Gundwana v Steko Development
Court	Constitutional Court of South Africa
Full case name	Gundwana v Steko Development CC and Others
Decided	11 April 2011 ( 11 เมษายน 2554 )
Docket nos.	CCT 44/10
Citations	[2011] ZACC 14; 2011 (3) SA 608 (CC); 2011 (8) BCLR 792 (CC)
Case history
Prior actions	Gundwna v Steko Development CC[2010] ZAWCHC 365 in the High Court of South Africa, Western Cape Division
Court membership
Judges sitting	Moseneke DCJ, Cameron J, Froneman J, Jafta J, Khampepe J, Mogoeng J, Nkabinde J, van der Westhuizen J, Yacoob J and Mthiyane AJ
Case opinions
Decision by	Froneman J (unanimous)

Gundwana v Steko Development CC and Others is an important case in South African property law and civil procedure. The Constitutional Court held unanimously that Registrars of the High Court are not constitutionally competent to authorise sales in execution of mortgaged homes when granting a default judgment. In such cases, the determination of executability requires judicial oversight, because it touches on the homeowner's right to housing under section 26 of the Constitution.

The judgment was handed down on 11 April 2011 by Justice Johan Froneman. Heavily indebted to the logic of Jaftha v Schoeman, it partly overturned the Supreme Court of Appeal's earlier holding in Standard Bank v Saunderson.

In 1995, Elsie Gundwana bought a property in Thembalethu with the assistance of a loan granted by Nedcor Bank (the second respondent) and secured through a mortgage bond on the property. When she fell into arrears in 2003, the Registrar of the High Court granted the bank, by default judgement, an order declaring her property to be executable. The bank did not take further action until 2007, when the property was sold in execution to Steko Development (the first respondent). In April 2008, Steko applied in the GeorgeMagistrate's Court for an order to evict Gundwana from the property. The eviction order was granted.

กุนด์วานาพยายามคัดค้านคำสั่งขับไล่ในศาลสูง ซึ่งศาลสูงได้ยกคำอุทธรณ์ และต่อมาได้ยื่นอุทธรณ์ต่อศาลฎีกาซึ่งศาลฎีกาปฏิเสธคำขออนุญาตอุทธรณ์ เธอยังยื่นคำร้องต่อศาลสูงเพื่อขอให้เพิกถอนคำสั่งบังคับคดีปี 2546 สุดท้าย เธอได้ยื่นเรื่องต่อศาลรัฐธรรมนูญแห่งแอฟริกาใต้โดยขออนุญาตอุทธรณ์คำสั่งขับไล่และขอเข้าถึงศาลโดยตรงเพื่อคัดค้านความชอบด้วยรัฐธรรมนูญของคำสั่งบังคับคดีปี 2546 โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เธอคัดค้านมาตรา 31(5)(b) ของระเบียบวิธีพิจารณาความในศาล ซึ่งให้อำนาจแก่ผู้ทะเบียนศาลสูง เมื่อออกคำสั่งพิพากษาโดยปริยาย ให้ประกาศทรัพย์สินที่ไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้ให้สามารถบังคับคดีได้เป็นพิเศษ ทนายความของกุนด์วานา แอนนา-มารี เดอ โวสโต้แย้งว่า การที่ผู้ทะเบียนศาลประกาศเช่นนั้นไม่ชอบด้วยรัฐธรรมนูญ เมื่ออนุญาตให้ขายบ้าน (ที่อยู่อาศัยหลัก) ของบุคคลนั้นในการบังคับคดี

Gundwana ได้รับอนุญาตให้เข้าถึงโดยตรง โดยเขียนในนามของคณะผู้พิพากษาเป็นเอกฉันท์ ผู้พิพากษาJohan Fronemanเห็นว่าการที่นายทะเบียนศาลสูงประกาศให้ทรัพย์สินที่ไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้เป็นทรัพย์สินที่สามารถบังคับคดีได้เป็นพิเศษเมื่อออกคำสั่งพิพากษาโดยปริยายภายใต้กฎ 31(5) นั้นขัดต่อรัฐธรรมนูญ “ในขอบเขตที่อนุญาตให้ขายบ้านของบุคคลในการบังคับคดี” จำเป็นต้องมีการกำกับดูแลโดยศาลในกรณีเช่นนี้ เพราะการบังคับคดีบ้านของบุคคลอาจละเมิดสิทธิในการอยู่อาศัย ของเจ้าของบ้าน ภายใต้มาตรา 26ของรัฐธรรมนูญโดย Froneman:

ผมสรุปว่า ความเต็มใจของผู้จำนองที่จะนำบ้านของตนมาเป็นหลักประกันเงินกู้ที่พวกเขาได้รับนั้น ไม่เพียงพอที่จะทำให้กรณีเหล่านั้นพ้นจากอำนาจของJafthaจำเป็นต้องมีการประเมินข้อเท็จจริงของแต่ละกรณีเพื่อพิจารณาว่าสามารถออกคำประกาศว่าทรัพย์สินที่จำนองซึ่งเป็นบ้านของบุคคลนั้นสามารถบังคับใช้ได้เป็นพิเศษหรือไม่ การประเมินเช่นนี้เป็นสิ่งที่ศาลต้องทำ ไม่ใช่เจ้าหน้าที่ทะเบียน หากกฎและแนวปฏิบัติของศาลสูงอนุญาตให้เจ้าหน้าที่ทะเบียนกระทำเช่นนั้น ก็ถือว่าขัดต่อรัฐธรรมนูญ

ศาลชั้นต้นส่งเรื่องกลับไปยังศาลสูง ซึ่งจะพิจารณาคำร้องขอเพิกถอนคำสั่งบังคับคดีของกุนด์วานา นอกจากนี้ ศาลยังยกเลิกคำสั่งขับไล่และส่งคำร้องกลับไปยังศาลแขวง ซึ่งจะทำการพิจารณาหลังจากที่ศาลสูงได้ตัดสินคำร้องขอเพิกถอนแล้ว

คำพิพากษาดังกล่าวพลิกคำตัดสินของศาลฎีกาอุทธรณ์ในคดี Standard Bank v Saundersonโดยที่ศาลฎีกาพบว่านายทะเบียนมีอำนาจตามรัฐธรรมนูญในการออกคำสั่งบังคับคดีเมื่อให้คำพิพากษาโดยปริยายตามกฎข้อ 31(5)(b) ^{[ 1 ]}

มีผลตั้งแต่วันที่ 24 ธันวาคม พ.ศ. 2553 ^{[ 2 ]}กฎเกณฑ์ศาลที่เป็นมาตรฐานได้รับการแก้ไขเพื่อจัดการกับผลที่ตามมาของ คำพิพากษา Gundwana : ^{[ 3 ]}

(1)(ก) จะไม่มีการออกหมายบังคับคดีต่อทรัพย์สินที่ไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้ของลูกหนี้ตามคำพิพากษาจนกว่า—

(i) จะต้องมีการส่งคืนเอกสารเกี่ยวกับกระบวนการใดๆ ที่อาจออกให้แก่ทรัพย์สินที่เคลื่อนที่ได้ของลูกหนี้ตามคำพิพากษา ซึ่งปรากฏว่าบุคคลดังกล่าวไม่มีทรัพย์สินที่เคลื่อนที่ได้เพียงพอที่จะชำระหนี้ตามหมายศาล หรือ

(ii) อสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวจะต้องได้รับการประกาศให้สามารถบังคับคดีได้เป็นพิเศษโดยศาล หรือในกรณีของคำพิพากษาที่ออกตามกฎข้อ 31(5) โดยนายทะเบียน: ทั้งนี้ ในกรณีที่ทรัพย์สินที่ต้องการยึดเป็นที่อยู่อาศัยหลักของลูกหนี้ตามคำพิพากษา จะไม่มีการออกหมายบังคับคดีเว้นแต่ศาลจะพิจารณาถึงสถานการณ์ที่เกี่ยวข้องทั้งหมดแล้วสั่งให้บังคับคดีกับทรัพย์สินดังกล่าว