ในสหรัฐอเมริกาสัญญาจำนอง (หรือที่รู้จักกันในชื่อสัญญาจำนองอสังหาริมทรัพย์หรือสัญญาเงินกู้ ) คือสัญญาเงินกู้ที่ได้รับการค้ำประกันโดยสินเชื่อ จำนอง ที่ระบุไว้

สัญญาจำนองเป็นคำสัญญา เป็นลายลักษณ์อักษรที่จะชำระคืน เงินจำนวนที่ระบุไว้พร้อมดอกเบี้ยในอัตราที่กำหนดและระยะเวลาที่กำหนดเพื่อปฏิบัติตามคำสัญญา ในขณะที่ โฉนด จำนองหรือสัญญาจำนองเองนั้นได้จำนองหรือกำหนดภาระผูกพันในกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์เพื่อเป็นหลักประกันเงินกู้ สัญญาจำนองจะระบุจำนวนหนี้และอัตราดอกเบี้ยและผูกพันผู้กู้ซึ่งลงนามในสัญญาให้ชำระคืนเป็นการส่วนตัว ใน การดำเนินการ ยึดทรัพย์ในเขตอำนาจศาลบางแห่ง ผู้กู้อาจขอให้ฝ่ายที่ทำการยึดทรัพย์แสดงสัญญาจำนองเป็นหลักฐานว่าตนเป็นเจ้าของหนี้ที่แท้จริง^{[ 1 ]}

คำจำกัดความของผลิตภัณฑ์ทางเทคนิคอาจแตกต่างกันไปในแต่ละประเทศ ตัวอย่างเช่น ในออสเตรเลียตั๋วจำนองถือเป็นหลักทรัพย์หนี้ ที่มีหลักประกัน (หนี้ลำดับสูง) (หรือที่รู้จักกันในชื่อพันธบัตรสินเชื่อที่มีหลักประกัน) ซึ่งสามารถออกได้โดยเกี่ยวข้องกับธุรกรรมสินเชื่อที่ระบุทั้งหมด (ดังนั้นจึงเป็นธุรกรรมเงินกู้ที่แยกต่างหากและสมบูรณ์) หรือบางส่วนของธุรกรรมนั้น แม้ว่าหลักทรัพย์หนี้ของออสเตรเลียจะมีความหลากหลายมาก แต่ตั๋วจำนองตามคำจำกัดความหมายถึงธุรกรรมที่ได้รับการสนับสนุนโดยการจำนองที่จดทะเบียนเหนือหลักประกันอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งให้ข้อได้เปรียบที่แตกต่างกันแก่ฝ่ายที่มีหลักประกัน เช่น ความไม่สามารถเพิกถอนได้^{[ 2 ]}ซึ่งไม่ครอบคลุมถึงการจำนองที่ไม่ได้จดทะเบียน

เป็นครั้งแรกในเดือนตุลาคม พ.ศ. 2562 ผ่านการประกาศต่อตลาดหลักทรัพย์ออสเตรเลียได้มีการเสนอขายตราสารหนี้จำนองแบบแยกส่วนที่เรียกว่า "MNotes" ^{[ 3 ]}ในกรณีนั้น ความแตกต่างที่ชัดเจนคือโครงสร้างของหลักทรัพย์เหล่านี้ แทนที่จะออกตราสารหนี้จำนองหนึ่งฉบับต่อธุรกรรมทั้งหมด ตอนนี้จะออก MNote 1 ฉบับสำหรับทุกๆ 1.00 ดอลลาร์ของพันธบัตรเครดิตที่มีหลักประกันที่ระบุไว้ โดยมีลำดับความสำคัญเท่าเทียมกับ MNotes อื่นๆ ที่ออกในส่วนที่เกี่ยวข้องกับธุรกรรมที่ระบุไว้ และได้รับดอกเบี้ยตามการประเมินความเสี่ยงโดยรวมของธุรกรรมพื้นฐานดังกล่าว เช่นเดียวกับพันธบัตรอัตราคงที่และหลักทรัพย์หนี้อื่นๆ ดอกเบี้ย (ผลตอบแทนที่เสนอ) และเงินต้นจะครบกำหนดชำระเมื่อตราสารหนี้จำนองหรือ MNote ครบกำหนด ผลตอบแทนจากตราสารหนี้จำนองและ/หรือ MNotes สะท้อนถึงเงื่อนไขที่เสนอ สภาพคล่อง คุณภาพเครดิต ลำดับความสำคัญ และประเภทของหลักประกันอสังหาริมทรัพย์^{[ 4 ]}

เช่นเดียวกับตราสารการลงทุนอื่นๆ ที่เสนอขายในออสเตรเลีย ตราสารจำนองสามารถออกได้โดยโครงการลงทุนที่จดทะเบียนและ/หรือผู้ถือใบอนุญาตบริการทางการเงินของออสเตรเลีย เท่านั้น ^{[ 5 ]}ซึ่งระบุเงื่อนไขและข้อกำหนดการลงทุนทั้งหมด

โดยส่วนใหญ่แล้ว ประเภทของการจำนองจะถูกกำหนดโดยสัญญาเงินกู้:

• หากสัญญาเงินกู้มีอัตราดอกเบี้ยและงวดชำระคงที่ เงินกู้ดังกล่าวจะเป็น เงินกู้ จำนองอัตราดอกเบี้ยคงที่ (Fixed-Rate Mortgage หรือ FRM)
• สินเชื่อบ้านแบบผ่อนชำระตาม สัดส่วน (Graduated Payment Mortgage หรือ GPM)คือสินเชื่อบ้านที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่แต่มีการปรับงวดชำระ
• อัตราดอกเบี้ยและจำนวนเงินที่ชำระที่เปลี่ยนแปลงได้ บ่งชี้ว่าเป็นสินเชื่อบ้านแบบปรับอัตราดอกเบี้ยได้ (ARM)
• ตารางการผ่อนชำระที่ยาวกว่าวันครบกำหนดแสดงว่าเป็นการจำนองที่มีการชำระเงินก้อนใหญ่ในงวดสุดท้าย
• เมื่อตารางการชำระเงินระบุเฉพาะดอกเบี้ยโดยไม่มีเงินต้น ทำให้เหลือเงินต้นเต็มจำนวนที่ต้องชำระเมื่อครบกำหนด สินเชื่อนั้นเรียกว่าสินเชื่อแบบจ่ายเฉพาะดอกเบี้ย
• ความถี่ในการปรับการชำระเงินที่น้อยกว่าความถี่ในการปรับอัตราดอกเบี้ย หมายถึงสินเชื่อบ้านที่อนุญาตให้มีการผ่อนชำระแบบติดลบ

เช่นเดียวกับพันธบัตรตั๋วเงินจำนองเสนอกระแสการชำระเงินให้กับนักลงทุนในช่วงระยะเวลาหนึ่ง ตั๋วเงินจำนองมีการซื้อขายในตลาดรองทั้งฉบับหรือเป็นส่วนหนึ่งของหลักทรัพย์ค้ำประกันจำนองต่างจากพันธบัตร ราคาของตั๋วเงินจำนองจะถูกอ้างอิงเป็นตัวเลขเปอร์เซ็นต์ เช่น 95 สำหรับ 95% ^{[ 6 ]}เมื่อพิจารณาว่าตั๋วเงินจำนองทั้งฉบับจะเป็นการลงทุนที่ดีในพอร์ตโฟลิโอหรือไม่ จำเป็นต้องพิจารณาลักษณะและสถานการณ์ที่เกี่ยวข้องกับการสร้างเงินกู้ หลักประกันหรือทรัพย์สินที่ใช้ค้ำประกันเงินกู้ ตลอดจนโครงสร้างของเงินกู้ควบคู่ไปกับประวัติทางการเงินของผู้กู้^{[ 7 ]}

ในสหราชอาณาจักรหนี้ที่เกี่ยวข้องกับการจำนองมีมูลค่ามากกว่า 1 ล้านล้านปอนด์^{[ 8 ]}ในตลาดพันธบัตรของสหรัฐอเมริกา หนี้ที่เกี่ยวข้องกับการจำนองมีมูลค่า 6.5 ล้านล้านดอลลาร์สหรัฐ และคิดเป็น 23% ของตลาด ณ วันที่ 31 ธันวาคม พ.ศ. 2549 ^{[ 9 ]}ในปี พ.ศ. 2549 มีการออกหนี้จำนองมูลค่า 1.93 ล้านล้านดอลลาร์สหรัฐในตลาดพันธบัตรของสหรัฐอเมริกา ซึ่งมีมูลค่าประมาณGDPของสหราชอาณาจักรและมากกว่าหนี้ประเภทอื่น ๆ^{[ 9 ]}

ความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับสัญญาจำนองนั้นคล้ายคลึงกับความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับพันธบัตรเป็นอย่างมาก:

• ความเสี่ยงด้านเครดิตกล่าวคือ ความเสี่ยงที่ผู้กู้จะผิดนัดชำระหนี้
• คุณจะยึดทรัพย์และได้รับเงินคืน
• ความเสี่ยงจากการชำระหนี้ก่อนกำหนด (ผู้กู้มีสิทธิ์เรียกคืนหนี้ได้กล่าวคือ สามารถชำระหนี้คืนก่อนกำหนดได้)

โดยมีค่าธรรมเนียม ผู้ค้ำประกัน เช่นFannie Mae , Freddie MacและGinnie Maeจะค้ำประกันหลักทรัพย์ที่ค้ำประกันด้วยสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพื่อป้องกันความเสี่ยงจากการผิดนัดชำระหนี้ของเจ้าของบ้าน ซึ่งจะช่วยลดความเสี่ยงด้านเครดิตที่เกี่ยวข้องกับสัญญาจำนองลงได้

ผู้ซื้อสัญญาจำนองคือบริษัทหรือนักลงทุนที่มีเงินทุนในการซื้อสัญญาจำนอง หากใครถือครองสัญญาจำนองส่วนบุคคลอยู่ นักลงทุนเหล่านี้จะให้เงินสดและรับช่วงต่อการชำระเงินรายเดือนที่เคยจ่ายให้กับเจ้าของเดิม สัญญาจำนองสำหรับนักลงทุนเหล่านี้คือสินเชื่อบ้านหรือจำนองที่ใช้หลักประกันเป็นอสังหาริมทรัพย์สัญญาจำนองอาจมีมูลค่าตั้งแต่ 10,000 ดอลลาร์ไปจนถึงหลายสิบล้านดอลลาร์

ผู้ซื้อสัญญาเงินกู้สามารถซื้อสัญญาเงินกู้ในอสังหาริมทรัพย์ได้เกือบทุกประเภท แม้ว่าบ้านเดี่ยวที่เจ้าของอาศัยอยู่เองมักจะได้ราคาที่ดีที่สุด ผู้ซื้อสัญญาเงินกู้จะเสนอราคาตามปัจจัยเสี่ยงที่ประเมินได้ ซึ่งรวมถึงจำนวนส่วนของผู้ถือหุ้นในทรัพย์สิน เครดิตของผู้ชำระหนี้ ประเภทและสภาพของทรัพย์สินและพื้นที่โดยรอบ รายละเอียดของสัญญาเงินกู้ เป็นต้น ผู้ซื้อสัญญาเงินกู้ส่วนใหญ่ในสหรัฐอเมริกาจะซื้อเฉพาะใน 50 รัฐเท่านั้น แม้ว่าบางรายจะโฆษณาว่าสามารถซื้อสัญญาเงินกู้ในแคนาดาได้ก็ตาม

ข้อดีของตั๋วสัญญาใช้เงินจำนองเมื่อเทียบกับการลงทุนอื่นๆ คือ ตั๋วสัญญาใช้เงินจำนองจะช่วยให้สามารถเก็บดอกเบี้ยได้เป็นรายเดือน ไม่มีการหักค่าคอมมิชชั่นหรือค่าธรรมเนียมใดๆ จากการลงทุนในตั๋วสัญญาใช้เงินจำนอง^{[ 10 ]}

ลำดับกรรมสิทธิ์ของตั๋วสัญญาใช้เงินมีความสำคัญมากสำหรับเจ้าของบ้านทุกคนในอเมริกา การไม่สามารถแสดงลำดับกรรมสิทธิ์และการเป็นเจ้าของตั๋วสัญญาใช้เงินที่สมบูรณ์จากผู้ให้กู้ A ไปยังผู้ให้กู้ B ไปยังผู้ให้กู้ C เป็นต้น ได้กลายเป็นอุปสรรคสำคัญต่อความสามารถของผู้ให้บริการจำนองในการยึดทรัพย์สินในรัฐที่มีการยึดทรัพย์โดยคำสั่งศาล และในการบรรเทาคำสั่งระงับในศาลล้มละลายของรัฐบาลกลางประเด็นเรื่องสิทธิในการฟ้องร้อง (กล่าวอีกนัยหนึ่งคือ คำถามที่ว่าใครมีสิทธิทางกฎหมายในการฟ้องร้อง) เป็นพื้นฐานของกลยุทธ์การแสดงตั๋วสัญญาใช้เงิน ซึ่งบังคับให้ผู้ให้กู้พิสูจน์ว่าตนมีสิทธิทางกฎหมายในการฟ้องร้อง^{[ 11 ]}

ทนายความประเมินว่าเอกสารที่เกี่ยวข้องกับการจำนองมากถึงร้อยละ 50 ที่ทำขึ้นระหว่างปี 2544 ถึง 2551 สูญหายหรือถูกทำลาย ส่งผลให้ผู้กู้เรียกร้องให้ฝ่ายที่ทำการยึดทรัพย์นำเอกสารสัญญาเงินกู้มาแสดงเป็นหลักฐานแสดงหนี้สิน^{[ 12 ]}

กลุ่มผู้สนับสนุนผู้บริโภคกล่าวอ้างว่า เกือบทุกหน่วยงานที่พยายามยึดบ้านเนื่องจากไม่สามารถชำระหนี้ได้นั้น ไม่ใช่ผู้ให้กู้ที่แท้จริง แต่เป็นผู้ให้บริการที่เก็บเงินงวดรายเดือนสำหรับหลักทรัพย์ค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย (MBS) ดังนั้น ศาลจึงตัดสินว่าผู้ให้บริการเหล่านี้ไม่ใช่ผู้มีส่วนได้เสียที่แท้จริงและไม่มีสิทธิ์ทางกฎหมายที่จะขอความช่วยเหลือจากศาล