชีวิตทั้งหมดของกระบวนการก่อสร้างอาคาร ตั้งแต่การดำเนินธุรกิจ การจัดซื้อจัดจ้างการก่อสร้าง และการประเมินผลลัพธ์

หนึ่งในการนำข้อกำหนดการออกแบบอาคารตามประสิทธิภาพมาใช้ครั้งแรกคือในประมวลกฎหมายของฮัมมูราบี (ประมาณ ค.ศ. 1795 ถึง 1750 ก่อนคริสต์ศักราช) ซึ่งระบุว่า "บ้านไม่ควรพังถล่มและฆ่าใคร" แนวคิดนี้ยังได้รับการอธิบายไว้ใน"De architectura libri decem" (" หนังสือสถาปัตยกรรมสิบเล่ม ") ของวิทรูวิอุสในศตวรรษที่ 1 ก่อนคริสต์ศักราช ในยุคปัจจุบัน นิยามแรกของการออกแบบอาคารตามประสิทธิภาพได้รับการนำเสนอในปี ค.ศ. 1965 ในฝรั่งเศสโดย Blachère ด้วยระบบ Agrément ^{[ 2 ]}

อย่างไรก็ตาม กระบวนการก่อสร้างยังคงเป็นไปตามแบบแผนดั้งเดิมค่อนข้างมากในช่วง 50 ปีต่อมา โดยอาศัยเพียงประสบการณ์และข้อกำหนดต่างๆ ซึ่งเป็นกฎระเบียบที่กำหนดโดยกฎหมายและขัดขวางนวัตกรรมและการเปลี่ยนแปลง วิธีการกำหนดมาตรฐานเป็นกระบวนการทางเทคนิคที่อิงจากประสบการณ์ในอดีต โดยประกอบด้วยการเปรียบเทียบแบบที่เสนอไว้กับข้อกำหนดมาตรฐาน ดังนั้นจึงไม่ จำเป็นต้องใช้เครื่องมือ จำลองหรือตรวจสอบใดๆ ในกระบวนการออกแบบและก่อสร้าง

แนวทางใหม่เริ่มปรากฏขึ้นในช่วงครึ่งหลังของศตวรรษที่ 20 เมื่อตลาดก่อสร้างในท้องถิ่นหลายแห่งเริ่มแสดงให้เห็นว่าพวกเขาต้องการความยืดหยุ่นมากขึ้นในขั้นตอนการจัดซื้อจัดจ้าง เพื่ออำนวยความสะดวกในการแลกเปลี่ยนวัสดุก่อสร้างระหว่างประเทศ และเพื่อปรับปรุงความเร็วของขั้นตอนและนวัตกรรมในกระบวนการก่อสร้าง แนวทางใหม่นี้ในการจัดซื้อจัดจ้าง ออกแบบ ทำสัญญา บริหารจัดการ และบำรุงรักษาอาคาร คือ การออกแบบอาคารตามประสิทธิภาพ (Performance-Based Building Design: PBBD)

ล่าสุด คำจำกัดความที่ชัดเจนที่สุดของแนวทางการสร้างอาคารตามประสิทธิภาพได้รับการอธิบายในปี 1982 โดยคณะกรรมการ CIB W60 ในรายงานฉบับที่ 64 ซึ่ง Gibson ระบุว่า"ประการแรกและสำคัญที่สุด แนวทางประสิทธิภาพคือ [...] การปฏิบัติในการคิดและทำงานโดยคำนึงถึงเป้าหมายมากกว่าวิธีการ [...] มันเกี่ยวข้องกับสิ่งที่อาคารหรือผลิตภัณฑ์อาคารจำเป็นต้องทำ ไม่ใช่การกำหนดวิธีการก่อสร้าง" ^{[ 3 ]}

สถาบันวิจัยหลายแห่งได้ศึกษาการนำ PBBD ไปใช้ในช่วงห้าสิบปีที่ผ่านมา^{[ 4 ] [ 5 ] [ 6 ] [ 7 ] [ 8 ] [ 9 ] [ 10 ]}พื้นที่ส่วนใหญ่ของการออกแบบอาคารยังคงเปิดกว้างสำหรับนวัตกรรม

ในช่วงปี พ.ศ. 2541-2544 คณะกรรมการ CIB และคณะกรรมการโครงการได้ริเริ่มโครงการเชิงรุกเกี่ยวกับอาคารตามประสิทธิภาพ^{[ 11 ] [ 12 ]}เพื่อนำการพัฒนาทางเทคนิคของอาคารตามประสิทธิภาพไปใช้ในทางปฏิบัติ โครงการนี้ตามมาด้วยการจัดตั้งอาคารตามประสิทธิภาพ (PeBBu) ซึ่งดำเนินการตั้งแต่เดือนตุลาคม พ.ศ. 2544 ถึงเดือนตุลาคม พ.ศ. 2548 ด้วยเงินทุนจากโครงการกรอบงานที่ห้า ของคณะกรรมาธิการยุโรป (EC )

เครือข่าย PeBBu มีโครงการที่กว้างขวางและหลากหลาย มีกิจกรรมมากมาย และได้จัดทำเอกสารจำนวนมากเพื่อช่วยในการดำเนินการตามวิสัยทัศน์ดังกล่าว

เครือข่ายเฉพาะเรื่อง PeBBu บริหารจัดการโดยสำนักเลขาธิการใหญ่ CIB (สภาวิจัยและนวัตกรรมด้านการก่อสร้างระหว่างประเทศ) โดยเฉพาะอย่างยิ่งมูลนิธิพัฒนา CIB (CIBdf) เครือข่าย PeBBu เริ่มดำเนินการในปี 2544 และเสร็จสิ้นในปี 2548 มีองค์กรเข้าร่วม 73 องค์กร รวมถึง CIBdf (ผู้รับเหมาประสานงาน), BBRI (เบลเยียม), VTT (ฟินแลนด์), CSTB (ฝรั่งเศส), EGM (เนเธอร์แลนด์), TNO (เนเธอร์แลนด์), BRE (สหราชอาณาจักร) โดยองค์กรเหล่านี้ได้ร่วมมือกันในโครงการนี้เพื่อนำผู้คนมารวมกันเพื่อแบ่งปันผลงาน ข้อมูล และความรู้ วัตถุประสงค์ของเครือข่ายคือเพื่อกระตุ้นและอำนวยความสะดวกในการเผยแพร่และการนำ Performance Based Building ไปใช้ในภาคการก่อสร้างและอาคารในระดับนานาชาติ โดยเพิ่มการมีส่วนร่วมของชุมชนวิจัยและพัฒนาระหว่างประเทศให้มากที่สุด ผลลัพธ์ของเครือข่ายหัวข้อ PeBBu ได้รับการอธิบายและชี้แจงในรายงานฉบับสุดท้าย 26 ฉบับ ซึ่งรวมถึงรายงาน 3 ฉบับที่มีขอบเขตภาพรวมของ PBB รายงานการวิจัยจำนวนมากจากโดเมน PeBBu แพลตฟอร์มผู้ใช้ และแพลตฟอร์มระดับภูมิภาค รายงานการจัดการฉบับสุดท้าย และรายงานเชิงปฏิบัติ 4 ฉบับ เพื่อให้การสนับสนุนเชิงปฏิบัติแก่การประยุกต์ใช้แนวคิด PBB ในภาค การก่อสร้างและ อาคาร

กรอบแนวคิดสำหรับการนำตลาด PBB ไปใช้ได้รับการกำหนดขึ้นในระหว่างการทบทวนมุมมองต่างๆ ในการรวบรวมรายงานสถานะปัจจุบันระดับนานาชาติฉบับที่ 2 สำหรับเครือข่ายหัวข้อ PeBBu (Becker และ Foliente 2005) อาคารสิ่งอำนวยความสะดวกเป็นระบบที่มีส่วนประกอบหลายส่วนและมีวงจรชีวิตที่ยาวนานมาก วาระการออกแบบของระบบโดยรวม และวัตถุประสงค์การออกแบบที่เฉพาะเจาะจงมากขึ้นของส่วนประกอบต่างๆ มาจากข้อกำหนดของผู้ใช้ที่เกี่ยวข้อง ข้อกำหนดเหล่านี้พัฒนาไปสู่ชุดข้อกำหนดด้านประสิทธิภาพที่ครอบคลุม ซึ่งควรได้รับการกำหนดโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสีย จำนวนมาก (ผู้ใช้ ผู้ประกอบการ/เจ้าของ กรอบกฎระเบียบ ทีมออกแบบ และผู้ผลิต)

ขั้นตอนหลักในการออกแบบอาคารโดยยึดหลักประสิทธิภาพมีดังนี้:

1. การระบุและกำหนดข้อกำหนดของผู้ใช้ที่เกี่ยวข้อง
2. แปลงความต้องการของผู้ใช้ที่ระบุไว้ให้เป็นความต้องการด้านประสิทธิภาพและเกณฑ์ประสิทธิภาพเชิงปริมาณ
3. โดยใช้เครื่องมือออกแบบและประเมินผลที่เชื่อถือได้ เพื่อประเมินว่าแนวทางแก้ไขที่เสนอตรงตามเกณฑ์ที่ระบุไว้ในระดับที่น่าพอใจหรือไม่

ในแนวทางที่เน้นประสิทธิภาพ การตัดสินใจทั้งหมดจะมุ่งเน้นไปที่ประสิทธิภาพการใช้งานที่ต้องการ และการประเมินและการทดสอบสินทรัพย์อาคาร การก่อสร้างที่เน้นประสิทธิภาพ (Performance Based Building: PBB) มุ่งเน้นไปที่ประสิทธิภาพการใช้งานที่จำเป็นสำหรับกระบวนการทางธุรกิจและความต้องการของผู้ใช้ จากนั้นจึงทำการประเมินและตรวจสอบผลลัพธ์ของสินทรัพย์อาคาร แนวทางที่เน้นประสิทธิภาพสามารถนำไปใช้ได้ไม่ว่าจะเป็นสินทรัพย์ที่มีอยู่แล้วหรือสินทรัพย์ใหม่ สามารถนำไปใช้กับการจัดซื้อสินทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้ว และทุกขั้นตอนของวงจรชีวิตอาคารทั้งหมด เช่นการวางแผนเชิงกลยุทธ์การจัดการสินทรัพย์การสรุป/การกำหนดโปรแกรม การออกแบบและการก่อสร้าง การดำเนินงานและการบำรุงรักษา การจัดการและการใช้งาน การปรับปรุงและดัดแปลง รหัส ข้อบังคับ และมาตรฐาน ครอบคลุมหัวข้อและเกณฑ์มากมาย ซึ่งสามารถแบ่งออกเป็นด้านกายภาพ ด้านการใช้งาน ด้านสิ่งแวดล้อม ด้านการเงิน ด้านเศรษฐกิจ ด้านจิตวิทยา ด้านสังคม ด้านสิ่งอำนวยความสะดวก และอื่นๆ เกณฑ์เหล่านี้เกี่ยวข้องกับโครงการเฉพาะตามบริบทและสถานการณ์

แนวคิดเรื่องประสิทธิภาพนั้นอิงอยู่กับลักษณะสำคัญสองประการ:

• การใช้สองภาษา ภาษาหนึ่งสำหรับความต้องการของลูกค้า/ผู้ใช้ และอีกภาษาหนึ่งสำหรับการส่งมอบผลงาน
• ความจำเป็นในการตรวจสอบและยืนยันผลลัพธ์เทียบกับเป้าหมายด้านประสิทธิภาพ

แนวคิดเรื่องประสิทธิภาพ (Performance concept) ต้องการภาษาถึงสองภาษา ได้แก่ ภาษาของข้อกำหนดความต้องการ และภาษาของประสิทธิภาพที่ต้องการ ซึ่งควรมีความสามารถในการตอบสนองความต้องการนั้น สิ่งสำคัญคือต้องตระหนักว่าภาษาทั้งสองนี้แตกต่างกัน Szigeti และ Davis (Performance Based Building: Conceptual Framework, 2005) อธิบายว่า"การสนทนาระหว่างลูกค้าและผู้จัดจำหน่ายสามารถอธิบายได้ว่าเป็น 'ขนมปังแฮมเบอร์เกอร์' สองส่วน โดยส่วนแรกคือข้อกำหนดในภาษาเชิงฟังก์ชันหรือประสิทธิภาพ (FC - functional concept) ส่วนที่สองคือแนวทางแก้ไข (SC - solution concept) ในภาษาทางเทคนิค และส่วนที่สามคือการจับคู่ การตรวจสอบ/การรับรองความถูกต้อง"

ในบทความล่าสุด Ang, Groosman และ Scholten (2005) อธิบายว่าแนวคิดเชิงฟังก์ชันแสดงถึงชุดของวัตถุประสงค์และขอบเขตที่ไม่สามารถวัดปริมาณได้ ซึ่งจะต้องได้รับการตอบสนองโดยโซลูชันด้านการจัดหาที่เกี่ยวข้องกับข้อกำหนดด้านประสิทธิภาพ ส่วนแนวคิดเชิงโซลูชันแสดงถึงการนำไปใช้ในทางเทคนิคที่สามารถตอบสนองประสิทธิภาพที่ต้องการได้เป็นอย่างน้อย การตัดสินใจด้านการออกแบบคือการพัฒนาแนวคิดเชิงโซลูชันนั้น

การประเมิน ประสิทธิภาพของอาคารคือกระบวนการเปรียบเทียบและจับคู่ประสิทธิภาพในการใช้งานของสินทรัพย์อาคารอย่างเป็นระบบกับเกณฑ์ที่กำหนดไว้อย่างชัดเจนหรือโดยนัยสำหรับประสิทธิภาพที่คาดหวัง ในแนวทาง PBB นั้น การจับคู่และเปรียบเทียบความต้องการและอุปทานเป็นสิ่งสำคัญ สามารถทำได้โดยการใช้ วิธี การตรวจสอบความถูกต้องโดยการวัด การคำนวณ หรือการทดสอบ เครื่องมือและวิธีการต่างๆ ถูกนำมาใช้เพื่อให้สามารถวัดหรือทดสอบข้อกำหนด และวัดความสามารถของสินทรัพย์ในการทำงานได้อย่างเหมาะสม

การประเมินและการตรวจสอบทางเทคนิคเฉพาะทางเชิงลึกมีหลายประเภท การตรวจสอบเหล่านี้โดยทั่วไปต้องใช้เวลา ความพยายามอย่างมากจากกลุ่มลูกค้า และงบประมาณจำนวนมาก โดยปกติแล้ว วิธีการและเครื่องมือที่มีคุณค่ามากที่สุดคือการสแกนแบบครอบคลุมซึ่งอิงตามประสิทธิภาพและรวมถึงตัวชี้วัดที่สามารถวัดได้ง่ายโดยไม่ต้องใช้เครื่องมือประเภทห้องปฏิบัติการ การประเมินและการตรวจสอบเป็นส่วนสำคัญของการจัดการสินทรัพย์และพอร์ตโฟลิโอ การออกแบบ การก่อสร้าง และการทดสอบระบบ การประเมินสามารถใช้เพื่อวัตถุประสงค์ที่แตกต่างกัน ขึ้นอยู่กับข้อกำหนดที่พิจารณา ตัวอย่างเช่น อาจใช้เพื่อสนับสนุนการตัดสินใจด้านการจัดหาเงินทุน อาจรวมถึงการประเมินสภาพเพื่อให้แน่ใจว่าทราบระดับการเสื่อมสภาพหรือความล้าสมัย อาจรวมถึงการประเมินการใช้งานหรือการประเมินความสามารถของผลิตภัณฑ์ในการทำงานตามข้อกำหนดที่คาดหวัง การประเมินดังกล่าวสามารถใช้ได้ทุกเวลาในระหว่างวงจรชีวิตของสินทรัพย์ การประเมิน PBB ควรทำเป็นประจำ ในความเป็นจริง การประเมินมักจะทำเฉพาะในระหว่างการทดสอบระบบหรือหลังจากนั้นไม่นาน หรือเมื่อมีปัญหาเกิดขึ้น

การตรวจสอบประสิทธิภาพมีสองประเภทที่แตกต่างกัน การประเมินประสิทธิภาพจะให้คะแนนสินทรัพย์ทางกายภาพตามเกณฑ์และตัวชี้วัดความสามารถที่มีอยู่ และเปรียบเทียบผลลัพธ์กับระดับประสิทธิภาพที่ต้องการ ในขณะที่แบบสำรวจความพึงพอใจของผู้ใช้งานจะบันทึกความคิดเห็นของผู้ใช้งาน โดยปกติจะใช้มาตรวัดความพึงพอใจ ทั้งสองประเภทนี้ส่งเสริมซึ่งกันและกัน

ในภาคการก่อสร้างมีการนำวิธีการสนับสนุนการตัดสินใจที่ล้ำสมัยมาใช้ มีเครื่องมือบางอย่างที่อิงตามแนวคิดอุปสงค์และอุปทานอย่างชัดเจน และบางอย่างที่ใช้ตัวชี้วัดประสิทธิภาพมาตรฐาน ซึ่งเชื่อมโยงสภาพของสิ่งอำนวยความสะดวกเข้ากับข้อกำหนดการใช้งานขององค์กรและลูกค้าเป็นครั้งแรก โครงการต่างๆ สามารถวางแผน จัดลำดับความสำคัญ และจัดทำงบประมาณได้โดยใช้แนวทางหลายเกณฑ์ ซึ่งมีความโปร่งใส ครอบคลุม และตรวจสอบได้ หนึ่งในวิธีการที่สามารถใช้ได้คือการวิเคราะห์ช่องว่างโดยใช้มาตราส่วนที่ปรับเทียบแล้ว ซึ่งวัดทั้งระดับความต้องการและความสามารถของสินทรัพย์ที่ใช้งานอยู่แล้ว กำลังออกแบบ หรือเสนอซื้อ หรือเช่า วิธีการดังกล่าวเป็นมาตรฐาน ASTM และมาตรฐานแห่งชาติอเมริกัน (ANSI) และกำลังอยู่ระหว่างการพิจารณาให้เป็นมาตรฐาน ISO วิธีการนี้มีประโยชน์อย่างยิ่งเมื่อสามารถนำเสนอข้อมูลเกี่ยวกับ "ช่องว่าง" (ถ้ามี) เพื่อสนับสนุนการตัดสินใจและการดำเนินการด้านการจัดหาเงินทุน

มีวิธีการตรวจสอบความถูกต้องจำนวนมาก (เช่น POE, CRE-FM) และวิธีการเหล่านี้ทั้งหมดจำเป็นต้องอ้างอิงกลับไปยังข้อกำหนดที่ระบุไว้อย่างชัดเจนเพื่อให้สามารถเปรียบเทียบกับประสิทธิภาพที่คาดหวังได้ ในการประเมินผลลัพธ์ของสินทรัพย์อาคารเทียบกับข้อกำหนดด้านประสิทธิภาพที่คาดหวัง จำเป็นต้องกำหนดเครื่องมือบางอย่างที่ใช้ในระหว่างกระบวนการ เครื่องมือเหล่านี้เป็นข้อมูลอ้างอิงของกระบวนการตลอดวงจรชีวิตของอาคาร ดังนั้นองค์กรจึงใช้ 'ตัวชี้วัดประสิทธิภาพหลัก (KPI)' เพื่อพิสูจน์ว่าพวกเขากำลังบรรลุเป้าหมายที่ผู้บริหารระดับสูงกำหนดไว้ ในขณะเดียวกัน การวัดประสิทธิภาพ (PM) กลายเป็นหัวใจสำคัญในการจัดการองค์กร การดำเนินงาน และการสนับสนุนด้านโลจิสติกส์ วิธีการเหล่านี้รวมถึงวงจรป้อนกลับที่เชื่อมโยงสิ่งอำนวยความสะดวกที่ใช้งานอยู่กับข้อกำหนดและความสามารถที่นำมาเปรียบเทียบและจับคู่เมื่อใดก็ตามที่จำเป็นต้องตัดสินใจ

แนวทางการกำหนดวิธีการก่อสร้างอธิบายถึงวิธีการก่อสร้างอาคารมากกว่าผลลัพธ์สุดท้ายของกระบวนการก่อสร้าง และเกี่ยวข้องกับประเภทและคุณภาพของวัสดุที่ใช้ วิธีการก่อสร้าง และฝีมือช่าง แนวทางนี้ถูกกำหนดอย่างเคร่งครัดโดยกฎหมาย ข้อกำหนด มาตรฐาน และระเบียบข้อบังคับต่างๆ และอิงจากประสบการณ์ในอดีตและความรู้ความชำนาญที่สั่งสมมา เนื้อหาของข้อกำหนดและมาตรฐานแบบกำหนดวิธีการมักเป็นผลมาจากอุบัติเหตุที่ก่อให้เกิดการบาดเจ็บหรือเสียชีวิตซึ่งจำเป็นต้องมีวิธีแก้ไขเพื่อป้องกันไม่ให้เกิดซ้ำอีก อันเป็นผลมาจากสถานการณ์อันตราย หรือเป็นผลมาจากความต้องการทางสังคมที่ได้รับการยอมรับ ในหลายประเทศ ทั้งในภาครัฐและเอกชน มีการวิจัยเกี่ยวกับชุดข้อกำหนด วิธีการ และเครื่องมือที่แตกต่างกันโดยอิงจากเกณฑ์ประสิทธิภาพเพื่อเสริมข้อกำหนดแบบกำหนดวิธีการแบบดั้งเดิม ในทศวรรษ 1970 การวิจัยนี้ได้ก่อให้เกิด "แบบจำลองนอร์ดิก" (NKB 1978) ซึ่งเป็นแบบจำลองอ้างอิงของข้อกำหนดตามประสิทธิภาพในยุคต่อมา โมเดลนี้เชื่อมโยงเข้ากับลักษณะสำคัญประการหนึ่งของแนวทางการพัฒนาประสิทธิภาพได้อย่างง่ายดาย ซึ่งก็คือการสนทนาระหว่าง "ทำไม" "อะไร" และ "อย่างไร"

การใช้แนวทางที่เน้นผลลัพธ์ไม่ได้หมายความว่าจะตัดทิ้งการใช้ข้อกำหนดแบบตายตัว แม้ว่าประโยชน์ของการนำแนวทางที่เน้นผลลัพธ์มาใช้จะมีมากมาย แต่ก็เป็นที่ยอมรับว่าการใช้แนวทางที่เน้นผลลัพธ์ในขั้นตอนใด ๆ ของกระบวนการก่อสร้างนั้นซับซ้อนและมีค่าใช้จ่ายมากกว่าการใช้แนวทางแบบตายตัวที่ง่ายกว่า ดังนั้น การนำแนวทางนี้มาใช้จึงไม่ควรถูกมองว่าเป็นเป้าหมายสุดท้าย ในกรณีของการก่อสร้างที่เรียบง่ายหรือใช้เทคโนโลยีที่ได้รับการพิสูจน์แล้ว การใช้ข้อกำหนดแบบตายตัวจะให้ผลลัพธ์ที่มีประสิทธิภาพ ประสิทธิผล รวดเร็ว หรือมีค่าใช้จ่ายน้อยกว่า ดังนั้นข้อกำหนดแบบตายตัวจึงยังคงมีประโยชน์ในหลายสถานการณ์

ในขณะเดียวกัน สำหรับโครงการที่ซับซ้อน การใช้แนวทางที่เน้นผลลัพธ์ในทุกขั้นตอนเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในขั้นตอนการออกแบบและการประเมินผล

ไม่น่าเป็นไปได้ที่อาคารจะได้รับการวางแผน จัดหา ส่งมอบ บำรุงรักษา ใช้งาน และปรับปรุงใหม่โดยใช้เอกสารที่อิงตามประสิทธิภาพเพียงอย่างเดียวในทุกขั้นตอน ตั้งแต่ต้นทางจนถึงการจัดซื้อผลิตภัณฑ์และวัสดุ เนื่องจากยังไม่มีประสบการณ์เพียงพอเกี่ยวกับแนวทางการก่อสร้างที่อิงตามประสิทธิภาพ ในขณะเดียวกัน แนวทางที่กำหนดไว้ล่วงหน้าอาจขัดขวางการเปลี่ยนแปลงและนวัตกรรม ดังนั้นวิธีที่ดีที่สุดในการกำหนดกระบวนการก่อสร้างคือการผสมผสานทั้งสองแนวทางเข้าด้วยกัน

ข้อกำหนดต่างๆ เหล่านี้เป็นข้อมูลอ้างอิงสำหรับการจัดการตลอดวงจรชีวิตของสิ่งอำนวยความสะดวก โดยเป็นแก่นหลักของกรอบแนวคิดที่ได้มาจากเครือข่ายหัวข้อ PeBBu และเป็นกุญแจสำคัญในการนำ PBB ไปใช้ในภาคการก่อสร้าง

เอกสารข้อกำหนดและเงื่อนไข (SoRs) เป็นเอกสารที่จัดทำโดยลูกค้า หรือในคำกล่าวด้วยวาจาที่สื่อสารกับซัพพลายเออร์ โดยอิงจากความต้องการใช้งานของผู้ใช้ ความต้องการของผู้ใช้เหล่านี้จะถูกแปลงเป็นข้อกำหนดด้านประสิทธิภาพ ซึ่งอาจระบุไว้อย่างชัดเจนหรือโดยนัย เอกสารดังกล่าวควรมีข้อมูลเกี่ยวกับสิ่งที่สำคัญสำหรับลูกค้า SoRs จะมีรูปแบบที่แตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับประเภทของลูกค้าและสิ่งที่กำลังจัดซื้อ ในขั้นตอนใดของวงจรชีวิต หรือตำแหน่งใดในห่วงโซ่อุปทานที่ใช้เอกสารนี้ SoRs ควรมีความยืดหยุ่น ไม่ใช่คงที่ และควรมีรายละเอียดมากขึ้นเรื่อยๆ เมื่อโครงการดำเนินไป เอกสารนี้ควรจัดทำในระดับความละเอียดที่แตกต่างกัน ความละเอียดของเอกสารในแต่ละขั้นตอนขึ้นอยู่กับความซับซ้อนของโครงการและเส้นทางการจัดซื้อที่เลือกสำหรับโครงการนั้น

เอกสารข้อกำหนด (Statement of Requirements หรือ SoR) เป็นส่วนสำคัญอย่างยิ่งของกระบวนการสื่อสารอย่างต่อเนื่องระหว่างลูกค้า (ความต้องการ) และทีมงานโครงการ (ผู้จัดหา) โดยจะมีการปรับปรุงและจัดการเอกสาร SoR ด้วยเครื่องมือคอมพิวเตอร์ และจะประกอบด้วยข้อกำหนดทั้งหมดตลอดอายุการใช้งานของโครงการ กระบวนการนี้เรียกว่า "briefing" ในภาษาอังกฤษแบบอังกฤษและเครือจักรภพ และ "programming" ในภาษาอังกฤษแบบอเมริกัน โดยปกติแล้วจะมีการจัดทำเอกสาร SoR สำหรับทุกโครงการ ไม่ว่าจะเป็นโครงการ PBB หรือไม่ก็ตาม การจัดทำเอกสารดังกล่าวโดยทั่วไปจะนำไปสู่การจับคู่ที่เหมาะสมยิ่งขึ้นระหว่างความต้องการของลูกค้าและผู้ใช้งานกับสินทรัพย์ที่สร้างขึ้น เอกสารข้อกำหนดจะต้องระบุอย่างระมัดระวังเพื่อให้ง่ายต่อการตรวจสอบว่าโซลูชันที่เสนอสามารถตอบสนองความต้องการเหล่านั้นได้หรือไม่

ข้อกำหนดระดับสูงจำเป็นต้องจับคู่กับตัวชี้วัดความสามารถ เพื่อให้สามารถประเมินโซลูชันการออกแบบได้ก่อนที่จะลงมือสร้างจริง เพื่อหลีกเลี่ยงข้อผิดพลาด ในข้อกำหนดระดับสูง (SoRs) สิ่งสำคัญคือต้องคำนึงถึงแง่มุมการออกแบบบางอย่าง เช่น ตัวชี้วัดความยืดหยุ่น เนื่องจากสินทรัพย์ที่สร้างขึ้นจำเป็นต้องมีการเปลี่ยนแปลงในระหว่างวงจรชีวิต การใช้งานและกิจกรรมต่างๆ สามารถเปลี่ยนแปลงได้อย่างรวดเร็ว ดังนั้นจึงจำเป็นต้องทดสอบโซลูชันต่างๆ ที่อาจใช้พื้นที่ได้ตามการเปลี่ยนแปลงที่คาดการณ์ไว้ ข้อกำหนดระดับสูง (SoRs) ตามที่เข้าใจในมาตรฐาน ISO 9000 ไม่เพียงแต่รวมถึงสิ่งที่ลูกค้าต้องการและพร้อมที่จะจ่ายเท่านั้น แต่ยังรวมถึงกระบวนการและตัวชี้วัดที่จะเป็นเครื่องมือในการตรวจสอบและยืนยันว่าผลิตภัณฑ์หรือบริการที่ส่งมอบตรงตามข้อกำหนดที่ระบุไว้ด้วย

ในฐานะส่วนหนึ่งของการเคลื่อนไหวทั่วโลกเพื่อนำแนวทาง PBB มาใช้และพัฒนาเครื่องมือที่จะทำให้การเปลี่ยนไปใช้ PBB ง่ายขึ้น พันธมิตรระหว่างประเทศเพื่อความสามารถในการทำงานร่วมกัน (IAI) ได้จัดตั้งโครงการเพื่อจัดทำแผนผังกระบวนการที่เป็นส่วนหนึ่งของการจัดการวงจรชีวิตทั้งหมดในฐานะการจัดการพอร์ตโฟลิโอและสินทรัพย์: ประสิทธิภาพ (PAMPeR) และการออกแบบเบื้องต้น (ED)ความพยายามของ IAI ได้รับการสนับสนุนจากความพยายามอื่นๆ อีกมากมายในการสร้างมาตรฐานสำหรับข้อมูลที่จะต้องรวบรวมและวิเคราะห์เพื่อตรวจสอบประสิทธิภาพในการใช้งาน

ข้อกำหนดด้านประสิทธิภาพจะแปลงความต้องการของผู้ใช้ให้อยู่ในรูปแบบเชิงปริมาณที่วัดได้และเชิงเทคนิคที่แม่นยำยิ่งขึ้น โดยปกติแล้วเพื่อวัตถุประสงค์เฉพาะเจาะจง

ทีมจัดหาจะจัดทำเอกสารที่ประกอบด้วยวัตถุประสงค์และเป้าหมาย ข้อกำหนดด้านประสิทธิภาพ และเกณฑ์ต่างๆ สิ่งสำคัญคือต้องรวม "ตัวชี้วัดประสิทธิภาพ" ไว้ด้วย เพื่อให้สามารถวัดผลลัพธ์เทียบกับข้อกำหนดที่ระบุไว้อย่างชัดเจน ไม่ว่าจะเป็นเชิงคุณภาพหรือเชิงปริมาณ ตัวชี้วัดประสิทธิภาพต้องเข้าใจง่ายสำหรับผู้ใช้และผู้ประเมิน ในการตรวจสอบความถูกต้องของตัวชี้วัดและยืนยันว่าได้บรรลุประสิทธิภาพที่ต้องการในการใช้งานแล้ว จำเป็นต้องใช้วิธีการและเครื่องมือที่เหมาะสม ระดับของข้อกำหนดด้านประสิทธิภาพสามารถระบุได้ในระหว่างการจัดทำ SoRs ในส่วนของโปรแกรมโครงการ หรือในส่วนของคำขอเสนอราคาและสัญญาจัดซื้อจัดจ้าง ควรใช้แนวทางที่ยืดหยุ่นในการแสดงและเปรียบเทียบระดับประสิทธิภาพ เพื่อให้ประสิทธิภาพที่ต้องการและที่บรรลุได้นั้น สามารถแสดงได้ไม่ใช่เป็นค่าเดียว แต่เป็นช่วงระหว่างขีดจำกัดบนและล่าง ดังนั้น ในแง่ของประสิทธิภาพ เกณฑ์ต่างๆ สามารถแสดงเป็นมาตราส่วนที่แบ่งเป็นช่วงกว้างๆ ได้

ในอุตสาหกรรมการก่อสร้าง จนกระทั่งเมื่อ 25-30 ปีที่แล้ว กฎระเบียบและมาตรฐานที่กำหนดไว้ตายตัว ทำให้การสร้างสรรค์นวัตกรรมและการเปลี่ยนแปลงทำได้ยากและมีต้นทุนสูง อีกทั้งยังสร้างข้อจำกัดทางเทคนิคให้กับการค้า ความกังวลเหล่านี้เป็นแรงผลักดันสำคัญที่นำไปสู่การใช้แนวทางที่เน้นประสิทธิภาพในการกำหนดกฎระเบียบและมาตรฐาน กฎระเบียบการก่อสร้างที่เน้นประสิทธิภาพได้ถูกนำมาใช้หรือกำลังพัฒนาในหลายประเทศ แต่ยังไม่ถึงศักยภาพสูงสุด ส่วนหนึ่งเป็นเพราะระบบการกำกับดูแลโดยรวมยังไม่ได้รับการแก้ไขอย่างครบถ้วน และยังมีช่องว่างในหลายด้านที่สำคัญ การนำแบบจำลองด้านการกำกับดูแลและแบบจำลองที่ไม่ใช่การกำกับดูแลมารวมกันน่าจะเป็นวิธีที่ดีที่สุด ดังแสดงในแผนภาพ "แบบจำลองระบบประสิทธิภาพโดยรวม" (Meacham และคณะ 2002) ซึ่งแสดงให้เห็นถึงกระบวนการตัดสินใจตั้งแต่เป้าหมายของสังคมและธุรกิจไปจนถึงวิธีการแก้ปัญหาในการก่อสร้าง

ความแตกต่างระหว่างส่วนที่เป็นข้อบังคับและส่วนที่ไม่ใช่ข้อบังคับของแบบจำลองระบบประสิทธิภาพโดยรวมคือ ส่วนแรกนั้นถูกกำหนดโดยกฎหมายและข้อบังคับ ในขณะที่ข้อกำหนดด้านการทำงานอื่นๆ ที่ระบุไว้ในข้อกำหนดเฉพาะนั้น เป็นส่วนสำคัญที่ลูกค้าต้องการและยินดีจ่าย

สำหรับการจัดซื้อจัดจ้างในภาครัฐและบริษัทมหาชน สิ่งสำคัญคือการตัดสินใจและทางเลือกต้องโปร่งใสและชัดเจน ไม่ว่าจะเป็นวิธีการจัดซื้อจัดจ้างแบบใดก็ตาม กระบวนการจัดซื้อจัดจ้างทั้งหมดสามารถเป็นได้ทั้งแบบกำหนดวิธีการหรือแบบอิงตามผลการปฏิบัติงาน โครงการออกแบบและก่อสร้าง (Design-Build) โครงการความร่วมมือระหว่างภาครัฐและเอกชน (PPP) โครงการ ริเริ่มทางการเงินภาคเอกชน (PFI) และขั้นตอนการจัดซื้อจัดจ้างที่คล้ายคลึงกัน เหมาะอย่างยิ่งสำหรับการใช้แนวทางการจัดซื้อจัดจ้างแบบอิงตามผลการปฏิบัติงาน หากไม่ได้ระบุผลการปฏิบัติงานที่คาดหวังไว้อย่างชัดเจนและตรวจสอบได้ วิธีการจัดซื้อจัดจ้างเหล่านี้ก็มีแนวโน้มที่จะเกิดความผิดหวังและปัญหาทางกฎหมายมากขึ้น เพื่อให้ได้รับประโยชน์จากแนวทางการจัดซื้อจัดจ้างเหล่านี้ จำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องจัดระเบียบการบริการของห่วงโซ่อุปทานเพื่อให้ได้โซลูชันที่สร้างสรรค์ ต้นทุนต่ำกว่า หรือดีกว่า โดยการถ่ายโอนการตัดสินใจเกี่ยวกับ "วิธีการ" ไปยังทีมงานแบบบูรณาการ

• ISO 6240: 1980 มาตรฐานประสิทธิภาพในการก่อสร้าง – เนื้อหาและการนำเสนอ
• ISO 6241: 1984 มาตรฐานประสิทธิภาพในการก่อสร้าง – หลักการในการจัดทำและปัจจัยที่ต้องพิจารณา
• ISO 6242: 1992 การก่อสร้างอาคาร – การแสดงความต้องการของผู้ใช้ – ส่วนที่ 1: ข้อกำหนดด้านความร้อน
• ISO 6242: 1992 การก่อสร้างอาคาร – การแสดงความต้องการของผู้ใช้ – ส่วนที่ 2: ข้อกำหนดด้านความบริสุทธิ์ของอากาศ
• ISO 6242: 1992 การก่อสร้างอาคาร – การแสดงความต้องการของผู้ใช้ – ส่วนที่ 3: ข้อกำหนดด้านเสียง
• ISO 6243: 1997 ข้อมูลสภาพภูมิอากาศสำหรับการออกแบบอาคาร: ระบบสัญลักษณ์ที่เสนอ
• ISO 7162: 1992 มาตรฐานประสิทธิภาพในการก่อสร้าง – เนื้อหาและรูปแบบของมาตรฐานสำหรับการประเมินประสิทธิภาพ
• ISO 19208: 2016 กรอบสำหรับการระบุประสิทธิภาพในอาคาร^{[ 13 ]}
• ISO 9836: 1992 มาตรฐานประสิทธิภาพในการก่อสร้าง – คำจำกัดความและการคำนวณพื้นที่และตัวชี้วัดปริมาตร
• ISO 9000-00: 2000a ระบบการจัดการคุณภาพ - หลักการพื้นฐานและคำศัพท์
• ISO 9001-00: 2000b ระบบการจัดการคุณภาพ - ข้อกำหนด
• CEN (2002). EN 12152:2002 ผนังกระจก — การซึมผ่านของอากาศ — ข้อกำหนดด้านประสิทธิภาพและการจำแนกประเภท CEN, คณะกรรมการมาตรฐานแห่งยุโรป, บรัสเซลส์
• CEN (2002 − 2007) มาตรฐานยูโรโค้ดด้านโครงสร้าง (EN 1990 — ยูโรโค้ด: หลักการออกแบบโครงสร้าง EN 1991 — ยูโรโค้ด 1: แรงกระทำต่อโครงสร้าง EN 1992 — ยูโรโค้ด 2: การออกแบบโครงสร้างคอนกรีต EN 1993 — ยูโรโค้ด 3: การออกแบบโครงสร้างเหล็ก EN 1994 — ยูโรโค้ด 4: การออกแบบโครงสร้างเหล็กและคอนกรีตผสม EN 1995 — ยูโรโค้ด 5: การออกแบบโครงสร้างไม้ EN 1996 — ยูโรโค้ด 6: การออกแบบโครงสร้างก่ออิฐ EN 1997 — ยูโรโค้ด 7: การออกแบบทางธรณีเทคนิค EN 1998 — ยูโรโค้ด 8: การออกแบบโครงสร้างต้านทานแผ่นดินไหว EN 1999 — ยูโรโค้ด 9: การออกแบบโครงสร้างอะลูมิเนียม) CEN, คณะกรรมาธิการมาตรฐานแห่งยุโรป, บรัสเซลส์
• CEN (2004). EN 13779:2004 — การระบายอากาศสำหรับอาคารที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย — ข้อกำหนดด้านประสิทธิภาพสำหรับระบบระบายอากาศและระบบปรับอากาศภายในห้อง CEN คณะกรรมการมาตรฐานแห่งยุโรป บรัสเซลส์
• UNI 8290 – 1: 1981 + A122: 1983 อาคารที่พักอาศัย องค์ประกอบอาคาร การจำแนกประเภทและศัพท์เฉพาะ
• UNI 8290 – 2: 1983 อาคารที่พักอาศัย องค์ประกอบอาคาร การวิเคราะห์ข้อกำหนด
• UNI 8290 – 3: 1987 อาคารที่พักอาศัย ส่วนประกอบอาคาร รายชื่อตัวแทน
• UNI 8289: 1981, อาคาร. ข้อกำหนดการใช้งานของผู้ใช้ขั้นสุดท้าย. การจำแนกประเภท
• UNI 10838: 1999, การก่อสร้าง. คำศัพท์สำหรับผู้ใช้งาน ประสิทธิภาพ คุณภาพ และกระบวนการก่อสร้าง

• การออกแบบโดยอิงตามหลักฐาน
• วงจรป้อนกลับ
• การประเมินหลังการเข้าอยู่อาศัย

• BECKER R., FOLIENTE G., รายงานสถานะปัจจุบันของเทคโนโลยีเชิงประสิทธิภาพระดับนานาชาติ (Performance Based International State of the art, PeBBu 2nd International SotA Report), CIBdf, Rotterdam, 2005
• BLACHERE G., การพิจารณาทั่วไปเกี่ยวกับมาตรฐาน ข้อตกลง และการประเมินความเหมาะสมในการใช้งาน บทความที่นำเสนอในการประชุม CIB ครั้งที่ 3 ว่าด้วยเรื่อง "มุ่งสู่การก่อสร้างแบบอุตสาหกรรม" ซึ่งจัดขึ้นที่โคเปนเฮเกน ประเทศเดนมาร์ก ปี 1965
• BLACHERE G., หลักการก่อสร้าง, คณะกรรมาธิการประชาคมยุโรป, กระบวนการทางอุตสาหกรรม, การก่อสร้างและวิศวกรรมโยธา, สำนักงานใหญ่, ตลาดภายในและกิจการอุตสาหกรรม, EUR 11320 EN, 1987
• GIBSON EJ, การทำงานกับแนวทางการวัดผลเชิงประสิทธิภาพในการก่อสร้าง, รายงาน CIB ฉบับที่ 64, รอตเตอร์ดัม, 1982
• GROSS JG, การพัฒนาในการประยุกต์ใช้แนวคิดประสิทธิภาพในการก่อสร้าง, รายงานการประชุมสัมมนาครั้งที่ 3 ของ CIB-ASTM-ISO-RILEM, สถาบันวิจัยการก่อสร้างแห่งชาติ, อิสราเอล, 1996

• BRE – สถาบันวิจัยอาคาร
• CIB - สภาวิจัยและนวัตกรรมด้านการก่อสร้างระหว่างประเทศ
• CSTB – ศูนย์วิทยาศาสตร์และเทคนิค du Bâtiment
• IAI – พันธมิตรระหว่างประเทศเพื่อความสามารถในการทำงานร่วมกัน