ทะเบียนที่ดิน ( หรือcadaster ) คือบันทึกที่ครอบคลุมเกี่ยวกับขอบเขตและขนาดของที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ของประเทศ^{[ 1 ] [ 2 ]} มักจะแสดงในรูปแบบกราฟิกในแผนที่ทะเบียนที่ดินแม้ว่าบันทึกที่เป็นลายลักษณ์ อักษร ทางประวัติศาสตร์เช่นDomesday Book ในอังกฤษในปี 1086 จะเป็นตัวอย่างแรกๆ ของทะเบียนที่ดินก็ตาม

ในประเทศส่วนใหญ่ ระบบกฎหมายพัฒนาขึ้นโดยยึดระบบการบริหารเดิมเป็นพื้นฐาน และใช้แผนที่ที่ดินในการกำหนดขนาดและที่ตั้งของแปลงที่ดินที่ระบุไว้ในเอกสารทางกฎหมายที่ดินหรือแปลงที่ดินตามทะเบียนที่ดินถูกกำหนดให้เป็น "พื้นที่ต่อเนื่อง หรือที่เหมาะสมกว่าคือปริมาตร ซึ่งระบุโดยชุดสิทธิในทรัพย์สินที่เป็นเนื้อเดียวกันที่ไม่ซ้ำกัน" ^{[ 3 ]}

การสำรวจที่ดินเพื่อการกำหนดขอบเขตกรรมสิทธิ์ที่ดิน โดยการจัดทำเอกสาร แผนภาพ ภาพร่าง แผนผัง (หรือ ที่เรียกว่า platsในสหรัฐอเมริกา) แผนภูมิ และแผนที่ เดิมทีใช้เพื่อรับรองข้อเท็จจริงที่น่าเชื่อถือสำหรับการประเมินราคาที่ดินและการเก็บภาษี ข้อมูลจากการสำรวจที่ดินเพื่อการกำหนดขอบเขตกรรมสิทธิ์ที่ดินมักเป็นองค์ประกอบพื้นฐานในระบบสารสนเทศทางภูมิศาสตร์ (GIS) หรือระบบสารสนเทศที่ดิน (LIS) ที่ใช้ในการประเมินและจัดการที่ดินและโครงสร้างพื้นฐานที่สร้างขึ้น ระบบเหล่านี้ยังถูกนำไปใช้ในงานอื่นๆ อีกหลากหลาย เช่น การติดตามการเปลี่ยนแปลงในระยะยาวสำหรับการศึกษาทางธรณีวิทยาหรือนิเวศวิทยา ซึ่งกรรมสิทธิ์ที่ดินเป็นส่วนสำคัญของสถานการณ์

ทะเบียนที่ดินเป็นแหล่งข้อมูลพื้นฐานในข้อพิพาทและการฟ้องร้องระหว่างเจ้าของที่ดินการจดทะเบียนที่ดินและทะเบียนที่ดินต่างก็เป็นรูปแบบการบันทึกที่ดินและเสริมซึ่งกันและกัน^{[ 2 ]}ภายใต้ประมวลกฎหมายของเขานโปเลียนได้จัดตั้งระบบทะเบียนที่ดินที่ครอบคลุมสำหรับฝรั่งเศส ซึ่งถือเป็นต้นแบบของระบบที่ทันสมัยส่วนใหญ่

การจัดทำทะเบียนที่ดินทำให้สามารถกำหนดสิทธิ์ในทรัพย์สินได้อย่างชัดเจน รวมถึงการกำหนดขอบเขตและแบ่งแปลงที่ดิน ซึ่งส่งผลให้เจ้าของที่ดินมีความเป็นอิสระทางการเงินมากขึ้น อำนวยความสะดวกในการรับความเสี่ยงทางเศรษฐกิจ และส่งผลให้ผลผลิตและการจ้างงานเพิ่มขึ้น อีกทั้งยังช่วยปรับปรุงศักยภาพทางการคลังของรัฐ (เช่น การเก็บภาษีที่ดีขึ้นและการประเมินมูลค่าตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างถูกต้องมากขึ้น) ^{[ 4 ]}

คำว่าcadastreเข้ามาในภาษาอังกฤษผ่านภาษาฝรั่งเศส จากภาษากรีกkatástikhon ( κατάστιχον ) ซึ่งเป็นรายการหรือทะเบียน มาจากคำว่า katà stíkhon ( κατὰ στίχον )—แปลตรงตัวว่า "(จัดระเบียบ) ทีละบรรทัด" ^{[ 5 ]}

โดยทั่วไปแล้ว ทะเบียนที่ดินจะประกอบด้วยรายละเอียดเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของการครอบครองตำแหน่งที่ตั้งที่แน่นอน ขนาด (และพื้นที่) การเพาะปลูกหากเป็นพื้นที่ชนบท และมูลค่าของที่ดินแต่ละแปลง ทะเบียนที่ดินถูกใช้โดยหลายประเทศทั่วโลก บางประเทศใช้ร่วมกับบันทึกอื่นๆ เช่น ทะเบียนกรรมสิทธิ์^{[ 1 ]}

สหพันธ์ผู้สำรวจระหว่างประเทศกำหนดคำจำกัดความของที่ดินไว้ดังนี้: ^{[ 6 ]}

โดยปกติแล้ว ทะเบียนที่ดิน (Cadastre) คือระบบข้อมูลที่ดินที่ทันสมัยและอิงตามแปลงที่ดิน ซึ่งประกอบด้วยบันทึกเกี่ยวกับสิทธิในที่ดิน (เช่น สิทธิ ข้อจำกัด และความรับผิดชอบ) โดยทั่วไปจะรวมถึงคำอธิบายทางเรขาคณิตของแปลงที่ดินที่เชื่อมโยงกับบันทึกอื่นๆ ที่อธิบายลักษณะของสิทธิ การเป็นเจ้าของหรือการควบคุมสิทธิเหล่านั้น และบ่อยครั้งรวมถึงมูลค่าของแปลงที่ดินและสิ่งปลูกสร้างด้วย

จักรพรรดิโรมันบางพระองค์สั่งให้จัดทำแผนที่สำรวจที่ดินในยุคแรกๆเพื่อเรียกคืนที่ดินของรัฐที่ถูกบุคคลเอกชนยึดครองไป และเพื่อเรียกคืนรายได้จากที่ดินเหล่านั้น แผนที่สำรวจดังกล่าวจัดทำขึ้นในปี ค.ศ. 77 ในแคมปาเนีย โดยมีศิลาจารึกที่หลงเหลืออยู่ระบุว่า "จักรพรรดิเวสปาเซียนในปีที่แปดแห่งอำนาจในฐานะผู้แทนพระองค์ เพื่อที่จะเรียกคืนที่ดินของรัฐที่จักรพรรดิออกัสตัสได้มอบให้แก่ทหารของกองทัพที่ 2 กัลลิกา แต่ซึ่งถูกบุคคลเอกชนครอบครองมาหลายปีแล้ว จึงทรงสั่งให้จัดทำแผนที่สำรวจพร้อมบันทึกค่าเช่ารายปีในแต่ละ 'ศตวรรษ'" ^{[ 7 ] [ 8 ]}ด้วยวิธีนี้ เวสปาเซียนจึงสามารถเรียกเก็บภาษีที่ก่อนหน้านี้ไม่ได้เก็บจากที่ดินเหล่านี้ได้อีกครั้ง^{[ 7 ]}

เมื่อกรุงโรมล่มสลาย การใช้แผนที่ที่ดินก็หยุดลงอย่างมีประสิทธิภาพ การปฏิบัติในยุคกลางใช้คำอธิบายเป็นลายลักษณ์อักษรเกี่ยวกับขอบเขตของที่ดินแทนที่จะใช้การสำรวจที่แม่นยำกว่า การใช้แผนที่ที่ดินกลับมาอีกครั้งในศตวรรษที่สิบหกและต้นศตวรรษที่สิบเจ็ด โดยเริ่มต้นในเนเธอร์แลนด์ เมื่อระบบทุนนิยม เกิดขึ้น ใน ยุโรป ยุคเรเนสซองส์ความต้องการแผนที่ที่ดินก็กลับมาอีกครั้งในฐานะเครื่องมือในการกำหนดและแสดงการควบคุมที่ดินในฐานะวิธีการผลิต สิ่งนี้เกิดขึ้นครั้งแรกในระดับส่วนตัวในข้อพิพาทเรื่องที่ดิน และต่อมาได้แพร่กระจายไปยังการปฏิบัติของรัฐบาลในฐานะวิธีการประเมินภาษีที่แม่นยำยิ่งขึ้น^{[ 7 ]}

แผนที่แสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินเป็นแผนที่ที่แสดงขอบเขตและกรรมสิทธิ์ของที่ดินแต่ละแปลง แผนที่แสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินบางฉบับแสดงรายละเอียดเพิ่มเติม เช่น ชื่อเขตสำรวจ หมายเลขประจำตัวที่ไม่ซ้ำกันสำหรับแปลงที่ดิน หมายเลขโฉนดที่ดิน ตำแหน่งของสิ่งปลูกสร้างที่มีอยู่ หมายเลขส่วนหรือหมายเลขแปลง และพื้นที่ของแต่ละส่วน ชื่อถนนที่อยู่ติดกันและใกล้เคียง ขนาดขอบเขตที่เลือก และการอ้างอิงถึงแผนที่ฉบับก่อนหน้า

เจมส์ ซี. สก็อตต์ในหนังสือ Seeing Like a Stateโต้แย้งว่าแผนที่ทั้งหมด โดยเฉพาะแผนที่ที่ดิน ถูกออกแบบมาเพื่อให้สถานการณ์ในท้องถิ่นเป็นที่เข้าใจได้สำหรับคนภายนอก และด้วยเหตุนี้จึงทำให้รัฐสามารถรวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับประชาชนของตนได้ เขาเห็นว่าต้นกำเนิดของสิ่งนี้มาจากยุโรปยุคต้นสมัยใหม่ซึ่งการเก็บภาษีมีความซับซ้อนมากขึ้น เขาโต้แย้งว่าแผนที่ที่ดินเป็นการทำให้ง่ายขึ้นอย่างมากเสมอ แต่ในตัวมันเองก็ช่วยเปลี่ยนแปลงความเป็นจริงได้^{[ 10 ]}

เอกสารเกี่ยวกับที่ดินประกอบด้วยเอกสารที่ส่งไปยังสำนักงานที่ดินหรือสำนักงานบริหารที่ดินเพื่อต่ออายุการจดทะเบียนที่ดิน เอกสารเกี่ยวกับที่ดินจะถูกเก็บไว้ในรูปแบบกระดาษและ/หรืออิเล็กทรอนิกส์^{[ 11 ]} กฎหมายเขตอำนาจศาลและบทบัญญัติเพิ่มเติมระบุเนื้อหาและรูปแบบของเอกสาร^{[ 12 ]}รวมถึงบุคคลที่ได้รับอนุญาตให้จัดทำและลงนามในเอกสาร ซึ่งรวมถึงผู้ที่เกี่ยวข้อง (เจ้าของ ฯลฯ) ผู้สำรวจ ที่ได้รับอนุญาต และที่ปรึกษาทางกฎหมาย สำนักงานที่เกี่ยวข้องจะตรวจสอบข้อมูลที่ส่งมา หากเอกสารไม่เป็นไปตามข้อกำหนดที่ระบุไว้ สำนักงานอาจกำหนดเส้นตายให้ผู้สมัครส่งเอกสารให้ครบถ้วน^{[ 13 ] [ 14 ]}

แนวคิดเรื่องเอกสารทะเบียนที่ดินปรากฏขึ้นช้าในภาษาอังกฤษ เนื่องจากสถาบันทะเบียนที่ดินพัฒนาขึ้นนอกประเทศที่ใช้ภาษาอังกฤษ ในตำราเรียนภาษาเดนมาร์ก บทหนึ่งในสิบห้าบทกล่าวถึงรูปแบบและเนื้อหาของเอกสารเกี่ยวกับการแบ่งแยกที่ดินและเรื่องที่ดินอื่นๆ^{[ 15 ]}ตำราเรียนยุคแรกๆ ที่มีขอบเขตระหว่างประเทศมุ่งเน้นไปที่การบันทึกในแง่ของการจดทะเบียนที่ดินและด้านเทคนิคของการสำรวจทะเบียนที่ดินแต่สังเกตว่า 'การสำรวจทะเบียนที่ดินได้ดำเนินการภายใต้กรอบกฎหมายที่เข้มงวด' ^{[ 16 ] [ 3 ]}ด้วยมุมมองในการประเมินต้นทุนการทำธุรกรรม โครงการของยุโรป: การสร้างแบบจำลองธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ (2001–2005) ได้กำหนดขั้นตอนสำหรับการโอนกรรมสิทธิ์และสิทธิอื่นๆ ในที่ดินและอาคาร^{[ 17 ]}เอกสารทะเบียนที่ดินได้รับการอธิบาย เช่น สำหรับฟินแลนด์ ดังนี้ '8. ผู้สำรวจจัดทำแผนที่ทะเบียนที่ดินและเอกสารทะเบียนที่ดิน … 10. ผู้สำรวจส่งเอกสารทะเบียนที่ดินไปยังหน่วยงานทะเบียนที่ดิน' ^{[ 18 ]}ในออสเตรเลีย กิจกรรมที่คล้ายกันนี้เรียกว่า 'การยื่นแผนการแบ่งแยกที่ดินที่สำนักงานทะเบียนที่ดิน' ^{[ 19 ]}

การจัดการทะเบียนที่ดินถูกนำมาใช้โดยอุตสาหกรรมซอฟต์แวร์มาตั้งแต่ปี 2548 เป็นอย่างน้อย^{[ 20 ] [ 21 ]}โดยส่วนใหญ่หมายถึงการใช้เทคโนโลยีเพื่อการจัดการทะเบียนที่ดินและข้อมูลที่ดินในระบบสารสนเทศทางภูมิศาสตร์โครงสร้างพื้นฐานข้อมูลเชิงพื้นที่และสถาปัตยกรรมซอฟต์แวร์มากกว่าที่จะหมายถึงประเด็นการจัดการทั่วไปของหน่วยงานทะเบียนที่ดินและหน่วยงานข้อมูลที่ดินอื่นๆ^{[ 16 ]}

ในสกอตแลนด์มีแผนที่ที่ดิน (Cadastral Map): พระราชบัญญัติการจดทะเบียนที่ดิน ฯลฯ (สกอตแลนด์) ปี 2012 ในปี 1836 พันเอกโรเบิร์ต ดอว์สันแห่งกองวิศวกรหลวงได้เสนอให้มีการจัดทำแผนที่ที่ดินขึ้น โดยอ้างอิงจากประสบการณ์ของเขาในระหว่างการไปปฏิบัติหน้าที่ในคณะกรรมการจัดเก็บภาษีที่ดิน (Tithe Commission)

ในอังกฤษ เวลส์ และไอร์แลนด์เหนือ มีระบบการจดทะเบียนที่ดินที่มีหน้าที่คล้ายกัน แต่ไม่ได้ใช้คำว่า "cadastre"

ในสหรัฐอเมริกาหน่วยงานสำรวจที่ดินภายใต้สำนักงานจัดการที่ดิน (Bureau of Land Managementหรือ BLM) จะเก็บรักษาบันทึกข้อมูลเกี่ยวกับที่ดินสาธารณะ ทั้งหมด การสำรวจดังกล่าว มักต้องมีการตรวจสอบประวัติการใช้ที่ดิน บันทึกทางกฎหมาย และเอกสารอื่นๆ อย่างละเอียด

ระบบสำรวจที่ดินสาธารณะ (Public Lands Survey System)เป็นระบบสำรวจที่ดินของสหรัฐอเมริกาที่มีต้นกำเนิดมาจากกฎหมายในปี 1785 หลังจากที่สหรัฐอเมริกาได้รับการยอมรับในระดับนานาชาติ ส่วน ระบบสำรวจที่ดินโดมิเนียน (Dominion Land Survey)เป็นระบบสำรวจที่ดินที่คล้ายคลึงกันซึ่งดำเนินการในแคนาดาตะวันตก เริ่มต้นในปี 1871 หลังจากที่ แคนาดาก่อตั้งขึ้นในปี 1867 ทั้งสองระบบสำรวจที่ดินนี้ทำขึ้นโดยอ้างอิงจากเส้นเมริเดียนหลักและเส้นฐาน ระบบสำรวจ ที่ดินเหล่านี้แบ่งพื้นที่สำรวจออกเป็นตำบลการสำรวจในยุคแรกๆ ในรัฐโอไฮโอได้สร้างตำบลขนาด 25 ตารางไมล์ขึ้นมาในขณะที่กำลังสำรวจการออกแบบระบบ ต่อมาการออกแบบได้เปลี่ยนเป็นพื้นที่สี่เหลี่ยมจัตุรัสขนาดประมาณ 36 ตารางไมล์ (หกไมล์คูณหกไมล์) ตำบลเหล่านี้แบ่งออกเป็นส่วนย่อย แต่ละส่วนมีขนาดประมาณหนึ่งไมล์สี่เหลี่ยมจัตุรัส แตกต่างจากในยุโรป ระบบสำรวจที่ดินนี้ส่วนใหญ่เกิดขึ้นก่อนการตั้งถิ่นฐานและส่งผลให้มีอิทธิพลอย่างมากต่อรูปแบบการตั้งถิ่นฐาน โดยทั่วไปแล้วที่ดินจะ มีรูปทรงสี่เหลี่ยมผืนผ้า เส้นเขตแดนมักจะวิ่งตามทิศหลัก และขนาดของแปลงที่ดินมักจะเป็นเศษส่วนหรือพหุคูณของเชนการจำแนกประเภทที่ดินในอเมริกาเหนือฝั่งตะวันตกส่วนใหญ่มีพื้นฐานมาจากการสำรวจที่ดินเหล่านี้

การขยายแนวคิดของทะเบียนที่ดินแบบดั้งเดิม ได้แก่ทะเบียนที่ดิน 3 มิติโดยพิจารณาโดเมนแนวตั้ง^{[ 22 ]}และทะเบียนที่ดินอเนกประสงค์โดยพิจารณาข้อมูลที่ไม่ใช่แปลงที่ดิน^{[ 23 ]}

ตามที่คณะกรรมาธิการเศรษฐกิจแห่งสหประชาชาติสำหรับยุโรประบุไว้ “ ทะเบียนที่ดินทางทะเลอธิบายถึงตำแหน่งและขอบเขตเชิงพื้นที่ของสิทธิ ข้อจำกัด และความรับผิดชอบในสภาพแวดล้อมทางทะเล” ^{[ 24 ]}ทะเบียนที่ดินทางทะเลใช้หลักการกำกับดูแลแบบเดียวกันกับทางน้ำ^{[ 25 ]}ช่วยส่งเสริมความพยายามในการอนุรักษ์และความยั่งยืน^{[ 25 ]}โดยเฉพาะอย่างยิ่งเป็นข้อกังวลในตลาดสัตว์น้ำขนาดใหญ่ของยุโรป^{[ 26 ] [ 24 ]}ในออสเตรเลีย หลายฝ่ายใช้ทะเบียนที่ดินทางทะเลเพื่อวางแผนเกี่ยวกับข้อควรพิจารณาทางกฎหมาย ทางเทคนิค และสถาบัน^{[ 27 ]}แนวคิดที่เกี่ยวข้องคือโครงสร้างพื้นฐานข้อมูลเชิงพื้นที่ทางทะเล^{[ 28 ]}

• สภาวิจัยแห่งชาติ (1983). ขั้นตอนและมาตรฐานสำหรับระบบทะเบียนที่ดินอเนกประสงค์ . สำนักพิมพ์สถาบันแห่งชาติ. doi : 10.17226/11803 . ISBN 978-0-309-03343-5สืบค้นข้อมูลเมื่อ15 มกราคม 2022
• ตัส, อิดีร์ (2020) Le plan cadastral français : de 1807 à nos jours , ปารีส

ค้นหาคำว่า cadastre  หรือcadastralใน Wiktionary ซึ่งเป็นพจนานุกรมออนไลน์ฟรี

• โครงการแม่แบบทะเบียนที่ดินเชื่อมโยงไปยังคำอธิบายของทะเบียนที่ดินระดับชาติ
• EuroGeographicsเป็นตัวแทนของหน่วยงานด้านการทำแผนที่และที่ดินระดับชาติ
• คณะกรรมการถาวรด้านทะเบียนที่ดินแห่งสหภาพยุโรป
• http://www.icisociety.ca/
• สำนักงานสำรวจที่ดินแห่งชาติ (Surveyor General Branch) http://sgb.nrcan.gc.ca/ เก็บถาวรเมื่อ 2022-04-26 ที่Wayback Machine
• ระบบทะเบียนที่ดินในโรมาเนียถูกเก็บถาวรเมื่อวันที่ 13 สิงหาคม 2017 ที่Wayback Machine
• แผนที่แปลงที่ดินของสหรัฐอเมริกา