ในกฎหมายจารีตประเพณีของอังกฤษอสังหาริมทรัพย์หมายถึงที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เกี่ยวข้อง ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของบุคคลใดบุคคลหนึ่ง สิ่งปลูกสร้าง (เรียกอีกอย่างว่าการปรับปรุงหรือสิ่งติดตั้ง ) ที่จะถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของอสังหาริมทรัพย์ได้นั้น จะต้องเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินหรือติดอยู่กับที่ดินนั้น ซึ่งรวมถึงพืชผล อาคาร เครื่องจักร บ่อน้ำ เขื่อน สระน้ำ เหมืองแร่ คลอง และถนน คำนี้มีที่มาทางประวัติศาสตร์ มาจากรูปแบบการดำเนินคดี ที่เลิกใช้แล้ว ซึ่งแยกความแตกต่างระหว่างข้อพิพาทเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์และ ข้อพิพาทเกี่ยว กับทรัพย์สินส่วนบุคคลทรัพย์สินส่วนบุคคล หรือ ทรัพย์สินส่วนตัว คือ ทรัพย์สินทั้งหมดที่ไม่ใช่อสังหาริมทรัพย์

ในประเทศที่มีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ส่วนบุคคลกฎหมายแพ่งจะคุ้มครองสถานะของอสังหาริมทรัพย์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ทำหน้าที่ในตลาดซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายแพ่งของสกอตแลนด์เรียกอสังหาริมทรัพย์ว่าทรัพย์สินที่สืบทอดได้และในกฎหมายที่อิงตามฝรั่งเศสเรียกว่าimmobilier ("ทรัพย์สินที่เคลื่อนย้ายไม่ได้")

คำว่า "real" มาจากภาษาละตินres ("สิ่งของ") ภายใต้กฎหมายแพ่งของยุโรป การฟ้องร้องเพื่อขอการรับรองอย่างเป็นทางการเกี่ยวกับสิทธิในทรัพย์สินเรียกว่าactio in rem (การฟ้องร้องที่เกี่ยวข้องกับสิ่งของ) ซึ่งแตกต่างจากactio in personamที่โจทก์ขอความช่วยเหลือสำหรับการกระทำของบุคคลใดบุคคลหนึ่งโดยเฉพาะ ความแตกต่างอาจมีความละเอียดอ่อน การฟ้องร้องnovel disseisin ในยุคกลาง แม้ว่าจะมีจุดมุ่งหมายเพื่อยึดที่ดินคืน แต่ก็ไม่ใช่actio in remเพราะเป็นการอ้างสิทธิ์ในการยึดครองโดยไม่ได้รับอนุญาตมากกว่าการครอบครองโดยชอบธรรม^{[ 1 ]}

ตำรากฎหมายและประเพณีของอังกฤษของเฮนรี เดอ แบร็กตันได้รับการยกย่องว่าให้ความหมายเฉพาะแก่คำว่า "ทรัพย์สินจริง" ในกฎหมายอังกฤษ หลังจากอภิปรายความแตกต่างในกฎหมายแพ่งแล้ว แบร็กตันเสนอว่าการฟ้องร้องทรัพย์สินที่เคลื่อนที่ได้นั้นโดยเนื้อแท้แล้วเป็นการฟ้องร้องเพื่อขอความช่วยเหลือ และดังนั้นactio in remจึงสามารถฟ้องร้องได้เฉพาะทรัพย์สินที่ไม่สามารถเคลื่อนที่ได้เท่านั้น^{[ 2 ] [ 3 ]}มุมมองนี้ไม่ได้รับการยอมรับในกฎหมายแพ่งภาคพื้นทวีป แต่สามารถเข้าใจได้ในบริบทของการพัฒนากฎหมายในช่วงชีวิตของแบร็กตัน ในอังกฤษศตวรรษที่สิบสาม ศาลกฎหมายศาสนาอ้างอำนาจกว้างขวางในการตีความพินัยกรรมแต่การสืบทอดที่ดินยังคงเป็นเรื่องของศาลหลวง กฎหมายที่ควบคุมการโอนที่ดินและทรัพย์สินส่วนบุคคล ที่เคลื่อนที่ได้ จึงพัฒนาไปตามเส้นทางที่แตกต่างกัน^{[ 4 ]}

ในระบบกฎหมายสมัยใหม่ที่สืบทอดมาจากกฎหมายจารีตประเพณีของอังกฤษ การจำแนกประเภททรัพย์สินว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์อาจแตกต่างกันไปบ้างตามเขตอำนาจศาล หรือแม้กระทั่งภายในเขตอำนาจศาลเดียวกัน ก็อาจแตกต่างกันไปตามวัตถุประสงค์ เช่น การกำหนดว่าทรัพย์สินนั้นควรถูกเก็บภาษีหรือไม่และอย่างไร ตัวอย่างเช่น เรือบ้านอยู่ในพื้นที่สีเทาระหว่างอสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ และอาจได้รับการปฏิบัติเป็นอย่างใดอย่างหนึ่งขึ้นอยู่กับเขตอำนาจศาลหรือสถานการณ์ Bethell (1998) มีข้อมูลมากมายเกี่ยวกับการวิวัฒนาการทางประวัติศาสตร์ของอสังหาริมทรัพย์และสิทธิในทรัพย์สิน

การอ้างสิทธิ์ในทรัพย์สินใดๆ จะมีมูลค่าได้นั้น ต้องมีคำอธิบายทรัพย์สิน ที่ตรวจสอบได้และถูกต้องตามกฎหมาย ประกอบ คำอธิบายดังกล่าวโดยทั่วไปจะใช้ขอบเขตทางธรรมชาติหรือที่มนุษย์สร้างขึ้น เช่น ชายฝั่งทะเล แม่น้ำ ลำธาร สันเขาชายฝั่งทะเลสาบ ทางหลวง ถนน และทางรถไฟหรือเครื่องหมายที่สร้างขึ้นเพื่อวัตถุประสงค์เฉพาะ เช่นกองหินเสาสำรวจหมุดเหล็กหรือท่อ อนุสาวรีย์คอนกรีตรั้วเครื่องหมายสำรวจของรัฐบาลอย่างเป็นทางการ (เช่น ที่ติดไว้โดยสำนักงานสำรวจทางธรณีวิทยาแห่งชาติ ) และอื่นๆ ในหลายกรณี คำอธิบายจะอ้างอิงถึงที่ดินหนึ่งแปลงหรือมากกว่านั้นบนแผนที่แสดงขอบเขตทรัพย์สินที่เก็บรักษาไว้ในบันทึกสาธารณะ

คำอธิบายทางกฎหมายเหล่านี้มักจะอธิบายในสองวิธีที่แตกต่างกัน คือ^การวัดและขอบเขตและแปลงและบล็อกวิธีที่สามคือระบบสำรวจที่ดินสาธารณะ [ ^{7 ]}ที่ใช้ในสหรัฐอเมริกา

• หน่วย เมตร (Metes ) คำว่า "เมตร" หมายถึงขอบเขตที่กำหนดโดยการวัดความยาวของเส้นตรงแต่ละเส้น โดยระบุด้วยระยะทางระหว่างจุดเริ่มต้นและจุดสิ้นสุด และทิศทางหรือการวางแนว ทิศทางอาจเป็นทิศทางเข็มทิศอย่างง่าย (แม่เหล็ก) หรือทิศทางที่แม่นยำกว่าซึ่งกำหนดโดยวิธีการสำรวจที่ถูกต้อง
• ขอบเขตคำว่า "ขอบเขต" หมายถึงคำอธิบายขอบเขตโดยทั่วไป เช่นแนวปะทะและขอบเขตต่างๆ เช่น แนวลำน้ำ กำแพงหิน ถนนสาธารณะที่อยู่ติดกัน เจ้าของที่ดินข้างเคียง หรืออาคารที่มีอยู่แล้ว ระบบนี้มักใช้ในการกำหนดพื้นที่ขนาดใหญ่ (เช่น ฟาร์ม) และเขตการปกครอง (เช่น ขอบเขตเมือง) ในกรณีที่ไม่จำเป็นต้องกำหนดขอบเขตอย่างแม่นยำ หรือการกำหนดอย่างแม่นยำจะมีค่าใช้จ่ายสูงเกินไป หรือสามารถนำขอบเขตที่กำหนดไว้ก่อนหน้านี้มาใช้ในการอธิบายได้
• ระบบ แบ่งแปลงและบล็อกอาจเป็นระบบสำรวจหลักที่เข้าใจง่ายที่สุดในบรรดาสามระบบ สำหรับการอธิบายทางกฎหมายในระบบแบ่งแปลงและบล็อกนั้น คำอธิบายจะต้องระบุ:
  • ที่ดินแต่ละแปลง
  • บล็อกที่ที่ดินตั้งอยู่ (ถ้ามี)
  • การอ้างอิงถึงโครงการจัดสรรที่ดินหรือส่วนใดส่วนหนึ่งของโครงการนั้น
  • ข้อมูลอ้างอิงสำหรับค้นหาแผนที่ที่อ้างถึง (เช่น หมายเลขหน้าหรือหมายเลขเล่ม) และ
  • คำอธิบายเกี่ยวกับสถานที่บันทึกอย่างเป็นทางการของแผนที่ (เช่นบันทึกไว้ในแฟ้มของวิศวกรประจำเขต )

• 

  ระบบสำรวจที่ดินสาธารณะ (Public Land Survey System หรือ PLSS) เป็น วิธี การสำรวจที่พัฒนาและใช้ในสหรัฐอเมริกาเพื่อแบ่งที่ดินสำหรับการขายและการจัดสรร PLSS ใช้รูปทรงสี่เหลี่ยมผืนผ้าในการแบ่ง หน่วยพื้นฐานใน PLSS คือส่วนของที่ดิน (Section) ซึ่งโดยทั่วไปจะมีขนาด 1 ไมล์สี่เหลี่ยมจัตุรัส ตารางขนาด 6 x 6 ไมล์ของส่วนต่างๆ ของภูมิประเทศเรียกว่าตำบล (Township ) ตำบลต่างๆ จะวางผังตามทิศตะวันออกและทิศตะวันตกของเส้นเมริเดียนหลักและทิศเหนือและทิศใต้ของเส้นฐาน (Baseline )

กฎหมายรับรองสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ หลายประเภท เรียกว่า กรรมสิทธิ์ (estate ) โดยปกติแล้ว ประเภทของกรรมสิทธิ์จะถูกกำหนดโดย ข้อความใน โฉนด สัญญา เช่าสัญญาซื้อขายพินัยกรรมหนังสือมอบที่ดิน ฯลฯ ที่ ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์นั้น กรรมสิทธิ์แต่ละประเภทจะแตกต่างกันไปตามสิทธิในทรัพย์สินที่ตกเป็นของแต่ละประเภท และกำหนดระยะเวลาและความสามารถในการโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ที่ได้รับประโยชน์จากกรรมสิทธิ์เรียกว่า "ผู้เช่า" (tenant)

ประเภทของ ที่ดินที่สำคัญบางประเภทได้แก่:

• กรรมสิทธิ์สมบูรณ์ (Fee simple ): กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่มีระยะเวลาไม่จำกัดและสามารถโอนได้โดยอิสระ เป็นกรรมสิทธิ์ประเภทที่พบได้บ่อยที่สุดและอาจเป็นกรรมสิทธิ์ที่สมบูรณ์ที่สุด ซึ่งผู้เช่ามีสิทธิในการตัดสินใจเกี่ยวกับการจัดการทรัพย์สินได้มากที่สุด
• กรรมสิทธิ์แบบมีเงื่อนไข: กรรมสิทธิ์ที่คงอยู่ตลอดไป ตราบใดที่เงื่อนไขอย่างน้อยหนึ่งข้อที่ผู้โอนกรรมสิทธิ์ระบุไว้ในโฉนดไม่เกิดขึ้น หากเงื่อนไขดังกล่าวเกิดขึ้น กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะกลับคืนสู่ผู้โอนกรรมสิทธิ์ หรือส่วนที่เหลือจะตกทอดไปยังบุคคลที่สาม
• กรรมสิทธิ์ แบบหางสิทธิ์ (Fee tail) : กรรมสิทธิ์ในที่ดินซึ่งเมื่อผู้เช่าเสียชีวิตลง จะตกเป็นของทายาทของผู้เช่า
• สิทธิครอบครองตลอดชีพ : สิทธิครอบครองที่คงอยู่ตราบเท่าที่ผู้รับสิทธิครอบครองตลอดชีวิต หากสามารถขายสิทธิครอบครองตลอดชีพได้ การขายนั้นจะไม่เปลี่ยนแปลงระยะเวลาของสิทธิครอบครอง ซึ่งถูกจำกัดโดยอายุขัยของผู้รับสิทธิเดิม
• สิทธิครอบครองตลอดชีพแบบ per autre vieคือสิทธิที่บุคคลหนึ่งถือครองไว้ตลอดชีวิตของอีกบุคคลหนึ่ง สิทธิดังกล่าวอาจเกิดขึ้นได้หากผู้ถือสิทธิครอบครองตลอดชีพเดิมขายสิทธินั้นให้แก่ผู้อื่น หรือหากสิทธิครอบครองตลอดชีพนั้นได้ รับการมอบให้แก่บุคคลอื่น ตั้งแต่แรก
• สิทธิการเช่า : สิทธิในทรัพย์สินที่มีระยะเวลาจำกัด ตามที่ระบุไว้ในสัญญาเช่า ระหว่างฝ่ายที่ได้รับสิทธิการเช่า เรียกว่าผู้เช่า และอีกฝ่ายหนึ่ง เรียกว่าผู้ให้เช่า ซึ่งมีสิทธิในทรัพย์สินนั้นในระยะยาวกว่า ตัวอย่างเช่น ผู้เช่าห้องชุดที่มีสัญญาเช่าหนึ่งปี มีสิทธิการเช่าในห้องชุดของตน โดยทั่วไปผู้เช่าจะตกลงจ่ายค่าเช่าตามจำนวนที่ระบุไว้ให้แก่ผู้ให้เช่า แม้ว่าสิทธิการเช่าจะเกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ แต่ในทางประวัติศาสตร์แล้ว สิทธิการเช่าถูกจัดประเภทเป็นทรัพย์สินส่วนบุคคล

ผู้เช่าที่ยังคงมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์สินบางอย่างหลังจากสัญญาเช่าระยะเวลาจำกัดสิ้นสุดลง จะเรียกว่ามี "สิทธิในอนาคต" สิทธิในอนาคตที่สำคัญมีสองประเภท ได้แก่:

• การกลับคืนสู่กรรมสิทธิ์ : การกลับคืนสู่กรรมสิทธิ์เกิดขึ้นเมื่อผู้เช่ามอบกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่มีระยะเวลาสูงสุดสั้นกว่าของตนเอง กรรมสิทธิ์ในที่ดินจะกลับคืนสู่ผู้เช่าเดิมเมื่อกรรมสิทธิ์ของผู้รับมอบสิ้นสุดลง ผลประโยชน์ในอนาคตของผู้เช่าเดิมถือเป็นการกลับคืนสู่กรรมสิทธิ์
• ส่วนที่เหลือ (Remainder) : ส่วนที่เหลือเกิดขึ้นเมื่อผู้เช่าที่มีกรรมสิทธิ์สมบูรณ์มอบสิทธิการใช้ประโยชน์ตลอดชีวิตหรือกรรมสิทธิ์สมบูรณ์แบบมีเงื่อนไขให้แก่บุคคลอื่น และระบุบุคคลที่สามที่จะได้รับที่ดินเมื่อสิทธิการใช้ประโยชน์ตลอดชีวิตสิ้นสุดลงหรือเงื่อนไขเกิดขึ้น บุคคลที่สามนั้นถือว่ามีส่วนที่เหลือ บุคคลที่สามอาจมีสิทธิทางกฎหมายในการจำกัดการใช้ที่ดินของผู้เช่าตลอดชีวิตได้

กรรมสิทธิ์ ในที่ดิน อาจถือครองร่วมกันได้ในรูปแบบผู้ถือครองร่วมที่มีสิทธิในการรับมรดกหรือในรูปแบบผู้ถือครองร่วมแบบไม่แบ่งส่วนความแตกต่างระหว่างการถือครองร่วมสองประเภทนี้อยู่ที่การสืบทอดมรดกและส่วนแบ่งในกรรมสิทธิ์ที่ผู้ถือครองแต่ละคนเป็นเจ้าของ

ในการถือครองกรรมสิทธิ์ร่วมแบบมีสิทธิในการรับมรดกเมื่อผู้ถือครองคนใดคนหนึ่งเสียชีวิต (JTWROS) หากผู้ถือครองคนใดคนหนึ่งเสียชีวิต ผู้ถือครองที่เหลืออยู่จะกลายเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์แต่เพียงผู้เดียว ทรัพย์สินจะไม่ตกทอดไปยังทายาทของผู้ถือครองที่เสียชีวิต ในบางเขตอำนาจศาล ต้องใช้คำว่า "ด้วยสิทธิในการรับมรดกเมื่อผู้ถือครองคนใดคนหนึ่งเสียชีวิต" โดยเฉพาะ มิฉะนั้นจะถือว่าเป็นการถือครองกรรมสิทธิ์ร่วมแบบไม่มีสิทธิในการรับมรดกเมื่อผู้ถือครองคนใดคนหนึ่งเสียชีวิต ผู้ถือครองร่วมจะได้รับโฉนด JTWROS ในสัดส่วนที่เท่ากันเสมอ ดังนั้นผู้ถือครองแต่ละคนจะต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สินในสัดส่วนที่เท่ากันโดยไม่คำนึงถึงส่วนร่วมในการซื้อ หากในอนาคตมีการขายหรือแบ่งแยกทรัพย์สิน เงินที่ได้จากการขายหรือแบ่งแยกจะต้องแบ่งเท่าๆ กัน โดยไม่มีการหักลบส่วนเกินใดๆ ที่ผู้ถือครองร่วมคนใดคนหนึ่งอาจร่วมลงทุนในการซื้อทรัพย์สิน

เมื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมในกรรมสิทธิ์ร่วมแบบ TIC เสียชีวิต ส่วนแบ่งมรดกจะตกทอดตามสัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์ ซึ่งโดยทั่วไปถือว่าเท่ากันในหมู่ผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมทุกคน เว้นแต่จะระบุไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญาโอนกรรมสิทธิ์อย่างไรก็ตาม หากมีการขายหรือแบ่งแยกทรัพย์สิน TIC ในบางรัฐหรือบางจังหวัด อาจมีการหักลบส่วนต่างระหว่างการร่วมลงทุนในราคาซื้อโดยอัตโนมัติ (ซึ่งแตกต่างจากการแบ่งแยกกรรมสิทธิ์ร่วมแบบ JTWROS)

อสังหาริมทรัพย์อาจเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมกับผู้เช่าหลายราย ผ่านรูปแบบต่างๆ เช่นคอนโดมิเนียมสหกรณ์ที่อยู่อาศัยและสหกรณ์อาคาร

ในกฎหมายของเกือบทุกประเทศรัฐเป็นเจ้าของที่ดินทั้งหมดที่อยู่ภายใต้เขตอำนาจของตนอย่างแท้จริง เพราะรัฐเป็นผู้มีอำนาจอธิปไตยหรือเป็นผู้มีอำนาจสูงสุดในการออกกฎหมาย บุคคลธรรมดาและนิติบุคคลไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน พวกเขาไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดิน แต่เป็นเพียงผู้มีสิทธิในที่ดินเท่านั้น

การใช้ที่ดิน การประเมินมูลค่าที่ดิน และการกำหนดรายได้ของเจ้าของที่ดิน เป็นหนึ่งในคำถามที่เก่าแก่ที่สุดในทฤษฎีเศรษฐศาสตร์ที่ดินเป็นปัจจัยการผลิต ที่จำเป็น สำหรับการเกษตร และการเกษตรเป็นกิจกรรมทางเศรษฐกิจที่สำคัญที่สุดในสังคมก่อนยุคอุตสาหกรรม เมื่อเกิดการพัฒนาอุตสาหกรรม การใช้ที่ดินรูปแบบใหม่ที่สำคัญก็เกิดขึ้น เช่น ที่ตั้งโรงงาน โกดัง สำนักงาน และชุมชนเมือง มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งอยู่ในรูปของสิ่งก่อสร้างและเครื่องจักร มักจะลดลงเมื่อเทียบกับมูลค่าของที่ดินเพียงอย่างเดียว ในขณะที่มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม เกษตรกรรม และพาณิชย์ลดลงอันเนื่องมาจากการปนเปื้อน การสกัด และการสึกหรอตามลำดับ การลดลงของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยจะบรรเทาลงได้ด้วยการบำรุงรักษาและการปรับปรุงที่บ่อยขึ้นและราคาไม่แพง

ตั้งแต่ทศวรรษ 1960 เป็นต้นมา ในฐานะส่วนหนึ่งของสาขากฎหมายและเศรษฐศาสตร์ ที่กำลังเกิดขึ้นใหม่ นักเศรษฐศาสตร์และนักวิชาการด้านกฎหมายเริ่มศึกษาถึงสิทธิในทรัพย์สินที่ผู้เช่าได้รับภายใต้ระบบกรรมสิทธิ์แบบต่างๆ รวมถึงผลประโยชน์และต้นทุนทางเศรษฐกิจของระบบกรรมสิทธิ์เหล่านั้น ส่งผลให้เกิดความเข้าใจที่ดียิ่งขึ้นเกี่ยวกับ:

• สิทธิในทรัพย์สินที่ผู้เช่าได้รับภายใต้ที่ดินประเภทต่างๆ ซึ่งรวมถึงสิทธิในการ:
  • ตัดสินใจว่าที่ดินแปลงนั้นจะถูกนำไปใช้ประโยชน์อย่างไร;
  • ห้ามผู้อื่นเข้ามาใช้ประโยชน์จากที่พักแห่งนี้
  • โอน (จำหน่าย) สิทธิ์เหล่านี้บางส่วนหรือทั้งหมดให้แก่ผู้อื่นโดยมีเงื่อนไขที่ทั้งสองฝ่ายตกลงกันได้
• ลักษณะและผลกระทบของค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรมเมื่อมีการเปลี่ยนแปลงหรือโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน

สำหรับการแนะนำการวิเคราะห์ทางเศรษฐศาสตร์ของกฎหมายทรัพย์สิน โปรดดู Shavell (2004) และ Cooter และ Ulen (2003) สำหรับบทความวิชาการที่เกี่ยวข้อง โปรดดู Epstein (2007) Ellickson (1993) ขยายการวิเคราะห์ทาง เศรษฐศาสตร์ของอสังหาริมทรัพย์ด้วยข้อเท็จจริงที่หลากหลายจากประวัติศาสตร์และชาติพันธุ์วิทยา

• เบเนฟิซ
• ดินแดนศักดินา
• กรรมสิทธิ์ที่ดินในแคนาดา
• กรรมสิทธิ์ที่ดิน
• เจ้าของบ้าน
• การมอบหมายงานของเมสเน่
• สิทธิ์ในแร่ธาตุ
• การจัดการทรัพย์สิน
• อสังหาริมทรัพย์
• รายงานที่ดิน