จัตุรัสพาณิชย์
จัตุรัสคอมเมิร์ซ ในเดือนกุมภาพันธ์ 2557
ตั้งอยู่ในฟิลาเดลเฟีย
ข้อมูลทั่วไป
สถานะ	สมบูรณ์
พิมพ์	สำนักงาน
ที่ตั้ง	2001-2005 ถนนดับเบิล ยู มาร์เก็ต สตรีท ฟิลาเดลเฟียเพนซิลเวเนีย สหรัฐอเมริกา
พิกัด	39°57′15″เหนือ75°10′27″ตะวันตก / 39.9541°N 75.1741°W / 39.9541; -75.1741
เริ่มการก่อสร้าง	1985/1990
สมบูรณ์	ปรับปรุงใหม่ในปี 2013
เปิด	1987 / 1992
ค่าใช้จ่าย	331.8 ล้านเหรียญสหรัฐ
เจ้าของ	บริษัท แบรนดี้ไวน์ เรียลตี้ ทรัสต์ (NYSE : BDN)
ผู้ปฏิบัติงาน	บริษัท แบรนดี้ไวน์ เรียลตี้ ทรัสต์ (NYSE : BDN)
ความสูง
หลังคา	565 ฟุต (172 เมตร)
รายละเอียดทางเทคนิค
จำนวนชั้น	41
พื้นที่ใช้สอย	2,200,000 ตารางฟุต (200,000 ตารางเมตร )
การออกแบบและการก่อสร้าง
สถาปนิก	IM Pei & Partners
นักพัฒนา	แม็กไกวร์ โทมัส พาร์ทเนอร์ ส ไอบีเอ็ม
วิศวกร	บริษัท ซีบีเอ็ม เอ็นจิเนียร์ส จำกัด
ผู้รับเหมาหลัก	เทอร์เนอร์ คอนสตรัคชั่น

คอมเมิร์ซ สแควร์เป็นอาคารสำนักงานสูงระดับ A ในใจกลางเมืองเพนซิลเวเนียคอมเมิร์ซ สแควร์ ประกอบด้วยอาคารวันคอมเมิร์ซ สแควร์ และทูคอมเมิร์ซ สแควร์ ซึ่งเป็นอาคารสำนักงาน 41 ชั้น สองหลังที่เหมือนกัน สูง 565 ฟุต (172 เมตร) ล้อมรอบลานกลางแจ้งที่ปูด้วยพื้นขนาด 30,000 ตารางฟุต (2,800 ตาราง^เมตร )

ในด้านสถาปัตยกรรม หอคอยที่หุ้มด้วยหินแกรนิตนี้มีส่วนที่ยื่นออกมาทางด้านทิศเหนือและทิศใต้ของอาคาร และมีส่วนยอดเป็นหินรูปทรงเพชรสองชิ้นที่มีช่องสี่เหลี่ยมเจาะอยู่ตรงกลาง หอคอยเหล่านี้ถูกสร้างขึ้นในช่วงที่ฟิลาเดลเฟียกำลังเฟื่องฟูในการสร้างอาคารสำนักงานบนถนนเวสต์มาร์เก็ตในช่วงปลายทศวรรษ 1980 ออกแบบโดย IM Pei & Partners (ปัจจุบันคือPei Cobb Freed & Partners ) หอคอยเหล่านี้ได้รับการพัฒนา โดย โครงการร่วมทุนระหว่าง Maguire Thomas Partners และIBM

บริษัท IBM เช่าพื้นที่มากกว่าครึ่งหนึ่งของอาคาร One Commerce Square เพื่อใช้ เป็นสำนักงานใหญ่ประจำภูมิภาค Mid-Atlanticการก่อสร้างเฟสแรก ซึ่งรวมถึง One Commerce Square, ลานกลาง และพื้นที่ค้าปลีก เริ่มขึ้นในปี 1985 และเสร็จสมบูรณ์ในปี 1987 เฟสที่สองของโครงการ คือ Two Commerce Square เริ่มต้นขึ้นเมื่อได้ผู้เช่าหลักสำหรับอาคารในปี 1990 บริษัท Consolidated Rail Corporation (Conrail) ตกลงที่จะเป็นผู้เช่าหลักของ Two Commerce Square และใช้ตึกระฟ้าแห่งนี้เป็นสำนักงานใหญ่ของบริษัท หลังจากที่ใช้เวลาค้นหาพื้นที่สำนักงานในภูมิภาคนี้เป็นเวลาสองปี Two Commerce Square เป็นการสิ้นสุดยุคเฟื่องฟูของการก่อสร้างตึกระฟ้าในทศวรรษ 1980 เมื่อสร้างเสร็จในปี 1992 ไม่มีตึกระฟ้าสำนักงานอื่นใดถูกสร้างขึ้นในฟิลาเดลเฟียจนกระทั่ง Brandywine Realty Trust (NYSE: BDN) สร้างCira Centreในปี 2005

ในช่วงทศวรรษ 1990 ผู้เช่ารายใหญ่ของคอมเมิร์ซสแควร์ลดพื้นที่การดำเนินงานในอาคารลงอย่างมาก บริษัท IBM ย้ายการดำเนินงานบางส่วนออกจากฟิลาเดลเฟียในช่วงต้นทศวรรษ 1990 และบริษัท Conrail ถูกซื้อกิจการโดยNorfolk Southern RailwayและCSX Transportationในช่วงปลายทศวรรษเดียวกัน การดำเนินงานเกือบทั้งหมดของ Conrail ถูกย้ายออกจากฟิลาเดลเฟียภายในทศวรรษ 2000 คอมเมิร์ซสแควร์ได้รับการยกย่องเป็นอย่างมากในด้านการออกแบบอาคารสองหลังที่ล้อมรอบลานกว้างนักวางผังเมือง ชื่อดังของฟิลาเดลเฟีย Edmund N. Baconได้ยกย่องคอมเมิร์ซสแควร์และลานกว้างโดยกล่าวว่า "มันจะพิสูจน์ได้ว่าเป็นหนึ่งในโครงการเชิงพาณิชย์ที่ดีที่สุดที่จะสร้างขึ้นในศตวรรษนี้"

Commerce Square เป็นส่วนหนึ่งของการบูมของอาคารสำนักงานที่เกิดขึ้นในช่วงปลายทศวรรษ 1980 ในฟิลาเดลเฟียรัฐเพนซิลเวเนียในช่วงการบูมนั้น มีตึกระฟ้าจำนวนมากถูกสร้างขึ้นใน ย่าน West Market StreetของCenter City ^{[ 1 ]} โครงการพัฒนา Commerce Square มูลค่า300 ล้านดอลลาร์สหรัฐ นำโดย Robert F. Maguire III หุ้นส่วนผู้จัดการร่วมของ Maguire Thomas Partners แห่งลอสแอนเจลิส เพื่อให้โครงการของเขาดำเนินไปได้ Maguire ได้ว่าจ้างบริษัทสถาปัตยกรรม IM Pei & Partners (ปัจจุบันเรียกว่าPei Cobb Freed & Partners ) ให้มาออกแบบอาคาร โดยใช้การออกแบบจากบริษัทสถาปัตยกรรมชั้นนำเป็นแรงจูงใจ Maguire จึงติดต่อIBMซึ่งเป็นบริษัทที่เขามีความเกี่ยวข้องด้วยในอดีต

ในช่วงต้นเดือนพฤศจิกายน ปี 1984 หลังจากการเจรจากับแม็กไกวร์ บริษัท IBM ตกลงที่จะเป็นหุ้นส่วนร่วมในการพัฒนาโครงการ IBM ยังตกลงที่จะเป็นผู้เช่าหลักของอาคารวันคอมเมิร์ซสแควร์ โดยใช้พื้นที่ประมาณครึ่งหนึ่งของอาคารเป็นสำนักงานใหญ่สำหรับภูมิภาคมิดแอตแลนติก โครงการคอมเมิร์ซสแควร์จะแบ่งออกเป็นสองอาคาร โดยอาคารวันคอมเมิร์ซสแควร์จะสร้างก่อน และอาคารที่สองคือทูคอมเมิร์ซสแควร์จะสร้างในภายหลังเมื่อได้ผู้เช่าหลักแล้ว แผนการสำหรับโครงการคอมเมิร์ซสแควร์ได้รับการประกาศอย่างเป็นทางการในวันที่ 16 พฤศจิกายน ปี 1984 ในงานแถลงข่าวที่จัดโดยแม็กไกวร์และ IBM ที่โรงแรมเบลวิว-สแตรตฟอร์ดเฟสแรกของโครงการประกอบด้วยอาคารวันคอมเมิร์ซสแควร์ พื้นที่ค้าปลีกและร้านอาหารลานกว้างและที่จอดรถใต้ดิน การก่อสร้างเฟสแรกเริ่มขึ้นเมื่อวันที่ 10 มิถุนายน พ.ศ. 2528 ^{[ 2 ] [ 3 ] [ 4 ]}อาคาร One Commerce Square สร้างเสร็จสมบูรณ์ในพิธีเมื่อวันที่ 6 มิถุนายน พ.ศ. 2529 ^{[ 5 ]}และตึกระฟ้าแห่งนี้เปิดอย่างเป็นทางการเมื่อวันที่ 23 ตุลาคม พ.ศ. 2530 ^{[ 6 ]}

ในปี 1987 บริษัท Consolidated Rail Corporation (Conrail) ระบุว่าต้องการรวมสำนักงานที่กระจายอยู่ทั่วฟิลาเดลเฟียเข้าไว้ในอาคารสำนักงานแห่งเดียว ในเดือนพฤษภาคม 1988 Conrail ได้ขอข้อเสนอจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์สำหรับอาคารที่จะเป็นที่ตั้งสำนักงานใหญ่ของบริษัท [ ^{7 ] ใน}วันที่ 30 มีนาคม 1990 หลังจากได้รับการติดต่อจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากในฟิลาเดลเฟียและชานเมือง Conrail ได้ประกาศว่าจะเช่าพื้นที่ 27 ชั้นของอาคาร Two Commerce Square ^{[ 8 ]}เมื่อได้ผู้เช่าหลักแล้ว การก่อสร้างอาคารที่เหมือนกันจึงเริ่มต้นขึ้นในเดือนกรกฎาคม 1990 ^{[ 9 ]}อาคาร Two Commerce Square สร้างเสร็จในเดือนกรกฎาคม 1992 และ Conrail เริ่มย้ายพนักงานประมาณ 3,000 คนเข้ามาในเดือนกันยายนของปีนั้น^{[ 10 ] [ 11 ]}อาคาร Two Commerce Square ถือเป็นจุดสิ้นสุดของยุคเฟื่องฟูของตึกระฟ้าในทศวรรษ 1980 โดยเป็นตึกระฟ้าสำนักงานแห่งสุดท้ายที่สร้างในฟิลาเดลเฟียจนกระทั่งถึงอาคารCira Centreในปี 2005 ^{[ 12 ]}

หลังจากช่วงบูมของการสร้างอาคารสำนักงานในทศวรรษ 1980 ทศวรรษ 1990 กลับประสบปัญหาอาคารสำนักงานล้นตลาด ส่งผลให้มีพื้นที่ว่างจำนวนมากและอัตราค่าเช่าลดลงทั่ว Center City ในปี 1993 IBM ซึ่งกำลังประสบปัญหาทางการเงิน ได้ลดจำนวนพนักงานและรวมศูนย์การดำเนินงานทั่วประเทศ และแผนการของบริษัทรวมถึงการย้ายพนักงานบางส่วนออกจากเมือง แม้ว่าในตอนแรก IBM จะครอบครองพื้นที่เกือบครึ่งหนึ่งของ One Commerce Square แต่ในปี 1993 ก็ใช้พื้นที่เพียงหนึ่งในห้าของอาคารเท่านั้น^{[ 13 ] [ 14 ]}ในปี 1996 Maguire Thomas Partners ได้แยกตัวออก ทำให้กรรมสิทธิ์ของ Commerce Square ตกเป็นของ Thomas Properties Group Inc. เพียงผู้เดียว หลังจากการแยกตัว Thomas Properties ได้เจรจาต่อ รองการจัดหาเงิน ทุนจำนองของอาคาร Commerce Square ใหม่ Thomas Properties Group ประสบความสำเร็จในการเจรจาต่อรองหนี้สำหรับ Two Commerce Square กับBank of Americaแต่ไม่สามารถเจรจาต่อรองหนี้กับผู้ถือจำนองหลักของ One Commerce Square คือMitsubishi Trust and Banking Corporationได้ เพื่อยุติภาวะชะงักงัน Philadelphia Plaza Associates จึงยื่นขอความคุ้มครองจากการล้มละลายตามบทที่ 11 Thomas Properties Group ในขณะนั้นเป็นบริษัทแม่ของ Philadelphia Plaza Associates ซึ่งเป็นเจ้าของ Commerce Square ^{[ 15 ]}

บริษัท Philadelphia Plaza Associates ฟื้นตัวจากการปรับโครงสร้างหนี้ล้มละลายในช่วงต้นปี 1998 แต่บริษัทยังคงกังวลเกี่ยวกับการหาผู้เช่ารายใหม่มาแทนที่ Conrail ที่กำลังจะย้ายออกไป ในเดือนตุลาคม 1996 Conrail ถูกซื้อกิจการโดยNorfolk Southern RailwayและCSX Transportationการควบรวมกิจการเสร็จสิ้นในเดือนพฤษภาคม 1998 และสำนักงานและพนักงานของ Conrail เดิมเริ่มย้ายออกจากอาคาร ในข้อตกลงการควบรวมกิจการ CSX Transportation ได้รับสิทธิ์การเช่า 15 ปีของ Conrail โดย CSX เป็นผู้รับผิดชอบในการจ่ายค่าเช่า แต่พื้นที่ 728,000 ตารางฟุต (68,000 ตารางเมตร⁾นั้นถูกให้เช่าช่วงต่อ ทำให้ค่าใช้จ่ายลดลง ระหว่างปี 1999 ถึง 2000 ขณะที่สำนักงานของ Conrail ทยอยย้ายออกจากอาคาร Two Commerce Square บริษัท Thomas Properties ก็ได้หาผู้เช่ารายใหม่มาเติมเต็มพื้นที่ว่างที่เกิดขึ้นใหม่^{[ 16 ] [ 17 ]}

Commerce Square ตั้งอยู่บน ถนน West Market ในCenter City Philadelphia ประกอบด้วย อาคารสำนักงานแฝด41 ชั้น^{[ nb 1 ]} สูง 565 ฟุต (172 เมตร) ออกแบบโดย Henry N. Cobb และ Douglas Gardner จาก IM Pei & Partners Commerce Square ครอบคลุมพื้นที่ทั้งบล็อก ระหว่างถนน 20th และ 21st และถนน Market และJohn F. Kennedy Boulevard ^{[ 10 ] [ 19 ] [ 20 ]} Commerce Square มีพื้นที่ 2,200,000 ตารางฟุต (200,000 ตารางเมตร⁾ซึ่งรวมถึงพื้นที่สำนักงาน 1,850,000 ตารางฟุต (170,000 ตารางเมตร⁾ ล็อบบี้ 92,000 ตารางฟุต (8,500 ตารางเมตร⁾ และ ที่จอดรถ175,000 ตารางฟุต (16,000 ตารางเมตร⁾ สำหรับ 625 คัน ตึกระฟ้าที่หุ้มด้วยหินแกรนิตสีเทาอ่อนมีส่วนที่ยื่นออกมาทางด้านทิศเหนือและทิศใต้ของอาคาร โดยชั้นล่างมีพื้นที่ 33,000 ตารางฟุต (3,100 ตารางเมตร⁾และชั้นบนมีพื้นที่ 15,000 ตารางฟุต (1,400 ตารางเมตร⁾ [ ^{10 ] แต่ละ}ชั้นมีพื้นที่ใช้สอยมาก ซึ่งเป็นการออกแบบที่ได้รับอิทธิพลจากความต้องการของ IBM ในช่วงทศวรรษ 1980 ^{[ 21 ]}หอคอยทั้งสองมีส่วนยอดเป็นเพชรหินตั้งคู่หนึ่งที่มีช่องสี่เหลี่ยมเจาะอยู่ตรงกลาง^{[ 22 ]}

หอคอยทั้งสองแยกจากกันด้วยลานปูพื้นขนาด 30,000 ตารางฟุต (2,800 ตารางเมตร⁾ [ ^{10 ] มี}โต๊ะและเก้าอี้จัดวางอยู่รอบน้ำพุหินแกรนิตสีชมพูทรงกลมขนาดใหญ่ตรงกลางลาน^{[ 6 ] [ 23 ]}ลานแห่งนี้ได้รับการออกแบบโดยLaurie Olinจาก Hanna/Olin Ltd. ^{[ 10 ] [ 24 ]}คณะกรรมการวางผังเมืองของฟิลาเดลเฟียประทับใจกับลานของ Commerce Square จึงได้นำอิทธิพลจากอาคารดังกล่าวมาใช้ในรหัสอาคารใหม่ที่ควบคุมพื้นที่เปิดโล่ง^{[ 25 ]}

Commerce Square ได้รับการยกย่องในด้านการออกแบบอาคารสองหลังที่ล้อมรอบลานกว้างหนังสือพิมพ์ Philadelphia Inquirerกล่าวว่า "จุดเด่นที่สุดคือการหลีกเลี่ยงรูปแบบเดิมๆ ของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างห้องโถงกลางและห้างสรรพสินค้า และสร้างพื้นที่เมืองที่แท้จริงขึ้นมา แสดงให้เห็นถึงความเชื่อมั่นอย่างมากในฟิลาเดลเฟีย และที่สำคัญยิ่งกว่านั้นคือความเชื่อมั่นในแนวคิดโดยรวมของการใช้ชีวิตในเมือง" ^{[ 26 ]}เอ็ดมันด์ เอ็น. เบคอนนักวางผังเมือง ชื่อดังของฟิลาเดล เฟีย ได้ยกย่อง Commerce Square และลานกว้างโดยกล่าวว่า "[ความละเอียดอ่อนของโอลินในการออกแบบเมืองนั้นแสดงให้เห็นอย่างสวยงามจากการออกแบบระดับล็อบบี้ รวมถึงสวนอันงดงามของ Commerce Square ที่ถนน 20 และถนนมาร์เก็ต ซึ่งผมคิดว่าจะเป็นหนึ่งในโครงการเชิงพาณิชย์ที่ดีที่สุดที่จะสร้างขึ้นในศตวรรษนี้" ^{[ 24 ]}

ผู้เช่าหลักของ One Commerce Square คือ IBM ซึ่งย้ายเข้ามาอยู่ในตึกระฟ้าแห่งนี้เมื่อเปิดทำการในปี 1987 ในตอนแรก IBM ครอบครองพื้นที่เกือบครึ่งหนึ่งของ One Commerce Square แต่ในช่วงหลายทศวรรษที่ผ่านมา การควบรวมกิจการทำให้บริษัทมีพื้นที่ในอาคารลดลง^{[ 13 ]}ผู้เช่ารายอื่น ๆ ใน One Commerce Square ได้แก่Ernst & Young LLP , Stradley Ronon Stevens & Young LLP, The Pew Charitable Trusts , Fiserv Securities Inc., Thorp Reed & Armstrong LLP และDelaware Investmentsซึ่งเช่าพื้นที่สำนักงานใน Two Commerce Square ด้วย^{[ 27 ] [ 28 ] [ 29 ]}

เมื่ออาคารทูคอมเมิร์ซสแควร์เปิดทำการในปี 1992 บริษัทคอนโซลิเดเต็ดเรลคอร์ปอเรชั่นได้ใช้พื้นที่ 728,000 ตารางฟุต (68,000 ตารางเมตร⁾ของอาคารเป็นสำนักงานใหญ่ของบริษัท หลังจากที่บริษัทนอร์ฟอล์กเซาเทิร์นและซีเอสเอ็กซ์ทรานสปอร์ตเทชั่นเข้าซื้อกิจการ ปัจจุบันคอนเรลและซีเอสเอ็กซ์แบ่งกันใช้พื้นที่ประมาณ 5,000 ตารางฟุต (460 ตารางเมตร⁾ในอาคารแห่งนี้ ปัจจุบันทูคอมเมิร์ซสแควร์ได้กลายเป็นศูนย์กลางของ บริษัท ด้านบัญชีและที่ปรึกษา โดยบริษัทที่ใหญ่ที่สุดคือไพรซ์วอเตอร์เฮาส์คูเปอร์สซึ่งเช่าพื้นที่ 215,000 ตารางฟุต (20,000 ตาราง^เมตร ) บริษัทErnst & Young LLP ซึ่งให้บริการระดับมืออาชีพ ได้เช่าพื้นที่ 115,000 ตารางฟุต (11,000 ตารางเมตร⁾ในอาคารนี้ตั้งแต่เปิดทำการในปี 1992 จนกระทั่งย้ายไปที่ One Commerce Square ในช่วงต้นปี 2012 ^{[ 30 ]}บริษัทที่เกี่ยวข้องอื่นๆ ได้แก่ Delaware Investments ซึ่งเช่าพื้นที่ 125,000 ตารางฟุต (12,000 ตารางเมตร⁾และGrant Thornton LLPนอกจากนี้ยังมีผู้เช่ารายอื่นๆ อีกมากมาย ได้แก่ Leaf Financial Corporation ซึ่งเช่าพื้นที่ชั้น 14 และ 15; Reliance Standard Life Insurance Co. ซึ่งเช่าพื้นที่ 130,000 ตารางฟุต (12,000 ตารางเมตร⁾ ; และบริษัทวิศวกรรม McCormick Taylor ซึ่งเช่าพื้นที่ 60,000 ตารางฟุต (5,600 ตาราง^เมตร ) ^{[ 17 ] [ 31 ]}ในปี 2553 บริษัทมัลติมีเดียWolters Kluwerได้ย้ายเข้ามาอยู่ในพื้นที่ 75,000 ตารางฟุต (7,000 ตารางเมตร⁾บนชั้นสามและชั้นสี่ ทำให้ Two Commerce Square มีอัตราการเข้าใช้พื้นที่เพิ่มขึ้นเป็น 91 เปอร์เซ็นต์^{[ 32 ]}

• รายชื่ออาคารที่สูงที่สุดในฟิลาเดลเฟีย

• เป่ย คอบบ์ ฟรีด แอนด์ พาร์ทเนอร์ส