กรรมสิทธิ์ร่วมในรูปแบบอาคารชุด (Strata title)เป็นรูปแบบการเป็นเจ้าของและการครอบครองที่อยู่อาศัยที่ออกแบบมาสำหรับอาคารชุด หลายชั้น และการแบ่งที่ดินในแนวนอนที่มีพื้นที่ส่วนกลางร่วมกัน คำว่า "strata" หมายถึงห้องชุดที่อยู่คนละชั้น

ระบบกรรมสิทธิ์ร่วม (Strata title) ถูกนำมาใช้ครั้งแรกในปี 1961 ในรัฐนิวเซาท์เวลส์ประเทศออสเตรเลีย เพื่อจัดการกับการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดอย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น ก่อนหน้านี้ วิธีการแบ่งกรรมสิทธิ์ที่เหมาะสมเพียงวิธีเดียวคือกรรมสิทธิ์แบบบริษัท ซึ่งมีข้อบกพร่องหลายประการ เช่น ความยากลำบากในการขอสินเชื่อจำนอง ปัจจุบัน คำนี้ยังใช้กับกรรมสิทธิ์ร่วมแบบบ้านในออสเตรเลียด้วย

ประเทศอื่นๆ ที่นำระบบการเป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์แบบออสเตรเลีย (หรือรูปแบบที่คล้ายคลึงกัน) มาใช้ ได้แก่ แคนาดา ( อัลเบอร์ตาบริติชโคลัมเบีย ) ฟิจิ อินเดีย อินโดนีเซีย มาเลเซีย นิวซีแลนด์ ฟิลิปปินส์^{[ 1 ]}สิงคโปร์ แอฟริกาใต้ และสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ ประเทศอื่นๆ มีกฎหมายที่อิงตามหลักการที่คล้ายคลึงกัน แต่มีคำจำกัดความที่แตกต่างกันและใช้กลไกที่แตกต่างกันในการบริหาร

โครงการกรรมสิทธิ์ร่วมประกอบด้วยที่ดินแต่ละแปลงและพื้นที่ส่วนกลาง ที่ดินแต่ละแปลงอาจเป็นห้องชุด โรงจอดรถ หรือห้องเก็บของ และแต่ละส่วนจะแสดงอยู่ในโฉนดที่ดินว่าเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของที่ดินแต่ละราย พื้นที่ส่วนกลางหมายถึงทุกสิ่งทุกอย่างบนที่ดินผืนนั้นที่ไม่ใช่ส่วนหนึ่งของที่ดินแต่ละแปลง เช่น บันไดส่วนกลาง ทางเดินรถ หลังคา สวน และอื่นๆ

ในนิวซีแลนด์ กรรมสิทธิ์ร่วมในอาคารชุด ซึ่งโดยทั่วไปเรียกว่ากรรมสิทธิ์หน่วย ถูกสร้างขึ้นโดยพระราชบัญญัติกรรมสิทธิ์หน่วยปี 2010 ^{[ 2 ]}มีที่อยู่อาศัยกรรมสิทธิ์หน่วยจำนวน 145,000 แห่งในนิวซีแลนด์^{[ 3 ]}

กรรมสิทธิ์ในหน่วยอาจเป็นกรรมสิทธิ์แบบกรรมสิทธิ์ สมบูรณ์ (freehold ) ซึ่งเจ้าของเป็นเจ้าของที่ดิน หรือกรรมสิทธิ์แบบเช่า (leasehold ) ซึ่งบุคคลอื่นเป็นเจ้าของที่ดินและนิติบุคคลจ่ายค่าเช่าให้กับบุคคลนั้น^{[ 4 ]}เนื่องจากนิวซีแลนด์ใช้ระบบกรรมสิทธิ์ที่ไม่อาจเพิกถอนได้แบบ ทอร์เรนส์ ^{[ 5 ]}กรรมสิทธิ์สำหรับหน่วยจึงมีเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์สำหรับหน่วยหลัก ซึ่งแสดงคำอธิบายทางกฎหมายของหน่วยหลักและหน่วยเสริมใดๆ และเอกสารทางกฎหมายใดๆ ที่จดทะเบียนกับหน่วยเหล่านั้น (เรียกว่าสิทธิ); เอกสารบันทึกเพิ่มเติม ซึ่งแสดงกฎของนิติบุคคล ที่อยู่จดทะเบียน และสิทธิใดๆ ที่จดทะเบียนกับที่ดิน และแผนผังสำรวจ ซึ่งแสดงขอบเขตของหน่วยและทรัพย์สินส่วนกลาง

บุคคลที่ซื้อกรรมสิทธิ์ในยูนิตจะซื้อยูนิตหลักซึ่งออกแบบมาเพื่อเป็นสถานที่ประกอบธุรกิจหรือที่อยู่อาศัย^{[ 6 ]}รวมถึงยูนิตเสริมใดๆ ที่รวมอยู่ในกรรมสิทธิ์ของยูนิตหลัก เช่น ที่จอดรถและห้องเก็บของ^{[ 7 ] [ 8 ]}และผลประโยชน์ในทรัพย์สินส่วนกลาง เช่น ทางเดิน ท่อระบายอากาศ โครงสร้างอาคาร และทางเข้า^{[ 9 ]}และการเป็นสมาชิกในนิติบุคคล ซึ่งประกอบด้วยเจ้าของยูนิตทั้งหมดและเป็นเจ้าของทรัพย์สินส่วนกลางตามกฎหมาย^{[ 9 ] [ 10 ]}

การสร้างกรรมสิทธิ์หน่วยถือเป็นการแบ่งย่อยประเภทหนึ่ง ดังนั้นจึงต้องได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานปกครองส่วนท้องถิ่นที่เกี่ยวข้องภายใต้พระราชบัญญัติการจัดการทรัพยากร พ.ศ. 2534 ^{[ 11 ]}รวมถึงภายใต้พระราชบัญญัติกรรมสิทธิ์หน่วย พ.ศ. 2553 ^{[ 12 ]}แผนผังหน่วยจะต้องถูกยื่นต่อสำนักงานข้อมูลที่ดินนิวซีแลนด์ และต้องออกกรรมสิทธิ์ใหม่สำหรับแต่ละหน่วยหลัก^{[ 13 ]}

นิติบุคคลมีหน้าที่รับผิดชอบในการบำรุงรักษาทรัพย์สินส่วนกลางและโครงสร้างของอาคาร (หากเจ้าของมอบหมายหน้าที่นี้) ^{[ 14 ]}และในการประกันภัยทรัพย์สินส่วนกลางและโครงสร้างของอาคาร^{[ 15 ]}นิติบุคคลสามารถกำหนดกฎเกณฑ์เกี่ยวกับการใช้ทรัพย์สินส่วนกลาง (เช่น เจ้าของที่ก่อให้เกิดความเสียหายต้องซ่อมแซม) และหน่วยต่างๆ (เช่น การจำกัดสัตว์เลี้ยง หรือระดับเสียงขึ้นอยู่กับช่วงเวลาของวัน) และสำหรับการควบคุมนิติบุคคล^{[ 16 ]}กฎเหล่านี้ต้องได้รับการจดทะเบียน และกฎที่ไม่ได้จดทะเบียนจะไม่มีผลทางกฎหมาย^{[ 16 ]}การดำเนินงานของนิติบุคคลได้รับเงินสนับสนุนจากค่าธรรมเนียมของเจ้าของทั้งหมด^{[ 17 ]}ค่าธรรมเนียมจะถูกกำหนดตามสิทธิความเป็นเจ้าของหรือสิทธิประโยชน์ใช้สอยของหน่วยนั้นๆ^{[ 17 ]}สิทธิความเป็นเจ้าของขึ้นอยู่กับมูลค่าของหน่วย^{[ 18 ]}ในขณะที่สิทธิประโยชน์ใช้สอยคือสิทธิความเป็นเจ้าของหรือสัดส่วนที่ยุติธรรมและเท่าเทียมกันโดยคำนึงถึงต้นทุนและผลประโยชน์ของหน่วย^{[ 19 ]}

เจ้าของในโครงการพัฒนากรรมสิทธิ์ร่วมต้องประชุมกันทุกปีเพื่ออนุมัติค่าธรรมเนียม^{[ 17 ]}งบการเงิน^{[ 20 ]}แผนการบำรุงรักษาระยะยาวและกองทุน (ถ้ามี) ^{[ 21 ] [ 22 ]}อนุมัติการเปลี่ยนแปลงข้อบังคับของนิติบุคคล (ถ้ามี) ^{[ 23 ]}และการแต่งตั้งประธานนิติบุคคลและคณะกรรมการ (ถ้ามี) นิติบุคคลสามารถมอบหมายหน้าที่ส่วนใหญ่ให้กับคณะกรรมการของเจ้าของได้^{[ 24 ]}นิติบุคคลยังสามารถทำสัญญาบริการเกี่ยวกับการบริหารนิติบุคคล ซึ่งโดยปกติจะทำกับบริษัทจัดการนิติบุคคลเฉพาะทางและการบำรุงรักษาอาคาร รวมถึงการแต่งตั้งผู้จัดการอาคาร สัญญาบริการเหล่านี้ต้องได้รับอนุญาตภายใต้ข้อบังคับของนิติบุคคล^{[ 16 ]}

นิติบุคคลจะต้องมีแผนการบำรุงรักษาระยะยาว ซึ่งกำหนดให้มีการบำรุงรักษาทรัพย์สินส่วนกลางเป็นเวลาอย่างน้อยสิบปีและประมาณการค่าใช้จ่าย^{[ 21 ]}แผนการบำรุงรักษาระยะยาวจะได้รับการชำระโดยกองทุนบำรุงรักษาระยะยาว ซึ่งจะต้องแยกต่างหากจากกองทุนปฏิบัติการทั่วไปของนิติบุคคล อย่างไรก็ตาม นิติบุคคลสามารถเลือกที่จะไม่มีกองทุนบำรุงรักษาระยะยาวได้^{[ 22 ]}

ข้อพิพาทภายใต้พระราชบัญญัติกรรมสิทธิ์หน่วยจะได้รับการพิจารณาในศาลไกล่เกลี่ยข้อพิพาทการเช่า^{[ 25 ]}

• คอมมอนโฮลด์
• คอนโดมิเนียม
• สมาคมเจ้าของบ้าน
• การจัดการอาคารชุด
• การถือครองร่วมกัน