กรรมสิทธิ์ที่ซื้อขายได้เป็นแนวคิดใน กฎหมาย อสังหาริมทรัพย์ที่หมายถึงกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ที่ปราศจากข้อบกพร่องเพียงพอที่ศาลยุติธรรมจะบังคับให้ผู้ซื้อยอมรับตามกฎหมายในการดำเนินการตามสัญญา กรรมสิทธิ์ที่ซื้อขายได้ไม่จำเป็นต้องปราศจากข้อบกพร่องโดยสิ้นเชิง แต่เป็นกรรมสิทธิ์ที่ผู้ซื้อที่รอบคอบและมีความรู้จะยอมรับในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ตามปกติโดยไม่มีข้อโต้แย้ง^{[ 1 ]}

คำว่า"กรรมสิทธิ์ที่สามารถซื้อขายได้"และ"กรรมสิทธิ์ที่ปราศจากข้อขัดข้อง"มักใช้ในความหมายเดียวกันกับ "กรรมสิทธิ์ที่สามารถซื้อขายได้" ในเขตอำนาจศาลส่วนใหญ่ สำหรับผู้ประกอบวิชาชีพด้านอสังหาริมทรัพย์ ข้อมูลอ้างอิงที่น่าเชื่อถือที่สุดเกี่ยวกับข้อกำหนดด้านกรรมสิทธิ์ในธุรกรรมใดๆ คือข้อความที่พิมพ์ไว้ล่วงหน้าในสัญญาซื้อขาย ซึ่งโดยทั่วไปจะระบุมาตรฐานของกรรมสิทธิ์ที่ผู้ขายต้องส่งมอบในวันปิดการขาย

ชื่อเรื่องที่ขายได้คือชื่อเรื่องที่มีคุณสมบัติดังต่อไปนี้:

• ผู้ขายถือครองกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์หรือกรรมสิทธิ์อื่นที่ตกลงกันไว้
• ปราศจากข้อสงสัยใดๆ เกี่ยวกับความถูกต้อง
• ปราศจากภาระผูกพัน ข้อจำกัดหรือข้อเรียกร้องใดๆ ที่อาจทำให้ผู้ซื้อต้องเผชิญกับการฟ้องร้อง
• สามารถโอนได้โดยที่ผู้ซื้อไม่ต้องแบกรับความเสี่ยงที่ไม่สมเหตุสมผลในการปกป้องกรรมสิทธิ์จากบุคคลที่สาม^{[ 2 ]}

มาตรฐานนี้เป็นมาตรฐานเชิงวัตถุวิสัย กล่าวคือ จะถามว่าผู้ซื้อที่มีเหตุผลและรอบคอบซึ่งมีความรู้เกี่ยวกับข้อเท็จจริงที่เกี่ยวข้องจะยอมรับกรรมสิทธิ์หรือไม่ ไม่ใช่ว่าผู้ซื้อรายใดรายหนึ่งจะพึงพอใจเป็นการส่วนตัว ผู้ซื้อที่ปฏิเสธกรรมสิทธิ์ที่ตรงตามมาตรฐานกรรมสิทธิ์ที่สามารถซื้อขายได้อาจผิดสัญญาและอาจถูกผู้ขายดำเนินการบังคับให้ปฏิบัติตามสัญญา^{[ 3 ]}

ในกรณีที่ไม่มีข้อตกลงเป็นอย่างอื่นโดยชัดแจ้ง สัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะมีข้อตกลงโดยนัยว่าผู้ขายจะส่งมอบกรรมสิทธิ์ที่สามารถซื้อขายได้เมื่อปิดการขาย ข้อผูกพันโดยนัยนี้เกิดขึ้นโดยผลของกฎหมายและไม่จำเป็นต้องระบุไว้อย่างชัดเจนในสัญญา^{[ 4 ]}

ในกรณีที่ผู้ขายไม่สามารถส่งมอบกรรมสิทธิ์ที่สามารถซื้อขายได้ สิทธิในการแก้ไขปัญหาโดยทั่วไปของผู้ซื้อ ได้แก่:

• การยกเลิกสัญญา — การเพิกถอนสัญญาและการเรียกคืนเงินมัดจำที่จ่ายไป
• ค่าเสียหาย — ค่าชดเชยสำหรับค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจากการปฏิบัติตามสัญญา เช่น ค่าตรวจสอบ ค่าสำรวจ และค่าธรรมเนียมทางกฎหมาย
• การบังคับให้ปฏิบัติตามสัญญาพร้อมการลดราคา – ในบางเขตอำนาจศาล ศาลอาจบังคับให้ขายทรัพย์สินพร้อมทั้งลดราคาซื้อเพื่อชดเชยข้อบกพร่องในกรรมสิทธิ์

สัญญายังอาจระบุถึงผลที่ตามมาจากการที่กรรมสิทธิ์ไม่สมบูรณ์ไว้อย่างชัดเจน ซึ่งจะแทนที่การเยียวยาตามข้อตกลงโดยนัยในกรณีผิดนัด

ผู้ขายจะต้องส่งมอบกรรมสิทธิ์ที่สามารถซื้อขายได้ ณ วันปิดการขายเท่านั้น ซึ่งก็คือวันที่ลงนามและส่งมอบโฉนด ผู้ขายไม่จำเป็นต้องมีกรรมสิทธิ์ที่สามารถซื้อขายได้ในขณะที่ลงนามในสัญญา กฎนี้อนุญาตให้ผู้ขายทำสัญญาขายทรัพย์สินที่มีภาระจำนองหรือสิทธิเรียกร้องได้ โดยมีเงื่อนไขว่าภาระจำนองหรือสิทธิเรียกร้องนั้นจะต้องถูกปลดออกจากรายได้จากการขายก่อนหรือในวันปิดการขาย^{[ 5 ]}

ความรับผิดสำหรับการละเมิดข้อผูกพันเรื่องกรรมสิทธิ์ที่สามารถซื้อขายได้จะเกิดขึ้นก็ต่อเมื่อผู้ขายไม่แก้ไขข้อบกพร่องภายในวันปิดการขายเท่านั้น โดยทั่วไปแล้วศาลได้ตัดสินว่าผู้ขายที่แก้ไขข้อบกพร่องของกรรมสิทธิ์ทั้งหมดก่อนหรือในวันปิดการขายได้ปฏิบัติตามข้อผูกพันแล้ว แม้ว่าข้อบกพร่องเหล่านั้นจะมีอยู่ก่อนหน้านี้ในช่วงระยะเวลาของสัญญา

เมื่อ ผู้ซื้อรับและยอมรับ โฉนดที่ดินในวันโอนกรรมสิทธิ์ โฉนดนั้นจะเข้ามาแทนที่และยกเลิกสัญญาซื้อขายโดยอาศัยหลักการควบรวมกิจการ การรับประกันหรือภาระผูกพันใดๆ เกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ที่มีอยู่ในสัญญาแต่ไม่ได้ถูกถ่ายทอดไปยังโฉนด จะถูกรวมเข้ากับโฉนดและไม่สามารถบังคับใช้แยกต่างหากได้หลังจากวันโอนกรรมสิทธิ์

ดังนั้น หากมีการส่งมอบโฉนดโดยไม่มีการรับประกันกรรมสิทธิ์เช่นโฉนดสละสิทธิ์ผู้ซื้อจะไม่มีสิทธิ์เรียกร้องใดๆ หลังการปิดการขายสำหรับข้อบกพร่องของกรรมสิทธิ์ภายใต้สัญญา การคุ้มครองกรรมสิทธิ์เพียงอย่างเดียวของผู้ซื้อหลังการปิดการขายคือการคุ้มครองตามข้อตกลงในโฉนดเอง และหากซื้อกรมธรรม์ประกันกรรมสิทธิ์ ไว้ ^{[ 6 ]}

โดยทั่วไปแล้ว เงื่อนไขกรรมสิทธิ์ต่อไปนี้ถือเป็นปัจจัยที่ทำให้กรรมสิทธิ์นั้นไม่สามารถซื้อขายได้:

1. ภาระจำนองหรือภาระผูกพัน ใด ๆ ที่มีต่อทรัพย์สินซึ่งไม่สามารถยกเลิกได้ในวันโอนกรรมสิทธิ์
2. ข้อตกลงจำกัดสิทธิ์ที่จำกัดการใช้ประโยชน์หรือการได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินอย่างมีนัยสำคัญ
3. ผลประโยชน์ในอนาคตที่ยังคงค้างอยู่ซึ่งถือครองโดยบุคคลที่สาม เช่น ความเป็นไปได้ในการได้กรรมสิทธิ์คืนหรือสิทธิในการเข้าครอบครองใหม่
4. ภาระผูกพันที่ลดทอนมูลค่าของทรัพย์สินหรือขัดขวางการใช้งานตามที่ผู้ซื้อตั้งใจไว้
5. ภาระจำยอมที่จำกัดการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินซึ่งไม่ได้ระบุไว้ในสัญญา โดยเฉพาะอย่างยิ่งภาระจำยอมที่ส่งผลกระทบอย่างมากต่อการใช้ประโยชน์
6. ความแตกต่างในชื่อผู้ให้หรือผู้รับในลำดับกรรมสิทธิ์ที่ก่อให้เกิดความคลุมเครือเกี่ยวกับตัวตน
7. การขาดตอนหรือช่องว่างในลำดับการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ไม่สามารถแก้ไขได้ด้วยหลักฐานบันทึก
8. สินสมรสหรือ ผลประโยชน์ ตามธรรมเนียมที่ยังคงค้างอยู่ของคู่สมรสที่ไม่ได้เข้าร่วมในการโอนกรรมสิทธิ์
9. ข้อเรียกร้อง การครอบครองปรปักษ์ที่ยังไม่ได้รับการแก้ไขจากบุคคลที่สาม
10. การรุกล้ำโครงสร้างของสิ่งปลูกสร้างเข้าไปในที่ดินของเพื่อนบ้านหรือทางสาธารณะ
11. การละเมิดสิทธิภาระจำยอมข้อตกลงหรือข้อจำกัดในโฉนดที่ดิน ที่มีอยู่เดิม
12. การละเมิด ข้อบัญญัติ การแบ่งเขตหรือรหัสอาคาร ที่มีอยู่ ซึ่งส่งผลให้มีการดำเนินการบังคับใช้^{[ 7 ]}

เงื่อนไขบางประการอาจเป็นภาระผูกพันต่อกรรมสิทธิ์โดยไม่ทำให้กรรมสิทธิ์นั้นไม่สามารถซื้อขายได้:

1. ข้อจำกัดด้าน การแบ่งเขตและการใช้ที่ดิน โดยไม่มีการละเมิดใด ๆ ในปัจจุบัน และการใช้งานตามที่ผู้ซื้อตั้งใจไว้นั้นได้รับอนุญาต
2. ข้อบังคับอื่นๆ ของรัฐบาลที่ใช้บังคับกับทรัพย์สินโดยผลของกฎหมาย (เช่นข้อบังคับด้านสิ่งแวดล้อม ข้อกำหนด เกี่ยวกับการแบ่งที่ดิน )
3. สิทธิการใช้ประโยชน์ที่ดินที่มองเห็นได้ มีบันทึกไว้ และเปิดเผยไว้ในสัญญา โดยที่ผู้ซื้อมีโอกาสคัดค้านก่อนการลงนามในสัญญา
4. ภาระผูกพันเล็กน้อยที่ไม่กระทบต่อการใช้งานหรือมูลค่าอย่างมีนัยสำคัญ และผู้ซื้อที่สมเหตุสมผลจะยอมรับได้^{[ 8 ]}

รัฐต่างๆ ในสหรัฐอเมริกาหลายแห่งได้ออกกฎหมาย Marketable Title Acts (MTAs) ซึ่งเป็นกฎหมายที่ยกเลิกสิทธิเรียกร้องกรรมสิทธิ์และภาระผูกพันเก่าบางประการที่ไม่ได้บันทึกใหม่ภายในระยะเวลาที่กำหนด โดยทั่วไปคือ 30 ถึง 40 ปี MTAs ได้รับการออกแบบมาเพื่อลดความซับซ้อนของการค้นหากรรมสิทธิ์โดยการกำจัดความจำเป็นในการตรวจสอบบันทึกเกินกว่าระยะเวลาย้อนหลังตามกฎหมายสำหรับสิทธิเรียกร้องส่วนใหญ่^{[ 9 ]}

ภายใต้กฎหมายว่าด้วยกรรมสิทธิ์ที่ซื้อขายได้ บุคคลที่มีลำดับกรรมสิทธิ์ที่บันทึกไว้โดยไม่ขาดตอนตลอดระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด จะถือครองกรรมสิทธิ์ที่ซื้อขายได้ต่อการเรียกร้องใดๆ ที่เกิดขึ้นก่อนรากของกรรมสิทธิ์ โดยมีข้อยกเว้นเฉพาะสำหรับผลประโยชน์ที่ได้รับการอนุรักษ์ไว้โดยการบันทึกใหม่ รัฐที่มีกฎหมายว่าด้วยกรรมสิทธิ์ที่ซื้อขายได้ได้แก่ฟลอริดามิชิแกนโอไฮโอมินนิโซตาและไอโอวาเป็นต้น

ประกันกรรมสิทธิ์เป็นกลไกหลักทางการค้าที่ผู้ซื้อและผู้ให้กู้ใช้เพื่อป้องกันตนเองจากข้อบกพร่องในกรรมสิทธิ์ที่ยังคงหลงเหลืออยู่หลังจากการตรวจสอบกรรมสิทธิ์เสร็จสิ้นแล้ว กรมธรรม์ประกันกรรมสิทธิ์ไม่ได้แก้ไขข้อบกพร่องในกรรมสิทธิ์ที่สามารถซื้อขายได้ แต่เป็นการประกันความสูญเสียทางการเงินของผู้เอาประกันที่เกิดจากข้อบกพร่องที่ได้รับความคุ้มครอง รวมถึงข้อบกพร่องที่การตรวจสอบกรรมสิทธิ์ไม่พบ

การมีอยู่ของหนังสือรับรองการประกันกรรมสิทธิ์ไม่ถือเป็นการปฏิบัติตามข้อผูกพันตามสัญญาของผู้ขายในการส่งมอบกรรมสิทธิ์ที่สามารถซื้อขายได้ ผู้ซื้อมีสิทธิได้รับทั้งกรรมสิทธิ์ที่สามารถซื้อขายได้และการประกันกรรมสิทธิ์ในกรณีที่สัญญากำหนดไว้ทั้งสองอย่าง อย่างหนึ่งไม่สามารถใช้แทนอีกอย่างหนึ่งได้^{[ 10 ]}

• กรรมสิทธิ์ที่ชัดเจน
• ลำดับกรรมสิทธิ์
• ประกันกรรมสิทธิ์
• โฉนด
• ภาระ
• โฉนดที่ดิน
• โฉนดสละสิทธิ์
• ประสิทธิภาพเฉพาะ
• หลักการควบรวมกิจการ (กฎหมายทรัพย์สิน)
• สิทธิการใช้ประโยชน์
• การครอบครองโดยปรปักษ์