การพัฒนา หน่วยวางแผน ( PUD ) เป็นรูปแบบหนึ่งของเครื่องมือการแบ่งเขตที่ยืดหยุ่นและไม่ใช่แบบยูคลิดซึ่งกำหนดนิยามใหม่ของการใช้ที่ดินที่อนุญาตภายในพื้นที่ที่กำหนดไว้ PUD ประกอบด้วยแผนผังพื้นที่ที่เป็นเอกภาพที่ส่งเสริมการสร้างพื้นที่เปิดโล่ง ที่อยู่อาศัยและการใช้ที่ดินแบบผสมผสาน การอนุรักษ์สิ่งแวดล้อมและความยั่งยืน และความยืดหยุ่นในการพัฒนา[ 1 ] พื้นที่ที่เปลี่ยนเขตเป็น PUD รวมถึงการพัฒนาอาคาร การจัดกลุ่มการใช้ที่ดินที่หลากหลายและเข้ากันได้ เช่น ที่อยู่อาศัย สันทนาการ ศูนย์การค้า และนิคมอุตสาหกรรม^{ภายในการพัฒนา}หรือการแบ่งย่อยที่จำกัด [ 2 ]พื้นที่ที่พัฒนา^{แล้วมีขนาด}และประเภทการใช้ที่ดินแตกต่างกัน เช่น อุตสาหกรรม พาณิชย์ และที่อยู่อาศัย^{[ 3 ] : 2} เครื่องมือการแบ่งเขตประเภทอื่นที่คล้ายกัน ได้แก่ เขตลอยตัว เขตทับซ้อน การแบ่งเขตเขตพิเศษรหัสตามประสิทธิภาพและสิทธิ์ในการพัฒนาที่โอนได้ [ ^{4 ] : 2}

แนวคิดเริ่มต้นของ PUD ย้อนกลับไปถึงการประกาศใช้พระราชบัญญัติการวางแผนแบบจำลองปี 1925 โดยคณะกรรมการแผนภูมิภาคแห่งนิวยอร์กในปี 1926 ซึ่งอนุญาตให้คณะกรรมการและคณะกรรมาธิการวางแผนมีอำนาจตัดสินใจก่อนข้อกำหนดการแบ่งเขตพื้นที่ของท้องถิ่น^{[ 5 ] : 170} โดยเฉพาะอย่างยิ่ง มาตรา 12 ของพระราชบัญญัติการวางแผนแบบจำลองอนุญาตให้คณะกรรมการและคณะกรรมาธิการวางแผนปรับเปลี่ยนหรือแก้ไขแผนพัฒนาได้อย่างเหมาะสม และจำกัดความหนาแน่นของประชากรเฉลี่ยและพื้นที่ทั้งหมดที่ครอบคลุมโดยอาคาร^{[ 6 ]}ในทำนองเดียวกัน มาตรา 14 และ 15 ของพระราชบัญญัติการวางแผนเมืองมาตรฐานปี 1928 อนุญาตให้คณะกรรมาธิการวางแผนอนุมัติ PUD ได้ เมื่อมีข้อตกลงระหว่างรัฐบาลและผู้พัฒนาเกี่ยวกับหลักการออกแบบของ PUD และผลกระทบต่อชุมชนและเศรษฐกิจโดยรอบ^{[ 6 ]}

ต้นกำเนิดทางกายภาพของ PUD มีรากฐานมาจากการขยายตัวของชานเมืองในช่วงกลางศตวรรษที่ 20 ซึ่งรูปแบบ PUD ที่เก่าแก่ที่สุดในอเมริกาปรากฏขึ้นไม่นานหลังสงครามโลกครั้งที่ 2ในโครงการพัฒนาLevittownและPark Forest ^{[ 7 ] : 703} การนำ PUD มาใช้เพิ่มมากขึ้นเกิดขึ้นเพื่อตอบสนองต่อทั้งการขาดความหลากหลายทางด้านสุนทรียภาพในบ้านชานเมืองและความต้องการความหนาแน่นของชานเมืองที่สูงขึ้นเพื่อรองรับจำนวนประชากรที่เพิ่มขึ้น^{[ 3 ] : 2} PUD แก้ปัญหาการพัฒนาชานเมืองขนาดใหญ่โดยการใช้ที่ดินหลายประเภทแยกจากกันอย่างมีประสิทธิภาพ โดยรักษาพื้นที่เปิดโล่งที่มีค่าและสุนทรียภาพของชานเมืองไว้ภายในข้อจำกัดของพารามิเตอร์พื้นที่เฉพาะ^{[ 8 ] : 80} หลักฐานการแบ่งเขตครั้งแรกของ PUD ถูกสร้างขึ้นโดยPrince George's County รัฐแมริแลนด์ในปี 1949 ซึ่งหน่วยการพัฒนาประกอบด้วยการใช้ที่ดินหลายประเภท ตรงกันข้ามกับความมุ่งมั่นก่อนหน้านี้ของเคาน์ตีในการใช้ที่ดินประเภทเดียวตาม^การแบ่งเขตแบบยูคลิด [ ^{9 ]}

การใช้ PUD ในชุมชนใหม่ของอเมริกาส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากอิทธิพลระหว่างประเทศ เมืองต่างๆ ของอังกฤษ เช่นเรสตัน ประเทศอังกฤษในช่วงทศวรรษ 1950 พยายามเพิ่มฐานเศรษฐกิจโดยการบูรณาการองค์ประกอบทางอุตสาหกรรมเข้ามาในพื้นที่^{[ 7 ] : 702} แม้ว่าชุมชนใหม่ของอเมริกาจะต้องดึงดูดอุตสาหกรรมหลังจากการพัฒนาภาคที่อยู่อาศัย แต่ชุมชนใหม่ของอเมริกาก็มีความต้องการทางเศรษฐกิจที่คล้ายคลึงกับเมืองต่างๆ ของอังกฤษเหล่านี้ และด้วยเหตุนี้จึงใช้ PUD เพื่อเพิ่มเปอร์เซ็นต์ของพื้นที่อุตสาหกรรมที่อนุญาตเมื่อเทียบกับพื้นที่อยู่อาศัยและพื้นที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย^{[ 7 ] : 702}

PUD เป็นวิธีการควบคุมที่ดินที่ส่งเสริมการพัฒนาที่ดินแบบผสมผสานขนาดใหญ่และเฉพาะพื้นที่ PUD เป็นรูปแบบการแบ่งเขต ที่ยืดหยุ่นมาก เมื่อเทียบกับการแบ่งเขตแบบยุคลิดเนื่องจาก PUD ส่งเสริมการออกแบบที่สร้างสรรค์และนวัตกรรม สามารถส่งเสริมการอนุรักษ์สิ่งแวดล้อมและที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงการรวมกลุ่ม และความหนาแน่นที่เพิ่มขึ้น^{[ 3 ] : 3} ในกรณีที่เหมาะสม การพัฒนาประเภทนี้ส่งเสริม:

• การวางแผนโครงการให้เสร็จสมบูรณ์ก่อนเริ่มการพัฒนา^{[ 4 ] : 20}
• การผสมผสานระหว่างการใช้ที่ดิน เช่น การใช้ที่ดินเพื่อการพาณิชย์และอุตสาหกรรม และประเภทที่อยู่อาศัยที่สร้างสรรค์กว่าข้อบัญญัติการแบ่งเขตพื้นที่มาตรฐาน^{[ 4 ] : 20}
• การรวมกลุ่มการใช้ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยทำให้เกิดพื้นที่สาธารณะและพื้นที่เปิดโล่งร่วมกัน^{[ 5 ] : 180}
• การอนุรักษ์พื้นที่อ่อนไหวที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม เช่น เนินเขาหรือพื้นที่ชุ่มน้ำ ซึ่งหากไม่เช่นนั้นก็จะถูกพัฒนา^{[ 5 ] : 180}
• การลดการปล่อยก๊าซเรือนกระจกหาก PUD ให้ความสำคัญกับการเดินได้สะดวกควบคู่ไปกับการใช้งานแบบผสมผสาน^{[ 5 ] : 180}
• การลดต้นทุนการพัฒนาและการบริหาร โดยเฉพาะต้นทุนโครงสร้างพื้นฐาน เช่น ถนน ทางเข้าออก และท่อน้ำและท่อระบายน้ำ^{[ 5 ] : 180}
• เพิ่มอำนาจการตัดสินใจด้านการบริหารให้กับเจ้าหน้าที่วางแผนมืออาชีพในท้องถิ่น โดยยกเลิกข้อบังคับการใช้ที่ดินในปัจจุบันและกระบวนการอนุมัติแผนผังที่เข้มงวด
• การปรับปรุงกระบวนการเจรจาต่อรองระหว่างผู้พัฒนาและเทศบาลของรัฐบาล^{[ 3 ] : 2}
• ความหนาแน่นของประชากรที่เพิ่มขึ้นและความกว้างของถนนที่ลดลง^{[ 4 ] : 20}
• การเพิ่มขึ้นของสิ่งอำนวยความสะดวกในชุมชนที่มีอยู่ เช่น เส้นทางจักรยานและศูนย์นันทนาการ และพื้นที่เปิดโล่งทางธรรมชาติ^{[ 4 ] : 20}

โดยทั่วไปแล้ว โครงการพัฒนาที่ดินแบบผสมผสาน (PUD) มีรูปแบบที่หลากหลาย ตั้งแต่กลุ่มบ้านขนาดเล็กที่รวมกับพื้นที่โล่ง ไปจนถึงเมืองใหม่และเมืองที่กำลังพัฒนาซึ่งมีผู้อยู่อาศัยหลายพันคนและมีการใช้ประโยชน์ที่ดินหลากหลายรูปแบบ

PUD ขัดแย้งโดยตรงกับการแบ่งเขตแบบประเภทเดียวซึ่งเป็นพื้นฐานของการแบ่งเขตในสหรัฐอเมริกามาโดยตลอดนับตั้งแต่คำตัดสินของVillage of Euclid v. Ambler Realty Co. ^{[ 10 ]}ภายใน PUD การแบ่งเขตจะบูรณาการมากขึ้นโดยมีการใช้ที่ดินและเขตหลายประเภทบนแปลงที่ดินที่อยู่ติดกัน^{[ 8 ] : 75} การออกกฎหมายStandard Zoning Enabling Act (SZEA) ยืนยันว่าความหนาแน่นถือเป็นลำดับความสำคัญในการกำกับดูแล ซึ่งสนับสนุนการพัฒนา PUD ต่อไปโดยการบูรณาการขนาดแปลงที่ดินที่แตกต่างกัน การใช้สิ่งปลูกสร้างที่หลากหลาย และการผสมผสานที่อยู่อาศัยประเภทต่างๆ^{[ 11 ] : 553}

PUD ผสมผสานการใช้ประโยชน์ที่อยู่อาศัยและไม่ใช่ที่อยู่อาศัย เช่น สำนักงาน ร้านค้าเชิงพาณิชย์ และบริการอื่นๆ และดึงดูดชุมชนที่หลากหลาย^{[ 11 ] : 550} ที่น่าสังเกตคือ ทางเท้าและถนนใน PUD มักจะคึกคักและปลอดภัยกว่า ทั้งกลางวันและกลางคืน และมีการจราจรติดขัดน้อยลงในช่วงเวลาเร่งด่วน^{[ 11 ] : 550} จำเป็นต้องมีแผนรายละเอียดและกระบวนการตรวจสอบเพื่ออนุมัติการพัฒนา PUD เนื่องจากลักษณะของการผสมผสานการใช้ประโยชน์ที่อยู่อาศัยและไม่ใช่ที่อยู่อาศัยในพื้นที่ดินที่ก่อนหน้านี้อนุญาตให้ใช้ประโยชน์ได้เพียงอย่างเดียว การอนุมัติ PUD โดยพื้นฐานแล้วต้องมีการเปลี่ยนแปลงเขตพื้นที่ตามกฎหมาย ซึ่งการผ่อนผันและ ใบอนุญาต การใช้ประโยชน์แบบมีเงื่อนไขจะต้องได้รับการอนุมัติจากคณะกรรมการวางแผน หรือคณะกรรมาธิการที่เกี่ยวข้องกับ แผนแม่บทของเทศบาล^{[ 4 ] : 20}

บทบัญญัติของ PUD รวมถึงการพิจารณาความสามารถของเจ้าของหรือผู้มีส่วนได้ส่วนเสียที่เกี่ยวข้องในการรับประกันการบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลางและพื้นที่สาธารณะ บทบัญญัติดังกล่าวรวมถึงต้นทุนที่เกี่ยวข้อง ระดับรายได้และผลประโยชน์ของผู้มีส่วนได้ส่วนเสีย และลักษณะของทั้งพื้นที่ส่วนกลางและการพัฒนาโดยรอบ^{[ 12 ]}ตลอดกระบวนการพัฒนา ซึ่งกำหนดไว้แล้วและได้รับการอนุมัติล่วงหน้าเป็นส่วนหนึ่งของกระบวนการสมัคร PUD การบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลางสามารถดำเนินการได้อย่างต่อเนื่องผ่านการให้บริการทางเข้าที่คำนวณไว้^{[ 8 ] : 76} หลังการพัฒนา เอกสารกำกับดูแลของสมาคมเจ้าของบ้านภายใน PUD มักจะมอบความรับผิดชอบในการบำรุงรักษาส่วนใหญ่ให้กับเจ้าของ โดยรับผิดชอบให้น้อยที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้^{[ 13 ]}

ข้อกำหนดขนาดแปลงที่ดินขั้นต่ำสามารถวัดได้ทั้งในหน่วยที่อยู่อาศัยหรือในหน่วยเอเคอร์ และอาจแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับทั้งประเภทและที่ตั้งของการพัฒนา^{[ 7 ] : 705} เนื่องจากขนาดแปลงที่ดินขั้นต่ำเป็นปัจจัยที่ไม่ค่อยจำเป็นสำหรับการอนุมัติโครงการ จึงมักใช้ข้อกำหนดความหนาแน่นสูงสุดแทน โดยเน้นที่จำนวนหน่วยสูงสุดต่อเอเคอร์หรือพื้นที่แปลงที่ดินขั้นต่ำต่อหน่วยที่อยู่อาศัยแต่ละหน่วย^{[ 7 ] : 705}

การใช้ประโยชน์ที่ได้รับอนุญาตจะถูกกำหนดโดยการจัดสรรเปอร์เซ็นต์การใช้ที่ดินบางส่วนให้กับการใช้ประโยชน์เพื่อที่อยู่อาศัย พาณิชยกรรม และอุตสาหกรรม^{[ 7 ] : 705} บ่อยครั้งที่จำนวนที่จัดสรรจะขึ้นอยู่กับเปอร์เซ็นต์ของการใช้ประโยชน์เพื่อที่อยู่อาศัยเมื่อเทียบกับการใช้ประโยชน์ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยภายในพื้นที่ที่กำหนด^{[ 7 ] : 705}

เนื่องจาก PUD มุ่งเน้นการบูรณาการการใช้งานแบบผสมผสานเข้าในพื้นที่ที่กำหนด ความหนาแน่นจึงคำนวณตาม ระดับความเข้มข้นของการใช้ที่ดิน (LUI) ของ พระราชบัญญัติที่อยู่อาศัยของรัฐบาลกลางซึ่งครอบคลุมพื้นที่ใช้สอย พื้นที่เปิดโล่ง ความน่าอยู่ และพื้นที่สันทนาการไว้ในคะแนนตัวเลขเดียว^{[ 8 ] : 89}

บ้านใน PUD มักจะมีทางเข้าถึงพื้นที่เปิดโล่งขนาดใหญ่ที่ใช้ร่วมกันซึ่งล้อมรอบบ้าน รวมถึงสนามหญ้าส่วนตัวขนาดเล็กด้วย^{[ 14 ]}บ้านและอาคารที่อยู่อาศัยแบบรวมกลุ่มยังช่วยให้เจ้าของบ้านได้รับราคาที่ต่ำลงในรูปแบบของต้นทุนโครงสร้างพื้นฐานที่ต่ำกว่าจากถนนที่สั้นกว่า และโดยการเสนอที่อยู่อาศัยแบบผสมผสานระหว่าง บ้าน เดี่ยวบ้านสองครอบครัว และบ้านหลายครอบครัว^{[ 14 ]} PUD สามารถพิจารณาได้ว่าเป็นทางเลือกทางกฎหมายแทนการแบ่งเขตที่ดินขนาดใหญ่สำหรับบ้านเดี่ยว เนื่องจากพื้นที่ดินสามารถเพิ่มที่อยู่อาศัยที่มีอยู่ได้ในขณะที่ยังคงมีผลกระทบต่อภาษีทรัพย์สินในท้องถิ่นน้อย^{[ 7 ] :} บ้าน 702 หลังสามารถตั้งอยู่ติดกับพื้นที่เชิงพาณิชย์และสำนักงานได้ ในขณะที่ยังคงรักษาพื้นที่อื่นๆ ไว้^{[ 1 ]}อย่างไรก็ตาม บ้านมักจะมีโรงรถแทนระเบียงหน้าบ้าน เนื่องจากตั้งอยู่บริเวณรอบนอก เมื่อเทียบกับศูนย์การค้าขนาดเล็กที่สร้างขึ้นผ่านโครงการ PUD อื่นๆ^{[ 1 ]}

PUD ขนาดเล็ก ซึ่งโดยทั่วไปมีพื้นที่น้อยกว่า 250 เอเคอร์ สามารถส่งเสริมการใช้ประโยชน์แบบผสมผสานของการพัฒนาได้ แต่เนื่องจากมีขนาดเล็กเกินไปที่จะมีอิทธิพลต่อการพัฒนาในบริเวณใกล้เคียง จึงอาจทำให้เกิดการขยายตัวของเมืองไปยังพื้นที่รอบนอกและชนบทที่อยู่ใกล้เคียงได้^{[ 8 ] : 86} ใน PUD ขนาดเล็ก การจัดหาแหล่งน้ำสำหรับผู้อยู่อาศัยเพียงอย่างเดียวอาจไม่ยั่งยืนหรือเป็นไปได้สำหรับการพัฒนา^{[ 8 ] : 88} PUD ขนาดกลาง ซึ่งโดยทั่วไปมีพื้นที่มากกว่า 250 เอเคอร์ แต่น้อยกว่า 1,000 เอเคอร์ สามารถรักษาสมดุลระหว่างอิทธิพลการพัฒนาต่อพื้นที่ใกล้เคียง ในขณะที่ยังคงรักษากระแสเงินสดที่เพียงพอ^{[ 8 ] : 86} PUD ขนาดปานกลางยังช่วยส่งเสริมการพัฒนาทางหลวงเชิงพาณิชย์และพื้นที่อยู่อาศัย ซึ่งสามารถเพิ่มความสามารถของพื้นที่ขนาดเล็กในการพัฒนาหรือใช้ประโยชน์ได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น^{[ 7 ] : 702} PUD ขนาดใหญ่ ซึ่งโดยทั่วไปมีพื้นที่มากกว่า 1,000 เอเคอร์ สามารถควบคุมปัญหาที่เกี่ยวข้องกับการขยายตัวของเมืองได้ แต่ก็อาจทำให้ความสามารถในการจัดการของผู้พัฒนาในท้องถิ่นตึงเครียดได้เช่นกัน^{[ 8 ] : 87}

มีข้อกำหนดหลายประการที่ PUD ต้องรวมไว้เกี่ยวกับพื้นที่เปิดโล่งที่มีอยู่ ซึ่งรวมถึงข้อกำหนดเกี่ยวกับปริมาณ ที่ตั้ง และการบำรุงรักษาพื้นที่สาธารณะ เมื่อได้รับการอนุมัติแบบมีเงื่อนไข^{[ 7 ] : 707} การอนุมัติข้อกำหนดดังกล่าวสามารถทำได้โดยวิธีใดวิธีหนึ่งต่อไปนี้: การปฏิบัติตามข้อกำหนดพื้นที่ขั้นต่ำที่สัมพันธ์กับจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยที่ระบุหรือเปอร์เซ็นต์โดยตรงของพื้นที่ทั้งหมด การอนุมัติจากคณะกรรมการวางแผนเกี่ยวกับที่ตั้งที่เสนอของพื้นที่เปิดโล่งสาธารณะ หรือข้อตกลงการบำรุงรักษาที่ลงนามร่วมกันระหว่างผู้อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นโดยเทศบาลหรือชุมชนที่อยู่อาศัยที่มีการจัดระเบียบ เช่นสมาคมเจ้าของบ้านหรือทรัสต์ชุมชน^{[ 7 ] : 707–708} ข้อกำหนดของการแก้ไขดังกล่าวข้างต้นคือเพื่อให้แน่ใจว่าที่ดินสาธารณะ สิ่งอำนวยความสะดวก สิ่งอำนวยความสะดวก และสิ่งจำเป็นต่างๆ ได้รับการดูแลรักษาอย่างดีเพื่อความสะดวกในการใช้งานและการเข้าถึงของประชาชน^{[ 8 ] : 92}

รูปแบบถนนสามารถนำไปใช้เปลี่ยนแปลงลักษณะของย่านชุมชนที่อยู่อาศัยได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการอนุญาตให้นักพัฒนาสามารถจัดวางอาคารได้อย่างยืดหยุ่นโดยไม่ต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดการแบ่งเขตที่ไม่ใช่ PUD ^{[ 15 ]} รูปแบบถนน ที่กว้าง โค้ง และทางตันเป็นตัวอย่าง^{[ 1 ]}การใช้รูปแบบถนนกลมเหล่านี้ช่วยให้นักพัฒนาสามารถจัดกลุ่มอาคารและเพิ่มพื้นที่เปิดโล่งที่มีอยู่ให้มากที่สุด^{[ 16 ]}รูปแบบถนนและบล็อกที่มีอยู่การอนุรักษ์ทางประวัติศาสตร์และการสงวนพื้นที่ด้านหน้าถนนชั้นล่างสำหรับการใช้งานเชิงพาณิชย์ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยก็ได้รับการพิจารณาเมื่อชุมชนอนุมัติ PUD ด้วย^{[ 11 ] : 556}

ความยืดหยุ่นในการรวมสิ่งอำนวยความสะดวกหลายอย่าง เช่น สาธารณูปโภค สถานที่พักผ่อนหย่อนใจ โรงเรียน และสวนสาธารณะ ไว้ภายในหน่วยพัฒนาเดียวกัน แสดงให้เห็นว่าแนวทางการแบ่งเขตแบบยูคลิดที่ไม่เป็นไปตามแบบแผนดั้งเดิม สามารถเพิ่มศักยภาพการใช้ประโยชน์แบบผสมผสานของที่ดินที่กำหนดได้อย่างไร^{[ 8 ] : 76} แผนโครงการ PUD ต้องมีความสมดุลระหว่างที่อยู่อาศัย เช่น บ้านเดี่ยวและอพาร์ตเมนต์ และความต้องการที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย เพื่อให้มั่นใจว่าบุคคลและยานพาหนะที่สัญจรไปมาสามารถเดินทางในอาคาร พื้นที่ และถนนที่หลากหลายของ PUD ได้อย่างปลอดภัยและสะดวกสบาย^{[ 8 ] : 75} กรรมสิทธิ์และความรับผิดชอบของ PUD ดังกล่าวอาจเป็นของภาครัฐหรือเอกชนก็ได้^{[ 14 ]}