สิทธิยึดหน่วงของช่าง
สิทธิยึดหน่วงของช่าง (Mechanic's Lien)คือสิทธิหลักประกันในกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินเพื่อประโยชน์ของผู้ที่ได้จัดหาแรงงานหรือวัสดุที่ใช้ในการปรับปรุงทรัพย์สินนั้นสิทธิยึดหน่วง นี้ มีอยู่ทั้งในอสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ในส่วนของอสังหาริมทรัพย์นั้น สิทธิยึดหน่วง นี้มีชื่อเรียกหลายชื่อ รวมถึงชื่อทั่วไปว่าสิทธิยึดหน่วงการก่อสร้าง (Construction Lien ) คำว่า "lien" มาจากรากศัพท์ภาษาฝรั่งเศสที่มีความหมายคล้ายกับ คำว่า " link " ซึ่งสืบเนื่องมาจากภาษาละตินligamenที่แปลว่า "พันธะ" และligareที่แปลว่า "ผูกมัด" สิทธิยึดหน่วงของช่างในทรัพย์สินในสหรัฐอเมริกามีมาตั้งแต่ศตวรรษที่ 18
ประวัติความเป็นมาและเหตุผลในการดำรงอยู่
สิทธิยึดหน่วงของช่างในรูปแบบสมัยใหม่นั้นได้รับการคิดค้นขึ้นครั้งแรกโดยโทมัส เจฟเฟอร์สันเพื่อส่งเสริมการก่อสร้างในเมืองหลวง แห่งใหม่ ของวอชิงตัน สิทธิยึดหน่วง เหล่านี้ได้รับการจัดตั้งขึ้นโดยสภานิติบัญญัติแห่งรัฐแมริแลนด์ซึ่งในขณะนั้นเมืองวอชิงตันเป็นส่วนหนึ่ง[ 1 ]อย่างไรก็ตาม ไม่น่าเป็นไปได้ที่เจฟเฟอร์สันจะคิดค้นแนวคิดนี้ขึ้นมาเองเพียงลำพัง
ในขณะที่เจฟเฟอร์สันส่งเสริมกฎหมายนี้ สิทธิพิเศษที่คล้ายกับสิทธิยึดหน่วงมีอยู่แล้วในประเทศที่ใช้กฎหมายแพ่ง เช่น ฝรั่งเศส สาธารณรัฐดัตช์ และสเปน โดยกฎหมายบางฉบับมีรากฐานมาจากจักรวรรดิโรมัน และเนื่องจากการควบคุมลุยเซียนาได้เปลี่ยนมือระหว่างฝรั่งเศสและสเปน และได้นำประมวลกฎหมายนโปเลียน ของฝรั่งเศสมาใช้เป็นส่วนใหญ่ จึงมีแนวคิดเรื่องสิทธิพิเศษที่คล้ายคลึงกันในดินแดนนั้น[ 2 ]
ดูเหมือนว่ามีความเป็นไปได้สูงที่ผู้ร่างกฎหมายที่ทำงานเกี่ยวกับกฎหมายสิทธิยึดหน่วงทางกลฉบับแรกของสหรัฐอเมริกาจะมีความรู้และอ้างอิงถึงแนวคิดกฎหมายแพ่งเหล่านี้ อย่างไรก็ตาม กฎหมายฉบับของสหรัฐอเมริกาเป็นฉบับดั้งเดิม เนื่องจากให้สิทธิแก่ผู้สร้างในที่ดินอย่างมั่นคงยิ่งขึ้น (เทียบกับมูลค่าของสิ่งปลูกสร้างเท่านั้น) [ 3 ]
ในส่วนที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ สิทธิยึดหน่วงของช่างเป็นเพียงกลไกทางกฎหมายที่มีอยู่ในทุกรัฐ (แม้ว่าในแคลิฟอร์เนียดังที่กล่าวไว้ด้านล่าง จะมีพื้นฐานมาจากรัฐธรรมนูญ) เหตุผลที่สิทธิยึดหน่วงนี้มีอยู่ก็เพราะเป็นนโยบายสาธารณะ ของฝ่ายนิติบัญญัติ เพื่อคุ้มครองผู้รับเหมาโดยเฉพาะอย่างยิ่ง สภานิติบัญญัติของรัฐได้พิจารณาแล้วว่า เนื่องจากสภาพเศรษฐกิจของธุรกิจก่อสร้าง ผู้รับเหมาและผู้รับเหมาช่วงจำเป็นต้องได้รับการเยียวยาที่มากกว่าเพียงแค่สิทธิในการฟ้องร้องตามสัญญา ในกรณีที่ไม่ได้รับการชำระเงิน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง หากไม่มีสิทธิยึดหน่วงของช่าง ผู้รับเหมาช่วงที่จัดหาแรงงานหรือวัสดุอาจไม่มีวิธีการแก้ไขที่มีประสิทธิภาพหากผู้รับเหมาหลักไม่มีความรับผิดชอบทางการเงินเพียงพอ เพราะสิทธิตามสัญญาเพียงอย่างเดียวของพวกเขาคือกับผู้รับเหมาหลักนั้น
หากไม่มีสิทธิยึดหน่วงของช่าง (mechanic's lien) ผู้รับเหมาจะมีทางเลือกจำกัดในการบังคับให้ชำระเงินที่ค้างชำระ นอกจากนี้ โดยปกติแล้วโครงการที่ล้มเหลวมักจะมีผู้เรียกร้องสิทธิ์จำนวนมาก เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงที่ช่างฝีมือ ผู้จัดหาวัสดุ และซัพพลายเออร์จะพยายามรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่ตนได้ปรับปรุงไปแล้ว และเพื่อรักษาความเท่าเทียมกันระหว่างผู้มีสิทธิยึดหน่วงต่างๆ ในโครงการ จึงได้มีการสร้างระบบสิทธิยึดหน่วงตามกฎหมายขึ้นมา หากไม่มีระบบนี้ ช่างฝีมือ A อาจพยายาม "แข่ง" กับซัพพลายเออร์ B เพื่อฟ้องร้องต่อศาล สถานที่ก่อสร้าง หรือผู้ให้กู้เงินก่อสร้างเพื่อขอรับชำระเงิน กฎหมายเกี่ยวกับสิทธิยึดหน่วงส่วนใหญ่จึงกำหนดให้ต้องปฏิบัติตามกระบวนการที่เป็นทางการอย่างเคร่งครัด เพื่อแลกกับการแก้ไขปัญหาอย่างทันท่วงทีและการสร้างสมดุลของข้อเรียกร้องระหว่างทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้อง ทั้งเจ้าของโครงการและผู้เรียกร้องสิทธิยึดหน่วง
ในรัฐแคลิฟอร์เนีย สิทธิยึดหน่วงของช่างเป็น สิทธิ ตามรัฐธรรมนูญที่รับประกันแก่ผู้รับเหมาโดยรัฐธรรมนูญของรัฐแคลิฟอร์เนีย[ 4 ]สิทธินี้ได้รับการนำไปใช้โดยละเอียดโดยกฎหมายที่ตราขึ้นโดยสภานิติบัญญัติแห่งรัฐแคลิฟอร์เนีย[ 5 ]ในรัฐเท็กซัสรัฐธรรมนูญของรัฐเท็กซัสให้สิทธิแก่ผู้สร้างในการยึดหน่วง และผู้รับเหมาช่วงได้รับสิทธิภายใต้บทที่ 53 ของประมวลกฎหมายทรัพย์สินของรัฐเท็กซัส[ 6 ]
คำจำกัดความของการขายทรัพย์สินที่ติดจำนองในบริบทของยานพาหนะ
สิทธิยึดหน่วงที่ช่างซ่อมรถยนต์อ้างสิทธิ์ในรถยนต์นั้น ในทางเทคนิคแล้วเรียกว่า "สิทธิยึดหน่วงของช่างฝีมือ" มากกว่า "สิทธิยึดหน่วงของช่างซ่อม" แต่มีลักษณะการทำงานคล้ายคลึงกับสิทธิยึดหน่วงของช่างซ่อม สิทธิยึดหน่วงของช่างซ่อมจะเกิดขึ้นได้เฉพาะกับอสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดินหรืออาคารเท่านั้น หากบุคคลใด (สถานประกอบการซ่อมที่ได้รับอนุญาต) ได้ทำการซ่อมแซม จัดหาอุปกรณ์หรือวัสดุ ลากจูง หรือเก็บรักษารถยนต์ และยังไม่ได้รับการชำระเงินสำหรับบริการที่ได้ดำเนินการไปแล้ว บุคคลนั้นจะมีสิทธิยึดหน่วงในรถยนต์นั้น สิทธิยึดหน่วงเกิดขึ้นเมื่อเจ้าของรถที่จดทะเบียนได้รับใบแจ้งค่าใช้จ่ายเป็นลายลักษณ์อักษรสำหรับงานหรือบริการที่เสร็จสมบูรณ์แล้ว อย่างไรก็ตาม หากมีการให้บริการที่ไม่ได้ตกลงกันไว้ล่วงหน้าและไม่มีการออกใบเสนอราคาเป็นลายลักษณ์อักษรและลงนามไว้ก่อน ช่างซ่อมก็ไม่มีสิทธิ์ที่จะขัดขวางไม่ให้เจ้าของกรรมสิทธิ์เรียกคืนรถยนต์ได้หากช่างซ่อมรถเรียกเก็บค่าธรรมเนียมที่ไม่สมเหตุสมผลกับงานที่ทำ และปฏิเสธที่จะคืนรถจนกว่าจะได้รับชำระค่าธรรมเนียมนั้น เจ้าของรถจะสามารถเรียกค่าเก็บรักษารถคืนจากช่างซ่อมรถได้ เนื่องจากช่างซ่อมรถทำผิดที่ปฏิเสธที่จะคืนรถ การกระทำเช่นนี้ถือเป็นการยักยอกทรัพย์หรือฉ้อโกง
ในทางกลับกัน ช่างซ่อมรถสามารถประเมินค่าใช้จ่ายบางอย่างจากเจ้าของรถที่เกี่ยวข้องกับงานที่ทำได้ ค่าใช้จ่ายเหล่านี้โดยปกติได้แก่ ค่าลากจูง ค่าเก็บรักษารถ และค่าธรรมเนียมการยื่นขอสิทธิยึดทรัพย์
หากรถถูกลากจูงโดยหน่วยงานของรัฐหรือบริษัทลากจูงเอกชน สิทธิยึดหน่วงจะเกิดขึ้นเมื่อรถถูกลากจูงหรือขนส่ง สิทธิยึดหน่วงนั้นอาจได้รับการชำระโดยการขายรถผ่านกระบวนการขายทอดตลาดตามสิทธิยึดหน่วง
ในการดำเนินการขายทอดตลาดทรัพย์สินที่ติดจำนอง ผู้ถือจำนองต้องครอบครองรถยนต์นั้นอยู่ และอาจต้องได้รับอนุญาตจากกรมการขนส่งทางบก ของรัฐนั้นๆ ก่อนการขาย ขึ้นอยู่กับรัฐและ/หรือมูลค่าของรถยนต์ ผู้ที่เกี่ยวข้อง รวมถึงเจ้าของรถที่จดทะเบียนและถูกต้องตามกฎหมาย จะได้รับแจ้งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนก่อนการขายจะเกิดขึ้น
การสร้างสรรค์
สิทธิยึดหน่วงของช่างมีไว้เพื่อประกันการชำระค่าบริการ ค่าแรง และค่าวัสดุ ทั้งในทรัพย์สินส่วนบุคคลและอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม กลไกการสร้างและการบังคับใช้จะแตกต่างกันไป ขึ้นอยู่กับว่าเป็นทรัพย์สินอสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ กฎหมายว่าด้วยสิทธิยึดหน่วงของช่างในอสังหาริมทรัพย์นั้นควบคุมการสร้างและการบังคับใช้สิทธิยึดหน่วงเหล่านี้กับทรัพย์สินส่วนบุคคลที่ติดตั้งอยู่กับอสังหาริมทรัพย์ในลักษณะที่เป็นสิ่งปลูกสร้างถาวร
การสร้างและการบังคับใช้ – ทรัพย์สินส่วนบุคคล
กฎหมายจารีตประเพณีของอังกฤษรับรองสิทธิยึดหน่วงของช่างฝีมือเฉพาะในทรัพย์สินส่วนบุคคลเท่านั้น สิทธิยึดหน่วงนี้เกิดขึ้นโดย ผล ของกฎหมายจากการที่ช่างฝีมือทำงานกับทรัพย์สินส่วนบุคคลนั้น หรือทำการเพิ่มเติมวัสดุใดๆ เข้าไป อย่างไรก็ตาม เพื่อรักษาสิทธิยึดหน่วงนั้น ช่างฝีมือจะต้องครอบครองสิ่งของนั้นไว้จนกว่าจะได้รับการชำระเงิน หากทรัพย์สินถูกส่งคืนให้กับเจ้าของก่อนเวลานั้น สิทธิยึดหน่วงก็จะสิ้นสุดลง การบังคับใช้สิทธิยึดหน่วงทำได้โดย การขายทรัพย์สินนั้น ด้วยตนเองและนำเงินที่ได้จากการขายไปชำระหนี้ที่ค้างชำระ การขายดังกล่าวเป็นการขายที่ไม่ผ่านกระบวนการทางศาล กล่าวคือ ดำเนินการในลักษณะเดียวกับการขายทรัพย์สินที่จำนำเพื่อชำระหนี้
ในอเมริกา ปัจจุบันมี 34 รัฐที่มีกฎหมายเกี่ยวกับการยึดทรัพย์สินส่วนบุคคลโดยช่าง[ 7 ]กฎหมายเหล่านี้มักจะปรับเปลี่ยนกฎหมายทั่วไป ตัวอย่างเช่น ในรัฐเวอร์จิเนียการยึดทรัพย์สินโดยช่างสามารถบังคับใช้ได้ไม่เกิน 625 ดอลลาร์ และหากทรัพย์สินมีมูลค่าเกิน 5,000 ดอลลาร์ จะต้องขายในการประมูลของนายอำเภอตามคำสั่งของศาลที่มีอำนาจพิจารณาคดี
การสร้าง การพัฒนาให้สมบูรณ์ การจัดลำดับความสำคัญ และการบังคับใช้ – อสังหาริมทรัพย์
สิทธิยึดหน่วงของช่างในกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์เป็นผลมาจากกฎหมาย เท่านั้น แต่ละรัฐมีกฎหมายของตนเองเกี่ยวกับการสร้างและการบังคับใช้สิทธิยึดหน่วงเหล่านี้ แต่โดยรวมแล้วมีองค์ประกอบที่คล้ายคลึงกันอยู่บ้าง[ 8 ]หลายรัฐแยกแยะประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถยื่นสิทธิยึดหน่วงของช่างได้
ภายใต้หลักการคุ้มครองอธิปไตยอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาล (ทรัพย์สินสาธารณะ) โดยทั่วไปจะไม่ตกอยู่ภายใต้การเรียกร้องของบุคคลเอกชน ดังนั้น เว้นแต่รัฐจะบัญญัติไว้โดยเฉพาะ สิทธิยึดหน่วงของช่างจึงไม่มีผลกับกรรมสิทธิ์ที่รัฐหรือหน่วยงานย่อยทางการบริหาร เช่น เมือง เป็นเจ้าของ ในทำนองเดียวกัน สิทธิยึดหน่วงของช่างภายใต้กฎหมายของรัฐจะไม่มีผลกับโครงการก่อสร้างของรัฐบาลกลาง เพื่อเป็นการคุ้มครองผู้รับเหมาช่วงและผู้จัดหาที่ทำงานในโครงการของรัฐบาลกลางซึ่งมีราคาตามสัญญาเกิน 100,000.00 ดอลลาร์ พระราชบัญญัติมิลเลอร์กำหนดให้ผู้รับเหมาหลักต้องจัดหาหลักประกันการชำระเงินซึ่งรับประกันการชำระเงินสำหรับงานที่ทำตามเงื่อนไขของสัญญา[ 9 ] [ 10 ]รัฐบาลของรัฐและเทศบาลหลายแห่งกำหนดให้ผู้รับเหมาในโครงการงานสาธารณะต้องมีหลักประกันภายใต้สิ่งที่เรียกว่า " พระราชบัญญัติมิลเลอร์ฉบับเล็ก " ในทางทฤษฎี หลักประกันการชำระเงินภายใต้พระราชบัญญัติมิลเลอร์หรือพระราชบัญญัติมิลเลอร์ฉบับเล็กจะแทนที่ทรัพย์สินของรัฐบาล และผู้เรียกร้องที่มีคุณสมบัติจะเรียกร้องต่อหลักประกันนั้นในลักษณะเดียวกับการยื่นสิทธิยึดหน่วงของช่างทั่วไป[ 11 ]
ในหลายรัฐ สภานิติบัญญัติได้สร้างขั้นตอนเพิ่มเติมเพื่อให้สามารถวางสิทธิยึดหน่วงทางกลไกบนที่อยู่อาศัยได้ ในรัฐนิวเจอร์ซีย์ ซึ่งได้ออกกฎระเบียบที่เข้มงวดที่สุด สิทธิยึดหน่วงทางกลไกจะสามารถวางบนที่อยู่อาศัยได้ก็ต่อเมื่อมีการยื่นหนังสือแจ้งยอดค้างชำระและสิทธิในการยื่นสิทธิยึดหน่วงภายใน 60 วันนับจากวันที่ทำงานครั้งสุดท้ายของผู้มีสิทธิยึดหน่วง และอนุญาโตตุลาการของสมาคมอนุญาโตตุลาการอเมริกันได้ออกคำตัดสินที่อนุญาตให้ยื่นสิทธิยึดหน่วงทางกลไกได้[ 12 ]
การดำเนินการยื่นคำร้องขอสิทธิยึดหน่วงทางกลไกนั้นอาจเป็นเรื่องยาก รัฐส่วนใหญ่กำหนดให้ยื่นคำร้องขอสิทธิยึดหน่วงทางกลไกต่อเสมียนศาลหรือเขตภายในระยะเวลาที่กำหนดนับจากเหตุการณ์ที่ก่อให้เกิดสิทธิ อย่างไรก็ตาม รัฐแมริแลนด์กำหนดให้ต้องยื่นคำร้องต่อศาลเพื่อยื่นคำร้องขอสิทธิยึดหน่วงทางกลไก ในรัฐแมริแลนด์ บริษัทต่างๆ ต้องว่าจ้างทนายความเพื่อยื่นคำร้องต่อศาล[ 13 ]
การสร้างสรรค์และความสมบูรณ์แบบ
ตามกฎหมายแล้ว สิทธิยึดหน่วงมักเกิดขึ้นจากการทำงานหรือการจัดหาวัสดุที่ช่วยปรับปรุงทรัพย์สิน ประเภทของการมีส่วนร่วมที่ถือเป็นพื้นฐานที่ถูกต้องสำหรับการยึดหน่วงตามกฎหมายแรงงานนั้นแตกต่างกันไป ขึ้นอยู่กับกฎหมายของแต่ละรัฐ ตัวอย่างที่พบได้ทั่วไป ได้แก่:
- กรรมกรช่างไม้ช่างไฟฟ้า ผู้รับ เหมาเครื่องกล/ระบบปรับอากาศ และช่างประปาที่ทำงานในสถานที่ก่อสร้างโครงการ;
- ร้านขายไม้แปรรูป ร้านจำหน่ายอุปกรณ์ประปา และร้านจำหน่ายอุปกรณ์ไฟฟ้า;
- สถาปนิกและวิศวกรโยธาที่ร่างแบบก่อสร้างและข้อกำหนดต่างๆ; และ
- ผู้ผลิตชิ้นส่วนพิเศษนอกสถานที่ ซึ่งจะถูกนำไปประกอบเข้ากับโครงการในท้ายที่สุด
บ่อยครั้งที่ไม่มีเส้นแบ่งที่ชัดเจนและใช้ได้ในทุกรัฐ หรือแม้แต่ในทุกกรณี สำหรับการพิจารณาคุณสมบัติดังกล่าว การตัดสินว่าฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งมีสิทธิ์ในการยึดทรัพย์โดยชอบด้วยกฎหมายหรือไม่นั้น อาจขึ้นอยู่กับการตรวจสอบคดีในศาลที่ได้ตัดสินยืนยันหรือปฏิเสธคำร้องขอการยึดทรัพย์ในรัฐเดียวกัน
แตกต่างจากหลักประกันอื่นๆ ในหลายรัฐ สิทธิยึดหน่วงของช่าง (mechanic's lien) จะมอบให้แก่ผู้รับเหมาและผู้จัดหาวัสดุ ซึ่งอาจมีหรือไม่มีข้อตกลงทางสัญญากับเจ้าของที่ดินโดยตรงก็ได้ อันที่จริง นี่มักเป็นเรื่องปกติ เพราะในกรณีส่วนใหญ่ เจ้าของที่ดินจะทำสัญญากับผู้รับเหมาหลัก (มักเรียกว่า "ผู้รับเหมาใหญ่") เท่านั้น ผู้รับเหมาหลักจะว่าจ้างผู้รับเหมาช่วง ("subs") และผู้จัดหาวัสดุ ("suppliers") เพื่อทำงาน ผู้รับเหมาช่วงและผู้จัดหาวัสดุเหล่านี้มีสิทธิยึดหน่วงทรัพย์สินของเจ้าของเพื่อเป็นหลักประกันการชำระเงินจากผู้รับเหมาหลัก
อย่างไรก็ตาม เพื่อให้สิทธิยึดหน่วงมีผลบังคับใช้ได้ มักจะต้อง " ทำให้สมบูรณ์ " ก่อน ซึ่งหมายความว่าผู้ถือสิทธิยึดหน่วงต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดทางกฎหมายสำหรับการรักษาสิทธิยึดหน่วงและบังคับใช้ ข้อกำหนดเหล่านี้ซึ่งรวมถึงกำหนดเวลา มีดังต่อไปนี้โดยทั่วไป:
- การแจ้งให้เจ้าของทรัพย์สินทราบล่วงหน้า ถึงสิทธิ์ในการยึดทรัพย์ (ในบางรัฐ) ตามหลักการแล้ว ขั้นตอนนี้เกี่ยวข้องกับการส่ง หนังสือแจ้งความประสงค์ที่จะยึดทรัพย์
- การยื่นเอกสารแจ้งเริ่มงาน (บางรัฐ)
- การยื่นหนังสือแจ้งต่อสำนักงานทะเบียนสาธารณะที่เกี่ยวข้องเกี่ยวกับเจตนาที่จะยื่นอายัดทรัพย์สินหากไม่ได้รับการชำระเงิน (ในบางรัฐ)
- การยื่นหนังสือแจ้งหรือคำร้องขอสิทธิยึดหน่วงในสำนักงานทะเบียนสาธารณะที่กำหนดภายในระยะเวลาที่กำหนดหลังจากส่งมอบวัสดุหรือทำงานเสร็จสมบูรณ์ (ทุกรัฐ) กฎหมายแตกต่างกันไปในแต่ละรัฐ ทั้งในเรื่องของเหตุการณ์ที่ก่อให้เกิดสิทธิยึดหน่วงและระยะเวลาในการยื่น บางรัฐกำหนดให้ยื่นภายในระยะเวลาที่นับจากเวลาที่ผู้เรียกร้องทำงานเสร็จสมบูรณ์ ในขณะที่บางรัฐระบุว่าเหตุการณ์ดังกล่าวเกิดขึ้นหลังจากงานทั้งหมดในโครงการเสร็จสมบูรณ์แล้ว ระยะเวลาในการยื่นหลังจากเหตุการณ์ที่ก่อให้เกิดสิทธิยึดหน่วงนั้นแตกต่างกันไป
เนื่องจากความยากลำบากที่มักเกี่ยวข้องกับการยื่นคำร้องขอสิทธิยึดหน่วงทางกลและการปฏิบัติตามกฎหมายสิทธิยึดหน่วงทางกล ผู้มีสิทธิยึดหน่วงจำนวนมากจึงใช้ทนายความหรือบริการยื่นคำร้องขอสิทธิยึดหน่วงทางกลเพื่อให้แน่ใจว่าสิทธิยึดหน่วงทางกลของพวกเขาได้รับการยื่นอย่างถูกต้อง[ 14 ]
ให้ความสำคัญกับการเคารพผลประโยชน์ของผู้อื่น
โดยปกติแล้ว กฎหมายที่สร้างสิทธิยึดหน่วงของช่าง (mechanic's lien) จะให้ลำดับความสำคัญสูงกว่าสิทธิหลักประกันอื่นๆ ในกรรมสิทธิ์ เมื่อเทียบกับกฎหมายที่ให้แก่สิทธิหลักประกันอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ ลำดับความสำคัญเป็นคุณลักษณะที่กำหนดว่าสิทธิเรียกร้องหลักประกันใดในหลายๆ สิทธิที่แข่งขันกัน จะมีสิทธิเรียกร้องก่อนในเงินจากการขายทอดตลาดในบริบทนี้ ลำดับความสำคัญของสิทธิยึดหน่วงของช่างจะถูกกำหนดโดยเวลาที่สิทธิยึดหน่วงนั้นเกิดขึ้นกับกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน หรือโดยจุดเวลาที่สิทธิยึดหน่วงนั้น "ย้อนกลับไป" โดยมีข้อยกเว้นบางประการ สิทธิยึดหน่วงจะเกิดขึ้นหรือย้อนกลับไปในเวลาที่ก่อนที่จะมีการแจ้งเตือนใดๆ เกี่ยวกับสิทธิยึดหน่วงนั้นในบันทึกสาธารณะ ในหลายรัฐ กำหนดเวลานี้คือเวลาที่เริ่มการก่อสร้างที่มองเห็นได้ครั้งแรกในสถานที่ก่อสร้าง ในบางรัฐ คือเวลาที่ทำสัญญาจ้างงาน และในบางรัฐ สิทธิยึดหน่วงของแต่ละผู้รับเหมาหรือผู้จัดหาจะเกิดขึ้นในเวลาที่พวกเขาเริ่มงานของตนเอง ดังนั้น บุคคลที่ติดต่อกับเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจึงมีความเสี่ยงที่ผลประโยชน์ของตนจะตกอยู่ภายใต้สิทธิยึดหน่วงของผู้รับเหมาโดยไม่คาดคิด ซึ่งตนไม่ทราบมาก่อน
ในบางรัฐมีบทบัญญัติพิเศษสำหรับการกำหนดลำดับความสำคัญระหว่างสิทธิยึดหน่วงของช่างและสิทธิยึดหน่วงของการจำนองที่ให้เงินทุนในการก่อสร้างบนที่ดิน ตัวอย่างเช่น ในรัฐนิวยอร์กการปรากฏของภาษาที่ระบุไว้ในการจำนองว่าเงินกู้เพื่อการก่อสร้างจะรักษาสิทธิยึดหน่วงดังกล่าวไว้เหนือสิทธิยึดหน่วงของช่างที่เกิดขึ้นจากการก่อสร้าง ตราบใดที่การเรียกร้องสิทธิยึดหน่วงที่ยื่นในภายหลังซึ่งถูกต้องตามกฎหมายไม่ถูกเพิกเฉย ในรัฐอื่นๆ เช่นฟลอริดาเป็นเรื่องที่ต้องเลือกอย่างใดอย่างหนึ่ง[ 15 ]ที่นั่น การบันทึกการจำนองเพื่อการก่อสร้างก่อนการยื่นประกาศตามกฎหมายเกี่ยวกับการเริ่มการก่อสร้างจะทำให้การจำนองมีลำดับความสำคัญสูงสุดเหนือสิทธิยึดหน่วงของช่างที่เกิดขึ้นจากการก่อสร้าง รัฐอื่นๆ เช่นแคลิฟอร์เนียให้ลำดับความสำคัญแก่การจำนองเงินกู้เพื่อการก่อสร้างที่บันทึกไว้ก่อนการเริ่มการก่อสร้างที่มองเห็นได้ ซึ่งผู้ให้กู้มีภาระผูกพันที่จะต้องจ่ายเงิน ในรัฐอิลลินอยส์มีแผนการจัดสรรเงินทุนตามกฎหมายที่หากปฏิบัติตาม จะให้สิทธิในการได้รับอนุมัติสินเชื่อเพื่อการก่อสร้างก่อน ในรัฐอื่นๆ อาจมีข้อกำหนดอื่นๆ และบางรัฐ เช่นโคโลราโดแทบไม่มีวิธีการใดๆ ที่จะทำให้สินเชื่อเพื่อการก่อสร้างได้รับสิทธิในการได้รับอนุมัติก่อนเลย
การบังคับใช้กฎหมาย
การบังคับใช้สิทธิเรียกร้องของช่างฝีมือจะดำเนินการผ่านการขายทอดตลาดโดยคำสั่งศาลเท่านั้น กล่าวคือ ผ่านกระบวนการทางศาลที่คล้ายกับการยึดทรัพย์จำนอง ศาลจะต้องพิจารณาว่าได้ปฏิบัติตามข้อกำหนดของกฎหมายหรือไม่ และหากเป็นเช่นนั้น สิทธิเรียกร้องของช่างฝีมือที่ถูกยึดนั้นมีลำดับความสำคัญอย่างไรเมื่อเทียบกับสิทธิเรียกร้องหรือภาระผูกพันอื่น ๆ ในกรรมสิทธิ์ เมื่อศาลพิจารณาแล้ว ศาลจะสั่งให้ขายทรัพย์สินและนำเงินที่ได้จากการขายไปชำระหนี้ตามลำดับความสำคัญ
ข้อจำกัด
แต่ละรัฐอาจมีข้อจำกัดต่างๆ เกี่ยวกับสิทธิยึดหน่วงของช่าง ในกฎหมายของรัฐแคลิฟอร์เนีย ผู้รับเหมาต้องรอจนกว่าจะเกิดเงื่อนไขใดเงื่อนไขหนึ่งต่อไปนี้จึงจะสามารถใช้สิทธิยึดหน่วงได้ มิเช่นนั้นสิทธิยึดหน่วงนั้นจะถือว่ายังไม่ถึงเวลาอันควร:
- ก) งานเสร็จสมบูรณ์ตามขอบเขตงานที่ตกลงไว้ในสัญญา
- ข) โครงการได้หยุดลงแล้ว (ยุติลง) หรือ
- ค) บุคคลนั้นถูกขัดขวางไม่ให้ทำงานให้เสร็จสิ้น (ถูกเลิกจ้าง)
แต่ละขั้นตอนที่จำเป็นเหล่านี้จะเกิดขึ้นในช่วงท้ายของวงจรชีวิตโครงการ (หรือในช่วงท้ายของขอบเขตงานสำหรับผู้รับเหมาช่วง โครงการอาจยังไม่เสร็จสมบูรณ์) จุดสิ้นสุดของโครงการอาจไม่ได้ใกล้เคียงกับเวลาจริงที่งานเสร็จสมบูรณ์ (และเวลาที่ผู้รับเหมาจ่ายค่าแรงและค่าวัสดุจากเงินส่วนตัว)
นอกจากนี้ งานก่อสร้างต้องเป็นไปเพื่อปรับปรุงทรัพย์สินโดยตรง อาจดูเหมือนเป็นเรื่องชัดเจน แต่มีค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างจำนวนมากที่ไม่เข้าข่ายสิทธิเรียกร้องตามกฎหมายแรงงาน ค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างบางส่วนอาจไม่เข้าข่ายสิทธิเรียกร้องตามกฎหมายแรงงาน เนื่องจากงานนั้นไม่ได้เป็นการปรับปรุงทรัพย์สิน ตัวอย่างที่ดีคือสิ่งของที่ไม่ใช่สิ่งถาวร แต่จำเป็นในระหว่างการก่อสร้าง รั้วก่อสร้างชั่วคราวอาจมีความจำเป็น อาจมีประโยชน์ในด้านความปลอดภัย แต่ก็ไม่คาดว่าจะกลายเป็นส่วนหนึ่งของอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นจึงไม่ใช่ค่าใช้จ่ายที่ได้รับอนุญาตภายใต้สิทธิเรียกร้องตามกฎหมายแรงงาน
ลักษณะที่น่าสนใจของสิทธิยึดหน่วงของช่างคือสิทธิยึดหน่วงนั้นได้รับการค้ำประกันด้วยอสังหาริมทรัพย์ และสามารถขายอสังหาริมทรัพย์นั้นเพื่อชำระสิทธิยึดหน่วงได้ นี่เป็นเครื่องมือที่มีประสิทธิภาพ แต่ก็ไม่ได้มีประสิทธิภาพเสมอไป[ 16 ]ในความเป็นจริง นี่เป็นกระบวนการที่ยืดเยื้อและไม่มีประสิทธิภาพมากนัก อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาจากสภาพเศรษฐกิจ และเนื่องจากผู้ให้กู้มักมีสิทธิได้รับความสำคัญก่อน การขายอสังหาริมทรัพย์อาจไม่เพียงพอที่จะชำระมูลค่าของสิทธิยึดหน่วงได้
สิ่งที่มักถูกมองข้ามคือ ผู้รับเหมาต้องรับภาระค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานของโครงการไปพร้อมๆ กับการไม่ได้รับการชำระเงินอย่างทันท่วงที ผู้รับเหมาจึงต้องแบกรับเงินทุนอันมีค่าที่อาจนำไปใช้ในที่อื่นได้ ในขณะที่รอให้โครงการเสร็จสิ้น นอกจากนี้ ผู้รับเหมายังต้องแบกรับค่าใช้จ่ายในการดำเนินคดีเพื่อบังคับใช้สิทธิ์การยึดหน่วงแรงงานของตน สำหรับข้อพิพาทที่มีมูลค่าเล็กน้อย การยึดหน่วงแรงงานจึงไม่ใช่หนทางที่คุ้มค่าในการเรียกเก็บเงินค่าบริการ
การปลดภาระผูกพัน
เอกสารการปลดภาระจำนองหรือที่รู้จักกันในชื่อการปลดภาระจำนองหรือการยกเลิกภาระจำนองคือเอกสารที่ผู้มีสิทธิในภาระจำนอง เช่น ผู้รับเหมาช่วง อาจจัดหาให้โดยสมัครใจ เพื่อแลกกับการชำระเงินหรือคำสัญญาว่าจะชำระเงินจากผู้รับเหมาหลักหรือเจ้าของทรัพย์สิน การเจรจาอาจซับซ้อน เนื่องจากโดยทั่วไปแล้วผู้มีสิทธิในภาระจำนองต้องการได้รับการชำระเงินก่อนที่จะปลดภาระจำนอง ในขณะที่เจ้าของทรัพย์สินที่อยู่ภายใต้ภาระจำนองนั้นโดยทั่วไปจะต้องการให้ปลดภาระจำนองก่อนที่จะชำระเงิน แตกต่างจากการสละสิทธิในภาระจำนองที่ทำให้สิทธิในการยื่นจำนองในอนาคตเป็นโมฆะ เอกสารการปลดภาระจำนองจะยกเลิกภาระจำนองที่ได้มีผลบังคับใช้แล้ว
ก่อนทำการชำระเงินใดๆ เจ้าของทรัพย์สินควรขอหนังสือปลดภาระจำนองจากผู้จำหน่าย ผู้รับเหมา และผู้รับเหมาช่วงทุกราย ซึ่งครอบคลุมวัสดุที่ใช้และงานที่ดำเนินการในโครงการ หนังสือปลดภาระจำนองเป็นเอกสารที่เป็นลายลักษณ์อักษรที่ปลดทรัพย์สินจากการถูกคุกคามด้วยภาระจำนอง หากสัญญาต้องการให้ชำระเงินบางส่วนก่อนที่งานจะเสร็จสมบูรณ์ เจ้าของทรัพย์สินอาจขอหนังสือปลดภาระจำนองบางส่วนที่ครอบคลุมค่าแรงและวัสดุทั้งหมดที่ใช้ไปจนถึงเวลาที่ชำระเงิน
ก่อนชำระเงินงวดสุดท้าย เจ้าของทรัพย์สินควรขอหนังสือรับรองจากผู้รับเหมาที่ระบุรายชื่อบุคคลที่ยังไม่ได้รับชำระเงินทั้งหมด ซึ่งเป็นผู้ที่ทำงานหรือให้บริการ หรือจัดหาวัสดุให้กับทรัพย์สินนั้น เจ้าของทรัพย์สินควรตรวจสอบให้แน่ใจว่าผู้รับเหมาได้รับหนังสือยินยอมจากบุคคลเหล่านั้นทั้งหมดก่อนที่จะชำระเงินงวดสุดท้าย
การคัดค้านการจำนอง
โดยทั่วไปแล้ว รัฐต่างๆ จะมีกระบวนการที่เจ้าของที่ดินสามารถโต้แย้ง สิทธิ์ เบื้องต้น ของผู้เรียกร้อง ในการยึดทรัพย์สินโดยอ้างเหตุผลต่างๆ เช่น การระบุทรัพย์สินอย่างถูกต้อง การปฏิบัติตามข้อกำหนดการแจ้ง และระยะเวลา หากการเรียกร้องสิทธิ์ยึดทรัพย์สินยังคงอยู่รอดจากการโต้แย้งเหล่านั้น เจ้าของที่ดินสามารถ "ปลดภาระ" สิทธิ์ยึดทรัพย์สินได้โดยการยื่นหลักประกันต่อศาลที่เริ่มดำเนินการฟ้องร้องสิทธิ์ยึดทรัพย์สิน ซึ่งในทางปฏิบัติแล้วจะทำให้ทรัพย์สินปลอดจากสิทธิ์ยึดทรัพย์สินและอนุญาตให้ขายทรัพย์สินได้ ความสามารถในการปลดภาระสิทธิ์ยึดทรัพย์สินมีความสำคัญอย่างยิ่งในกรณีที่ผู้พัฒนาต้องการดำเนินการขายบ้านที่สร้างใหม่ ซึ่งมิเช่นนั้นบ้านเหล่านั้นจะยังคงขายไม่ออกและไม่มีผู้พักอาศัยในระหว่างกระบวนการฟ้องร้องสิทธิ์ยึดทรัพย์สิน[ 17 ]
นอกสหรัฐอเมริกา
ประเทศที่ยอมรับสิทธิยึดหน่วงของช่างมักจะมีสิทธิและขั้นตอนที่แตกต่างกันมากเมื่อเทียบกับของสหรัฐอเมริกา[ 18 ]
บางจังหวัดของแคนาดา (รวมถึงควิเบก ) และนิวซีแลนด์ยอมรับกระบวนการที่คล้ายคลึงกับสิทธิยึดหน่วงของช่างซ่อมรถยนต์ ส่วนจังหวัดนิวฟาวนด์แลนด์และแลบราดอร์ ของแคนาดา อนุญาตให้มีสิทธิยึดหน่วงในลักษณะเดียวกับของสหรัฐอเมริกา
ยกเว้นประเทศเม็กซิโก สิทธิยึดหน่วงของช่างโดยทั่วไปไม่ได้รับการยอมรับในประเทศแถบละตินอเมริกา
บางประเทศ เช่น สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ห้ามการจำนองโดยเฉพาะ เว้นแต่จะเป็นการกระทำโดยสมัครใจ
ดูเพิ่มเติม
หมายเหตุ
- ↑ Chas. E. Davidson (1922). กฎหมายสิทธิยึดหน่วงของช่างในรัฐอิลลินอยส์: บทสรุปของทนายความเกี่ยวกับหัวข้อนี้สมาคมทนายความกรีนวิลล์ รัฐอิลลินอยส์ หน้า 6
- ↑ Samual L. Phillips (1883). ตำราว่าด้วยกฎหมายสิทธิยึดหน่วงของช่างในอสังหาริมทรัพย์และสังหาริมทรัพย์บอสตัน: Little, Brown and Company. หน้า10–11 .
- ↑ "ประวัติย่อของสิทธิยึดหน่วงของช่างกล" 30 เมษายน 2562
- ↑รัฐธรรมนูญแห่งรัฐแคลิฟอร์เนียมาตราที่ 14 ส่วนที่ 3 เก็บถาวรเมื่อ 1997-01-10 ที่ Wayback Machine
- ↑ Solit v. Tokai Bank , 68 Cal. App. 4th 1435 (1999).
- ↑บทที่ 53 แห่งประมวลกฎหมายทรัพย์สินของรัฐเท็กซัส
- ↑สมาคมบริการยานยนต์ (2 เมษายน 2547). "กฎหมายสิทธิยึดหน่วงของช่าง" . Taking the Hill . สืบค้นเมื่อ22 พฤษภาคม 2561 .พีดี
- ↑ "การเรียกร้องสิทธิยึดหน่วงและหลักประกันใน 50 รัฐ: 2018" (PDF) . Kegler Brown . มูลนิธิสมาคมผู้รับเหมาช่วงแห่งอเมริกา จำกัด 2018 . สืบค้นเมื่อ21 พฤษภาคม 2018 .
- ↑ "คำจำกัดความของหนังสือค้ำประกันการชำระเงิน "
- ↑ "เหตุใดโครงการก่อสร้างสาธารณะจึงต้องมีหลักประกันการเสนอราคา การปฏิบัติงาน และการชำระเงิน "
{{cite web}}: CS1 maint: บริการเก็บถาวรที่เลิกใช้แล้ว ( ลิงก์ ) - ↑ "วิธีการทำงานของสิทธิยึดหน่วงและหลักประกันต่อโครงการของรัฐ" 21 กันยายน 2017
- ↑การแก้ไขกฎหมายสิทธิเรียกร้องค่าก่อสร้างในรัฐนิวเจอร์ซีย์
- ↑ "คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับสิทธิยึดหน่วงทางกลในรัฐแมริแลนด์" สืบค้นเมื่อ 28 มีนาคม 2554
- ↑ "Webuyhousesjax" . 26 สิงหาคม 2021.
- ↑บทความ: ไม่ใช่ทุกคนจะทำได้: การเตรียมและการลงนามในคำร้องขอสิทธิยึดหน่วง
- ↑สิทธิยึดหน่วงของช่างกล — ทรงพลัง แต่ไม่เสมอไปที่จะมีประสิทธิภาพสิทธิยึดหน่วงของช่างกล — ทรงพลัง แต่ไม่เสมอไปที่จะมีประสิทธิภาพ
- ↑ลอร์ด, ดับเบิลยู. ไลตัน. "การรุกต่อต้านสิทธิยึดหน่วงของช่าง" . library.FindLaw.com . สืบค้นเมื่อ15 สิงหาคม 2553 .
- ↑ Pierson, George J.; Zicherman, Michael S. (สิงหาคม 2005). "สิทธิยึดหน่วงทางกล — มุมมองระหว่างประเทศ" . ข่าวสารด้านการก่อสร้าง . Lorman Education Services . สืบค้นเมื่อ15 สิงหาคม 2010 .