108 ถนนนอร์ทสเตทบล็อก 37

ภาพถ่ายบ้านเลขที่ 108 ถนนนอร์ทสเตท มองจากทางทิศตะวันออกเฉียงใต้ (ใกล้กับถนนวอชิงตันและถนนสเตท) วันที่ 15 มีนาคม 2551
ที่ตั้ง	ชิคาโก รัฐอิลลินอยส์สหรัฐอเมริกา
พิกัด	41°53′02″เหนือ87°37′44″ตะวันตก / 41.883932°N 87.628841°W / 41.883932; -87.628841
ที่อยู่	108 ถนนนอร์ทสเตท
เปิดแล้ว	เชิงพาณิชย์ (กรกฎาคม 2551) ค้าปลีก (พฤศจิกายน 2552) ที่อยู่อาศัย (มิถุนายน 2559)
นักพัฒนา	บริษัท มิลส์ คอร์ปอเรชั่น (ค.ศ. 2002–2007) บริษัท โจเซฟ ฟรีด แอนด์ แอสโซซิเอทส์ จำกัด (2007–2016)
เจ้าของ	ธนาคารแห่งอเมริกา (มีแผนจะขายให้กับ CIM Group ในเดือนกุมภาพันธ์ 2012)
ชั้นต่างๆ	ศูนย์กระจายเสียงซีบีเอส (22 เวสต์วอชิงตัน) – 17 ห้างสรรพสินค้า – 3 อพาร์ตเมนต์ – 34
ระบบขนส่งสาธารณะ	ชิคาโก "L" :   เส้นสีน้ำเงิน ที่วอชิงตัน   เส้นสีแดง ที่ทะเลสาบ   เส้นสีเขียว   สายสีน้ำตาล   สายสีส้ม   เส้นสีชมพู   เส้นสีม่วง ที่วอชิงตัน/วาแบช
เว็บไซต์	blockthirtyseven.com​

108 ถนนนอร์ทสเตทซึ่งมักเรียกกันว่าบล็อก 37เป็นศูนย์การค้าและโครงการพัฒนาที่ตั้งอยู่ในย่านลูปของใจกลางเมืองชิคาโกรัฐอิลลินอยส์พื้นที่นี้ถูกกำหนดโดยบล็อกสี่เหลี่ยมที่ล้อมรอบด้วยถนนเวสต์แรนดอล์ฟ ถนนนอร์ทสเตทถนนเวสต์วอชิงตันและถนนนอร์ทเดียร์บอร์นซึ่งเดิมกำหนดให้เป็นหนึ่งใน 58 บล็อกของเมือง^{[ 1 ]} แม้ว่าการพัฒนาพื้นที่เหนือพื้นดินจะเสร็จสมบูรณ์แล้ว แต่การก่อสร้างสถานีใต้ดินถูกระงับ ทำให้สถานีดังกล่าวสร้างเสร็จเพียงบางส่วนเท่านั้น

อาคารเดิมในบริเวณนั้นถูกรื้อถอนในปี 1989 เพื่อแผนการพัฒนาพื้นที่ใหม่ที่ก่อให้เกิดการถกเถียงอย่างดุเดือดภายใต้การบริหารของริชาร์ด เอ็ม. เดลีย์นายกเทศมนตรีเมืองชิคาโก ในขณะนั้น การถกเถียงดังกล่าวรวมถึงการรื้อถอนอาคารแมคคาร์ธี ซึ่งเป็นอาคาร สำคัญของชิคาโกซึ่งดำเนินการต่อไปหลังจากที่ศาลฎีกาแห่งรัฐอิลลินอยส์ตัดสินว่ากลุ่มอนุรักษ์เอกชนไม่มีสิทธิ์ที่จะคัดค้านการตัดสินใจของเมือง

หลังจากเคลียร์พื้นที่แล้ว แผนการพัฒนาพื้นที่เดิมก็ล้มเหลว เช่นเดียวกับแผนอื่นๆ ที่ตามมาบริษัท Mills Corporationเริ่มก่อสร้างในปี 2548 แต่ปัญหาทางการเงินก่อนหน้านี้ส่งผลกระทบต่อโครงการ ประวัติที่ยุ่งยากนี้ ประกอบกับสภาพเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลงไป ทำให้เกิดความล่าช้าในปี 2549 เนื่องจากผู้รับเหมาลังเลใจ เกรงว่าจะไม่ได้รับการชดเชย ในเดือนพฤศจิกายน 2552 ผู้พัฒนาโครงการถูกประกาศว่าผิดนัดชำระหนี้ ทำให้CB Richard Ellisเข้ามารับช่วงต่อในฐานะผู้รับมอบอำนาจ จากนั้นโครงการก็ถูกโอนไปให้ Joseph Freed and Associates LLC แต่ในปี 2554 ธนาคาร Bank of America ได้ยึดทรัพย์สิน และในที่สุดก็ขายให้กับCIM Groupในปี 2555 อาคารใหม่ทั้งสามหลังสร้างเสร็จสมบูรณ์ในปี 2559

ในปี ค.ศ. 1829 สภานิติบัญญัติได้แต่งตั้งคณะกรรมการเพื่อกำหนดตำแหน่งของคลองและวางผังเมืองโดยรอบ คณะกรรมการได้ว่าจ้างเจมส์ ทอมป์สันให้สำรวจและวางผังเมืองชิคาโก ซึ่งในขณะนั้นมีประชากรน้อยกว่า 100 คน นักประวัติศาสตร์ถือว่าการยื่นผังเมืองเมื่อวันที่ 4 สิงหาคม ค.ศ. 1830 เป็นการรับรองอย่างเป็นทางการของเทศบาลที่รู้จักกันในชื่อชิคาโก^{[ 2 ]}บล็อก 37 เป็นหนึ่งใน 58 บล็อกดั้งเดิมของเมืองในผังเมือง^{[ 1 ]}เนื่องจากบล็อก 37 ตั้งอยู่ใจกลางลูประหว่าง ย่านค้าปลีก ถนนสเตทอาคารราชการของเมือง/เทศมณฑล และย่านโรงละครถนนแรนดอล์ฟ ประวัติศาสตร์ของบล็อกนี้จึงเป็นภาพสะท้อนย่อส่วนของประวัติศาสตร์ของเมือง^{[ 3 ]}

แม้ก่อนเกิดเหตุการณ์ไฟไหม้ครั้งใหญ่ในชิคาโก บล็อกนี้ก็เป็นที่ตั้งของโรงละครที่ใหญ่ที่สุดแห่งหนึ่งของชิคาโก ในช่วงปลายศตวรรษที่ 19 อาคารสำนักงานสูงระฟ้าได้ผุดขึ้นมากมายในบล็อกนี้^{[ 4 ]}ภายในปี 1970 บล็อกนี้มีการพัฒนาอย่างหนาแน่นด้วยอาคาร 11 หลัง ซึ่งเป็นที่ตั้งของโรงละคร สำนักงานYMCAและร้านค้าปลีก เช่น ร้านขายของชำStop & Shopเมื่อวันที่ 14 มิถุนายน 1973 นายกเทศมนตรี Richard J. Daley ได้ประกาศโครงการฟื้นฟูเมืองขนาดใหญ่ที่มุ่งเน้นไปที่ย่านโรงละคร North Loop ^{[ 5 ]}ในช่วง 16 ปีต่อมา นักพัฒนาเอกชนจำนวนมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งบริษัท RubloffและJMB Realtyได้วางแผนพัฒนาพื้นที่แบบผสมผสานขนาดใหญ่บนพื้นที่ดังกล่าว โดยมีห้างสรรพสินค้าอยู่ริมถนน State Street และโรงแรมและอาคารสำนักงานอยู่ด้านบน การรวบรวมทรัพย์สินได้รับการอำนวยความสะดวกโดย การสร้างเขต การจัดหาเงินทุนเพิ่มภาษี North Loop ของ นายกเทศมนตรี Harold Washingtonในปี 1983 ซึ่งทำให้ความพยายามในการฟื้นฟูเมืองมีรายได้ที่มั่นคงและอำนาจในการเวนคืนที่ดิน^{[ 6 ]}

บล็อก 37 ในปัจจุบันตั้งอยู่ทางทิศตะวันตกติดกับศูนย์ Richard J. Daleyและทางทิศตะวันออกติดกับอาคาร Marshall Field and Company เดิม เป็นส่วนหนึ่งของย่านธุรกิจใจกลางเมือง ซึ่งรวมถึงศาลาว่าการเมืองชิคาโกและศูนย์ James R. Thompson (อาคารสำนักงานของรัฐอิลลินอยส์) ภายในระยะ 2 บล็อก^{[ 7 ]}

ตามแผนเดิม อาคารคอมเพล็กซ์จะประกอบด้วยโครงสร้างที่รวมกัน 3 หลัง ได้แก่ อาคารคอนโดมิเนียมที่พักอาศัยสูง 21 ชั้น ชื่อ 108 North State Condominium Tower ตั้งอยู่ที่ถนน North State และถนน West Randolph; อาคารโรงแรมสูง 20 ชั้น ชื่อ 108 North State Hotel Tower ตั้งอยู่ที่ถนน West Randolph และถนน North Dearborn; และอาคารสูง 17 ชั้น ชื่อ CBS ​​Broadcast Center ตั้งอยู่ที่ถนน North State และถนน West Washington (สำหรับWBBM-TV, CBS 2 ) ^{[ 8 ]}ในช่วงหนึ่ง มีการพูดคุยกันว่าอาคารโรงแรมถูกยกเลิกไปเพื่อสร้างอาคารที่พักอาศัยหลังที่สองแทน^{[ 9 ]}แม้ว่าแผนในภายหลังจะระบุว่ายังคงคาดหวังที่จะสร้างอาคารโรงแรมอยู่^{[ 10 ] [ 11 ]}โครงสร้างเหล่านี้ตั้งอยู่เหนือพื้นที่ค้าปลีกชั้นล่าง ซึ่งมีการผสมผสานระหว่างร้านค้า สถานบันเทิง และร้านอาหารในชั้นล่าง ในเดือนพฤศจิกายน พ.ศ. 2551 ทางเมืองได้เสนอเงินทุนเพื่อให้Loews Hotelsสามารถสร้างโรงแรมขนาด 354 ห้องได้^{[ 10 ] [ 11 ]}

ในด้านสถาปัตยกรรม ชั้นหลักมีลักษณะเด่นคือผนังโครงการที่มีมุมโปร่งใสและกระจกใสที่มองเห็นถนนได้ โครงสร้างหลายชั้นประกอบด้วยพื้นที่ค้าปลีก ความบันเทิง และร้านอาหารประมาณ 400,000 ตารางฟุต (37,000 ตารางเมตร⁾และพื้นที่สำนักงาน 200,000 ถึง 450,000 ตารางฟุต (19,000 ถึง 42,000 ตารางเมตร⁾ [ ^{12 ] อาคาร} Marquee at Block 37 สูง 38 ชั้น หรือที่รู้จักกันในชื่อ 25 West Randolph Street สร้างเสร็จในปี 2016 โดยมีห้องพักอาศัย 690 ยูนิต^{[ 13 ]}

การออกแบบที่เริ่มก่อสร้างในปี 2548 ประกอบด้วยสถานีขนาดใหญ่ที่จะเชื่อมต่อรางรถไฟและให้บริการผู้โดยสารทั้งสายCTA Blue LineและCTA Red Lineทำให้สามารถเปลี่ยนเส้นทางได้โดยตรง โครงการที่วางแผนไว้ยังรวมถึงสถานีใจกลางเมืองสำหรับบริการรถไฟไปยังสนามบินทั้งสองแห่งของชิคาโก ได้แก่โอแฮร์และมิดเวย์^{[ 14 ]}

ค่าใช้จ่ายของสถานีถูกประเมินไว้ที่ 213 ล้านดอลลาร์เมืองชิคาโกและองค์การขนส่งมวลชนชิคาโกจะต้องจ่าย 172 ล้านดอลลาร์ และบริษัทมิลส์ (ผู้พัฒนาโครงการเริ่มต้น) จะจ่ายส่วนที่เหลือ^{[ 15 ]} ค่าใช้จ่ายที่เกินงบประมาณและความล่าช้าทำให้เมืองชิคาโกและองค์การขนส่งมวลชนชิคาโกต้องจ่ายเงินประมาณ 100 ล้านดอลลาร์เพื่อชดเชยค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นแล้ว และ CTA ได้ยกเลิกโครงการ ส่วนหนึ่งเป็นเพราะไม่มีเงินประมาณ 1.5 พันล้านดอลลาร์ที่จำเป็นสำหรับการสร้างบริการรถไฟด่วนไปสนามบิน (ตรงข้ามกับบริการรถไฟท้องถิ่นที่ช้าโดยใช้รางและสถานีที่มีอยู่) ^{[ 15 ] [ 16 ]}ในที่สุด มีการใช้เงินประมาณ 400 ล้านดอลลาร์ในการก่อสร้างโครงสร้างสถานี บวกกับค่าใช้จ่ายในการปิดใช้งานอีก 40 ล้านดอลลาร์^{[ 17 ]}

ในเดือนพฤศจิกายน พ.ศ. 2552 ความคืบหน้าในการก่อสร้างอาคารพาณิชย์และที่พักอาศัยทำให้ส่วน Block 37 ของChicago Pedwayเปิดให้บริการระหว่างสถานี Lakeบนสายสีแดงและสถานี Washingtonบนสายสีน้ำเงิน^{[ 18 ]}เนื่องจากเชื่อมต่อเฉพาะพื้นที่ที่ไม่ต้องเสียค่าโดยสารของสถานีเท่านั้น ผู้ถือบัตรโดยสารจึงต้องจ่ายค่าโดยสารเปลี่ยนเส้นทางมาตรฐาน 0.25 ดอลลาร์เพื่อใช้เส้นทางเชื่อมต่อนี้ ในเดือนพฤษภาคม พ.ศ. 2556 CTA ได้ยกเลิกค่าโดยสารเปลี่ยนเส้นทางนี้^{[ 19 ]}

หลังจากโครงการซูเปอร์สเตชั่นล้มเหลว เมืองจึงเริ่มตรวจสอบความเป็นไปได้ของบริการขนส่งด่วนสนามบินที่สร้างโดยเอกชน โดยใช้บล็อก 37 เป็นจุดสิ้นสุดในตัวเมือง เมืองประกาศในเดือนมิถุนายน 2018 ว่าบริษัท The Boring Companyชนะการประกวดเพื่อเจรจาสัญญาในการก่อสร้างระบบขนส่งด่วนความเร็วสูงไปยังสนามบินโอแฮร์ ซึ่งเรียกว่าChicago Express Loopโดยใช้อุโมงค์คู่และยานพาหนะไฟฟ้าที่ใช้พื้นฐานจากTesla Model X ^{[ 20} ] บริษัทจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายทั้งหมดสำหรับการก่อสร้างและการดำเนินงาน และระบบนี้จะช่วยลดเวลาเดินทางไปยัง ^สนามบินโอแฮร์เหลือประมาณ 12 นาที^{[ 21 ] [ 20 ]}

อาคารบล็อก 37 ถูกรื้อถอนในปี 1989 หลังจากที่นายกเทศมนตรีRichard M. Daleyอนุมัติการรื้อถอนเพื่อสร้างตึกระฟ้าอเนกประสงค์ที่มีทั้งพื้นที่ค้าปลีก โรงแรม สำนักงาน และที่พักอาศัย การกระทำนี้ก่อให้เกิดความไม่พอใจในหมู่ประชาชนเป็นอย่างมากอาคาร McCarthyซึ่งเป็นแลนด์มาร์คของชิคาโกยังถูกถอดถอนสถานะแลนด์มาร์คออกไป แม้จะมีเสียงคัดค้านจากกลุ่มอนุรักษ์และกลุ่มผลประโยชน์สาธารณะ เพื่อให้สามารถเคลียร์พื้นที่บล็อกได้^{[ 22 ]}บล็อก 37 กลายเป็นบล็อกเมืองที่เกือบว่างเปล่าตั้งแต่ปี 1989 จนถึงปี 2005 หลังจากความพยายามในการพัฒนาใหม่หลายครั้งล้มเหลวเนื่องจากการเมืองของชิคาโกและเงินทุนไม่เพียงพอจากผู้พัฒนาหลายรายในอดีต^{[ 23 ]}อาคารเดียวที่เหลืออยู่จากสถาปัตยกรรมบล็อก 37 ก่อนปี 1989 คือ อาคาร หม้อแปลงไฟฟ้าของ Commonwealth Edison ที่ยังคงใช้งานอยู่ ซึ่งจ่ายกระแสไฟฟ้าให้กับพื้นที่ส่วนใหญ่ของ Loop ^{[ 24 ] [ 25 ]}

องค์กร ไม่แสวงหาผลกำไรของMaggie Daley ที่ชื่อ After School Mattersเริ่มต้นในชื่อ Gallery37 ในช่วงฤดูร้อนปี 1991 โดยองค์กรได้ตั้งเต็นท์เพื่อจัดชั้นเรียนศิลปะให้กับวัยรุ่น^{[ 26 ]}องค์กรได้ย้ายออกจาก Block 37 เมื่อเริ่มมีการพัฒนา และปัจจุบันดำเนินงานอยู่ในอาคารใกล้เคียงชื่อ "Gallery 37 Center for the Arts" บนถนน Randolphซึ่งอยู่ห่างจากที่ตั้งเดิมไปทางทิศตะวันออกไม่กี่ช่วงตึก

ในปี 1987 นายกเทศมนตรีเมืองชิคาโกฮาโรลด์ วอชิงตันอนุมัติเงินอุดหนุน 24 ล้านดอลลาร์ให้กับ FJV Venture เพื่อพัฒนา Block 37 ^{[ 27 ]}มีแผนการพัฒนาพื้นที่ใหม่ทางเลือกอื่นๆ ตามมาหลายแผน ในบรรดาแผนการพัฒนาพื้นที่ก่อนหน้านี้สำหรับบล็อกนี้ ได้แก่ Block 37 Towers เดิม ซึ่งบล็อกเดิมถูกรื้อถอนและรวมถึงหอคอยสูง 47 ชั้นที่ออกแบบโดยMurphy/Jahn , Inc. ^{[ 28 ]}แผนอีกแผนที่ล้มเหลวคือแผนของ Solomon Cordwell Buenz ซึ่งรวมถึงหอพักอาศัยสูง 66 ชั้น สูง 711 ฟุต และโรงแรม Marriott สูง 12 ชั้น ที่ตั้งตระหง่านอยู่เหนือฐานค้าปลีกสูง 4 ชั้น^{[ 24 ] [ 29 ]} ซึ่งเป็นไปตามแบบของ Kohn Pedersen Fox Associatesสูง 39 ชั้นที่กำหนดแล้วเสร็จในปี 2004 ^{[ 30 ]}การพัฒนาเหล่านี้ล้มเหลว ทำให้ทรัพย์สินกลับคืนสู่การครอบครองของเมือง^{[ 27 ]}ในปี 2545 เมืองได้เริ่มการแข่งขันเพื่อสิทธิ์ในการพัฒนาที่ดิน^{[ 31 ] [ 32 ] [ 33 ]}ในปี 2547 เมืองได้ขายที่ดินให้กับ Mills Corp. โดยขาดทุน 20 ล้านดอลลาร์ Mills ขายสิทธิ์ในการพัฒนาให้กับ Joseph Freed and Associates ในปี 2548 เมื่อเมืองได้จัดสรรเงินทุนเพิ่มขึ้นจากภาษีจำนวน 42 ล้านดอลลาร์ ในปี 2550 เมืองได้ทราบว่าการพัฒนาใช้งบประมาณเกินไป 150 ล้านดอลลาร์^{[ 27 ]}เดิมทีโครงการนี้ได้รับการพัฒนาโดยMills Corporationซึ่งเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในเมือง อาร์ลิงตัน รัฐเวอร์จิเนียซึ่งเป็นที่รู้จักกันดีในเรื่องการเป็นเจ้าของห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ หลายแห่ง อย่างไรก็ตาม Joseph Freed and Associates LLC ได้รับสิทธิ์ในการพัฒนาต่อ

ปัญหาของมิลส์เริ่มต้นในเดือนพฤศจิกายน พ.ศ. 2548 ด้วยการเปิดเผยการขาดทุนจำนวนมากจากโครงการที่ล้มเหลว ปัญหาขาดแคลนเงินสด และ การสอบสวน ของคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ของสหรัฐฯ เกี่ยวกับการบัญชี^{[ 34 ]}การสอบสวนของ SEC ได้รับการยกระดับเป็นการสอบสวนอย่างเป็นทางการในเดือนมีนาคม พ.ศ. 2549 ^{[ 35 ]}การจัดประเภทใหม่เป็นการสอบสวนอย่างเป็นทางการทำให้สามารถใช้เทคนิคเพิ่มเติม เช่นการออกหมายเรียก^{[ 35 ]}เมื่อวันที่ 6 เมษายน พ.ศ. 2550 Simon Property Group, Inc.ประกาศการเข้าซื้อกิจการร่วมกันของ Mills Corporation พร้อมกับFarallon Capital Management ในราคา 25.25 ดอลลาร์ สหรัฐต่อหุ้นสามัญ^{[ 36 ]}

ในเดือนมีนาคม พ.ศ. 2549 ผู้รับเหมาหยุดการก่อสร้างเนื่องจากเกรงว่าจะไม่ได้รับเงิน^{[ 34 ]}ทำให้ Morningstar ต้องพิจารณาข้อผูกพันในการเช่าใหม่ ส่งผลให้มูลค่าของโครงการลดลง ซึ่งทำให้การขายสิทธิ์ในโครงการต่อเป็นเรื่องยาก Mills เกือบจะบรรลุข้อตกลงกับบริษัทลงทุนของเยอรมัน Deutsche Immobilien Fonds AG ก่อนที่จะเกิดปัญหา DIFA ได้เสนอราคาที่สูงกว่าผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในชิคาโก Golub & Co. ซึ่งต่อมากลายเป็นผู้ที่ได้รับการพิจารณาเป็นอันดับแรก^{[ 34 ]} Golub บริษัทลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ระหว่างประเทศที่มีสำนักงานใหญ่ในชิคาโก ได้ปิดการซื้อส่วนพื้นที่สำนักงานของโครงการ^{[ 9 ]}ในที่สุด Mills ก็ขายสิทธิ์พื้นที่ค้าปลีกให้กับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในชิคาโก Joseph Freed & Associates ซึ่งก่อนหน้านี้ได้ซื้ออาคาร Carson, Pirie, Scott and Company ที่อยู่ใกล้เคียง (ตั้งอยู่ที่ 1 South State Street) ซึ่งปิดตัวลงในช่วงต้นปี พ.ศ. 2550 ^{[ 37 ]}

ในปี 2550 Golub และ Mills มีปัญหาขัดแย้งทางกฎหมายเกี่ยวกับสัญญาเช่าบางส่วนกับ Morningstar สำหรับพื้นที่ 211,000 ตารางฟุต (19,600 ตารางเมตร⁾ Golub อ้างว่า Mills รู้ว่าขนาดของพื้นที่จริง ๆ แล้วรวมเป็น 237,000 ตารางฟุต (22,000 ตารางเมตร⁾แม้ว่าพวกเขาจะทำสัญญากันไว้ที่ 211,000 ตารางฟุต (19,600 ตารางเมตร⁾ Golub อ้างว่าบริษัทในเครือของ Morningstar "...ชักจูงให้ Morningstar ตกลงในสัญญาเช่าที่จะผูกพันตามการวัดพื้นที่ใหม่ภายหลัง" ^{[ 9 ]}นอกจากนี้ Golub ยังอ้างว่า Mills ได้ดำเนินการโดยไม่ได้รับอนุญาตจากฝ่ายบริหารของ Daley สำหรับแผนต่างๆ เช่น การยกเลิกโรงแรมที่เสนอไว้เพื่อสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์หลังที่สองแทน ตามที่กำหนดไว้ในข้อตกลงระหว่าง Golub และ Mills ^{[ 9 ]}ยิ่งไปกว่านั้น Golub ยังได้ฟ้องร้องเกี่ยวกับส่วนที่อยู่อาศัยของโครงการ ซึ่งมอบให้กับ Freed Golub อ้างว่ายอมรับส่วนพื้นที่สำนักงานของโครงการด้วยกำไรต่ำ โดยคาดหวังว่าจะได้กำไรมากขึ้นจากส่วนที่อยู่อาศัย^{[ 38 ]}คำตัดสินของศาลในเวลาต่อมาอนุญาตให้ Mills ยกเลิกสัญญากับ Golub เพื่อพัฒนาอาคารที่พักอาศัยสองหลังของโครงการ และขายส่วนที่อยู่อาศัยของโครงการ Block 37 ใน Loop ให้กับผู้พัฒนา Joseph A. Freed & Associates LLC ^{[ 39 ]}

ผู้ให้กู้ รวมถึงBank of Americaได้ดำเนินการยึดทรัพย์สินส่วนที่เป็นร้านค้าปลีกและระบบขนส่งของโครงการพัฒนาแบบผสมผสานเมื่อวันที่ 19 ตุลาคม 2552 เนื่องจาก Joseph Freed and Associates หมดเงิน Freed ผิดนัดชำระหนี้ในเดือนมีนาคม โดยมีค่าใช้จ่ายเกินงบประมาณถึง 34 ล้านดอลลาร์ ณ วันที่ 25 สิงหาคม Freed เป็นหนี้ 128.5 ล้านดอลลาร์จากเงินกู้ก่อสร้าง 205 ล้านดอลลาร์ ตามคำฟ้องที่ยื่นต่อศาลแขวง Cook County Circuit Court ^{[ 40 ]}

เมื่อวันที่ 3 พฤศจิกายน ผู้พัฒนาได้ประกาศว่าได้ผู้เช่ารายใหม่ 13 รายที่จะเปิดให้บริการภายในอีกไม่กี่เดือนข้างหน้า^{[ 41 ]}เมื่อวันที่ 20 พฤศจิกายน ผู้พิพากษา ศาลวงจรได้เพิกถอนสิทธิ์ในการพัฒนาของ Freed และโอนความรับผิดชอบไปให้CB Richard Ellisในวันเดียวกันนั้น ได้มีการอนุมัติใบอนุญาตการเข้าอยู่อาศัยบางส่วนสำหรับทางเดินใต้ดินที่เชื่อมระหว่างสายสีแดงและสายสีน้ำเงินรวมถึงพื้นที่ค้าปลีกชั้นหนึ่ง Freed อ้างว่าการชำระเงินกู้เป็นไปตามกำหนด และการผิดนัดชำระหนี้เกิดจากข้อผิดพลาดทางเทคนิค^{[ 42 ]} Freed ถูกตัดสินว่ามีความรับผิดชอบส่วนบุคคลเป็นจำนวนเงิน 6.8 ล้านดอลลาร์จากค่าใช้จ่ายดังกล่าวเมื่อวันที่ 30 ธันวาคม พ.ศ. 2552 ^{[ 43 ]}

ในฐานะผู้รับมอบอำนาจ CB Richard Ellis มีกำหนดจะยื่นรายงานสถานะต่อศาลในวันที่ 8 ธันวาคม และรายงานฉบับเต็ม รวมถึงข้อมูลทางการเงิน ในวันที่ 15 มกราคม 2010 ^{[ 44 ]}ข้อพิพาทเรื่องประกันภัยทำให้การส่งมอบสิทธิ์ในการพัฒนาล่าช้า^{[ 45 ]}ซึ่งในที่สุดก็เกิดขึ้นในปลายเดือนมกราคม 2010 ^{[ 46 ]}ในเดือนมีนาคม 2011 Bank of America ได้เข้าซื้อทรัพย์สินมูลค่า 206 ล้านดอลลาร์ด้วยการเสนอราคาเครดิต 100 ล้านดอลลาร์ในการขายทอดตลาดโดยเจ้าหน้าที่บังคับคดี จากนั้นในเดือนกุมภาพันธ์ 2012 คาดว่า CIM Group จะปิดการซื้อศูนย์การค้าขนาด 305,000 ตารางฟุตทั้งหมดจาก Bank of America Corp. ^{[ 47 ]} CIM ไม่ได้ปิดการซื้อจริงจนกระทั่งเดือนเมษายน 2012 ^{[ 48 ]}

บริษัท Mills Corporation ซื้อที่ดินสำหรับโครงการจากเมืองเมื่อวันที่ 11 พฤศจิกายน 2548 ^{[ 12 ]}เฟสที่ 1 ของโครงการ ซึ่งเป็นการวางศิลาฤกษ์ ได้เริ่มต้นอย่างเป็นทางการเมื่อวันที่ 15 พฤศจิกายน 2548 ^{[ 12 ]}ซึ่งเกิดขึ้นหลังจากที่บริษัทชนะการแข่งขันเพื่อเป็นผู้พัฒนาหลักและแผนงานได้รับการอนุมัติจากเมือง^{[ 49 ]}บริษัท Mills Corporation ได้รับหนังสือแสดงเจตจำนงจาก CBS 2 Chicago Broadcast Center, Boggi Milano, Sisley, Andrew's Ties, Banana Republic , Rosa Mexicano, David Barton Gym และแนวคิดใหม่ๆ จาก Steve Lombardo ผู้สร้าง Gibson's Steakhouse และ Hugo's Frog Bar และ Steven Foster ผู้สร้าง Lucky Strike Lanes ในฮอลลีวูด ในฐานะผู้เช่าในอนาคต^{[ 12 ]} Morningstar, Inc.ได้ลงนามในสัญญาเช่าเพื่อเช่าพื้นที่ประมาณ210,000 ตารางฟุต (20,000 ตารางเมตร⁾ในแปดชั้น ทำให้เป็นผู้เช่ารายใหญ่ที่สุดในอาคารสำนักงาน^{[ 50 ]}ในเดือนเมษายน พ.ศ. 2548 มิลส์ได้ประกาศข้อตกลงเช่าพื้นที่ประมาณ100,000 ตารางฟุต (10,000 ตารางเมตร) กับ WBBM-Channel ²สำหรับสำนักงานและสตูดิโอโทรทัศน์^{[ 50 ]}ในเดือนกุมภาพันธ์ พ.ศ. 2551 บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ Joseph Freed & Associates ได้ประกาศว่าClub Monacoโรง ภาพยนตร์ ของ Muvico Entertainment LLC , David Barton Gym, ร้านอาหารเม็กซิกัน Rosa, ร้านกาแฟ และร้านอาหาร ของ Lettuce Entertain You Enterprises Inc.ที่ยังไม่ได้ตั้งชื่อจะตั้งอยู่ในอาคาร State Street ^{[ 51 ]}ในเดือนมิถุนายน พ.ศ. 2551 Puma ยืนยันว่าจะเปิดร้านแฟล็กชิปสโตร์สองชั้นบน Block 37 นอกจากนี้ ยังมีรายงานว่าโรงภาพยนตร์ Muvico Theatre จะมีมัลติเพล็ก ซ์แปด จอ^{[ 52 ]}ในเดือนตุลาคม พ.ศ. 2551 ร้านเสื้อผ้าZara จากสเปน ได้ลงนามในสัญญาเช่า Block 37 ร่วมกับบริษัทชุดกีฬา Puma จากเยอรมนี และแบรนด์เสื้อผ้า Ben Shermanจากอังกฤษ^{[ 53 ]}ผู้ค้าปลีกรายอื่นที่ได้รับการยืนยัน ได้แก่Steve Madden ผู้ผลิตเสื้อผ้า , Godiva Chocolatier , Lululemon Athletica Inc. ผู้จำหน่ายเครื่องแต่งกายกีฬา, Avedaผู้จำหน่ายผลิตภัณฑ์ดูแลเส้นผมและผิวรวมถึงSabon ผู้จำหน่ายผลิตภัณฑ์ดูแลร่างกายและ อาบ น้ำ ^{[ 54 ]}ร้านค้าอื่นๆ ที่มีข่าวลือว่ากำลังพิจารณา Block 37 ในเวลานั้น ได้แก่Apple ComputerและCrate & Barrel ผู้จำหน่าย เฟอร์นิเจอร์ตกแต่งบ้าน^{[55 ]}

เมื่อวันที่ 31 กรกฎาคม พ.ศ. 2549 การก่อสร้างส่วนค้าปลีกและ CTA ได้เริ่มต้นขึ้น^{[ 49 ]}ส่วนค้าปลีกนั้นเกี่ยวข้องกับการก่อสร้างอาคารศูนย์กระจายเสียง CBS 2 ที่ถนน North State และถนน West Washington ^{[ 49 ]}อาคารนี้จะทำหน้าที่เป็นสำนักงานใหญ่ของบริษัทMorningstar, Inc. ด้วย ^{[ 49 ]}อาคาร 17 ชั้นนี้จะมีความสูง 276 ฟุต (84 เมตร) ^{[ 56 ]}หลังจากความล้มเหลวหลายครั้งก่อนหน้านี้ในโครงการนี้ นี่ถือเป็นครั้งแรกที่การพัฒนาใหม่ได้ก้าวข้ามการวางศิลาฤกษ์ไปสู่ขั้นตอนการก่อสร้าง^{[ 49 ]}

การก่อสร้างเฟสแรก (เฟส II) ได้รับการทำสัญญาให้แล้วเสร็จภายในเดือนมีนาคม พ.ศ. 2551 ^{[ 34 ]}ซึ่งจะทำให้ Morningstar, Inc. สามารถย้ายได้ก่อนที่สัญญาเช่าจะหมดอายุในช่วงต้นปี พ.ศ. 2552 ณ ที่ตั้งเดิมบนถนน 225 W. Wacker Drive ^{[ 34 ]}อย่างไรก็ตาม ปัญหาทางการเงินทำให้เกิดความล่าช้า ซึ่งจำเป็นต้องให้ Morningstar—ซึ่งตั้งใจจะครอบครองพื้นที่มากกว่าครึ่งหนึ่งของอาคาร—มองหาข้อเสนอการเช่าจากอาคารสำนักงานอื่นๆ ในตัวเมือง^{[ 34 ]} Morningstar จะต้องเสียค่าปรับและค่าเสียหายอื่นๆ หากไม่สามารถย้ายออกก่อนที่สัญญาเช่าจะหมดอายุ^{[ 34 ]} Morningstar ลังเลที่จะแสวงหาโอกาสอื่นๆ เนื่องจากสัญญาเช่าของพวกเขาที่ 108 North State Street มีราคาต่ำกว่าราคาตลาดอยู่ที่ประมาณ 20 ดอลลาร์ต่อตารางฟุต^{[ 34 ]}

เมื่อวันที่ 11 มิถุนายน 2551 คณะกรรมการ CTA มีกำหนดรับฟังแผนการช่วยเหลือทางการเงินสามเฟสของเมืองสำหรับการก่อสร้าง สถานี รถไฟฟ้าใต้ดินใต้ห้างสรรพสินค้า Block 37 แผนดังกล่าวรวมถึงเงินทุนเพิ่มเติมจากภาษีเพิ่มขึ้น 20 ล้านดอลลาร์ ซึ่งเป็นเงินเพิ่มเติมจากงบประมาณที่ CTA ต้องใช้ไปก่อนหน้านี้อีก 60-70 ล้านดอลลาร์ บริษัทพัฒนาอาคาร Joseph Freed & Associates ตกลงที่จะรับภาระค่าใช้จ่ายที่เกินมา 19 ล้านดอลลาร์ ความช่วยเหลือในรอบนี้ครอบคลุมเฉพาะค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นแล้วเท่านั้น ยังไม่มีการจัดสรรเงินทุนเพิ่มเติม และการพัฒนาสถานีถูกระงับไว้จนกว่าจะมีเงินทุนเพิ่มเติม งบประมาณเดิมอยู่ที่ 213 ล้านดอลลาร์ (173 ล้านดอลลาร์จาก CTA) และค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นแล้วอยู่ที่ 320 ล้านดอลลาร์ ค่าใช้จ่ายเกินงบประมาณไป 150 ล้านดอลลาร์ในขณะนั้น และเมืองกำลังมองหาการลงทุนจากภาคเอกชน^{[ 27 ]}ในที่สุดการก่อสร้างอาคารหลังที่สามซึ่งเป็นโรงแรมและที่พักอาศัยก็เริ่มขึ้นในช่วงปลายปี 2552 ^{[ 57 ]}

ระหว่างการก่อสร้าง ศิลปินท้องถิ่น 100 คนได้สร้างตัวอักษรแกะสลักไม้เพื่อนำไปติดบนกำแพงก่อสร้างชั่วคราว โดยนำไปติดไว้บนกำแพงที่อยู่ติดกับทางเดินเท้าชั่วคราวข้างสถานที่ก่อสร้าง วลี " You Are Beautiful " ถูกเขียนเป็นภาษาต่างๆ^{[ 58 ]}

ในเดือนกันยายน พ.ศ. 2551 อาคารอเนกประสงค์ 16 ชั้น แห่งนี้ ได้จัดพิธีตัดริบบิ้น^{[ 59 ] [ 60 ]}สตูดิโอของ CBS มีจอแสดงผลวิดีโอภายนอกขนาด 30 x 19 ฟุต (9.1 x 5.8 เมตร) ^{[ 61 ]} Morningstar ได้ย้ายสำนักงานใหญ่ทั่วโลกเข้ามาอยู่ในอาคารนี้^{[ 62 ]} โครงสร้างนี้ยังมีพื้นที่ ทำงานร่วมกันระดับหรูแห่งแรกของโลกโดยมีพื้นที่ทำงานส่วนตัวให้เช่า 100 แห่งบนชั้น 15 ในพื้นที่ซึ่งประกอบด้วยสปาห้องเล่นบิลเลียด สตูดิโอบันทึกเสียง ร้าน ออกแบบกราฟิกห้องประชุมด้านภาพและเสียง ห้องสวีทเพนต์เฮาส์และบริการคอนเซียร์จ^{[ 57 ]}

ศูนย์การค้าแห่งนี้ประกอบด้วยBebe , CoachและJ.Crew Lettuce Entertain You ซึ่งเป็นผู้ดำเนินกิจการศูนย์อาหารที่Water Tower Place ก็มีร้านกาแฟ ศูนย์อาหาร และตลาดให้บริการ ^เช่นกัน ชั้นบนสุดเดิมทีจะเป็นที่ตั้งของMuvico Theaters [ ^{57 ]}ซึ่งได้ถอนตัวออกไปในปี 2009 ^{[ 63 ]} David Barton Gym ซึ่งเป็นผู้เช่ารายแรกและรายใหญ่ที่สุดของโครงการ Block 37 ก็ได้ถอนตัวออกจากโครงการเช่นกัน^{[ 64 ]}เหตุผลที่โรงยิมถอนตัวออกไปก็คือการเปิดห้างสรรพสินค้าล่าช้า ซึ่งมีกำหนดเปิดในฤดูใบไม้ร่วงปี 2009 แทนที่จะเป็นฤดูใบไม้ร่วงปี 2008 ตามกำหนดการเดิม^{[ 11 ]}ในเดือนมีนาคม 2009 Apple Inc.ก็ได้ถอนตัวออกจากข้อตกลงการเช่า เช่นกัน ^{[ 65 ]}และไม่ถึงหนึ่งเดือนต่อมาก็ได้ลงนามในข้อตกลงเพื่อพัฒนาพื้นที่ร้านค้าแห่งใหม่ในClybourn Corridorบนที่ดินที่ล้อมรอบด้วยNorth Avenue , Halsted Streetและ Clybourn Avenue ^{[ 66 ]}หลังจากที่ Apple ถอนตัวออกจากสัญญาเช่า Lululemon ก็ถอนตัวออกจากสัญญาเช่าที่จะตั้งอยู่ติดกับ Apple เช่นกัน^{[ 67 ]}ผู้เช่ารายอื่น ๆ ที่เซ็นสัญญาในเดือนมีนาคม 2552 ได้แก่ ร้านขายเครื่องแต่งกาย Bigsby & Kruthers ของชิคาโก ร้านแว่น กันแดด Sunglass Hutร้านขายเครื่องประดับคริสตัลSwarovskiร้าน Starfruit Cafe และร้านอาหารแบบฟาสต์แคชชวล Tahini ^{[ 68 ]}นอกจากนี้ ในขณะที่รายได้จากโฆษณาลดลง CBS จึงพยายามให้เช่าช่วงส่วนหนึ่งของสตูดิโอ^{[ 69 ]}

เมื่อวันที่ 20 พฤศจิกายน พ.ศ. 2552 ทางเดินใต้ดินที่เชื่อมระหว่างสายสีน้ำเงินและสายสีแดงได้เปิดให้บริการ ในวันถัดมา ร้านรองเท้า Steve Madden ได้เปิดร้านค้าปลีกแห่งแรกในอาคารแห่งนี้^{[ 70 ]}ณ เดือนกุมภาพันธ์ พ.ศ. 2555 โรงละคร ศูนย์อาหาร และโรงยิมยังไม่เปิดให้บริการและไม่มีแผนที่จะเปิดอีกต่อไป อาคารยังคงมีผู้เช่าเพียง 26 เปอร์เซ็นต์ในขณะนั้น เนื่องจากผู้ค้าปลีกลังเลที่จะเซ็นสัญญาเช่า ในขณะที่ธนาคาร Bank of America ผู้ให้กู้และผู้พัฒนา Joseph Freed กำลังต่อสู้กันในศาลล้มละลาย^{[ 47 ]}

ในปี 2014 CIM เริ่มดำเนินการสร้างอาคารที่พักอาศัยให้เช่าบนชั้นดาดฟ้าของ Block 37 ในเดือนมีนาคม 2014 มีข่าวลือว่ากำลังวางแผนสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์ที่มีมากกว่า 500 ยูนิต^{[ 71 ]}เมื่อวันที่ 11 กันยายน CIM ได้ออกแถลงข่าวว่าได้รับใบอนุญาตสำหรับอาคารอพาร์ตเมนต์สูง 34 ชั้น จำนวน 690 ยูนิต ซึ่งCrain's Chicago Businessอธิบายว่าเป็น "อาคารอพาร์ตเมนต์ที่ใหญ่ที่สุดในย่าน Loop ในรอบหลายทศวรรษ" ^{[ 72 ]}การเริ่มต้นอย่างเป็นทางการของโครงการที่มีผนังกระจกคือวันที่ 29 ตุลาคม โดยคาดว่าจะแล้วเสร็จภายในฤดูร้อนปี 2016 ซึ่งจะมีสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ เช่น สระว่ายน้ำกลางแจ้งและสปา รวมถึงสปาและศูนย์ออกกำลังกายบนดาดฟ้า ในขณะนั้นพื้นที่ค้าปลีกมีผู้เช่าเพียง 52 เปอร์เซ็นต์ การก่อสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์ทำให้แผนการสร้างโรงแรมบนชั้นดาดฟ้าต้องถูกยกเลิก^{[ 73 ]} การก่อสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์เกิดขึ้นพร้อมกับแผนการที่จะนำโรงภาพยนตร์ AMC Theatresที่มี 11 จอพร้อมบริการอาหารมาไว้ในอาคาร^{[ 74 ]}โรงภาพยนตร์ AMC ชั้น 4 เปิดให้บริการเมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2015 ตามกำหนดการ โดยเป็นโรงภาพยนตร์เครือข่ายหลักแห่งเดียวในย่าน Loop ^{[ 75 ] [ 76 ]}โรงภาพยนตร์แห่งนี้เป็นโรงภาพยนตร์ Dine-In Theatre แห่งแรกในชิคาโก ซึ่งลูกค้าสามารถสั่งอาหารได้ด้วยการกดปุ่มจากที่นั่งของตนเอง^{[ 77 ]}

เมื่อวันที่ 1 มิถุนายน 2559 อาคาร Marquee at Block 37 สูง 38 ชั้น มีห้องพัก 690 ห้อง เปิดให้บริการที่ 25 West Randolph St. ^{[ 78 ] [ 13 ]}ซึ่งถือเป็นการสิ้นสุดการก่อสร้างที่ Block 37 ^{[ 79 ]} CIM และ Morguardบริษัทสัญชาติแคนาดาซึ่งเป็นพันธมิตรในโครงการนี้พยายามที่จะขายอาคารดังกล่าวในปี 2560 ในราคา 414 ล้านดอลลาร์ หลังจากที่ไม่มีใครเสนอซื้อ 25 West Randolph St. บริษัทจึงรีไฟแนนซ์อาคารในช่วงปลายปี 2560 ด้วยเงินกู้ 225 ล้านดอลลาร์ โดยใช้เงิน 110 ล้านดอลลาร์เพื่อชำระคืนเงินกู้ 110 ล้านดอลลาร์ที่ใช้ในการก่อสร้าง^{[ 80 ]}จากนั้นผู้พัฒนาจึงนำอาคารดังกล่าวออกขายอีกครั้งในปี 2562 ในราคา 300 ล้านดอลลาร์^{[ 81 ]} Morguard ซื้อหุ้นของ CIM ในเดือนพฤศจิกายน 2019 ^{[ 82 ]} Northwestern Mutualให้เงินกู้จำนวน 165 ล้านดอลลาร์สหรัฐแก่ Morguard เพื่อซื้อหุ้นของ CIM ^{[ 83 ]}

• 
  มองจากมุมตะวันออกเฉียงใต้ (ถนนวอชิงตันและถนนสเตท) วันที่ 25 สิงหาคม 2550
• 
  มองจากมุมตะวันตกเฉียงเหนือ (ถนนเดียร์บอร์นและถนนแรนดอล์ฟ) วันที่ 12 เมษายน 2550
• 
  มองจากมุมตะวันออกเฉียงใต้ (ถนนวอชิงตันและถนนสเตท) วันที่ 12 เมษายน 2550
• 
  31 มกราคม 2550

• ข้อมูลบล็อกรูปภาพที่ 37