เขตพัฒนาชุมชน ( CDD ) เป็นกรอบการปกครองท้องถิ่นที่มีวัตถุประสงค์พิเศษที่ได้รับอนุญาตตามบทที่ 190 ^{[ 1 ]} ของกฎหมายรัฐฟลอริดาที่แก้ไขเพิ่มเติม และเป็นทางเลือกแทนการจัดตั้งเทศบาลเพื่อจัดการและจัดหาเงินทุนสำหรับโครงสร้างพื้นฐานที่จำเป็นเพื่อสนับสนุนการพัฒนาชุมชน^{[ 1 ]}

อำนาจในการจัดตั้ง CDD ได้รับการกำหนดโดยพระราชบัญญัติเขตพัฒนาชุมชนแบบเดียวกันของรัฐฟลอริดา ในปี 1980 กฎหมายดังกล่าวถือเป็นความก้าวหน้าครั้งสำคัญในการจัดการการเติบโตอย่างมีประสิทธิภาพและประสิทธิผล แม้ว่า CDD จะเป็นกลไกใหม่สำหรับการจัดหาเงินทุนและการจัดการชุมชนใหม่ แต่การดำเนินงานของ CDD ก็สอดคล้องกับข้อบังคับและขั้นตอนของรัฐบาลท้องถิ่น รวมถึง จริยธรรมของรัฐและกฎหมายการเปิดเผยข้อมูล ทางการเงิน สำหรับผู้กำกับดูแล CDD ^{[ 2 ]}การประชุมและบันทึกทั้งหมดต้องเป็นไปตามกฎหมาย Sunshine Law ของรัฐฟลอริดาและต้องมีการตรวจสอบบัญชี ประจำปีด้วย ^{[ 2 ]}

ณ ปี 2012 รัฐฟลอริดามี CDD มากกว่า 600 แห่งที่มีพันธบัตรเทศบาลรวมมูลค่า 6.5 พันล้านดอลลาร์ เกือบสามในสี่ของ CDD เหล่านี้ก่อตั้งขึ้นในช่วงที่ตลาดที่อยู่อาศัยเฟื่องฟูระหว่างปี 2003 ถึง 2008 ผู้พัฒนาจะจ่ายเงินให้กับ CDD สำหรับทรัพย์สินทั้งหมดในเขตที่พวกเขาเป็นเจ้าของ ตราบใดที่บ้านใหม่ยังขายได้ พวกเขาก็มีเงินเพียงพอที่จะครอบคลุมค่าใช้จ่ายนั้น เมื่อตลาดที่อยู่อาศัยล่มสลายในปี 2008 ยอดขายทรัพย์สินใน CDD ก็ลดลงอย่างมาก เช่นเดียวกับรายได้ของผู้พัฒนา ผู้พัฒนาหลายรายไม่มีเงินสำรองเพียงพอที่จะครอบคลุมการชำระเงินของ CDD มากกว่าหนึ่งปี ดังนั้นพวกเขาจึงไม่มีทางเลือกอื่นนอกจากต้องประกาศล้มละลายและ CDD จำนวน 168 แห่งได้ผิดนัดชำระหนี้พันธบัตรเทศบาลมูลค่า 5.1 พันล้านดอลลาร์^{[ 3 ]}

นับตั้งแต่นั้นมา สถานการณ์ก็พลิกผันอีกครั้ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งหลังจากการระบาดของ COVID-19 เนื่องจากประชากรของฟลอริดาเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว นักลงทุนสถาบันกลับมาลงทุนอีกครั้ง และเงินหลายหมื่นล้านดอลลาร์ไหลเข้าสู่พันธบัตร CDD ที่ปลอดภาษีเพื่อใช้ในการระดมทุนสำหรับการพัฒนาใหม่ๆ ณ วันที่ 20 สิงหาคม 2568 ฟลอริดามีเขตพิเศษแบบพัฒนา 1,088 แห่ง ซึ่งประกอบด้วย CDD 1,067 แห่ง และเขตการจัดการ 21 แห่ง เพิ่มขึ้นมากกว่า 50% ตั้งแต่ปี 2563 ^{[ 4 ]}

ทฤษฎีเบื้องหลัง CDD ระบุว่าบริการและสิ่งอำนวยความสะดวกสาธารณะที่ผู้อยู่อาศัยและเจ้าของที่ดินใช้จะพร้อมให้บริการตั้งแต่ช่วงต้นของกระบวนการพัฒนา ควบคุมโดยผู้ที่ใช้ และชำระเงินโดยการประเมินและค่าธรรมเนียมที่กำหนดขึ้นเอง เนื่องจาก CDD อยู่ภายใต้การควบคุมของเจ้าของที่ดิน/ผู้อยู่อาศัย การตัดสินใจว่าจะให้บริการอะไรและสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกใดจึงขึ้นอยู่กับเจ้าของที่ดิน/ผู้อยู่อาศัย ไม่ใช่ผู้พัฒนา ต้นทุนเงินทุนสำหรับ CDD ต่ำกว่าของผู้พัฒนา ทำให้ประหยัดเงินได้ บริการสามารถประมูลให้กับบริษัทเอกชนหรือจัดหาโดย CDD และผู้อยู่อาศัยไม่ต้องพึ่งพาบริษัทที่ผู้พัฒนาเป็นเจ้าของ^{[ 2 ] [ 5 ]}

CDD อยู่ภายใต้การควบคุมของคณะกรรมการกำกับดูแล (BoS) ซึ่งประกอบด้วยบุคคล 5 คนที่ได้รับการเลือกตั้งจากเจ้าของที่ดินในเขต คณะกรรมการจะเลือกผู้กำกับดูแล 1 คนเป็นประธานแต่งตั้งเลขานุการและเหรัญญิกซึ่งไม่จำเป็นต้องเป็นสมาชิกคณะกรรมการ และว่าจ้างผู้จัดการเขต ซึ่งจะรับผิดชอบการดำเนินงานประจำวันของ CDD ^{[ 1 ]}หลังจาก 6 ปี อำนาจจะต้องเริ่มเปลี่ยนผ่านจากเจ้าของที่ดินไปยังผู้อยู่อาศัย^{[ 2 ]}

CDD (คณะกรรมการพัฒนาชุมชน) เป็นนิติบุคคลที่มีอำนาจและสิทธิในการทำสัญญาเป็นเจ้าของทั้งอสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ ออกข้อบังคับ กฎระเบียบ และคำสั่งฟ้องร้องและถูกฟ้องร้อง จัดหาเงินทุนโดยการกู้ยืม ออกพันธบัตร และเรียกเก็บค่าธรรมเนียมและภาษีจากทรัพย์สินภายในเขต

ภาษีและค่าธรรมเนียมเหล่านี้ใช้สำหรับชำระ ค่า ก่อสร้างการดำเนินงาน และการบำรุงรักษาอาคารสถานที่และบริการสาธารณะบางส่วนของเขต และคณะกรรมการบริหารของ CDD จะกำหนดอัตราภาษีและค่าธรรมเนียมเหล่านี้เป็นประจำทุกปี โดยจะระบุรายละเอียดไว้ในใบแจ้งภาษีทรัพย์สิน นอกเหนือจากภาษีและค่าธรรมเนียมของเทศมณฑลและหน่วยงานรัฐบาลท้องถิ่นอื่นๆ ตามที่กฎหมายกำหนด

มาตรา 190.012 ของพระราชบัญญัติจำกัดอำนาจพิเศษของ CDD ไว้เฉพาะบริการและสิ่งอำนวยความสะดวกที่กำหนดไว้เท่านั้น: ^{[ 6 ]}

• การจัดการ และการควบคุมน้ำ
• การจัดหาน้ำการระบายน้ำเสียและการจัดการน้ำเสีย
• สะพานและท่อระบายน้ำ
• ถนนในเขตและไฟส่องถนน
• ระบบขนส่งสาธารณะได้แก่ รถประจำทาง รถราง ป้ายรถเมล์บริการ ร่วมเดินทาง โครงสร้างพื้นฐานด้าน ที่จอดรถและป้ายบอกทางที่เกี่ยวข้อง
• การตรวจสอบและแก้ไขปัญหามลพิษทางสิ่งแวดล้อม
• พื้นที่อนุรักษ์สวนสาธารณะและสถานที่พักผ่อนหย่อนใจ
• การป้องกัน และควบคุมอัคคีภัย
• อาคาร เรียนและสิ่งปลูกสร้างที่เกี่ยวข้อง
• ความปลอดภัยแต่ไม่ใช่การใช้อำนาจตำรวจ ใดๆ
• การเก็บรวบรวม และการกำจัดขยะ
• การควบคุมยุง

กรอบงาน CDD ในช่วงหกปีแรกอนุญาตให้ผู้พัฒนาควบคุมกระบวนการตัดสินใจได้ เนื่องจากพวกเขาเป็นเจ้าของทรัพย์สินหลัก และมีการจัดสรรหนึ่งเสียงต่อหนึ่งเอเคอร์ (0.4 เฮกตาร์) ที่เป็นเจ้าของในเขต ผู้พัฒนาสามารถเลือกผู้กำกับดูแลซึ่งเป็นพนักงาน ผู้ร่วมงาน หรือเพื่อนของตน ซึ่งจากนั้นสามารถตัดสินใจเพื่อประโยชน์ของผู้พัฒนาได้^{[ 5 ]} จนกว่าผู้อยู่อาศัยจะเป็นเจ้าของทรัพย์สินมากกว่า 33% ของคะแนนเสียงทั้งหมด พวกเขาอาจไม่มีตัวแทนแม้แต่คนเดียวในคณะกรรมการบริหาร เฉพาะเมื่อผู้อยู่อาศัยเป็นเจ้าของทรัพย์สินมากกว่า 50% ของคะแนนเสียงทั้งหมดเท่านั้น พวกเขาจึงจะมีโอกาสลงคะแนนเสียงคัดค้านผู้กำกับดูแลที่ผู้พัฒนาเลือก ในขณะที่ผู้พัฒนาควบคุมคณะกรรมการบริหาร ผู้พัฒนาอาจสั่งให้คณะกรรมการซื้อทรัพย์สินส่วนกลางจากผู้พัฒนาในราคาที่กำหนดโดยผู้ประเมินพิเศษ ซึ่งใช้ วิธีการประเมิน ตามรายได้ซึ่งมักจะให้มูลค่าสูงกว่าวิธีการประเมินตามต้นทุนผู้จัดการเขตที่คณะกรรมการบริหารจ้าง อาจบริหารเพื่อผลประโยชน์ของผู้พัฒนามากกว่าผู้อยู่อาศัย^{[ 5 ]}

ในเดือนมกราคม พ.ศ. 2551 องค์กรพัฒนา ชุมชนวิลเลจส์เซ็นเตอร์ (VCCDD)ได้รับแจ้งจากกรมสรรพากร (IRS) ว่า IRS มีเจตนาที่จะตรวจสอบ พันธบัตรเพื่อ การพักผ่อนหย่อนใจ หลาย ฉบับที่ออกในปี พ.ศ. 2546 เพื่อพิจารณาว่าปฏิบัติตามระเบียบภาษีหรือไม่ (ส่วนใหญ่เนื่องจากพันธบัตรเหล่านั้นมีสถานะเป็นพันธบัตรเทศบาลซึ่งได้รับการยกเว้นภาษีเงินได้ ของรัฐบาลกลาง ) IRS ได้ส่ง "หนังสือแจ้งการเสนอออกพันธบัตร" สามฉบับในเดือนมกราคม พ.ศ. 2552 โดยท้าทายสถานะการยกเว้นภาษีของพันธบัตรเหล่านั้นด้วยเหตุผลสามประการ:

1. ผู้ออกหลักทรัพย์ไม่เข้าข่ายเป็นหน่วยงานทางการเมืองหรือ "ในนามของผู้ออกหลักทรัพย์" ของพันธบัตรปลอดภาษีตามมาตรา 1.103-I(b) ของระเบียบข้อบังคับประมวลภาษีสรรพากร
2. ความคิดเห็นด้านมูลค่าไม่สนับสนุนราคาที่ผู้ออกพันธบัตรจ่ายให้กับผู้พัฒนาโครงการสำหรับสิ่งอำนวยความสะดวกซีรีส์ 2003 และการชำระราคาขายสิ่งอำนวยความสะดวกให้กับผู้พัฒนาโครงการโดยผู้ออกพันธบัตรนั้นไม่ใช่การใช้เงินที่ได้จากการออกพันธบัตรเพื่อวัตถุประสงค์ของภาครัฐ และ
3. พันธบัตรเหล่านี้เป็นพันธบัตรกิจกรรมภาคเอกชน ซึ่งดอกเบี้ยที่ได้รับจากพันธบัตรเหล่านี้ไม่สามารถยกเว้นภาษีได้ตามมาตรา 103 ของกรมสรรพากร

ตำแหน่งนี้ส่วนใหญ่เกิดจากความสัมพันธ์ระหว่าง VCCDD และผู้พัฒนา The Villages (เนื่องจาก VCCDD ไม่มีผู้อยู่อาศัย คณะกรรมการกำกับดูแลจึงประกอบด้วยบุคคลที่ทำงานให้กับหรือมีความเกี่ยวข้องกับผู้พัฒนา The Villages เท่านั้น และโครงสร้างพื้นฐานของ VCCDD ถูกซื้อโดยคณะกรรมการที่ควบคุมโดยผู้พัฒนา) โดยพื้นฐานแล้ว ตำแหน่งของ IRS คือ VCCDD เป็น " ตัวตนอีกด้านหนึ่ง " ของผู้พัฒนา^{[ 7 ]}

• เดอะวิลเลจส์ – 20 CDDs
• เลควูดแรนช์ – 5 CDDs
• งานเฉลิมฉลอง – พื้นที่ 4,900 เอเคอร์ (2,000 เฮกตาร์) 
• บัลด์วินพาร์ค รัฐฟลอริดา – 999 เอเคอร์ (404 เฮกตาร์) 
• ปอยน์เซียนาและปอยน์เซียนาเวสต์ – 950 เอเคอร์ (380 เฮกตาร์) 
• ชิงเกิลครีก – 719 เอเคอร์ (291 เฮกตาร์) 

• กฎหมายรัฐฟลอริดา บทที่ 190