การยกเว้นที่อยู่อาศัยเป็นระบบกฎหมายที่คุ้มครองมูลค่าของบ้านของผู้พักอาศัยจากภาษีทรัพย์สินเจ้าหนี้และสถานการณ์ที่เกิดขึ้นจากการเสียชีวิตของคู่สมรส ความพิการ หรือสถานการณ์อื่นๆ ของเจ้าของบ้าน

กฎหมายลักษณะนี้พบได้ในกฎหมายหรือรัฐธรรมนูญ ของ รัฐหลายแห่งในสหรัฐอเมริกาการยกเว้นที่ดินทำกินในบางรัฐทางตอนใต้มีที่มาทางกฎหมายจากกฎหมายยกเว้นของจักรวรรดิสเปนส่วนในรัฐอื่นๆ กฎหมายเหล่านี้ถูกตราขึ้นเพื่อตอบสนองต่อผลกระทบจากเศรษฐกิจในศตวรรษที่ 19

โดยทั่วไปแล้ว กฎหมายการยกเว้นที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยจะมีลักษณะสำคัญสี่ประการ:

1. การป้องกัน การขาย บ้านโดยบังคับ เพื่อชำระหนี้ให้กับ เจ้าหนี้โดยปกติจะไม่รวมถึงหนี้จำนองหนี้ค่าแรงช่างหรือการขายเพื่อชำระภาษีที่ดิน
2. การจัดหาที่พักพิงให้แก่คู่สมรสที่ยังมีชีวิตอยู่
3. การยกเว้นภาษีที่ดินสำหรับบ้าน
4. อนุญาตให้เจ้าของบ้านที่ได้รับการยกเว้นภาษีมีสิทธิออกเสียงเกี่ยวกับการเพิ่มภาษีทรัพย์สินสำหรับเจ้าของบ้านที่มีบ้านเกินเกณฑ์ที่กำหนด โดยผ่านการขออนุมัติพันธบัตรหรือการคำนวณอัตราภาษี

ตามกฎหมายแล้ว ที่อยู่อาศัย หลักหมายถึงที่พัก อาศัยสำคัญ เพียงแห่งเดียว ของบุคคล และไม่สามารถอ้างสิทธิ์การยกเว้นภาษีอื่นใดสำหรับทรัพย์สินอื่นใดได้ทุกที่ แม้กระทั่งนอกเขตอำนาจศาลที่อ้างสิทธิ์การยกเว้นภาษีนั้นก็ตาม

ในบางรัฐ การคุ้มครองที่อยู่อาศัยเป็นไปโดยอัตโนมัติ อย่างไรก็ตาม ในหลายรัฐ เจ้าของบ้านจะได้รับการคุ้มครองตามกฎหมายก็ต่อเมื่อยื่นคำขอการยกเว้นที่อยู่อาศัยกับรัฐเท่านั้น นอกจากนี้ การคุ้มครองอาจสูญเสียไปหากเจ้าของบ้านละทิ้งทรัพย์สินที่ได้รับการคุ้มครองโดยย้ายไปอยู่อาศัยหลักที่อื่น

แต่ละเขตอำนาจศาลให้ความคุ้มครองภายใต้กฎหมายยกเว้นที่อยู่อาศัยในระดับที่แตกต่างกัน บางแห่งคุ้มครองเฉพาะทรัพย์สินที่มีมูลค่าไม่เกินที่กำหนด และบางแห่งมีข้อจำกัดเรื่องพื้นที่ หากที่อยู่อาศัยมีมูลค่าเกินกว่าที่กำหนด เจ้าหนี้อาจยังคงบังคับขายได้ แต่เจ้าของที่อยู่อาศัยอาจได้รับส่วนแบ่งจากเงินที่ได้จากการขายในจำนวนหนึ่ง

รัฐแคลิฟอร์เนียให้การยกเว้นภาษีที่อยู่อาศัยระหว่าง 300,000 ถึง 600,000 ดอลลาร์ ซึ่งไม่เกินจำนวนเงินของราคาขายเฉลี่ยของบ้านเดี่ยวทั่วทั้งเขตในปีก่อนหน้า โดยทั้งสองค่าจะได้รับการปรับตามอัตราเงินเฟ้อทุกปี^{[ 1 ]}อันเป็นผลมาจากกฎหมายที่ประกาศใช้ในปี 2023 ^{[ 2 ]}

รัฐเท็กซัสฟลอริดาไอโอวาเซาท์ดาโคตาแคนซัสและโอคลาโฮมามีกฎหมายคุ้มครองที่อยู่อาศัยที่ครอบคลุมมากที่สุดในสหรัฐอเมริกา ในแง่ของมูลค่าทรัพย์สินที่สามารถได้รับการคุ้มครอง

การยกเว้นที่อยู่อาศัยในเท็กซัสไม่มีข้อจำกัดด้านมูลค่าเป็นดอลลาร์ และมีข้อจำกัดการยกเว้น 10 เอเคอร์ (4.0 เฮกตาร์) สำหรับที่อยู่อาศัยภายในเขตเทศบาล ( ที่อยู่อาศัยในเมือง ) และ 100 เอเคอร์ (40 เฮกตาร์) สำหรับที่อยู่อาศัยนอกเขตเทศบาล (ที่อยู่อาศัยในชนบท) การจัดสรรพื้นที่ในชนบทจะเพิ่มเป็นสองเท่าสำหรับครอบครัว: 200 เอเคอร์ (81 เฮกตาร์) สามารถได้รับการคุ้มครองจากเจ้าหนี้ในเท็กซัสสำหรับที่อยู่อาศัยในชนบท^{[ 3 ]}

ในรัฐแคนซัสและโอคลาโฮมา การยกเว้นภาษีที่ดินคุ้มครองที่ดิน 160 เอเคอร์ (65 เฮกตาร์) ที่มีมูลค่าใดๆ ก็ได้ที่อยู่นอกเขตเทศบาล และที่ดิน 1 เอเคอร์ (0.40 เฮกตาร์) ที่มีมูลค่าใดๆ ก็ได้ภายในเขตเทศบาล การยกเว้นภาษีที่ดินส่วนใหญ่ครอบคลุมที่ดินรวมถึงสิ่งปลูกสร้างและการปรับปรุงต่างๆ เช่น อาคาร ไม้ และภูมิทัศน์

เนวาดายกเว้นส่วนของผู้ถือหุ้นมูลค่า 605,000 ดอลลาร์จากการขายตามคำสั่งศาล แต่สำหรับบ้านพักอาศัยที่มีการกำหนดกรรมสิทธิ์แบบอัลโลเดียล และไม่ได้สละสิทธิ์ การยกเว้นจะครอบคลุมส่วนของผู้ถือหุ้นทั้งหมดในบ้านพักอาศัย ^{[ 4 ​​]}

รัฐนิวเม็กซิโกได้รับการยกเว้นภาษี 150,000 ดอลลาร์ส่วนรัฐอะแลสกาได้รับการยกเว้นภาษี 54,000 ดอลลาร์

โคโลราโดมีข้อยกเว้น 200,000 ดอลลาร์ หรือ 250,000 ดอลลาร์สำหรับผู้ที่มีอายุเกิน 60 ปีหรือผู้พิการ^{[ 5 ]}

ในรัฐส่วนใหญ่ มูลค่าเงินดอลลาร์ที่แท้จริงของ "การคุ้มครอง" ที่กฎหมายมอบให้ได้ลดลง เนื่องจากจำนวนเงินยกเว้นมักไม่ได้รับการปรับตามอัตราเงินเฟ้อ เจตนารมณ์ในการคุ้มครองของกฎหมายดังกล่าว ได้ถูกกัดกร่อนไปแล้วในรัฐส่วนใหญ่ ยกเว้นบางกรณีที่สำคัญดังที่กล่าวไว้ข้างต้น

โดยทั่วไปแล้ว การยกเว้นภาษีที่อยู่อาศัยมักจำกัดอยู่ที่จำนวนเงินที่แน่นอน เช่น 50,000 ดอลลาร์แรกของมูลค่าประเมิน ส่วนที่เหลือจะถูกเก็บภาษีในอัตราปกติ ดังนั้น บ้านที่มีมูลค่า 150,000 ดอลลาร์ จะถูกเก็บภาษีเพียง 100,000 ดอลลาร์ และบ้านที่มีมูลค่า 75,000 ดอลลาร์ จะถูกเก็บภาษีเพียง 25,000 ดอลลาร์

โดยทั่วไปแล้ว การยกเว้นภาษีนี้มีจุดประสงค์เพื่อเปลี่ยนภาษีทรัพย์สินให้เป็นภาษีแบบก้าวหน้าในบางพื้นที่ การยกเว้นภาษีนี้จะได้รับการชดเชยด้วยภาษีขายของท้องถิ่นหรือรัฐ (หรือหน่วยเทียบเท่า )

• รัฐอาร์คันซอให้เครดิตภาษีที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยปีละ 500 ดอลลาร์ ผู้สูงอายุสามารถ "ตรึง" มูลค่าประเมินที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยไว้ได้ในวันประเมินครั้งถัดไปหลังจากอายุครบ 65 ปี
• รัฐแคลิฟอร์เนียยกเว้นภาษีทรัพย์สินสำหรับที่อยู่อาศัยมูลค่า 7,000 ดอลลาร์แรก
• รัฐโคโลราโดอนุญาตให้หักลดหย่อนภาษีได้ 50% สำหรับมูลค่าทรัพย์สินสูงสุด 200,000 ดอลลาร์แรก (เทียบเท่ากับการยกเว้นภาษี 100,000 ดอลลาร์ หากมูลค่าทรัพย์สินอยู่ที่ 200,000 ดอลลาร์ขึ้นไป) สำหรับผู้สูงอายุ (อายุมากกว่า 65 ปี) ที่อาศัยอยู่ในทรัพย์สินนั้นติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี
• รัฐจอร์เจียอนุญาตให้ใช้ HEST 1% เฉพาะในบางเคาน์ตีเท่านั้น
• การยกเว้นที่อยู่อาศัยของฟลอริดาอนุญาตให้ยกเว้นที่ดิน 160 เอเคอร์นอกเขตเทศบาลและครึ่งเอเคอร์ภายในเขตเทศบาล^{[ 6 ]}
• ในรัฐเคนตักกี้สำหรับปี 2019 และ 2020 การยกเว้นภาษีได้รับการกำหนดไว้ที่ 39,300 ดอลลาร์ เมื่อได้รับการอนุมัติแล้ว เจ้าของบ้านที่มีอายุ 65 ปีขึ้นไปไม่จำเป็นต้องยื่นขอการยกเว้นภาษีที่อยู่อาศัยใหม่ทุกปี^{[ 7 ]}
• รัฐลุยเซียนาให้ยกเว้นภาษีทรัพย์สินท้องถิ่นสำหรับที่อยู่อาศัยมูลค่า 7,500 ดอลลาร์แรก^{[ 8 ]}
• รัฐเมนยกเว้นภาษีทรัพย์สินสำหรับบ้านพักอาศัยหลักมูลค่า 25,000 ดอลลาร์แรก โดยจะจ่ายให้กับเทศบาลและจะได้รับคืนเมื่อยื่นภาษีของรัฐ^{[ 9 ]}
• รัฐมิชิแกนยกเว้นเจ้าของบ้านจากการจ่ายภาษีบำรุงรักษาโรงเรียนในท้องถิ่น
• การยกเว้น ภาษีทรัพย์สินตามมูลค่าทั้งหมดของรัฐมิสซิสซิปปีนั้นจำกัดอยู่ที่มูลค่าที่ประเมินไว้ 7,500 ดอลลาร์แรก หรือ 300 ดอลลาร์ของเงินภาษีที่ได้รับการยกเว้นจริง^{[ 10 ]}
• โครงการ บรรเทาภาระภาษีโรงเรียน (STAR)ของรัฐนิวยอร์กยกเว้นภาษีเขตการศึกษาสำหรับบ้านพักอาศัยหลักส่วนแรก 30,000 ดอลลาร์ โดยการยกเว้นนี้จำกัดเฉพาะเจ้าของบ้านที่มีรายได้ต่ำกว่า 500,000 ดอลลาร์ นอกจากนี้ยังมีสิทธิ์ได้รับการยกเว้นเพิ่มเติมสำหรับผู้ที่มีอายุมากกว่า 65 ปีที่มีรายได้จำกัด โครงการ STAR ใช้ได้เฉพาะกับภาษีโรงเรียนเท่านั้น ไม่มีการยกเว้นภาษีที่เรียกเก็บโดยหน่วยงานเทศบาลอื่น ๆ รัฐนิวยอร์กไม่อนุญาตให้ผู้อยู่อาศัยในรัฐนิวยอร์กอ้างสิทธิ์การยกเว้นนี้ หากผู้อยู่อาศัยในรัฐนิวยอร์กนั้นเป็นเจ้าของทรัพย์สินในรัฐอื่นและอ้างสิทธิ์การยกเว้นที่คล้ายกันในรัฐนั้นอยู่แล้ว
• รัฐโอคลาโฮมาอนุญาตให้หักลดหย่อนมูลค่าประเมินได้ 1,000 ดอลลาร์ ซึ่งคิดเป็นเงินออมประมาณ 75 ถึง 125 ดอลลาร์ต่อปี หากเจ้าของยื่นขอการยกเว้นภาษีที่อยู่อาศัยกับเสมียนประจำเขตท้องถิ่น
• รัฐโรดไอส์แลนด์อนุญาตให้มีการยกเว้น ซึ่งแตกต่างกันไปตามแต่ละเมืองหรือเขตที่อนุญาตให้มีการยกเว้นดังกล่าว
• รัฐเท็กซัสอนุญาตให้หักลดหย่อนได้ โดยมีข้อยกเว้นเพิ่มเติมสำหรับภาษีของเทศมณฑล ผู้ที่มีอายุเกิน 65 ปี และผู้พิการ นอกจากนี้ยังกำหนดให้เขตโรงเรียนต้องเสนอข้อยกเว้น 25,000 ดอลลาร์ (แต่ไม่ใช่เขตจัดเก็บภาษีอื่น ๆ เช่น เมืองและเทศมณฑล) ^{[ 11 ]} รัฐเท็กซัสยังจำกัดการเพิ่มขึ้นของการประเมินราคาบ้านพักอาศัยไว้ที่ 10% ของมูลค่าในปีที่ผ่านมา

• กฎการยกเว้นภาษีที่อยู่อาศัยในรัฐต่างๆ ดูได้ที่ Law Check
• Mereness, Newton Dennison (1911). "กฎหมายการจัดสรรที่ดินและการยกเว้น"  . สารานุกรมบริแทนนิกา (ฉบับที่ 11).