การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์การประเมินราคาบ้าน การประเมินมูลค่าทรัพย์สินหรือการประเมินมูลค่าที่ดินคือกระบวนการประเมินมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ (โดยปกติคือราคาตลาด ) สภาพแวดล้อมการอยู่อาศัยที่สะดวกสบายมีส่วนสำคัญต่อความเป็นอยู่ที่ดีโดยรวม

รายงานการประเมินราคาเป็นพื้นฐานสำหรับสินเชื่อจำนองการจัดการมรดกและการหย่าร้างการเสียภาษี ฯลฯ บางครั้งรายงานการประเมินราคายังใช้เพื่อกำหนดราคาขายของอสังหาริมทรัพย์ ปัจจัยต่างๆ เช่น ขนาดของอสังหาริมทรัพย์ สภาพ อายุ และที่ตั้ง มีบทบาทสำคัญในการประเมินราคา^{[ 1 ]}

ผู้ให้กู้มักต้องการการประเมินราคาสำหรับการออกหรือรีไฟแนนซ์สินเชื่อ^{[ 2 ]}ในกรณีดังกล่าว เมื่อผู้กู้ขอสินเชื่อหรือรีไฟแนนซ์จากผู้ให้กู้ ผู้ให้กู้จะสั่งให้มีการประเมินราคา เมื่อสั่งแล้ว ผู้กู้จะต้องนัดหมายกับผู้ประเมินราคาเพื่อเข้าเยี่ยมบ้าน

ผู้ประเมินจะไปเยี่ยมชมทรัพย์สิน ประเมิน รวบรวมข้อมูล และจากไป โดยปกติแล้วขั้นตอนนี้จะใช้เวลาไม่กี่ชั่วโมง ขึ้นอยู่กับขนาดของทรัพย์สิน หลังจากเยี่ยมชมสถานที่แล้ว ผู้ประเมินจะใช้เวลาในการค้นคว้าและจัดทำรายงานการประเมิน ผู้ประเมินจะส่งรายงานที่เสร็จสมบูรณ์ให้กับผู้ให้กู้ภายในสองสามวันทำการ ผู้กู้สามารถขอรับรายงานได้เช่นกันเมื่อร้องขอ^{[ 3 ] [ 4 ]}

โดยเฉลี่ยแล้ว กระบวนการทั้งหมดในการขอรับการประเมินใช้เวลาตั้งแต่ 5 ถึง 15 วัน^{[ 4 ]}

การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์มีหลายประเภทและหลายนิยาม ซึ่งที่พบได้บ่อยที่สุด ได้แก่:

• มูลค่าตลาด – ราคาที่สินทรัพย์จะมีการซื้อขายกันใน ระบบ การประมูลแบบวอลราเซียน ที่มีการแข่งขัน มูลค่าตลาดมักใช้แทนกันได้กับมูลค่าตลาดเปิดหรือมูลค่ายุติธรรมมาตรฐานการประเมินมูลค่าระหว่างประเทศ (IVS) กำหนดไว้ดังนี้:

มูลค่าตลาด – จำนวนเงินโดยประมาณที่สินทรัพย์หรือหนี้สินควรมีการแลกเปลี่ยนในวันที่ประเมินมูลค่าระหว่างผู้ซื้อที่เต็มใจและผู้ขายที่เต็มใจในธุรกรรมที่เป็นอิสระ หลังจากทำการตลาดอย่างเหมาะสมและในกรณีที่ทั้งสองฝ่ายได้กระทำการโดยรู้เท่าทัน รอบคอบ และปราศจากการบังคับ^{[ 5 ]}

• มูลค่าการใช้งานหรือมูลค่าการใช้^{[ 6 ]} – มูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) ^{[ 7 ]}ของกระแสเงินสดที่สินทรัพย์สร้างขึ้นสำหรับเจ้าของเฉพาะรายภายใต้การใช้งานเฉพาะ มูลค่าการใช้งานคือมูลค่าสำหรับผู้ใช้รายใดรายหนึ่งโดยเฉพาะ และอาจสูงกว่าหรือต่ำกว่ามูลค่าตลาดของทรัพย์สิน
• มูลค่าการลงทุน – มูลค่าสำหรับนักลงทุนรายใดรายหนึ่ง ซึ่งอาจสูงกว่าหรือต่ำกว่ามูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์ก็ได้ ความแตกต่างระหว่างมูลค่าการลงทุนของสินทรัพย์กับมูลค่าตลาดเป็นแรงจูงใจให้ผู้ซื้อหรือผู้ขายเข้าสู่ตลาดมาตรฐานการประเมินมูลค่าระหว่างประเทศ (IVS) กำหนดไว้ดังนี้:

มูลค่าการลงทุน – มูลค่าของสินทรัพย์สำหรับเจ้าของหรือผู้เป็นเจ้าของในอนาคตสำหรับวัตถุประสงค์การลงทุนหรือการดำเนินงานส่วนบุคคล^{[ 5 ]}

• มูลค่า ภาษีตามมูลค่าทรัพย์สิน – มูลค่าที่ใช้เพื่อวัตถุประสงค์ในการเก็บภาษี ซึ่งกำหนดโดยการรวบรวมข้อมูลผ่านกระบวนการประเมินมูลค่าทรัพย์สินแบบกลุ่ม กระบวนการประเมินมูลค่าทรัพย์สินแบบกลุ่มจะนำข้อมูลที่รวบรวมจากแหล่งต่างๆ มาใช้กับอสังหาริมทรัพย์เพื่อกำหนดมูลค่าที่ต้องเสียภาษี^{[ 8 ]}
• มูลค่าที่เอาประกันได้ – มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับความคุ้มครองจากกรมธรรม์ประกันภัยโดยทั่วไปแล้วจะไม่รวมมูลค่าที่ดิน
• มูลค่าการชำระบัญชี – อาจวิเคราะห์ได้ทั้งในแง่ของการชำระบัญชีโดยถูกบังคับหรือการชำระบัญชีตามระเบียบ และเป็นมาตรฐานการประเมินมูลค่าที่นิยมใช้กันทั่วไปในกระบวนการล้มละลาย โดยสมมติว่าผู้ขายถูกบังคับให้ขายหลังจากระยะเวลาที่เปิดเผยข้อมูลซึ่งสั้นกว่ากรอบเวลาปกติของตลาด

มูลค่าที่แท้จริงของทรัพย์สิน ( มูลค่าตลาด ) อาจแตกต่างจากราคาที่จ่ายไปซื้อ ( ราคาซื้อ ) ราคาที่จ่ายไปอาจไม่ใช่มูลค่าตลาดของทรัพย์สินนั้นเสมอไป บางครั้งอาจมีปัจจัยพิเศษเข้ามาเกี่ยวข้อง เช่น ความสัมพันธ์พิเศษระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย โดยที่ฝ่ายหนึ่งมีอำนาจควบคุมหรือมีอิทธิพลเหนืออีกฝ่ายหนึ่ง หรือในบางกรณี การทำธุรกรรมอาจเป็นเพียงหนึ่งในหลายๆ ทรัพย์สินที่ซื้อขายกันระหว่างสองฝ่าย ในกรณีเช่นนี้ ราคาที่จ่ายไปสำหรับทรัพย์สินแต่ละชิ้นจึงไม่ใช่ "มูลค่า" ตลาด (โดยปกติแล้ว แนวคิดก็คือว่า ราคาและมูลค่ารวมของทุกชิ้นส่วนจะเท่ากับมูลค่าตลาดของทุกส่วน) แต่เป็น "ราคา" ตลาดของทรัพย์สินนั้นเอง

ในบางครั้ง ผู้ซื้ออาจยินดีจ่ายราคาสูงกว่าราคาตลาดที่ยอมรับกันโดยทั่วไป หากการประเมินมูลค่าทรัพย์สินในเชิงอัตวิสัยของเขา ( มูลค่าการลงทุนสำหรับเขา) สูงกว่ามูลค่าตลาด ตัวอย่างเฉพาะเจาะจงคือ เจ้าของทรัพย์สินข้างเคียงที่รวมทรัพย์สินของตนกับทรัพย์สินเป้าหมาย (การรวมที่ดิน) เพื่อให้ได้ประโยชน์จากขนาดเศรษฐกิจและมูลค่าเพิ่ม ( มูลค่า ที่ดิน ) สถานการณ์ที่คล้ายกันนี้บางครั้งก็เกิดขึ้นในด้านการเงินของบริษัทตัวอย่างเช่น อาจเกิดขึ้นเมื่อมีการควบรวมกิจการหรือการเข้าซื้อกิจการในราคาที่สูงกว่ามูลค่าที่แสดงโดยราคาหุ้นพื้นฐาน คำอธิบายทั่วไปสำหรับการควบรวมและการเข้าซื้อกิจการ ประเภทนี้ คือ "ผลรวมนั้นมากกว่าส่วนประกอบ" เนื่องจากความเป็นเจ้าของบริษัทอย่างเต็มรูปแบบทำให้สามารถควบคุมบริษัทได้อย่างเต็มที่ ซึ่งเป็นสิ่งที่ผู้ซื้อบางครั้งยินดีจ่ายในราคาสูง สถานการณ์นี้สามารถเกิดขึ้นได้ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เช่นกัน

แต่เหตุผลที่พบบ่อยที่สุดที่ทำให้มูลค่าแตกต่างจากราคาคือ ผู้ซื้อหรือผู้ขายไม่ทราบมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์ แต่กลับตกลงทำสัญญาในราคาที่สูงเกินไปหรือถูกเกินไป ซึ่งเป็นเรื่องที่น่าเสียดายสำหรับฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง หน้าที่ของผู้ประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์คือการประเมินมูลค่าตลาด ที่แท้จริง ของอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่ราคาตลาด

บ่อยครั้งที่อสังหาริมทรัพย์ได้รับการประเมินมูลค่าต่ำกว่ามูลค่าตลาด ซึ่งเรียกว่าการประเมินแบบเศษส่วน^{[ 9 ]}การประเมินแบบเศษส่วนอาจส่งผลให้อสังหาริมทรัพย์ได้รับการประเมินมูลค่าเพียง 10% หรือน้อยกว่ามูลค่าตลาดที่กำหนด^{[ 10 ]}

ในสหรัฐอเมริกา การประเมินมูลค่าจะทำเพื่อประเมินมูลค่าในรูปแบบใดรูปแบบหนึ่ง (เช่น มูลค่าจากการยึดทรัพย์ มูลค่าตลาดที่เป็นธรรม มูลค่าจากการขายในภาวะวิกฤต มูลค่าการลงทุน) คำจำกัดความของมูลค่าที่ใช้กันทั่วไปมากที่สุดคือมูลค่าตลาดแม้ว่ามาตรฐานการปฏิบัติงานประเมินมูลค่าอย่างมืออาชีพ (USPAP) จะไม่ได้ให้คำจำกัดความของมูลค่าตลาด แต่ก็มีแนวทางทั่วไปเกี่ยวกับวิธีการกำหนดมูลค่าตลาดไว้:

มูลค่าประเภทหนึ่งที่ระบุเป็นความคิดเห็น ซึ่งสันนิษฐานว่ามีการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน (เช่น สิทธิในการเป็นเจ้าของหรือกลุ่มของสิทธิดังกล่าว) ณ วันที่กำหนด ภายใต้เงื่อนไขเฉพาะที่ระบุไว้ในคำจำกัดความของคำนั้น ซึ่งผู้ประเมินระบุว่าเหมาะสมที่จะใช้ในการประเมิน

ดังนั้น นิยามของมูลค่าที่ใช้ในการประเมินหรือการวิเคราะห์และรายงานการวิเคราะห์ตลาดปัจจุบัน (CMA) คือชุดของสมมติฐานเกี่ยวกับตลาดที่ทรัพย์สินเป้าหมายอาจมีการซื้อขาย ซึ่งส่งผลต่อการเลือกข้อมูลเปรียบเทียบที่จะใช้ในการวิเคราะห์ นอกจากนี้ยังอาจส่งผลต่อวิธีการที่ใช้ในการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ตัวอย่างเช่นมูลค่าของต้นไม้สามารถมีส่วนช่วยได้ถึง 27% ของมูลค่าทรัพย์สิน รายงาน CMA บางครั้งเรียกว่า "การประเมินด้วยดินสอ" หรือรายงานแบบจำลองการประเมินมูลค่าอัตโนมัติ (AVM) แต่คำเหล่านี้ไม่ถูกต้องแม้ว่าจะเป็นส่วนหนึ่งของ "การพูดคุยในวงการอสังหาริมทรัพย์" ก็ตาม^{[ 11 ] [ 12 ] [ 13 ]}

มีวิธีการประเมินมูลค่าแบบดั้งเดิมอยู่ 3 กลุ่ม ซึ่งโดยทั่วไปเรียกว่า "สามแนวทางในการประเมินมูลค่า" ซึ่งโดยทั่วไปแล้วเป็นอิสระต่อกัน:

• วิธีการเปรียบเทียบ ราคาขาย (เปรียบเทียบคุณลักษณะของอสังหาริมทรัพย์กับคุณลักษณะของอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายคลึงกันซึ่งเพิ่งขายไปในธุรกรรมที่คล้ายคลึงกัน)
• แนวทางการประเมินต้นทุน (ผู้ซื้อจะไม่จ่ายเงินซื้ออสังหาริมทรัพย์มากกว่าต้นทุนในการสร้างอสังหาริมทรัพย์ที่เทียบเท่ากัน)
• วิธี การประเมินมูลค่า โดยใช้รายได้ (คล้ายกับวิธีการที่ใช้ในการประเมินมูลค่าทางการเงิน การวิเคราะห์หลักทรัพย์ หรือการกำหนดราคาพันธบัตร ซึ่งมูลค่าทรัพย์สินโดยนัยเป็นฟังก์ชันของกระแสเงินสด ตามสมมติฐานของทรัพย์สินหรือ NOI ในบริบทของอสังหาริมทรัพย์)

อย่างไรก็ตาม แนวโน้มล่าสุดของธุรกิจมีแนวโน้มไปสู่การใช้วิธีการประเมินทางวิทยาศาสตร์ซึ่งอาศัยพื้นฐานของข้อมูลเชิงปริมาณ^{[ 14 ]}ความเสี่ยง และแนวทางตามภูมิศาสตร์^{[ 15 ] [ 16 ]} Pagourtzi และคณะได้ทำการทบทวนวิธีการที่ใช้ในอุตสาหกรรมโดยเปรียบเทียบระหว่างแนวทางแบบดั้งเดิมและแนวทางขั้นสูง^{[ 17 ]}

ดังที่กล่าวไว้ก่อนหน้านี้ โดยทั่วไปแล้วผู้ประเมินสามารถเลือกใช้วิธีการสามวิธีในการกำหนดมูลค่า โดยปกติแล้วจะมีวิธีการหนึ่งหรือสองวิธีที่เหมาะสมที่สุด ในขณะที่วิธีการอื่นๆ มักจะมีประโยชน์น้อยกว่า ผู้ประเมินต้องพิจารณาถึง "ขอบเขตของงาน" ประเภทของมูลค่า ตัวทรัพย์สินเอง และคุณภาพและปริมาณของข้อมูลที่มีอยู่สำหรับแต่ละวิธี จึงไม่สามารถสรุปได้ว่าวิธีการใดดีกว่าวิธีการอื่นๆ เสมอไป

ผู้ประเมินต้องคิดถึงวิธีการที่ผู้ซื้อส่วนใหญ่มักใช้ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทนั้นๆ ผู้ซื้อส่วนใหญ่ใช้วิธีการประเมินแบบใดสำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่กำลังประเมินอยู่ โดยทั่วไปแล้ว ข้อมูลนี้จะช่วยชี้นำความคิดของผู้ประเมินเกี่ยวกับวิธีการประเมินที่ดีที่สุด โดยพิจารณาร่วมกับข้อมูลที่มีอยู่ ตัวอย่างเช่น การประเมินอสังหาริมทรัพย์ที่มักถูกซื้อโดยนักลงทุน (เช่นตึกระฟ้าอาคารสำนักงาน) อาจให้ความสำคัญกับวิธีการประเมินจากรายได้มากกว่า ส่วนผู้ซื้อที่สนใจซื้อบ้านเดี่ยว มักจะต้องการเปรียบเทียบราคา ในกรณีนี้ วิธีการเปรียบเทียบราคาขาย ( วิธี การวิเคราะห์ตลาด ) จะเหมาะสมกว่า วิธีการประเมินมูลค่าวิธีที่สามและสุดท้ายคือ วิธีการประเมินจากต้นทุน วิธีการประเมินจากต้นทุนมีประโยชน์มากที่สุดในการกำหนดมูลค่าที่สามารถทำประกันได้ และต้นทุนในการก่อสร้างโครงสร้างหรืออาคารใหม่

ตัวอย่างเช่น อาคารอพาร์ตเมนต์เดี่ยวที่มีคุณภาพตามที่กำหนดมักจะขายในราคาต่ออพาร์ตเมนต์ที่เฉพาะเจาะจง^{[ 18 ]}ในหลายกรณี วิธีการเปรียบเทียบการขายอาจเหมาะสมกว่า ในทางกลับกัน อาคารอพาร์ตเมนต์หลายหลังมักจะถูกประเมินมูลค่าด้วยวิธีการคิดจากรายได้ เนื่องจากจะสอดคล้องกับวิธีที่ผู้ซื้อส่วนใหญ่จะประเมินมูลค่า ตัวอย่างเช่น บ้านเดี่ยวส่วนใหญ่มักถูกประเมินมูลค่าโดยให้น้ำหนักกับวิธีการเปรียบเทียบการขายมากที่สุด อย่างไรก็ตาม หากบ้านเดี่ยวอยู่ในย่านที่ที่อยู่อาศัยทั้งหมดหรือส่วนใหญ่เป็นห้องเช่า วิธีการคิดจากรายได้บางรูปแบบอาจมีประโยชน์มากกว่า ดังนั้น การเลือกวิธีการประเมินมูลค่าจึงอาจเปลี่ยนแปลงไปตามสถานการณ์ แม้ว่าทรัพย์สินที่กำลังประเมินมูลค่าจะไม่เปลี่ยนแปลงมากนักก็ตาม

วิธีการเปรียบเทียบราคาขายนั้นอิงอยู่กับหลักการทดแทนเป็นหลัก วิธีการนี้ถือว่าบุคคลที่รอบคอบ (หรือมีเหตุผล) จะไม่จ่ายเงินซื้ออสังหาริมทรัพย์มากกว่าราคาที่ต้องจ่ายเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ทดแทนที่เทียบเคียงได้ วิธีการนี้ยอมรับว่าผู้ซื้อทั่วไปจะเปรียบเทียบราคาที่เสนอขายและพยายามซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ตรงกับความต้องการของตนในราคาที่ต่ำที่สุด ในการพัฒนาวิธีการเปรียบเทียบราคาขาย ผู้ประเมินราคาจะพยายามตีความและวัดการกระทำของฝ่ายต่างๆ ที่เกี่ยวข้องในตลาด รวมถึงผู้ซื้อ ผู้ขาย และนักลงทุน

ข้อมูลเกี่ยวกับการขายอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายคลึงกับอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังประเมินราคาจะถูกรวบรวมไว้ ซึ่งเรียกว่า "ข้อมูลเปรียบเทียบ" เฉพาะอสังหาริมทรัพย์ที่ขายไปแล้วเท่านั้นที่จะสามารถนำมาใช้ในการประเมินราคาและกำหนดมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ได้ เนื่องจากข้อมูลเหล่านั้นแสดงถึงจำนวนเงินที่จ่ายจริงหรือตกลงกันไว้สำหรับอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ แหล่งข้อมูลเปรียบเทียบ ได้แก่ สิ่งพิมพ์ด้านอสังหาริมทรัพย์ บันทึกสาธารณะ ผู้ซื้อ ผู้ขาย นายหน้าและ/หรือตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ ผู้ประเมินราคา และอื่นๆ รายละเอียดที่สำคัญของการขายเปรียบเทียบแต่ละรายการจะถูกอธิบายไว้ในรายงานการประเมินราคา เนื่องจากรายการขายเปรียบเทียบไม่ได้เหมือนกับอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังประเมินราคาทุกประการ จึงอาจมีการปรับเปลี่ยนสำหรับวันที่ขาย สถานที่ตั้ง รูปแบบ สิ่งอำนวยความสะดวก พื้นที่ใช้สอย ขนาดที่ดิน ฯลฯ แนวคิดหลักคือการจำลองราคาที่จะต้องจ่ายหากการขายเปรียบเทียบแต่ละรายการเหมือนกับอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังประเมินราคา หากข้อมูลเปรียบเทียบดีกว่าอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังประเมินราคาในด้านใดด้านหนึ่ง ก็จำเป็นต้องปรับลดราคาในด้านนั้น ในทำนองเดียวกัน หากข้อมูลเปรียบเทียบด้อยกว่าอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังประเมินราคาในด้านใดด้านหนึ่ง ก็จำเป็นต้องปรับเพิ่มราคาในด้านนั้น การปรับราคาค่อนข้างเป็นไปตามดุลพินิจและขึ้นอยู่กับการฝึกอบรมและประสบการณ์ของผู้ประเมิน จากการวิเคราะห์กลุ่มราคาขายที่ปรับแล้วของอสังหาริมทรัพย์ที่เปรียบเทียบได้ ผู้ประเมินจะเลือกตัวชี้วัดมูลค่าที่เป็นตัวแทนของอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ เป็นไปได้ที่ผู้ประเมินแต่ละคนจะเลือกตัวชี้วัดมูลค่าที่แตกต่างกัน ซึ่งท้ายที่สุดแล้วจะส่งผลให้มูลค่าอสังหาริมทรัพย์แตกต่างกัน

1. ทำการวิจัยตลาดเพื่อรวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับการขาย และการขายที่กำลังดำเนินการอยู่ ซึ่งมีลักษณะคล้ายคลึงกับอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการขาย
2. ตรวจสอบข้อมูลตลาดเพื่อพิจารณาว่าข้อมูลเหล่านั้นถูกต้องและแม่นยำตามความเป็นจริงหรือไม่
3. กำหนดหน่วยเปรียบเทียบที่เหมาะสม (เช่น ราคาขายต่อตารางฟุต) และทำการวิเคราะห์เปรียบเทียบสำหรับแต่ละรายการ
4. เปรียบเทียบสินค้าที่จะขายกับยอดขายที่เทียบเคียงได้ตามองค์ประกอบการเปรียบเทียบ และปรับปรุงแก้ไขตามความเหมาะสม
5. ปรับค่าบ่งชี้หลายค่าที่เกิดจากการปรับ (เพิ่มขึ้นหรือลดลง) ของยอดขายเปรียบเทียบให้เป็นค่าบ่งชี้เดียว

วิธีการประเมินมูลค่าโดยใช้ต้นทุนนั้น เดิมเรียกว่าวิธีการรวมมูลค่า ทฤษฎีกล่าวว่า มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์สามารถประเมินได้โดยการรวมมูลค่าที่ดินและ มูลค่า ที่ลดลงของสิ่งปลูกสร้าง มูลค่าของสิ่งปลูกสร้างมักจะใช้ตัวย่อว่า RCNLD (ย่อมาจาก "reproduction/replacement cost new less depreciation") การสร้างใหม่หมายถึงการสร้างแบบจำลองที่เหมือนกันทุกประการ ส่วนต้นทุนการทดแทนหมายถึงต้นทุนในการสร้างบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างอื่น ๆ ที่มีประโยชน์ใช้สอย เหมือนกัน แต่ใช้การออกแบบ ฝีมือ และวัสดุที่ทันสมัย ​​ในทางปฏิบัติ ผู้ประเมินมักใช้ต้นทุนการทดแทน แล้วหักปัจจัยสำหรับความเสื่อมสภาพทางประโยชน์ใช้สอยที่เกี่ยวข้องกับอายุของอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ ข้อยกเว้นสำหรับกฎทั่วไปของการใช้ต้นทุนการทดแทนคือการประเมินมูลค่าเพื่อการประกันภัยบางกรณี ในกรณีเหล่านั้น เป้าหมายคือการสร้างสินทรัพย์ที่เหมือนกันทุกประการหลังจากเหตุการณ์ทำลายล้าง เช่น ไฟไหม้

ในกรณีส่วนใหญ่ เมื่อใช้วิธีการประเมินต้นทุน วิธีการโดยรวมจะเป็นการผสมผสานระหว่างวิธีการเปรียบเทียบต้นทุนและยอดขาย (ซึ่งแสดงถึงทั้งต้นทุนของผู้ผลิตและราคาที่ลูกค้าต้องการ) ตัวอย่างเช่น ต้นทุนการสร้างอาคารใหม่สามารถกำหนดได้โดยการบวกค่าแรง ค่าวัสดุ และต้นทุนอื่นๆ ในทางกลับกัน มูลค่าที่ดินและการเสื่อมราคาจะต้องได้มาจากการวิเคราะห์ข้อมูลยอดขายที่เปรียบเทียบได้

วิธีการประเมินต้นทุนถือว่ามีความน่าเชื่อถือมากที่สุดเมื่อใช้กับโครงสร้างใหม่ แต่มีแนวโน้มที่จะมีความน่าเชื่อถือน้อยลงสำหรับอาคารเก่า วิธีการประเมินต้นทุนมักเป็นวิธีเดียวที่น่าเชื่อถือเมื่อต้องจัดการกับอาคารที่มีการใช้งานพิเศษ (เช่น สถานที่ชุมนุมสาธารณะท่าจอดเรือ ) อย่างไรก็ตาม สิ่งสำคัญคือต้องพิจารณาว่ามีตลาดรองรับสำหรับการใช้งานนั้นจริงหรือไม่ และพิจารณาถึงความล้าสมัยในทุกรูปแบบ อาคารที่มีการใช้งานพิเศษบางแห่งอาจไม่มีตลาดรองรับที่คึกคัก ทำให้วิธีการประเมินต้นทุนอาจไม่น่าเชื่อถือเช่นกัน และอาจบ่งชี้ถึงมูลค่าการใช้งานหรือสิ่งอื่น ๆ ได้ดีกว่า ในบางกรณี อาจเหมาะสมที่จะพิจารณาการใช้งานทางเลือกอื่น

วิธีการคิดต้นทุนจำเป็นต้องมีการปรับปรุงสำหรับการล้าสมัย ซึ่งเกิดจากสามแหล่งที่มา

• การเสื่อมราคาทางกายภาพ - การลดลงตามการสึกหรอของส่วนประกอบทางกายภาพ
• ด้านการใช้งาน - การลดลงของมูลค่าเนื่องจากลักษณะการใช้งานหรือการออกแบบบางอย่างของอสังหาริมทรัพย์
• ภายนอก - การลดลงของมูลค่าสำหรับสิ่งที่อยู่นอกตัวทรัพย์สิน

การเสื่อมสภาพทางกายภาพเป็นสิ่งที่คุ้นเคยที่สุด เมื่อโครงสร้างมีอายุมากขึ้น มูลค่าก็จะลดลง ตัวอย่างเช่น ผู้ซื้ออาจลดราคาลงเพราะคาดว่าจะต้องซ่อมแซมส่วนที่ชำรุดราคาแพงในไม่ช้า หรือในบางกรณี ผู้ซื้ออาจคาดการณ์ค่าใช้จ่ายด้านสาธารณูปโภคที่สูงขึ้น เพราะคิดว่าฉนวนกันความร้อนของบ้านเก่าและเสื่อมสภาพแล้ว

ความล้าสมัยเชิงฟังก์ชันเกี่ยวข้องกับการออกแบบของอสังหาริมทรัพย์ อาจเป็นสิ่งที่ไม่เหมาะสมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ (เช่น บ้านที่ไม่มีสระว่ายน้ำในสภาพอากาศร้อนอย่างรัฐแอริโซนา) หรือสิ่งที่ดีเกินความจำเป็น (เช่น บ้าน 2 ห้องนอนที่มีห้องน้ำ 9 ห้อง) ในทั้งสองกรณี มูลค่าจะลดลงเมื่อเทียบกับต้นทุนของโครงสร้างที่มีอยู่ ตัวอย่างเช่น ห้องน้ำทั้ง 9 ห้องมีต้นทุนการก่อสร้างเท่ากัน แต่เพิ่มมูลค่าน้อยลงเรื่อยๆการประเมินราคาควรพิจารณาว่าสามารถแก้ไข (ซ่อมแซม) รายการนั้นได้หรือไม่ กล่าวคือ พิจารณาว่ามูลค่าที่เพิ่มขึ้นจากการซ่อมแซมนั้นมากกว่าต้นทุนในการซ่อมแซมหรือไม่

ความล้าสมัยจากปัจจัยภายนอก คือสิ่งที่อยู่นอกเหนือตัวทรัพย์สิน อาจเป็นความเปลี่ยนแปลงของสภาวะตลาด หรือทรัพย์สินข้างเคียงที่ไม่พึงประสงค์ ความล้าสมัยจากปัจจัยภายนอกไม่สามารถแก้ไขได้

วิธีการประเมินมูลค่าโดยใช้รายได้ (มักเรียกสั้นๆ ว่า "วิธีการประเมินมูลค่าโดยใช้รายได้") ใช้ในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์และการลงทุน เนื่องจากมีจุดประสงค์เพื่อสะท้อนหรือจำลองความคาดหวังและพฤติกรรมของผู้เข้าร่วมตลาดโดยทั่วไปโดยตรง วิธีการนี้จึงโดยทั่วไปถือว่าเป็นเทคนิคการประเมินมูลค่าที่เหมาะสมที่สุดสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้ ในกรณีที่มีข้อมูลตลาดเพียงพอ

ในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ที่สร้างรายได้ วิธีการนี้จะนำกระแสรายได้มาแปลงเป็นมูลค่าที่แท้จริง โดยสามารถทำได้โดยใช้ตัวคูณรายได้หรืออัตราการคิดลดมูลค่าที่ใช้กับรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (NOI) โดยปกติแล้ว NOI จะถูกทำให้มีเสถียรภาพแล้ว เพื่อไม่ให้มีน้ำหนักมากเกินไปกับเหตุการณ์ล่าสุด ตัวอย่างเช่น อาคารที่ยังไม่ได้ให้เช่า ซึ่งในทางเทคนิคแล้วจะไม่มี NOI NOI ที่มีเสถียรภาพจะถือว่าอาคารนั้นให้เช่าในอัตราปกติและมีอัตราการเข้าอยู่อาศัยตามปกติ รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (NOI) คือรายได้ศักยภาพรวม (GPI) หักด้วยอัตราการว่างและการสูญเสียจากการเก็บค่าเช่า (= รายได้รวมที่แท้จริง) หักด้วยค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน (แต่ไม่รวมการชำระหนี้ ภาษีเงินได้ และ/หรือค่าเสื่อมราคาที่นักบัญชีคำนวณ)

อีกทางเลือกหนึ่งคือ การประเมินมูลค่ารายได้จากการดำเนินงานสุทธิหลายปีโดยใช้ แบบจำลองการวิเคราะห์ กระแสเงินสดคิดลด (DCF) แบบจำลอง DCF ถูกนำมาใช้กันอย่างแพร่หลายในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้ขนาดใหญ่และมีราคาสูง เช่น อาคารสำนักงานขนาดใหญ่หรือศูนย์การค้าขนาดใหญ่ เทคนิคนี้ใช้อัตราผลตอบแทนที่ได้รับการสนับสนุนจากตลาด (หรืออัตราคิดลด) กับกระแสเงินสดในอนาคตที่คาดการณ์ไว้ (เช่น ตัวเลขรายได้ประจำปี และโดยทั่วไปคือเงินก้อนที่จะได้รับจากการขายอสังหาริมทรัพย์ในที่สุด) เพื่อให้ได้ค่าบ่งชี้มูลค่าปัจจุบัน ในแคนาดา มูลค่าที่จะได้รับคืนโดยทั่วไปจะอยู่ระหว่าง 16-21 เท่าของรายได้จากการดำเนินงานสุทธิของปีที่ขาย

เมื่อซื้อบ้านเพื่อใช้ส่วนตัว ผู้ซื้อสามารถตรวจสอบความถูกต้องของราคาที่ขอโดยใช้วิธีการคำนวณรายได้ในทิศทางตรงกันข้าม อัตราผลตอบแทนที่คาดหวังสามารถประมาณได้โดยการเปรียบเทียบต้นทุนสุทธิที่คาดหวังกับราคาที่ขอ ผลตอบแทนนี้สามารถนำไปเปรียบเทียบกับโอกาสการลงทุนอื่นๆ ของเจ้าของบ้านได้^{[ 19 ]}

ในสหราชอาณาจักร วิธีการประเมินมูลค่าได้รับการจำแนกตามประเพณีออกเป็นห้าวิธี: ^{[ 20 ]}

1. วิธีการเปรียบเทียบ วิธีนี้ใช้ได้กับอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ที่มีข้อมูลการขายในอดีตที่ชัดเจน ซึ่งคล้ายคลึงกับวิธีการเปรียบเทียบการขายที่กล่าวไว้ข้างต้น

2. วิธีการลงทุน หรือที่เรียกว่าวิธีฮาร์ดคอร์ ใช้สำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ (และที่อยู่อาศัย) ส่วนใหญ่ที่สร้างกระแสเงินสดในอนาคตผ่านการให้เช่า วิธีนี้เปรียบเทียบมูลค่าค่าเช่าที่ประเมินไว้ (ERV) หรือ "ส่วนบน" กับรายได้ปัจจุบัน ("รายได้ที่ผ่านไป") หรือ "ส่วนล่าง" เพื่อบ่งชี้ว่ามูลค่าในอนาคตของอสังหาริมทรัพย์ควรเพิ่มขึ้นหรือลดลงตามรายได้ หากรายได้ของอสังหาริมทรัพย์สูงกว่า ERV บางครั้งเรียกว่า "ฟองสบู่" ซึ่งอาจทำให้สับสนกับการใช้คำว่า "ฟองสบู่" ในสหรัฐอเมริกาที่อธิบายถึงช่วงเวลาก่อนเกิด ฟอง สบู่ ในตลาดอสังหาริมทรัพย์

กระแสเงินสดสามารถนำมาเปรียบเทียบกับผลตอบแทนเทียบเท่าที่กำหนดโดยตลาด และมูลค่าทรัพย์สินสามารถกำหนดได้โดยใช้แบบจำลองอย่างง่าย โปรดทราบว่าวิธีการนี้เป็นวิธีการเปรียบเทียบเท่านั้น เนื่องจากตัวแปรหลักถูกกำหนดโดยตลาด อย่างไรก็ตาม ในทางปฏิบัติมาตรฐานของสหรัฐอเมริกา การแปลง NOI เป็นทุนซึ่งมีความเกี่ยวข้องอย่างใกล้ชิดนั้น มักถูกรวมเข้ากับวิธีการ DCF ภายใต้การจัดประเภททั่วไปของวิธีการแปลงรายได้เป็นทุน (ดูด้านบน)

3. วิธีประเมินมูลค่าส่วนที่เหลือ ใช้สำหรับที่ดินที่พร้อมสำหรับการพัฒนาหรือการปรับปรุงใหม่ หรือสำหรับที่ดินเปล่าเท่านั้น มูลค่าของที่ดินหรือทรัพย์สินที่ยังไม่ได้รับการพัฒนาจะคำนวณจากมูลค่าหลังการพัฒนาหักด้วยค่าใช้จ่ายในการก่อสร้าง ค่าธรรมเนียมผู้เชี่ยวชาญ ค่าใช้จ่ายทางการเงินในการพัฒนา และกำไรหรือผลตอบแทนจากความเสี่ยงของผู้พัฒนา

4. วิธีคิดกำไร ใช้สำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าที่มีหลักฐานอัตราภาษีน้อย เช่น โรงแรม ร้านอาหาร และบ้านพักคนชรา โดยนำรายได้จากการดำเนินงานเฉลี่ยสามปี (ได้จากงบกำไรขาดทุนหรืองบรายได้ ) มาคำนวณเป็นมูลค่าสินทรัพย์โดยใช้อัตราผลตอบแทนที่เหมาะสม โปรดทราบว่า เนื่องจากตัวแปรที่ใช้เป็นตัวแปรเฉพาะของอสังหาริมทรัพย์และไม่ได้มาจากตลาด ดังนั้นหากไม่มีการปรับปรุงที่เหมาะสม มูลค่าที่ได้จะเป็นมูลค่าการใช้งานหรือมูลค่าการลงทุน ไม่ใช่มูลค่าตลาด

5. วิธีต้นทุน ใช้สำหรับที่ดินและอาคารที่มีลักษณะพิเศษซึ่งไม่สามารถหาตัวเลขกำไรได้ หรือที่ดินและอาคารที่ไม่มีตลาดรองรับเนื่องจากเป็นทรัพย์สินเพื่อสาธารณประโยชน์หรือเป็นมรดกทางวัฒนธรรม ทั้งวิธีส่วนที่เหลือและวิธีต้นทุนจะถูกจัดกลุ่มในสหรัฐอเมริกาภายใต้แนวทางต้นทุน (ดูด้านบน)

ตามมาตรฐานการประเมินมูลค่าของ RICS ในปัจจุบัน หลักเกณฑ์การประเมินมูลค่าที่ยอมรับมีดังต่อไปนี้:

• มูลค่าตลาด (ดู PS 3.2)
• ค่าเช่าตามราคาตลาด (ดู PS 3.3)
• มูลค่า (มูลค่าการลงทุน) (ดู PS 3.4)
• มูลค่าที่ยุติธรรม (ดู PS 3.5)

ประสบการณ์ทั่วไปของผู้สำรวจที่ดินที่ได้รับใบอนุญาตคือในกระบวนการขอสินเชื่อจำนอง^{[ 21 ]}ผู้ให้กู้จำนองทุกรายกำหนดให้ต้องมีการประเมินมูลค่าจำนองเป็นเงื่อนไขในการขอสินเชื่อจำนอง ผู้ซื้อบ้านอาจเลือกที่จะสั่งให้ผู้สำรวจคนเดียวกันดำเนินการ "รายงาน RICS HomeBuyer" หรือ "การสำรวจอาคาร RICS" (บางครั้งเรียกว่า "การสำรวจโครงสร้าง" ^{[ 22 ]} ) ซึ่งมักจะมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม^{[ 21 ]}

การประเมินมูลค่าจำนองเป็นประโยชน์ต่อผู้ให้กู้ จุดประสงค์คือเพื่อยืนยันว่าทรัพย์สินมีมูลค่าตามราคาที่จ่ายไป เพื่อปกป้องผลประโยชน์ของผู้ให้กู้^{[ 23 ]}

การสำรวจอาคารเป็นการสำรวจที่มีรายละเอียดมากที่สุด^{[ 24 ]}จากบริษัทผู้สำรวจที่ได้รับอนุญาตส่วนใหญ่^{[ 23 ]}แม้ว่าจะละเอียดถี่ถ้วนเพียงใด ก็อาจนำไปสู่คำแนะนำสำหรับการตรวจสอบเพิ่มเติมจากผู้เชี่ยวชาญอื่น ๆ ดังที่กล่าวไว้ด้านล่าง อย่างไรก็ตาม ผู้สำรวจที่มีความสามารถจะพยายามตรวจสอบสาเหตุของความชื้นและข้อบกพร่องของอาคารก่อนที่จะแนะนำให้ตรวจสอบเพิ่มเติม รายงานการสำรวจอาคารจะยาวกว่ารายงานสภาพอาคารมาก แต่อาจไม่ยาวกว่ารายงานผู้ซื้อบ้านมากนัก เนื่องจากเนื้อหาขึ้นอยู่กับสภาพที่สังเกตได้ในแต่ละกรณี การสำรวจอาคารในเวอร์ชันบันทึกการปฏิบัติจะพิจารณารายละเอียดของทรัพย์สินมากขึ้นเพื่อรายงานสภาพที่มองเห็นได้และความต้องการในการบำรุงรักษาขององค์ประกอบภายนอกของการก่อสร้างเก้าส่วน โดยมีขอบเขตสำหรับการแบ่งย่อยเป็นคุณลักษณะเฉพาะแต่ละอย่าง โดยมีการตรวจสอบองค์ประกอบภายในของการก่อสร้างเก้าส่วนและบริการเจ็ดอย่างที่จัดหาให้กับอาคารในลักษณะเดียวกัน นอกจากนี้ ส่วนประกอบหลักสามส่วนของพื้นที่ที่ตั้งของทรัพย์สินสามารถแบ่งย่อยได้ตามความจำเป็น

การตรวจสอบโดยผู้สำรวจที่ได้รับอนุญาตโดยทั่วไปจะไม่รบกวน พวกเขาไม่มีอำนาจที่จะยกแผ่นพื้น เจาะรู หรือขุดค้นทรัพย์สินที่ผู้ซื้อที่คาดหวังยังไม่ได้เป็นเจ้าของในขั้นตอนนี้ ซึ่งหมายความว่าข้อบกพร่องหรือปัญหาบางอย่างอาจไม่ปรากฏชัดจากการตรวจสอบของพวกเขา^{[ 25 ]}

ค่าธรรมเนียมของพวกเขานั้นเป็นส่วนหนึ่งของค่าใช้จ่ายในการย้ายบ้านในสหราชอาณาจักร

นอกจากระดับการศึกษาภาคบังคับ ซึ่งอาจแตกต่างกันไปตั้งแต่การเงินไปจนถึงเทคโนโลยีการก่อสร้างแล้ว ประเทศส่วนใหญ่ แต่ไม่ใช่ทุกประเทศ กำหนดให้ผู้ประเมินต้องมีใบอนุญาตประกอบวิชาชีพ โดยปกติแล้ว ผู้ประเมินอสังหาริมทรัพย์มีโอกาสได้รับการรับรอง 3 ระดับ ได้แก่ ผู้ฝึกงานด้านการประเมิน ผู้ประเมินที่ได้รับใบอนุญาต และผู้ประเมินที่ได้รับการรับรอง ใบอนุญาตระดับที่สองและสามต้องมีประสบการณ์ไม่น้อยกว่า 2,000 ชั่วโมงใน 12 เดือน และ 2,500 ชั่วโมงในไม่น้อยกว่า 24 เดือน ตามลำดับ^{[ 26 ] [ 27 ]}ผู้ประเมินมักถูกเรียกว่า "ผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สิน" หรือ "ผู้ประเมินมูลค่าที่ดิน" ในภาษาอังกฤษแบบบริติชเรียกว่า "นักสำรวจการประเมินมูลค่า" หากความคิดเห็นของผู้ประเมินขึ้นอยู่กับมูลค่าตลาด ก็ต้องขึ้นอยู่กับการใช้ประโยชน์สูงสุดและดีที่สุดของอสังหาริมทรัพย์ด้วย ในสหรัฐอเมริกา การประเมินมูลค่าจำนองของที่อยู่อาศัยที่มีการปรับปรุงแล้วโดยทั่วไปจะรายงานในแบบฟอร์มมาตรฐาน เช่นรายงานการประเมินที่อยู่อาศัยแบบเดียวกัน^{[ 28 ]}การประเมินทรัพย์สินเชิงพาณิชย์เพิ่มเติม (เช่น ที่ดินเปล่าที่สร้างรายได้) มักจะรายงานในรูปแบบบรรยายและดำเนินการโดยผู้ประเมินทั่วไปที่ได้รับการรับรอง

แม้ว่ามาตรฐานการประเมินราคาอย่างเป็นทางการ (USPAP) จะกำหนดให้ผู้ประเมินต้องระบุขอบเขตงานที่จำเป็นเพื่อให้ได้ผลลัพธ์ที่น่าเชื่อถือมาโดยตลอด แต่ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาก็เห็นได้ชัดว่าผู้ประเมินยังไม่เข้าใจกระบวนการในการพัฒนาขอบเขตงานดังกล่าวอย่างเพียงพอ ในการกำหนดขอบเขตงานสำหรับการประเมินราคาที่น่าเชื่อถือ แนวคิดเรื่อง การประเมินราคา แบบจำกัดเทียบกับ การประเมินราคา แบบสมบูรณ์และการใช้กฎการเบี่ยงเบน (Departure Rule) ทำให้เกิดความสับสนแก่ลูกค้า ผู้ประเมิน และผู้ตรวจสอบการประเมินราคา เพื่อแก้ไขปัญหานี้ USPAP จึงได้รับการปรับปรุงในปี 2549 ด้วยสิ่งที่รู้จักกันในชื่อโครงการขอบเขตงาน (Scope of Work Project) หลังจากนั้น USPAP ได้ยกเลิกทั้งกฎการเบี่ยงเบนและแนวคิดเรื่องการประเมินราคาแบบจำกัด และได้สร้างกฎขอบเขตงานใหม่ขึ้น โดยกำหนดให้ผู้ประเมินต้องระบุส่วนสำคัญ 6 ส่วนของปัญหาการประเมินราคาในตอนเริ่มต้นของแต่ละงาน:

• ลูกค้าและผู้ใช้งานอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง
• วัตถุประสงค์ของการประเมินและรายงานการประเมิน
• นิยามของมูลค่า (เช่น มูลค่าตลาด มูลค่าจากการยึดทรัพย์ มูลค่าการลงทุน)
• เงื่อนไขสมมติหรือข้อสันนิษฐานพิเศษใดๆ
• วันที่เริ่มมีผลของการวิเคราะห์ประเมิน
• ลักษณะเด่นของอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว

จากปัจจัยเหล่านี้ ผู้ประเมินต้องระบุขอบเขตงานที่จำเป็น รวมถึงวิธีการที่จะใช้ ขอบเขตของการตรวจสอบ และแนวทางที่เหมาะสมในการประเมินมูลค่า ปัจจุบัน มาตรฐานขั้นต่ำสำหรับขอบเขตงานมีดังนี้:

• ความคาดหวังของลูกค้าและผู้ใช้งานอื่นๆ
• การกระทำของผู้ประเมินคนอื่นๆ ที่ปฏิบัติงานในลักษณะเดียวกัน

ขอบเขตงานเป็นขั้นตอนแรกในกระบวนการประเมินราคาใดๆ หากไม่มีการกำหนดขอบเขตงานอย่างชัดเจน ข้อสรุปของการประเมินราคาอาจไม่สามารถนำไปใช้ได้จริง การกำหนดขอบเขตงานจะช่วยให้ผู้ประเมินราคาสามารถกำหนดมูลค่าของทรัพย์สินได้อย่างถูกต้องเหมาะสมสำหรับผู้ใช้งานและวัตถุประสงค์ของการประเมินราคา แนวคิดทั้งหมดของ "ขอบเขตงาน" คือการให้ความคาดหวังและแนวทางที่ชัดเจนแก่ทุกฝ่ายเกี่ยวกับสิ่งที่รายงานการประเมินราคาครอบคลุมและไม่ครอบคลุม รวมถึงปริมาณงานที่เกี่ยวข้อง

ประเภทของ "สิทธิ" ในอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังประเมินมูลค่า จะต้องทราบและระบุไว้ในรายงานด้วย โดยปกติแล้ว สำหรับการซื้อขายหรือการขอสินเชื่อจำนองส่วนใหญ่ สิทธิในกรรมสิทธิ์ แบบสมบูรณ์ (fee simple interest) จะถูกประเมินมูลค่า เนื่องจากสิทธิในกรรมสิทธิ์แบบสมบูรณ์นี้มีสิทธิครบถ้วนที่สุด อย่างไรก็ตาม ในหลายสถานการณ์และในหลายสังคมที่ไม่ปฏิบัติตามกฎหมายจารีตประเพณีของอังกฤษหรือประมวลกฎหมายนโปเลียนสิทธิประเภทอื่นอาจพบได้บ่อยกว่า แม้ว่าจะมีสิทธิในอสังหาริมทรัพย์หลายประเภท แต่สามประเภทที่พบได้บ่อยที่สุด ได้แก่:

• กรรมสิทธิ์แบบสมบูรณ์ (หรือที่รู้จักในสหราชอาณาจักรว่า freehold) – เป็นรูปแบบการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่สมบูรณ์ที่สุด โดยในประเทศที่ใช้ระบบกฎหมายคอมมอนลอว์ จะอยู่ภายใต้อำนาจที่สงวนไว้สำหรับรัฐ (การเก็บภาษี การริบมรดก การเวนคืน และอำนาจตำรวจ)
• มูลค่ากรรมสิทธิ์ที่เช่า – นี่คือกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่ถูกผูกมัดด้วยสัญญาเช่า หากค่าเช่าเป็นไปตามราคาตลาด มูลค่ากรรมสิทธิ์ที่เช่าและมูลค่ากรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์จะเท่ากัน อย่างไรก็ตาม หากผู้เช่าจ่ายค่าเช่ามากกว่าหรือน้อยกว่าราคาตลาด ส่วนที่เหลือที่ผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่เช่าเป็นเจ้าของ บวกกับมูลค่าตลาดของการเช่า อาจมากกว่าหรือน้อยกว่ามูลค่ากรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์
• มูลค่าสิทธิการเช่า – สิทธิที่ผู้เช่าถือครอง หากผู้เช่าจ่ายค่าเช่าตามราคาตลาด สิทธิการเช่าจะไม่มีมูลค่าตามราคาตลาด อย่างไรก็ตาม หากผู้เช่าจ่ายน้อยกว่าราคาตลาด ส่วนต่างระหว่างมูลค่าปัจจุบันของสิ่งที่จ่ายไปกับมูลค่าปัจจุบันของค่าเช่าตามราคาตลาดจะเป็นมูลค่าสิทธิการเช่าที่เป็นบวก ตัวอย่างเช่น ผู้ค้าปลีกรายใหญ่ อาจเจรจาเช่าในราคาต่ำกว่าราคาตลาดเพื่อเป็นผู้เช่าหลักของศูนย์การค้า มูลค่าสิทธิการเช่านี้อาจโอนไปยังผู้เช่าหลักรายอื่นได้ และหากเป็นเช่นนั้น ผู้เช่าค้าปลีกจะมีสิทธิในอสังหาริมทรัพย์นั้น

ผู้ประเมินราคาและขั้นตอนการประเมินราคา:

"ผู้ประเมินราคา" คือบุคคลหรือผู้เชี่ยวชาญที่ได้รับการฝึกอบรมและมีคุณสมบัติเหมาะสมในการกำหนดมูลค่าของสินทรัพย์ โดยทั่วไปคืออสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ เพื่อวัตถุประสงค์ต่างๆ ผู้ประเมินราคาจะประเมินมูลค่าหรือมูลค่าตลาดที่เป็นธรรมของสินทรัพย์เหล่านี้โดยอาศัยความรู้ ความเชี่ยวชาญ และการวิเคราะห์ข้อมูลที่เกี่ยวข้อง

"การประเมินมูลค่า" หมายถึงกระบวนการกำหนดมูลค่าหรือความคุ้มค่าของสินทรัพย์ ทรัพย์สิน ธุรกิจ หรือตราสารทางการเงิน การประเมินมูลค่าสามารถทำได้ด้วยเหตุผลที่หลากหลาย รวมถึงธุรกิจ สินทรัพย์ ฯลฯ

หาก มี การตรวจสอบบ้านก่อนการประเมินราคาและส่งรายงานดังกล่าวให้แก่ผู้ประเมินราคา การประเมินราคาก็จะมีประโยชน์มากขึ้น เนื่องจากผู้ประเมินราคาซึ่งไม่ใช่ผู้เชี่ยวชาญด้านการตรวจสอบบ้าน จะได้รับแจ้งหากมีข้อบกพร่องในการก่อสร้างที่สำคัญหรือการซ่อมแซมครั้งใหญ่ที่จำเป็น ข้อมูลนี้อาจทำให้ผู้ประเมินราคาได้ความเห็นที่แตกต่างออกไป ซึ่งอาจต่ำกว่าเดิม ข้อมูลนี้อาจมีประโยชน์อย่างยิ่งหากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งหรือทั้งสองฝ่ายที่ร้องขอการประเมินราคาอาจได้ครอบครองทรัพย์สินในที่สุด ซึ่งบางครั้งอาจเกิดขึ้นกับทรัพย์สินในการแบ่งทรัพย์สินหลังการหย่าร้างหรือคำพิพากษาทางกฎหมาย^{[ 29 ]}

แบบจำลองการประเมินมูลค่าอัตโนมัติ (AVM) กำลังได้รับการยอมรับมากขึ้น แบบจำลองเหล่านี้อาศัยแบบจำลองทางสถิติ เช่นการวิเคราะห์การถดถอย หลายตัวแปร หรืออัลกอริธึมการเรียนรู้ของเครื่อง^{[ 30 ]}แม้ว่า AVM จะมีความแม่นยำมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อใช้ในพื้นที่ที่เป็นเนื้อเดียวกันมาก แต่ก็มีหลักฐานว่า AVM ไม่แม่นยำในกรณีอื่นๆ เช่น เมื่อใช้ในพื้นที่ชนบท หรือเมื่อทรัพย์สินที่ประเมินไม่สอดคล้องกับสภาพแวดล้อมโดยรอบ

ระบบประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์โดยใช้คอมพิวเตอร์ช่วย (CAMA) เป็นคำทั่วไปสำหรับซอฟต์แวร์ใด ๆ ที่หน่วยงานภาครัฐใช้ในการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์เพื่อคำนวณภาษีทรัพย์สิน CAMA เป็นระบบประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งโดยปกติจะใช้กับอสังหาริมทรัพย์ บางประเภทเท่านั้น โดยระบบนี้จะใช้การวิเคราะห์ทางสถิติโดยใช้คอมพิวเตอร์ช่วย เช่นการวิเคราะห์การถดถอยหลายตัวแปรและกระบวนการประมาณค่าแบบปรับตัว เพื่อช่วยผู้ประเมินในการประมาณค่า

การประเมินมวลโดยใช้ข้อมูลทางภูมิศาสตร์ (GAMA) เป็นคำทั่วไปสำหรับ แพ็คเกจซอฟต์แวร์ที่ใช้ ระบบสารสนเทศทางภูมิศาสตร์เป็นศูนย์กลาง ซึ่งหน่วยงานของรัฐใช้เพื่อช่วยในการประเมินอสังหาริมทรัพย์สำหรับการคำนวณภาษีทรัพย์สิน^{[ 31 ]}

Spatial-CAMA (SCAMA) เป็นคำทั่วไปสำหรับการประเมินมวลโดยใช้ข้อมูลเชิงพื้นที่ร่วมกับแบบจำลองการพึ่งพาเชิงพื้นที่หรือความไม่สม่ำเสมอเชิงพื้นที่ Spatial Lag Model (SLM) และ Spatial Autoregressive Moving Average (SARMA) จัดอยู่ในกลุ่มการพึ่งพาเชิงพื้นที่ ในขณะที่ Geographically Weighted Regression Models (GWR) จัดอยู่ในกลุ่มความไม่สม่ำเสมอเชิงพื้นที่^{[ 32 ]}

ในปี 2025 การประเมินอสังหาริมทรัพย์กำลังพัฒนาไปอย่างมาก โดยมีการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญซึ่งยังไม่ปรากฏให้เห็นอย่างครบถ้วนในหน้า Wikipedia ที่คุณให้มา การพัฒนาที่สำคัญ ได้แก่ การปรับปรุงชุดข้อมูลการประเมินมาตรฐาน (UAD) และรายงานการประเมินที่อยู่อาศัยมาตรฐาน (URAR) ซึ่งกำลังเปลี่ยนจากแบบฟอร์มคงที่ไปเป็นรายงานแบบไดนามิกที่ยืดหยุ่นได้ ซึ่งปรับให้เหมาะสมกับประเภทของอสังหาริมทรัพย์และข้อกำหนดของผู้ให้กู้ การเปลี่ยนแปลงนี้มีจุดมุ่งหมายเพื่อปรับปรุงความแม่นยำ ความสม่ำเสมอ และระยะเวลาในการประเมิน นอกจากนี้ยังมีการใช้เทคโนโลยี AI และการเรียนรู้ของเครื่องเพิ่มมากขึ้นเพื่อเพิ่มความแม่นยำ ประสิทธิภาพ และความคุ้มค่าในการประเมิน โดยการวิเคราะห์ชุดข้อมูลขนาดใหญ่และจดจำรูปแบบในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ระบบ AI เหล่านี้จะอัปเดตแบบจำลองการประเมินมูลค่าแบบเรียลไทม์ด้วยข้อมูลตลาดปัจจุบัน แม้ว่าการตัดสินใจของผู้ประเมินที่เป็นมนุษย์ยังคงมีความสำคัญอย่างยิ่งต่อการประเมินคุณลักษณะเฉพาะของอสังหาริมทรัพย์^{[ 33 ]}

กลุ่มประเมินราคาต่างๆ ในสหรัฐอเมริกาและองค์กรประเมินราคาระดับมืออาชีพระหว่างประเทศได้เริ่มร่วมมือกันในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาเพื่อพัฒนามาตรฐานการประเมินราคาระหว่างประเทศ การอาศัยอยู่ใกล้เขตธุรกิจสำคัญๆ มีข้อดีหลายประการ

สภามาตรฐานการประเมินมูลค่าระหว่างประเทศ (IVSC) เป็นองค์กรไม่แสวงผลกำไร (NGO) สมาชิกของสหประชาชาติ โดยมีสมาชิกครอบคลุมหน่วยงานกำหนดมาตรฐานการประเมินมูลค่าระดับชาติและสมาคมวิชาชีพที่สำคัญจาก 150 ประเทศ (รวมถึงสถาบันการประเมินมูลค่า (Appraisal Institute) , สมาคมผู้ประเมินมูลค่าแห่งอเมริกา (American Society of Appraisers ) , RICS , สมาคมผู้ประเมินมูลค่าแห่งอินเดีย (Practising Valuers Association of India) และ สถาบันการประเมินมูลค่า แห่งแคนาดา (Appraisal Institute of Canada )) IVSC เป็นผู้จัดพิมพ์มาตรฐานการประเมินมูลค่าระหว่างประเทศ (IVS) ซึ่งปัจจุบันอยู่ในฉบับที่ 12

ในประเทศเยอรมนี การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เรียกว่า การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ ( Immobilienbewertung ) ผู้ประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ( ImmobilienbewerterหรือGutachter ) สามารถมีคุณสมบัติที่จะได้รับแต่งตั้งเป็นÖffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger (ผู้เชี่ยวชาญที่ได้รับการแต่งตั้งและสาบานตนอย่างเป็นทางการ) อย่างไรก็ตาม ตำแหน่งที่เคยสำคัญมากนี้ได้สูญเสียความสำคัญไปมากในช่วงหลายปีที่ผ่านมา แต่ก็ยังคงมีคุณค่าอยู่บ้างในกระบวนการพิจารณาคดีในศาล โดยทั่วไปแล้ว ตำแหน่งนี้ไม่จำเป็นสำหรับการประเมินมูลค่า

การประเมินอสังหาริมทรัพย์ในเยอรมนีได้รับการกำหนดไว้บางส่วนโดยกฎหมายประมวลกฎหมายการก่อสร้างของรัฐบาลกลาง ( Baugesetzbuch หรือ BauGB) ประกอบด้วยแนวทางสำหรับหน่วยงานกำกับดูแล กำหนดความหมายของคำว่ามูลค่าตลาด และอ้างอิงถึงกฎเกณฑ์ต่อเนื่อง (บทที่ 3 มาตรา 192 เป็นต้นไป) แต่ละเทศบาล (เมืองหรือเขตการปกครอง) ต้องจัดตั้งคณะกรรมการประเมิน ( Gutachterausschuss ) ซึ่งประกอบด้วยประธานและสมาชิกกิตติมศักดิ์^{[ 34 ]}คณะกรรมการจะรวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด (จำเป็นต้องส่งสำเนาสัญญาซื้อขายที่ทำกับทนายความทุกฉบับไปยังGutachterausschuss ) และรวมไว้ในKaufpreissammlung (ฐานข้อมูลราคาซื้อ) คณะกรรมการส่วนใหญ่จะเผยแพร่รายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างเป็นทางการทุกสองปี ซึ่งนอกจากข้อมูลอื่นๆ เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่เทียบเคียงได้แล้ว ยังมีการกำหนดมูลค่าที่ดินด้วย คณะกรรมการยังทำการประเมินในนามของหน่วยงานภาครัฐด้วย

BauGB กำหนดVerkehrswertหรือMarktwert (มูลค่าตลาด ซึ่งทั้งสองคำมีความหมายเหมือนกัน) ดังนี้: "มูลค่าตลาดถูกกำหนดโดยราคาที่สามารถรับได้ในวันที่ประเมิน ในธุรกรรมที่เป็นอิสระ โดยคำนึงถึงสถานการณ์ทางกฎหมายและลักษณะที่แท้จริง ลักษณะและตำแหน่งของสถานที่หรือสิ่งอื่นใดที่เป็นหัวข้อของการประเมิน" ^{[ 35 ]} (คำแปลที่ไม่เป็นทางการ) เจตนาเช่นเดียวกับในประเทศอื่นๆ คือการรวมอิทธิพลเชิงวัตถุทั้งหมดและไม่รวมอิทธิพลทั้งหมดที่เกิดจากสถานการณ์ส่วนตัวของฝ่ายที่เกี่ยวข้อง

กฎหมายของรัฐบาลกลางนี้ได้รับการสนับสนุนโดยWertermittlungsverordnung (ย่อว่า WertV, "ระเบียบว่าด้วยการกำหนดมูลค่า") ^{[ 36 ]} WertV กำหนดวิธีการประเมินมูลค่าที่เป็นลายลักษณ์อักษรและเทคนิคการประเมินมูลค่าทั่วไป วิธีการประเมินมูลค่าที่เป็นลายลักษณ์อักษรของเยอรมนี (วิธีการอื่นๆ เช่น DCF หรือวิธีการส่วนที่เหลือก็ได้รับอนุญาตเช่นกัน แต่ไม่ได้เป็นลายลักษณ์อักษร) ได้แก่:

• Vergleichswertverfahren (วิธีการเปรียบเทียบราคาขาย) – ใช้ในกรณีที่มีหลักฐานการขายในอดีตที่น่าเชื่อถือ และสำหรับทรัพย์สินที่เจ้าของอาศัยอยู่เอง โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมและบ้านเดี่ยว
• Ertragswertverfahren (วิธีการประเมินมูลค่าตามรายได้ของเยอรมัน) – ขั้นตอนมาตรฐานสำหรับการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างกระแสเงินสดในอนาคตจากการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น
• Sachwertverfahren (วิธีการประเมินต้นทุนแบบเยอรมัน) – ใช้สำหรับอสังหาริมทรัพย์เฉพาะทางที่ไม่สามารถใช้วิธีการใดๆ ข้างต้นได้ เช่น อาคารสาธารณะ

ข้อบังคับทั่วไปของ WertV ได้รับการสนับสนุนเพิ่มเติมโดยWertermittlungsrichtlinie (ย่อว่า WertR ซึ่งหมายถึง "คำสั่งเกี่ยวกับการกำหนดมูลค่า") ^{[ 37 ]} WertR มีแม่แบบสำหรับการคำนวณ ตาราง (เช่น การเสื่อมราคาทางเศรษฐกิจ) และแนวทางสำหรับการพิจารณาอิทธิพลต่างๆ WertV และ WertR ไม่ผูกพันสำหรับการประเมินราคาเพื่อการใช้งานที่ไม่เป็นทางการ อย่างไรก็ตาม ควรพิจารณาว่าเป็นแนวปฏิบัติที่ดีที่สุดหรือแนวปฏิบัติการประเมินราคาที่ยอมรับโดยทั่วไป (ของเยอรมัน) (GAVP)

โดยส่วนใหญ่แล้ว หลักการประเมินมูลค่าที่ยอมรับโดยทั่วไป (ของเยอรมัน) สอดคล้องกับแนวปฏิบัติสากล ตลาดการลงทุนให้น้ำหนักกับวิธีการประเมินมูลค่าตามรายได้มากที่สุด อย่างไรก็ตาม ยังมีความแตกต่างที่สำคัญบางประการ:

• ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะถูกพิจารณาแยกกัน มาตรฐาน GAVP ของเยอรมนีถือว่าที่ดินสามารถใช้ประโยชน์ได้ไม่จำกัด แต่สิ่งปลูกสร้างมีอายุการใช้งานจำกัด ซึ่งสอดคล้องกับการปรับสมดุลของสินทรัพย์ มูลค่าของที่ดินถูกกำหนดโดยวิธีการเปรียบเทียบราคาขายทั้งในแนวทางรายได้และต้นทุน โดยใช้ข้อมูลที่รวบรวมโดยGutachterausschussแล้วนำไปบวกกับมูลค่าของสิ่งปลูกสร้าง
• เพื่อคำนึงถึงการใช้ประโยชน์จากที่ดินรายได้จากการดำเนินงานสุทธิจะถูกหักด้วยLiegenschaftszins (ดอกเบี้ยที่เจ้าของอาคารจ่ายให้กับเจ้าของที่ดิน หรือค่าเช่าที่ดิน) Liegenschaftszinsคือผลคูณของมูลค่าที่ดินและLiegenschaftszinssatz (อัตราดอกเบี้ยสำหรับการใช้ที่ดิน) Liegenschaftszinssatzเทียบเท่ากับผลตอบแทน—โดยมีข้อแตกต่างที่สำคัญบางประการ—และถูกกำหนดโดยGutachterausschuss เช่น กัน
• แตกต่างจากอัตราผลตอบแทนความเสี่ยงทั้งหมด (All Risks Yield หรือ ARY) ที่ใช้กันทั่วไปในสหราชอาณาจักรLiegenschaftszinssatz (ย่อว่า LZ) ไม่รวมค่าเผื่อการผิดนัดชำระหนี้ (ซึ่งไม่ควรสับสนกับอัตราการว่างงานเชิงโครงสร้าง) ดังนั้นจึงต้องหักออกจากรายได้จากการดำเนินงานขั้นต้นด้วยเหตุนี้Liegenschaftszinssatzจึงมักต่ำกว่าอัตราผลตอบแทนความเสี่ยงทั้งหมด (All Risks Yield)
• โดยพิจารณาจากสมมติฐานที่ว่าอายุการใช้งานทางเศรษฐกิจของการปรับปรุงนั้นมีจำกัด ผลตอบแทนและอายุการใช้งานทางเศรษฐกิจที่เหลืออยู่จะเป็นตัวกำหนดมูลค่าของอาคารจากรายได้สุทธิจากการดำเนินงาน
• โดยทั่วไป สัญญาเช่าในเยอรมนีระบุว่าเจ้าของบ้านต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและดำเนินงานในสัดส่วนที่สูงกว่าสัญญาเช่าในสหรัฐอเมริกาและสหราชอาณาจักร

ในทางคณิตศาสตร์ การแยกความแตกต่างระหว่างที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในวิธีการประเมินมูลค่าตามรายได้จะไม่มีผลกระทบต่อมูลค่าโดยรวมเมื่ออายุการใช้งานทางเศรษฐกิจที่เหลืออยู่มากกว่าสามสิบปี ด้วยเหตุนี้ จึงนิยมใช้Vereinfachtes Ertragswertverfahren (วิธีการประเมินมูลค่าตามรายได้แบบง่าย) โดยละเว้นมูลค่าที่ดินและLiegenschaftszinsอย่างไรก็ตาม การแยกการประเมินมูลค่าที่ดินและอาคารจะนำไปสู่ผลลัพธ์ที่แม่นยำยิ่งขึ้นสำหรับอาคารเก่า โดยเฉพาะอาคารพาณิชย์ ซึ่งโดยทั่วไปมีอายุการใช้งานทางเศรษฐกิจสั้นกว่าอาคารที่อยู่อาศัย

ข้อดีอย่างหนึ่งของการกำหนดมาตรฐานในระดับสูงที่ผู้ประเมินมืออาชีพปฏิบัติอยู่ คือ ความสามารถที่มากขึ้นในการตรวจสอบการประเมินเพื่อหาความไม่สอดคล้อง ความถูกต้อง และความโปร่งใส

องค์กรผู้เชี่ยวชาญที่ได้รับการแต่งตั้งและสาบานตนแห่งสหพันธ์เยอรมนี ( Bundesverband Deutscher Sachverständiger und Fachgutachter , ย่อว่า BDSF) ^{[ 38 ]}เป็นองค์กรวิชาชีพหลักที่ครอบคลุมผู้ประเมินราคาส่วนใหญ่ที่ได้รับใบอนุญาตในเยอรมนี ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ด้วยการเปลี่ยนแปลงไปสู่มุมมองระดับโลกมากขึ้นในวิชาชีพการประเมินราคาRICSได้เข้ามามีบทบาทในเยอรมนีมากขึ้น โดยแลกกับการลดบทบาทของ BDSF ลง องค์กรผู้เชี่ยวชาญที่ได้รับการแต่งตั้งและสาบานตนแห่งเยอรมนีอีกแห่งหนึ่งคือDeutsche Sachverständigen Gesellschaft , ย่อว่า DESAG ^{[ 39 ]}องค์กรนี้ยังรวมถึงผู้ประเมินราคาจำนวนมากที่ได้รับใบอนุญาตในเยอรมนีด้วย

โดยมุ่งเน้นเป็นพิเศษที่มูลค่าสมมติฐาน ในปี 1996 ธนาคารเยอรมันที่มีกิจกรรมทางการเงินด้านอสังหาริมทรัพย์ได้ก่อตั้งHypZert GmbH ซึ่ง เป็นสมาคมเพื่อรับรองผู้ประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์^{[ 40 ]}ธนาคารเยอรมันหลายแห่งถือว่าคุณสมบัติ HypZert เป็น ข้อบังคับ

ในประเทศอิสราเอล วิชาชีพการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์อยู่ภายใต้การกำกับดูแลของสภาผู้ประเมินราคาที่ดิน ซึ่งเป็นหน่วยงานในสังกัดกระทรวงยุติธรรม องค์กรวิชาชีพที่ใหญ่ที่สุดและครอบคลุมผู้ประเมินราคาที่ดินส่วนใหญ่คือสมาคมผู้ประเมินราคาที่ดิน ผู้ประเมินราคาต้องลงทะเบียนกับสภา ซึ่งเป็นหน่วยงานตามกฎหมายที่จัดตั้งขึ้น และกำกับดูแลการฝึกอบรมและจัดการสอบวิชาชีพระดับชาติซึ่งเป็นเงื่อนไขเบื้องต้นสำหรับการลงทะเบียน ในปี 2548 สภาได้จัดตั้งคณะกรรมการมาตรฐานการประเมินราคาขึ้นโดยมีวัตถุประสงค์เพื่อพัฒนาและประกาศใช้มาตรฐานที่สะท้อนถึงแนวปฏิบัติที่ดีที่สุด ซึ่งโดยทั่วไปแล้วจะยึดหลักกฎเกณฑ์เป็นสำคัญ

ในอดีต การประเมินมูลค่าส่วนใหญ่ในอิสราเอลเป็นการประเมินมูลค่าตามกฎหมาย (เช่น การประเมินมูลค่าเพื่อวัตถุประสงค์ของ ภาษี ปรับปรุงที่ดินซึ่งเป็นภาษีที่เรียกเก็บจากกำไรที่เกิดขึ้นกับทรัพย์สินอันเนื่องมาจากการเปลี่ยนแปลงการวางผังเมือง) รวมถึงการประเมินมูลค่าเพื่อวัตถุประสงค์ในการให้สินเชื่อของธนาคาร นับตั้งแต่ที่อิสราเอลนำมาตรฐานการบัญชีระหว่างประเทศ (IFRS) มาใช้ในปี 2551 วิชาชีพนี้จึงได้ดำเนินการประเมินมูลค่าเพื่อวัตถุประสงค์ในการรายงานทางการเงิน

ในสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ การประเมินอสังหาริมทรัพย์ได้รับอนุญาตและควบคุมโดยหน่วยงานกำกับดูแลอสังหาริมทรัพย์แห่งดูไบ [ 2]การประเมินมูลค่าดำเนินการโดยบริษัทที่ได้รับการควบคุม บริษัท AVM เช่น YallaValue หรือแม้แต่กรมที่ดินแห่งดูไบเอง^{[ 41 ]}

ในสหราชอาณาจักร การประเมินอสังหาริมทรัพย์เรียกว่าการประเมินมูลค่าทรัพย์สินและผู้ประเมินอสังหาริมทรัพย์คือผู้ประเมินที่ดินหรือผู้ประเมินทรัพย์สิน (โดยปกติคือผู้สำรวจที่ดินที่ได้รับการรับรองซึ่งเชี่ยวชาญด้านการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน) ^{[ 20 ]}การประเมินมูลค่าทรัพย์สินในสหราชอาณาจักรอยู่ภายใต้การกำกับดูแลของRoyal Institution of Chartered Surveyors (RICS) ซึ่งเป็นองค์กรวิชาชีพที่ครอบคลุมวิชาชีพที่เกี่ยวข้องกับการก่อสร้างและทรัพย์สินทั้งหมด แนวทางปฏิบัติวิชาชีพของ RICS สำหรับผู้ประเมินได้รับการตีพิมพ์ในสิ่งที่รู้จักกันทั่วไปในชื่อRed Bookฉบับปี 2017 คือRICS Valuation – Global Standards (1 กรกฎาคม 2017) ^{[ 42 ]}ซึ่งแทนที่ฉบับที่ตีพิมพ์ในปี 2011 มาตรฐานการประเมินมูลค่าของ RICS ประกอบด้วยกฎบังคับ คำแนะนำเกี่ยวกับแนวปฏิบัติที่ดีที่สุด และคำอธิบายที่เกี่ยวข้อง ฉบับปี 2017 ได้นำมาตรฐานการประเมินมูลค่าระหว่างประเทศ (IVS) ที่เผยแพร่โดย International Valuation Standards Council (IVSC) มาใช้และประยุกต์ใช้ การเปลี่ยนแปลงมาตรฐานได้รับการอนุมัติโดยคณะกรรมการกลุ่มวิชาชีพการประเมินมูลค่าของ RICS และRed Bookจะได้รับการปรับปรุงตามนั้นเป็นประจำ แม้ว่า RICS จะมีสำนักงานใหญ่อยู่ในสหราชอาณาจักร แต่ก็เป็นองค์กรระดับโลกและได้เข้ามามีบทบาทอย่างมากในสหรัฐอเมริกาในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ผ่านการเป็นพันธมิตรกับ Counselors of Real Estate ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของNational Association of Realtors

การประเมินราคาในสหรัฐอเมริกาอยู่ภายใต้การกำกับดูแลของแต่ละรัฐมูลนิธิการประเมินราคา (Appraisal Foundation หรือ TAF) เป็นหน่วยงานหลักที่กำหนดมาตรฐาน โดยคณะกรรมการมาตรฐานการประเมินราคา (Appraisal Standards Board หรือ ASB) ของ TAF ทำหน้าที่เผยแพร่และปรับปรุงแนวปฏิบัติที่ดีที่สุดตามที่กำหนดไว้ในมาตรฐานการปฏิบัติงานประเมินราคาอย่างเป็นทางการ (Uniform Standards of Professional Appraisal Practiceหรือ USPAP) ในขณะที่คณะกรรมการคุณสมบัติการประเมินราคา (Appraisal Qualifications Board หรือ AQB) ทำหน้าที่เผยแพร่มาตรฐานขั้นต่ำสำหรับการรับรองและการออกใบอนุญาตผู้ประเมินราคา

รัฐบาลกลางควบคุมผู้ประเมินราคาทางอ้อม เพราะหากคณะอนุกรรมการประเมินราคา (ASC) ของสภาตรวจสอบสถาบันการเงินของรัฐบาลกลาง (FFIEC) พบว่ากฎระเบียบและโครงการรับรองผู้ประเมินราคาของรัฐใดรัฐหนึ่งไม่เพียงพอ ภายใต้กฎระเบียบของรัฐบาลกลาง ผู้ประเมินราคาทั้งหมดในรัฐนั้นจะไม่สามารถทำการประเมินราคาให้กับธนาคารที่ได้รับอนุญาตจากรัฐบาลกลางได้อีกต่อไป^{[ 43 ]} ASC ดูแล TAF ธนาคารใช้สินเชื่อจำนองและหลักทรัพย์ค้ำประกันจำนอง อย่างแพร่หลาย และจะไม่สามารถทำเช่นนั้นได้หากไม่มีการประเมินราคา

พระราชบัญญัติการปฏิรูป การฟื้นฟู และการบังคับใช้สถาบันการเงิน พ.ศ. 2532 (FIRREA) กำหนดให้ทุกรัฐต้องพัฒนาระบบการออกใบอนุญาตและรับรองผู้ประเมินอสังหาริมทรัพย์^{[ 44 ]}เพื่อให้บรรลุเป้าหมายนี้ จึงได้มีการจัดตั้งคณะอนุกรรมการประเมิน (ASC) ขึ้นภายใน FFIEC โดยมีตัวแทนจากหน่วยงานกำกับดูแลสินเชื่อจำนองของรัฐบาลกลางต่างๆ^{[ 45 ]}ดังนั้น ปัจจุบันผู้ประเมินอสังหาริมทรัพย์ทุกคนต้องได้รับใบอนุญาตและรับรองจากรัฐ แต่ก่อนปี 2533 ไม่มีมาตรฐานที่เป็นที่ยอมรับโดยทั่วไปสำหรับคุณภาพการประเมินหรือการออกใบอนุญาตผู้ประเมิน ในช่วงปี 2523 คณะกรรมการเฉพาะกิจที่เป็นตัวแทนขององค์กรวิชาชีพการประเมินต่างๆ ในสหรัฐอเมริกาและแคนาดาได้ประชุมกันเพื่อกำหนดแนวปฏิบัติที่ดีที่สุดให้เป็นมาตรฐานที่รู้จักกันในชื่อ USPAP วิกฤตการณ์เงินฝากและสินเชื่อของสหรัฐฯส่งผลให้มีการควบคุมของรัฐบาลกลางเพิ่มขึ้นผ่าน FIRREA ซึ่งกำหนดให้หน่วยงานกำกับดูแลสินเชื่อของรัฐบาลกลางต้องนำมาตรฐานการประเมินมาใช้ องค์กรไม่แสวงหาผลกำไร The Appraisal Foundation (TAF) ก่อตั้งขึ้นโดยองค์กรเดียวกันกับที่พัฒนา USPAP และลิขสิทธิ์ของ USPAP ได้ถูกโอนให้กับ TAF การกำกับดูแลของรัฐบาลกลางของ TAF ดำเนินการโดยคณะอนุกรรมการประเมินราคา ซึ่งประกอบด้วยตัวแทนจากหน่วยงานกำกับดูแลการให้สินเชื่อของรัฐบาลกลางต่างๆ TAF ดำเนินงานผ่านคณะกรรมการสองชุด ได้แก่ คณะกรรมการมาตรฐานการประเมินราคา ซึ่งประกาศใช้และปรับปรุง USPAP และคณะกรรมการคุณสมบัติการประเมินราคา (AQB) ซึ่งประกาศใช้มาตรฐานขั้นต่ำที่แนะนำสำหรับการรับรองและการออกใบอนุญาตผู้ประเมินราคา ในช่วงทศวรรษ 1990 รัฐทั้งหมดได้นำ USPAP มาใช้เป็นมาตรฐานการกำกับดูแลภายในรัฐของตน และพัฒนามาตรฐานการออกใบอนุญาตที่ตรงหรือเกินกว่าข้อแนะนำของ TAF นอกจากนี้ ศาลของรัฐและรัฐบาลกลางต่างๆ ได้นำ USPAP มาใช้ในการดำเนินคดีเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ และหน่วยงานกำกับดูแลการให้สินเชื่อของรัฐบาลกลางทั้งหมดได้นำ USPAP มาใช้ในการประเมินราคาสินเชื่อจำนอง^{[ 45 ]}

นอกจากนี้ ยังมีองค์กรประเมินราคาแบบมืออาชีพ ซึ่งจัดตั้งขึ้นเป็นองค์กรเอกชนที่ไม่แสวงหาผลกำไร ซึ่งมีมาตั้งแต่ช่วงภาวะเศรษฐกิจตกต่ำครั้งใหญ่ในทศวรรษ 1930 หนึ่งในองค์กรที่เก่าแก่ที่สุดในสหรัฐอเมริกาคือ American Society of Farm Managers and Rural Appraisers (ASFMRA) ซึ่งก่อตั้งขึ้นในปี 1929 ^{[ 46 ]}องค์กรอื่นๆ ก่อตั้งขึ้นตามความจำเป็นและโอกาสที่เกิดขึ้นในสาขาเฉพาะทาง เช่นAppraisal Institute (AI) และAmerican Society of Appraisers (ASA) ซึ่งก่อตั้งขึ้นในทศวรรษ 1930 สมาคม International Right of Way Associationและสมาคม National Association of Realtorsซึ่งก่อตั้งขึ้นหลังสงครามโลกครั้งที่สององค์กรเหล่านี้ทั้งหมดมีอยู่เพื่อกำหนดและบังคับใช้มาตรฐาน แต่อิทธิพลของพวกเขาลดลงเนื่องจากกฎระเบียบของรัฐบาลที่เพิ่มมากขึ้น ในเดือนมีนาคม 2007 องค์กรเหล่านี้สามแห่ง (ASFMRA, ASA และ AI) ประกาศข้อตกลงเบื้องต้นที่จะควบรวมกิจการ NAIFA (National Association of Independent Fee Appraisers) ซึ่งเป็นสมาชิกผู้ก่อตั้งของ The Appraisal Foundation ได้มีส่วนช่วยในการร่างหัวข้อที่ 11 หรือการแก้ไขเพิ่มเติมเกี่ยวกับการปฏิรูปการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ โดยก่อตั้งขึ้นในปี 1961

หนึ่งในองค์กรวิชาชีพผู้ประเมินอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นที่ยอมรับมากที่สุดในอเมริกาคือ สถาบันประเมินราคา (Appraisal Institute หรือ AI) สถาบันนี้ก่อตั้งขึ้นจากการควบรวมกิจการของสถาบันผู้ประเมินอสังหาริมทรัพย์แห่งอเมริกา (American Institute of Real Estate Appraisers) และสมาคมผู้ประเมินอสังหาริมทรัพย์ (Society of Real Estate Appraisers) ทั้งสององค์กรก่อตั้งขึ้นพร้อมกับองค์กรอื่นๆ ในช่วงทศวรรษ 1930 และได้ควบรวมกิจการกันในทศวรรษ 1990 เพื่อก่อตั้ง AI กลุ่มนี้มอบวุฒิบัตรวิชาชีพสี่ประเภท ได้แก่SRAสำหรับผู้ประเมินที่อยู่อาศัย, AI-RRSสำหรับผู้ประเมินที่อยู่อาศัยแบบตรวจสอบ, MAIสำหรับผู้ประเมินเชิงพาณิชย์ และAI-GRSสำหรับผู้ประเมินเชิงพาณิชย์แบบตรวจสอบ สถาบันได้ออกกฎระเบียบที่เข้มงวดเกี่ยวกับการใช้และการแสดงวุฒิบัตรเหล่านี้ ตัวอย่างเช่น ตรงกันข้ามกับความเชื่อที่แพร่หลาย "MAI" ไม่ได้ย่อมาจาก "Member, Appraisal Institute" ตามที่สถาบันระบุไว้ ตัวอักษร "ไม่ได้แทนคำเฉพาะ" และผู้ที่ได้รับ MAI ไม่สามารถใช้คำว่า "Member, Appraisal Institute" แทนเครื่องหมาย MAI ได้ แรงจูงใจหลักของกฎนี้คือเพื่อป้องกันการลดทอนคุณค่าของเครื่องหมายการค้า การได้รับตำแหน่งเหล่านี้กำหนดให้ผู้สมัครต้องเข้าร่วมชั้นเรียนเทคนิคการประเมินราคา การฝึกอบรมด้านจริยธรรม การสอบ และการตรวจสอบผลงานของผู้สมัครโดยผู้ประเมินราคาที่ได้รับการแต่งตั้ง

สมาคมผู้ประเมินแห่งชาติ (NAA) ก่อตั้งขึ้นโดยมีวัตถุประสงค์เพื่อรวมกลุ่มผู้ประกอบวิชาชีพประเมินราคา เพื่อสร้างประโยชน์ให้แก่วิชาชีพและปกป้องผลประโยชน์ของผู้ประเมินราคา NAA ได้จัดตั้งคณะกรรมการที่ปรึกษาซึ่งประกอบด้วยผู้นำจากองค์กรและกลุ่มพันธมิตรระดับรัฐ เรียกว่า คณะกรรมการบริหาร (Board of Governors) โดยรัฐเหล่านั้นจะช่วยชี้นำ NAA ในการดำเนินการเพื่อผลประโยชน์สูงสุดของผู้ประเมินราคาทุกคน นอกจากนี้ NAA ยังมีสมาชิกประเภทหนึ่ง คือ MNAA (Member of the National Association of Appraisers) ซึ่งหมายถึงบุคคลที่ถือใบอนุญาตการประเมินราคา ใบรับรอง หรือคุณวุฒิการประเมินราคาที่คล้ายคลึงกันซึ่งออกโดยหน่วยงานของรัฐ และยอมรับข้อกำหนดและวัตถุประสงค์ของการเป็นสมาชิกของสมาคมผู้ประเมินแห่งชาติ

องค์กรประเมินราคาชั้นนำอื่นๆ ได้แก่สมาคมผู้ประเมินราคาอิสระแห่งชาติและสมาคมผู้ประเมินราคาระดับปรมาจารย์แห่งชาติซึ่งเป็นสมาชิกผู้ก่อตั้งมูลนิธิการประเมินราคาด้วย^{[ 47 ]}คณะกรรมการผู้ประเมินอสังหาริมทรัพย์แห่งรัฐแมสซาชูเซตส์ (MBREA) ซึ่งก่อตั้งขึ้นในปี 1934 เป็นสมาคมประเมินราคาของรัฐเพียงแห่งเดียวที่ได้รับการแต่งตั้งให้เป็นผู้สนับสนุนมูลนิธิการประเมินราคา^{[ 48 ]}ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาสถาบัน Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) ได้รับการยกย่องอย่างสูงในสหรัฐอเมริกา และได้ร่วมมือกับ Counselors of Real Estate ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติ RICS ซึ่งมีสำนักงานใหญ่ในลอนดอน ดำเนินงานในระดับโลกและมอบตำแหน่งMRICSและFRICSให้แก่สมาชิกและผู้ทรงคุณวุฒิของ RICS กลุ่มที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์แห่งอเมริกา (Real Estate Counseling Group of America)เป็นกลุ่มเล็กๆ ของผู้ประเมินราคาและนักวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของสหรัฐฯ ซึ่งได้ร่วมกันเขียนระเบียบวิธีการประเมินราคาจำนวนมาก และสมาคมผู้ประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติ (National Association of Real Estate Appraisersหรือ NAREA) ก่อตั้งขึ้นในปี 1966 โดยมีเป้าหมายเพื่อยกระดับความเป็นมืออาชีพและความสำเร็จของอุตสาหกรรมการประเมินราคา

องค์กรประเมินราคาทรัพย์สินส่วนบุคคลชั้นนำคือสมาคมผู้ประเมินราคาแห่งอเมริกา (American Society of Appraisers)ซึ่งเป็นสมาชิกผู้สนับสนุนของมูลนิธิการประเมินราคา (Appraisal Foundation) และมอบตำแหน่ง ASA (Accredited Senior Appraiser) ให้แก่ผู้สมัครที่มีประสบการณ์การประเมินราคาที่ได้รับการบันทึกไว้เป็นเวลาห้าปี ผ่านการสอบที่ครอบคลุม พร้อมทั้งเรียนหลักสูตรการประเมินราคาเชิงพาณิชย์และ/หรือที่อยู่อาศัยที่กำหนด และส่งรายงานการประเมินราคาจำนวนสองฉบับเพื่อการตรวจสอบ

อคติโดยปริยายและองค์ประกอบทางเชื้อชาติของย่านต่างๆ ได้รับการพิจารณามานานแล้วว่าส่งผลกระทบต่อมูลค่าการประเมินบ้าน^{[ 49 ]}การศึกษาล่าสุดจากFreddie Macและผู้นำในอุตสาหกรรมอื่นๆ ได้ยืนยันว่าการสร้างแบบจำลองแบบดั้งเดิมโดยอิงจากยอดขายที่เทียบเคียงได้และปัจจัยอื่นๆ ที่หลากหลาย (รายได้ คะแนนเครดิต ฯลฯ) ไม่สามารถอธิบายช่องว่างมูลค่าการประเมินที่ชนกลุ่มน้อยเผชิญได้^{[ 50 ]}บางคนอาจโต้แย้งว่าความเหลื่อมล้ำด้านราคาเหล่านี้อธิบายได้บางส่วนจากคุณภาพของย่าน ซึ่งฝ่ายตรงข้ามกล่าวว่าเป็นผลพลอยได้จากการแบ่งเขตสีแดง ใน อดีต^{[ 51 ]}

ในรัสเซีย เช่นเดียวกับประเทศอื่นๆ ในอดีตสหภาพโซเวียต วิชาชีพนี้เกิดขึ้นในช่วงครึ่งแรกของทศวรรษ 1990 และเป็นการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญจากการปฏิบัติงานของผู้เชี่ยวชาญด้านการกำหนดราคาเฉพาะอุตสาหกรรม และจากกิจกรรมของหน่วยงานกำหนดราคาตามกฎหมายในสหภาพโซเวียต ปัจจุบัน การประเมินมูลค่าทรัพย์สิน หรือที่เรียกกันว่า การประเมินมูลค่าทรัพย์สิน เป็นสาขาเฉพาะทางภายใน "วิชาชีพการประเมินมูลค่า" ทั่วไป ซึ่งดำเนินงานในรูปแบบการกำกับดูแลตนเองโดย "องค์กรวิชาชีพผู้ประเมินมูลค่าที่กำกับดูแลตนเอง" (SROs) กล่าวคือ หน่วยงานกำกับดูแลของรัฐที่จัดตั้งขึ้นภายใต้บทบัญญัติของกฎหมายพิเศษ (ซึ่งอาจเปรียบได้กับสหภาพแรงงานอย่างคร่าวๆ) องค์กรหลักในกลุ่มนี้คือสมาคมผู้ประเมินมูลค่าแห่งรัสเซียซึ่งก่อตั้งขึ้นในปี 1993 และปัจจุบันกำกับดูแลสมาชิกวิชาชีพการประเมินมูลค่าประมาณครึ่งหนึ่ง ในบรรดาสมาชิกกว่า 6,000 คน ส่วนใหญ่เป็นผู้ประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งทำงานร่วมกับผู้ประเมินมูลค่าธุรกิจและสินทรัพย์ไม่มีตัวตน ผู้ประเมินมูลค่าในหมวดหมู่หลังนี้ได้รับอนุญาตให้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินได้เช่นกัน แม้ว่าผู้เชี่ยวชาญด้านการประเมินมูลค่ามักจะมีความเชี่ยวชาญเฉพาะด้านก็ตาม ในช่วงปลายปี 2016 มีการกำหนดให้ผู้ประเมินราคาต้องผ่านกระบวนการรับรองที่ดำเนินการโดยรัฐเพื่อตรวจสอบความสามารถของตน ซึ่งรายละเอียดต่างๆ เช่น การแบ่งแยกตามความเชี่ยวชาญหรือด้านอื่นๆ ยังคงต้องมีการพิจารณาให้ชัดเจนต่อไป

ณ กลางปี ​​2559 ผู้ประเมินราคาในรัสเซีย รวมถึงผู้ประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ ถือเป็นบุคคลที่ได้รับการศึกษามาโดยเฉพาะ มีสถานะสมาชิกภาพในองค์กรประเมินราคา (Valuation SRO) และมีความรับผิดชอบต่อทรัพย์สินอย่างไม่จำกัดสำหรับผลจากการให้บริการ กล่าวคือ สถานะทางวิชาชีพของพวกเขามีรูปแบบคล้ายกับองค์กรของทนายความรับรองเอกสารสาธารณะ อย่างไรก็ตาม กว่า 80% ของผู้ประเมินราคาทำงานให้กับบริษัทประเมินราคาหรือบริษัทที่ปรึกษา และไม่ได้ประกอบอาชีพเป็นผู้ประกอบการอิสระ บริการประเมินราคาระดับสูงส่วนใหญ่ดำเนินการโดยหน่วยงานประเมินราคาของบริษัทที่ปรึกษาระดับนานาชาติ "บิ๊กโฟร์" ในประเทศ แต่ก็ยังมีแบรนด์ประเมินราคาระดับประเทศที่มีชื่อเสียงอยู่ด้วย

โดยทั่วไปแล้ว การประเมินมูลค่าทรัพย์สินส่วนใหญ่ในประเทศดำเนินการเพื่อให้เป็นไปตามข้อกำหนดทางกฎหมายที่ระบุไว้ในกฎหมายว่าด้วยการประเมินมูลค่าของรัฐบาลกลาง ซึ่งมีการแก้ไขเพิ่มเติมครั้งล่าสุดในปี 2559 นอกจากนี้ กฎหมายที่เกี่ยวข้องอื่นๆ เช่น กฎหมายว่าด้วยบริษัทจำกัดมหาชน ยังระบุถึงกรณีบังคับมากกว่า 20 กรณีที่ต้องมีการประเมินมูลค่า กรณีบังคับเหล่านี้รวมถึงการประเมินมูลค่าเพื่อวัตถุประสงค์ต่างๆ เช่น การแปรรูปเป็นเอกชน การขอสินเชื่อ การจัดการคดีล้มละลาย และการชำระบัญชี เป็นต้น

ก่อนปี 2000 การประเมินมูลค่าเพื่อการรายงานทางการเงินของบริษัทมีความสำคัญมากกว่า อย่างไรก็ตาม สถานการณ์เปลี่ยนไปเมื่อหน่วยงานกำกับดูแลด้านบัญชีของประเทศยุติการส่งเสริมทางเลือกการประเมินมูลค่ายุติธรรมทางบัญชี ปัจจุบัน รัฐบาลกำลังดำเนินการว่าจ้างสถาบันประเมินมูลค่ามืออาชีพภายนอกให้ทำการประเมินมูลค่าทรัพย์สินจำนวนมากเพื่อวัตถุประสงค์ด้านภาษี

ในกรณีที่เกิดข้อพิพาทเกี่ยวกับการประเมินมูลค่าที่ได้รับการรับรองจากผู้ประเมิน จะดำเนินการผ่านคณะกรรมการผู้เชี่ยวชาญขององค์กรผู้ประเมิน (SRO) ศาลยุติธรรมมักจะเห็นด้วยกับมติของคณะกรรมการดังกล่าว ในบางกรณีที่เกิดขึ้นไม่บ่อยนัก อาจจำเป็นต้องได้รับการรับรองจากคณะกรรมการผู้เชี่ยวชาญของ SRO เพื่อให้การประเมินมูลค่าที่ดำเนินการโดยผู้ประเมินรายใดรายหนึ่งมีผลบังคับใช้

รายละเอียดทางเทคนิคของการปฏิบัติงานของผู้ประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ในรัสเซียสอดคล้องกับรูปแบบสากล สมาชิกของสมาคมผู้ประเมินราคาแห่งรัสเซียเคยต้องปฏิบัติตามมาตรฐานการประเมินราคาสากล นอกจากนี้ยังมี "มาตรฐานการประเมินราคาของรัฐบาลกลาง" (FSO) จำนวน 14 ฉบับที่พัฒนาโดยรัฐบาล (FSO 1, 2, 3 เป็นมาตรฐานการประเมินราคาทั่วไปที่นำมาใช้ครั้งแรกในปี 2550 (และแก้ไขเพิ่มเติมในปี 2558) ซึ่งครอบคลุมเงื่อนไขการว่าจ้างและข้อกำหนดเกี่ยวกับเนื้อหาของรายงานการประเมินราคา FSO 7-11 เป็นมาตรฐานเฉพาะสินทรัพย์ที่นำมาใช้ในปี 2558 ในขณะที่ FSO 9 เป็นมาตรฐานเฉพาะวัตถุประสงค์เพียงฉบับเดียวในชุดนี้ที่เกี่ยวข้องกับการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์เพื่อเป็นหลักประกันเงินกู้ มาตรฐาน FSO สองฉบับสุดท้ายที่นำมาใช้ในปี 2559 ครอบคลุมการกำหนดมูลค่าการลงทุนและการชำระบัญชี อย่างไรก็ตาม มาตรฐานเหล่านั้นไม่ได้กล่าวถึงวิธีการกำหนดมูลค่าเหล่านี้ เพียงแต่กล่าวถึงข้อกำหนดในการรายงานเท่านั้น) เมื่อพิจารณาถึงการผลักดันให้เกิดความสอดคล้องในระดับสากลในการกำหนดมาตรฐาน FSO รอบล่าสุด ข้อกำหนดทั่วไปในมาตรฐาน FSO ใหม่จึงใกล้เคียงกับข้อกำหนดในมาตรฐานการประเมินมูลค่าระหว่างประเทศ อย่างไรก็ตาม อาจมีการกำหนดรายละเอียดที่เฉพาะเจาะจงมากขึ้นในบางโอกาส และกำหนดให้ต้องเปิดเผยความไม่แน่นอนในรายงานการประเมินมูลค่าโดยใช้รูปแบบช่วง/ระยะ

ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2560 การแก้ไขเพิ่มเติมกฎหมายประเมินราคาของรัฐบาลกลางได้กำหนดให้ผู้ประเมินราคาต้องได้รับการรับรองจากศูนย์ทดสอบที่ได้รับการรับรองจากรัฐ ดังนั้น มาตรการสอบข้อเขียนสองชั่วโมงนี้จึงมุ่งเป้าไปที่การแก้ไขปัญหาการทุจริตที่แพร่หลายในหมู่ผู้ประกอบวิชาชีพประเมินราคาของประเทศ โดยกำหนดสาขาเฉพาะทางผู้ประเมินราคาไว้ 3 สาขา ได้แก่ ผู้ประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ ผู้ประเมินราคาเครื่องจักรและอุปกรณ์ และผู้ประเมินราคาธุรกิจและสินทรัพย์ไม่มีตัวตน โดยเนื้อหาข้อสอบจะแตกต่างกันอย่างมากในแต่ละสาขา ผู้ประเมินราคาจะเสียสิทธิ์ในการประกอบวิชาชีพหากไม่ปฏิบัติตามข้อกำหนดในการสอบรับรองภาคบังคับนี้ภายในวันที่ 31 มีนาคม 2561 การประเมินโดยทั่วไปของมาตรการนี้คือ จำนวนผู้ประเมินราคาที่ได้รับการรับรองในรัสเซียจะลดลงเหลือประมาณ 2,000-3,000 คนทั่วประเทศ (รวมทุกสาขาที่กล่าวถึง) ซึ่งหมายความว่าสมาชิกของสมาคมผู้ประเมินราคาแห่งชาติ (Valuer SRO) จะลดลงประมาณ 80% เนื่องจากความซับซ้อนของข้อสอบรับรอง

สถาบันผู้สำรวจแห่งฮ่องกง (HKIS) กำกับดูแลผู้สำรวจอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกง สถาบันนี้ก่อตั้งขึ้นในปี 1984 และเป็นองค์กรวิชาชีพเพียงแห่งเดียวที่เป็นตัวแทนของวิชาชีพผู้สำรวจในฮ่องกง HKIS ได้รับการจัดตั้งขึ้นตามกฎหมายโดยอาศัยพระราชบัญญัติสถาบันผู้สำรวจแห่งฮ่องกงในเดือนมกราคม 1990 (บทที่ 1148) ในเดือนกรกฎาคม 1991 ได้มีการผ่านพระราชบัญญัติการจดทะเบียนผู้สำรวจ (บทที่ 417) เพื่อจัดตั้งคณะกรรมการจดทะเบียนเพื่อบริหารจัดการการจดทะเบียนผู้สำรวจ ในเดือนพฤษภาคม 2006 จำนวนสมาชิกได้ถึง 6,723 คน ผู้สำรวจทั่วไปให้คำแนะนำเกี่ยวกับการใช้ประโยชน์ที่ดินที่ดีที่สุด ประเมินความเป็นไปได้และความคุ้มค่าของโครงการพัฒนาที่เสนอ ตลอดจนการประเมินมูลค่า การตลาด การขาย การให้เช่า และการจัดการโครงการพัฒนาที่สร้างเสร็จแล้ว นอกจากนี้ยังมีเว็บไซต์เพื่อให้ข้อมูลการประเมินมูลค่าทรัพย์สินแบบเรียลไทม์ทั่วทั้งฮ่องกง^{[ 52 ]}

สถาบันอสังหาริมทรัพย์แห่งออสเตรเลีย (Australian Property Institute หรือ API) ก่อตั้งขึ้นในปี 1926 ในชื่อสถาบันผู้ประเมินมูลค่าแห่งเครือจักรภพ (Commonwealth Institute of Valuers) สถาบันนี้ได้เปลี่ยนชื่อหลายครั้งในช่วงศตวรรษที่ผ่านมา เนื่องจากขอบเขตการให้บริการของสมาชิกขยายตัวมากขึ้น หน้าที่ของสถาบันคือการกำกับดูแลวิชาชีพผู้ประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศออสเตรเลีย

ปัจจุบัน API เป็นตัวแทนผลประโยชน์ของผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์กว่า 8,600 รายทั่วประเทศออสเตรเลีย สมาชิกของ API ประกอบด้วยผู้ประเมินราคาที่อยู่อาศัย อาคารพาณิชย์ และเครื่องจักรและอุปกรณ์ ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ นักวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์ ผู้จัดการกองทุนและสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ ผู้จัดการสิ่งอำนวยความสะดวกด้านอสังหาริมทรัพย์ ทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ นักวิจัยและนักวิชาการด้านอสังหาริมทรัพย์ บทบาทหลักของสถาบันคือการกำหนดและรักษามาตรฐานสูงสุดของการปฏิบัติวิชาชีพ การศึกษา จริยธรรม และจรรยาบรรณวิชาชีพสำหรับสมาชิกและวิชาชีพด้านอสังหาริมทรัพย์โดยรวม^{[ 53 ]}

การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในนิวซีแลนด์อยู่ภายใต้การกำกับดูแลของสถาบันผู้ประเมินมูลค่าแห่งนิวซีแลนด์ (NZIV) และคณะกรรมการจดทะเบียนผู้ประเมินมูลค่าแห่งนิวซีแลนด์ (VRB) ซึ่งทั้งสองเป็นหน่วยงานตามกฎหมายที่จัดตั้งขึ้นภายใต้พระราชบัญญัติผู้ประเมินมูลค่า ค.ศ. 1948 (NZ) NZIV ยังคงเป็นองค์กรวิชาชีพตามกฎหมายสำหรับผู้ประเมินมูลค่าในนิวซีแลนด์ โดยมีสิทธิสืบทอดอย่างต่อเนื่องภายใต้พระราชบัญญัติ NZIV สามารถออกกฎระเบียบในระดับล่าง และมีจรรยาบรรณ (ทบทวนในปี 2023) กฎระเบียบของ NZIV ได้รับการแก้ไขครั้งล่าสุดในปี 2012 และยังคงมีผลบังคับใช้ในปัจจุบัน VRB มีอำนาจในเรื่องที่สำคัญซึ่งส่งผลกระทบต่อการจดทะเบียนของผู้ประเมินมูลค่า รวมถึงการลงโทษทางวินัยในกรณีที่ผู้ประเมินมูลค่ากระทำการในลักษณะที่เข้าข่ายเกณฑ์ที่กำหนด พระราชบัญญัติผู้ประเมินมูลค่า ค.ศ. 1948 กำหนดเกณฑ์ดังกล่าวไว้ในมาตรา 31 ว่าเป็นเรื่องที่ผู้ประเมินมูลค่าอาจถูกถอดถอนออกจากทะเบียนผู้ประเมินมูลค่า NZIV มีอำนาจในการลงโทษทางวินัยในเรื่องเล็กน้อยกว่า NZIV กำกับดูแลสมาชิกของ NZIV และมีอำนาจในการลงโทษสมาชิกและปรับเงินได้สูงสุด 500 ดอลลาร์ ตักเตือนสมาชิก หรือยกเลิกสมาชิกภาพ ตำแหน่ง "ผู้ประเมินราคาที่จดทะเบียน" และ "ผู้ประเมินราคาสาธารณะ" ได้รับการคุ้มครองตามกฎหมาย โดยสงวนไว้สำหรับผู้ประเมินราคาที่จดทะเบียนภายใต้พระราชบัญญัติ ภายใต้พระราชบัญญัติ NZIV สามารถรับสมาชิกที่ไม่ใช่ผู้ประเมินราคา (เช่น นักเศรษฐศาสตร์ที่ดินที่ไม่ใช่ผู้ประเมินราคา) ได้

นอกจากนี้ยังมีองค์กรวิชาชีพที่ไม่แสวงหาผลกำไรสำหรับการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ เช่น สถาบันวิศวกรสำรวจแห่งราชอาณาจักร (RICS) และสถาบันอสังหาริมทรัพย์แห่งนิวซีแลนด์ (PINZ) ทั้งสององค์กรนี้มีสมาชิกในวงกว้างกว่าผู้ประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ PINZ มีสมาชิกประมาณ 1,700 คนในนิวซีแลนด์และต่างประเทศ (เช่น ชาวต่างชาติที่อาศัยอยู่ในสหราชอาณาจักร เอเชีย และออสเตรเลีย) PINZ มีข้อตกลงระดับบริการกับ NZIV โดย PINZ ทำสัญญาเพื่อดำเนินการต่างๆ ให้กับองค์กรวิชาชีพตามกฎหมาย NZIV PINZ ก่อตั้งขึ้นในปี 2000 เพื่อทำหน้าที่เป็นตัวแทนของวิชาชีพด้านอสังหาริมทรัพย์ ในช่วง 20 ปีที่ผ่านมา มี "ความแตกแยกทางการเมือง" ภายในวิชาชีพการประเมินมูลค่าในนิวซีแลนด์ ซึ่งแสดงออกในการประชุมสามัญประจำปีและผ่าน "สงครามตัวแทน" ผู้ประเมินมูลค่าหลายคนสนับสนุนการรวมหน้าที่ของ NZIV ภายใต้ PINZ ซึ่งเป็นองค์กรที่ไม่แสวงหาผลกำไรแบบสหสาขาวิชาชีพ ในขณะที่อีกหลายคนต้องการคงไว้ซึ่งองค์กรวิชาชีพตามกฎหมายแยกต่างหากสำหรับผู้ประเมินมูลค่า (NZIV) มีเหตุผลหลายประการในการถกเถียงเรื่องนี้ และกฎหมายที่เกี่ยวข้องกำลังอยู่ระหว่างการทบทวนและพิจารณาแก้ไขหรือยกเลิก ในปัจจุบัน พระราชบัญญัติดังกล่าวยังคงมีผลบังคับใช้ และ NZIV ถือเป็นองค์กรที่แยกต่างหากทางกฎหมาย โดยมีหน้าที่ อำนาจ และความรับผิดชอบตามกฎหมาย

PINZ ได้รวมสมาชิกส่วนใหญ่ของ NZIV, สถาบันผู้ประเมินมูลค่าเครื่องจักรและอุปกรณ์ (IPMV) และสถาบันเศรษฐกิจอสังหาริมทรัพย์และที่ดินแห่งนิวซีแลนด์ (PLEINZ) ปัจจุบัน PINZ เป็นตัวแทนผลประโยชน์ของผู้ประเมินมูลค่า ผู้จัดการทรัพย์สินและสิ่งอำนวยความสะดวก ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ และผู้ประเมินมูลค่าเครื่องจักรและอุปกรณ์ PINZ ได้พัฒนาเป็นหนึ่งในองค์กรวิชาชีพที่ใหญ่ที่สุดสำหรับมาตรฐาน คุณสมบัติ และจริยธรรมในทุกแง่มุมของวิชาชีพด้านอสังหาริมทรัพย์ในนิวซีแลนด์ โดยทำงานร่วมกับรัฐบาล อุตสาหกรรม และสมาคมวิชาชีพอื่นๆ ผู้มีส่วนได้ส่วนเสียด้านการศึกษา และสื่อ เพื่อส่งเสริมมาตรฐานและมุมมองของตน^{[ 54 ]}

ในประเทศนิวซีแลนด์ คำว่า "การประเมินราคา" และ "ผู้ประเมินราคา" โดยทั่วไปหมายถึงผู้ที่ทำหน้าที่ตามบทบาทวิชาชีพนั้นตามข้อกำหนดของพระราชบัญญัติผู้ประเมินราคาปี 1948 หรือผู้ประเมินราคาเครื่องจักรและอุปกรณ์ ทรัพย์สินทางทะเล หรือศิลปะที่ไม่ได้รับการควบคุมหรือควบคุมตนเองโดยสมัครใจ (หากเป็นสมาชิกของ PINZ) ในขณะที่คำว่า "การประเมินราคา" โดยทั่วไปหมายถึงการประมาณการโดยพนักงานขายอสังหาริมทรัพย์หรือตัวแทนที่ได้รับใบอนุญาตภายใต้พระราชบัญญัติตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ปี 2008 สถาบันอสังหาริมทรัพย์แห่งนิวซีแลนด์มีสมาชิกที่เป็นผู้ประเมินราคาจำนวนมาก แต่กฎหมายที่ควบคุมการขายและการเป็นตัวแทน (การจำหน่ายสิทธิในที่ดินในนามของผู้อื่น) ไม่ครอบคลุมถึงบทบาทดังกล่าวสำหรับผู้ประเมินราคาไม่ว่าจะเป็นสมาชิกของ NZIV, RICS หรือ PINZ หรือไม่ก็ตาม

มีความแตกต่างอย่างมากในความรับผิดชอบของตัวแทนอสังหาริมทรัพย์และผู้ประเมินราคา ในขณะที่ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ได้รับอนุญาตให้เป็นตัวแทนผลประโยชน์ของลูกค้า ผู้ประเมินราคาจะต้องเสนอการประเมินราคาที่เป็นกลางและเป็นอิสระ กรอบกฎหมายที่ควบคุมบทบาทเหล่านี้ก็แตกต่างกันเช่นกัน ทนายความ ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ และตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ดำเนินงานภายใต้กฎหมายที่แยกต่างหากจากกฎหมายที่ควบคุมผู้ประเมินราคา โดยเฉพาะอย่างยิ่ง บทบัญญัติทางกฎหมายที่ระบุถึงความรับผิดชอบของทนายความและผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คือ พระราชบัญญัติทนายความและผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ พ.ศ. 2549

จำนวนผู้ประเมินราคาที่ดินที่ขึ้นทะเบียนในนิวซีแลนด์โดยทั่วไปมีอยู่ระหว่าง 1,000 - 1,300 คน นี่เป็นวิชาชีพที่มีอายุมากและกระจุกตัวอยู่แต่ในกลุ่มผู้บริหารระดับสูง ทำให้ยากที่จะรักษาบุคลากรใหม่และคนรุ่นใหม่ไว้ได้ เนื่องจากค่าตอบแทน ความเครียดจากการทำงาน และการเกิดขึ้นของ "ศูนย์กลางการประเมินราคา" สำหรับธนาคารในการสั่งประเมินราคาเพื่อวัตถุประสงค์ในการจำนอง ศูนย์กลางการประเมินราคาเหล่านี้ได้ยุติการปฏิบัติแบบดั้งเดิมของประชาชนในท้องถิ่นที่ขอคำแนะนำโดยตรงจากผู้ประเมินราคาไปแล้ว การใช้การประเมินราคาทางอิเล็กทรอนิกส์โดยอิงจากมูลค่าการจัดเก็บภาษี (การประเมินราคาแบบกลุ่มของรัฐบาลท้องถิ่นเพื่อการจัดเก็บภาษี) ยังนำไปสู่การลดลงของงานประเมินราคามาตรฐานและส่งผลกระทบอย่างมากต่อความอยู่รอดของธุรกิจประเมินราคาขนาดเล็ก วิชาชีพนี้กำลังอยู่ในกระบวนการปรับโครงสร้างองค์กรในวงกว้างของตลาดการประเมินราคาเนื่องจากปัจจัยเหล่านี้ โดยมีความคิดเห็นที่แตกต่างกันภายในวิชาชีพเกี่ยวกับข้อดีข้อเสียของเหตุการณ์ในช่วงห้าปีที่ผ่านมา

• Barris, J. (2008) ระบบผู้เชี่ยวชาญสำหรับการประเมินโดยวิธีเปรียบเทียบวิทยานิพนธ์ปริญญาเอก มหาวิทยาลัย UPC บาร์เซโลนา
• Barris, J. และ Garcia-Almirall, P. (2011) ฟังก์ชันความหนาแน่นของมูลค่าการประเมิน . สมาคมอสังหาริมทรัพย์แห่งยุโรป 2011 – ไอนด์โฮเฟน ประเทศเนเธอร์แลนด์, บทความยอดเยี่ยมด้านการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์
• Baum, A., Nunnigton, N., & Mackmin, D. (2011) วิธีการประเมินมูลค่าทรัพย์สินโดยใช้รายได้ (ฉบับที่ 6) Estates Gazette, ลอนดอน
• บราวน์, จี. และ มาติเซียก, จี. (1999) การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์: แนวทางตลาดทุน ไฟแนนเชียลไทมส์, ลอนดอน
• ไอแซค, ดี. และ โอ'เลียรี, เจ. (2012) หลักการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน (ฉบับที่ 2) พัลเกรฟ แมคมิลแลน ลอนดอน
• Kane, S., Linne, M. และ Johnson, J. (2004) การประยุกต์ใช้ในทางปฏิบัติในการสร้างแบบจำลองการประเมินมูลค่าสถาบันการประเมินมูลค่า ชิคาโก
• เฮย์เวิร์ด, อาร์. (บรรณาธิการ) (2008) การประเมินมูลค่า: หลักการสู่การปฏิบัติ (ฉบับที่ 6) วารสารอสังหาริมทรัพย์ ลอนดอน
• Maliene, V. (2011). "การประเมินมูลค่าทรัพย์สินเฉพาะทาง: การวิเคราะห์การตัดสินใจตามเกณฑ์หลายประการ"วารสารทรัพย์สินเพื่อการค้าปลีกและสันทนาการ 9 ( 5): 443– 50. doi : 10.1057/rlp.2011.7 .
• Maliene, V., Deveikis, S., Kirsten, L. และ Malys, N. (2010). "การประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อการพักผ่อนหย่อนใจเชิงพาณิชย์: การเปรียบเทียบกรณีศึกษาในสหราชอาณาจักรและลิทัวเนีย"วารสารการจัดการทรัพย์สินเชิงกลยุทธ์ระหว่างประเทศ 14 ( 1): 35– 48. doi : 10.3846/ijspm.2010.04 .{{cite journal}}: CS1 maint: multiple names: authors list ( link )
• ไซมอนส์, โรเบิร์ต (2007) เมื่อสิ่งเลวร้ายเกิดขึ้นกับทรัพย์สินที่ดีสถาบันกฎหมายสิ่งแวดล้อม วอชิงตัน ดี.ซี.
• ทาโชฟสกี, ไมเคิล, เขตพื้นที่ตายทางสิ่งแวดล้อม: การประเมินทรัพย์สินที่ปนเปื้อนวารสารการประเมินราคา (2021)
• มูลนิธิการประเมินราคา (The Appraisal Foundation) ได้จัดทำมาตรฐานการปฏิบัติงานประเมินราคาอย่างมืออาชีพ (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice ) ฉบับปรับปรุงและตีพิมพ์เป็นประจำทุกปีจนถึงฉบับปี 2006 และต่อจากนั้นจะมีการตีพิมพ์ฉบับปรับปรุงทุกสองปี
• สถาบันประเมินราคา, การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับที่ 15)
• บริการประเมินราคาในตะวันออกกลางและแอฟริกาเหนือwww.landsterling.comบริการประเมินราคาที่ได้รับการรับรองจาก RICS
• มาตรฐานการประเมินค่าทรัพย์สินของอิตาลี – Codice delle Valutazioni Immobiliari, ฉบับที่สาม – เวอร์ชันภาษาอังกฤษ (2006)
• Duca, John V., John Muellbauer และ Anthony Murphy. 2021. " อะไรเป็นตัวขับเคลื่อนวัฏจักรราคาบ้าน? ประสบการณ์ระหว่างประเทศและประเด็นนโยบาย " วารสารวรรณกรรมเศรษฐศาสตร์, 59 (3): 773–864.