วิกิพีเดียภาษาไทย
กลับไปหน้าบทความ

อ่าน 16 นาที

ประกาศตามมาตรา 21

ในอังกฤษและเวลส์หนังสือ แจ้ง ตามมาตรา 21หรือที่รู้จักกันในชื่อหนังสือแจ้งการครอบครองตามมาตรา 21หรือการขับไล่ตามมาตรา 21เป็นหนังสือแจ้งภายใต้มาตรา 21 ของพระราชบัญญัติการเคหะ พ.ศ.

ประกาศตามมาตรา 21

บทความนี้ดีมาก คลิกที่นี่เพื่อดูข้อมูลเพิ่มเติม

ในอังกฤษและเวลส์หนังสือ แจ้ง ตามมาตรา 21หรือที่รู้จักกันในชื่อหนังสือแจ้งการครอบครองตามมาตรา 21หรือการขับไล่ตามมาตรา 21เป็นหนังสือแจ้งภายใต้มาตรา 21 ของพระราชบัญญัติการเคหะ พ.ศ. 2531 [ 1 ]ที่เจ้าของบ้านต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบเพื่อเริ่มต้นกระบวนการเข้าครอบครองทรัพย์สินที่ให้เช่าตามสัญญาเช่าระยะสั้นโดยไม่ต้องระบุเหตุผลในการเข้าครอบครอง[ 2 ] [ 3 ]การหมดอายุของหนังสือแจ้งตามมาตรา 21 ไม่ได้ทำให้สัญญาเช่าสิ้นสุดลง สัญญาเช่าจะสิ้นสุดลงก็ต่อเมื่อเจ้าของบ้านได้รับคำสั่งให้เข้าครอบครองจากศาล และจากนั้นให้เจ้าหน้าที่บังคับคดีของศาลแขวงหรือเจ้าหน้าที่บังคับคดีของศาลสูง ดำเนินการตามคำสั่งนั้น [ i ] [ 4 ]พระราชบัญญัติสิทธิของผู้เช่า พ.ศ. 2568 ได้ยกเลิกหนังสือแจ้งตามมาตรา 21 เมื่อมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 พฤษภาคม พ.ศ. 2569 [ 5 ]

คำสั่งให้ครอบครองดังกล่าวไม่สามารถมีผลบังคับใช้ได้เร็วกว่าหกเดือนนับจากการเริ่มต้นสัญญาเช่าครั้งแรก เว้นแต่สัญญาเช่าจะเป็นสัญญาเช่าระยะสั้นแบบมีหลักประกันที่ลดระดับลง[ ii ] [ 6 ]หากศาลพึงพอใจว่าเจ้าของบ้านมีสิทธิครอบครอง ศาลจะต้องออกคำสั่งให้ครอบครอง โดยกำหนดวันที่ไม่เกิน 14 วันหลังจากออกคำสั่ง เว้นแต่จะก่อให้เกิดความยากลำบากเป็นพิเศษแก่ผู้เช่า ในกรณีดังกล่าว การครอบครองอาจถูกเลื่อนออกไปเป็นวันที่ไม่เกินหกสัปดาห์หลังจากออกคำสั่ง[ iii ] [ iv ] [ 7 ]ศาลไม่มีอำนาจที่จะให้การเลื่อนหรือระงับการบังคับใช้ เว้นแต่ผู้เช่าจะมีข้อ แก้ตัวเรื่องการเลือกปฏิบัติเนื่องจาก ความพิการกฎหมายมหาชนหรือสิทธิมนุษยชน [ 7 ] หรือคดีอยู่ระหว่างการอุทธรณ์[ v ] [ 8 ]

ในกรณีที่เจ้าของบ้านต้องการครอบครองโดยอาศัยหนังสือแจ้งตามมาตรา 21 ซึ่งการเช่า หรือในกรณีที่มีการเช่าต่อเนื่องกันโดยมีเงื่อนไขเดียวกันกับการเช่าเดิมที่ระบุไว้ในสัญญาเช่า เป็นลายลักษณ์อักษร เจ้าของบ้านสามารถยื่นฟ้องขอครอบครองภายใต้กระบวนการเร่งด่วนได้หากไม่มีการฟ้องร้องอื่นใดในเวลาเดียวกัน[ 9 ]แตกต่างจากการฟ้องขอครอบครองตามปกติ การฟ้องขอครอบครองแบบเร่งด่วนจะได้รับการตัดสินโดยผู้พิพากษาจากเอกสารโดยไม่ต้อง มี การไต่สวนเว้นแต่เอกสารจะไม่ถูกต้อง หรือผู้เช่าได้ยกประเด็นสำคัญขึ้นมาเพื่อต่อสู้คดี[ 10 ]เวลาเฉลี่ยระหว่างการยื่นฟ้องขอครอบครองภายใต้กระบวนการเร่งด่วนต่อศาลและการขับไล่ในปี 2019 คือ 27.4 สัปดาห์ โดยมีค่า มัธยฐาน อยู่ที่ 18.7 สัปดาห์[ 11 ]

สถิติของกระทรวงยุติธรรมสำหรับเดือนกรกฎาคมถึงกันยายน พ.ศ. 2568 แสดงให้เห็นว่าการเรียกร้องการครอบครองที่ดินโดยเจ้าของบ้านลดลง 8% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า เหลือ 23,327 รายการ ในขณะที่การยึดทรัพย์โดยเจ้าหน้าที่บังคับคดีของศาลประจำเขตเพิ่มขึ้น 9% เป็น 7,641 รายการ[ 12 ]ระยะเวลาเฉลี่ยจากคำร้องถึงการยึดทรัพย์เพิ่มขึ้นเป็น 27.4 สัปดาห์ เพิ่มขึ้นจาก 24.4 สัปดาห์ในช่วงเวลาเดียวกันของปี พ.ศ. 2567 ลอนดอนคิดเป็น 33% ของการเรียกร้องและคำสั่งของเจ้าของบ้านทั้งหมด ข้อมูลจากกระทรวงยุติธรรมในช่วงต้นปี พ.ศ. 2569 แสดงให้เห็นถึงความแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญในระยะเวลารอคอยของการเรียกร้องการครอบครองที่ดินในแต่ละภูมิภาค ศาลในลอนดอนและเบอร์มิงแฮมมีระยะเวลาเฉลี่ย 16 สัปดาห์จากคำร้องถึงการพิจารณาคดี ในขณะที่ศาลในพื้นที่ต่างๆ เช่น แบล็กพูล มีระยะเวลาเฉลี่ย 6 สัปดาห์[ 13 ]

พื้นหลัง

หลักประกันการครอบครองที่อยู่อาศัยได้รับการมอบให้แก่ผู้เช่าที่อยู่อาศัย บางแห่งเป็นครั้งแรก ในปี พ.ศ. 2458 โดยพระราชบัญญัติการเพิ่มค่าเช่าและดอกเบี้ยจำนอง (ข้อจำกัดในช่วงสงคราม) พ.ศ. 2458อันเป็นผลมาจากปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยที่เกิดจากสงครามโลกครั้งที่ 1 [ 14 ] [ 15 ] กฎระเบียบเกี่ยวกับหลักประกันการครอบครองที่อยู่อาศัยได้รับการขยายและเข้มงวดขึ้นเรื่อย ๆ ในช่วงหลายปีที่ผ่าน มา พระราชบัญญัติค่าเช่า พ.ศ. 2520และพระราชบัญญัติคุ้มครองจากการถูกขับไล่ พ.ศ. 2520 ได้รวบรวมกฎหมายที่มีอยู่และยังคงมีผลบังคับใช้จนถึงปี พ.ศ. 2562ผู้เช่าที่อยู่ ภายใต้ การเช่าตามพระราชบัญญัติค่าเช่าปี 1977 ไม่สามารถถูกขับไล่ออกจากที่พักโดยเจ้าของบ้านได้ เว้นแต่จะเข้าเงื่อนไขข้อใดข้อหนึ่งตามตารางที่ 15 ของพระราชบัญญัติดังกล่าว ที่สำคัญคือ เหตุผลในการขับไล่เนื่องจากผู้เช่าค้างชำระค่าเช่าเป็นเพียงเหตุผลตามดุลพินิจของศาล หมายความว่าศาลจะออกคำสั่งขับไล่ก็ต่อเมื่อพิจารณาแล้วเห็นว่าสมเหตุสมผลเท่านั้น[ vi ]

พระราชบัญญัติการเคหะ พ.ศ. 2531ได้นำระบบการเช่าแบบมีหลักประกันและการเช่าระยะสั้นแบบมีหลักประกันมาใช้ตั้งแต่วันที่ 15 มกราคม พ.ศ. 2532 โดยแบบหลังเป็นส่วนย่อยของแบบแรก เช่นเดียวกับการเช่าที่อยู่ภายใต้การควบคุมของพระราชบัญญัติค่าเช่า พ.ศ. 2520 ผู้เช่าที่เช่าแบบไม่มีหลักประกันระยะสั้นไม่สามารถถูกขับไล่ออกไปได้หากไม่มีเหตุผลข้อใดข้อหนึ่งที่ระบุไว้ในพระราชบัญญัติ แม้ว่าปัจจุบันจะมีเหตุผลบังคับสำหรับการครอบครองเนื่องจากค้างชำระค่าเช่าก็ตาม[ 16 ]อย่างไรก็ตาม เจ้าของบ้านของผู้เช่าที่เช่าแบบมีหลักประกันระยะสั้นสามารถยื่นคำร้องขอคำสั่งครอบครองจากศาลได้โดยไม่ต้องระบุเหตุผลใดๆ ตราบใดที่ได้แจ้งให้ผู้เช่าทราบอย่างเพียงพอตามมาตรา 21 ของพระราชบัญญัติ พ.ศ. 2531 [ 17 ]การเช่าระยะสั้นแบบมีหลักประกันกลายเป็นประเภทเริ่มต้นของการเช่าที่อยู่อาศัยส่วนตัวตั้งแต่วันที่มาตรา 96 ของพระราชบัญญัติการเคหะ พ.ศ. 2539 มีผลบังคับใช้ ในวันที่ 28 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2540 [ vii ] [ 18 ] [ 19 ]

ความต้องการ

มาตรา 21 ของพระราชบัญญัติปี 1988 กำหนดกลไกสองประการที่เจ้าของที่ดินสามารถแจ้งให้ทราบเพื่อขอครอบครองทรัพย์สินของตนได้ ไม่ว่าในกรณีใด นับตั้งแต่พระราชบัญญัติปี 1996 มีผลบังคับใช้ การแจ้งจะต้องเป็นลายลักษณ์อักษร[ viii ]ตัวแทน ของ เจ้าของที่ดินสามารถแจ้งแทนเจ้าของที่ดินได้ ในกรณีที่มีเจ้าของที่ดินร่วมกัน การแจ้งอาจกระทำโดยเจ้าของที่ดินคนใดคนหนึ่งก็ได้ ในกรณีที่ผู้เช่าถือครองการเช่าช่วง เจ้าของที่ดินที่เหนือกว่าไม่สามารถแจ้งได้อย่างถูกต้องในขณะที่ตนไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดินโดยตรงของผู้เช่า แม้ว่าการเช่าช่วงจะสิ้นสุดลงเมื่อถึงเวลาที่การแจ้งหมดอายุ ทำให้ผู้เช่าช่วงกลายเป็นผู้เช่าโดยตรงของเจ้าของที่ดินที่เหนือกว่า[ ix ] [ 20 ]หากการแจ้งนั้นกระทำโดยบริษัท การแจ้ง นั้นจะต้องลงนามหรือดำเนินการอื่นใดตาม พระราชบัญญัติบริษัท ค.ศ. 2006 [ 21 ]

มาตรา (1)(ข)

ภายใต้มาตรา (1)(b) ผู้เช่าจะต้องได้รับแจ้งล่วงหน้าอย่างน้อยสองเดือนว่าเจ้าของบ้านต้องการครอบครองทรัพย์สิน[ 22 ]ในกรณีที่สัญญาเช่ามีข้อกำหนดการยกเลิกสัญญาที่อนุญาตให้ยุติสัญญาเช่าก่อนครบกำหนดระยะเวลาที่กำหนด การแจ้งตามมาตรา 21(1)(b) อาจเพียงพอที่จะยุติสัญญาเช่าภายใต้ข้อกำหนดการยกเลิกสัญญา[ x ]กฎหมายไม่ได้ระบุว่าการแจ้งอาจหมดอายุก่อนสิ้นสุดระยะเวลาที่กำหนดในกรณีที่ไม่มีข้อกำหนดการยกเลิกสัญญาหรือไม่ และไม่มีแบบอย่าง ที่ชัดเจน ในเรื่องนี้[ 22 ]

จนกระทั่ง คำพิพากษา ของศาลอุทธรณ์ในคดีSpencer v Taylor [ A ] โดยทั่วไปแล้วเชื่อกันว่าสามารถแจ้งได้เฉพาะภายใต้มาตรา (1)(b) ในระหว่างการเช่าระยะเวลาคงที่เท่านั้น[ 23 ] [ 24 ]คำพิพากษาได้ชี้แจงว่าสามารถแจ้งได้ภายใต้มาตราดังกล่าวในระหว่างการเช่าระยะเวลาตามกฎหมายที่เกิดขึ้นตามมาตรา 5 ของพระราชบัญญัติปี 1988 เมื่อการเช่าระยะเวลาคงที่สิ้นสุดลง[ xi ] [ 25 ]

ผู้ให้บริการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมที่จดทะเบียนอย่างเป็นทางการภาคเอกชน

หากผู้ให้เช่าเป็นผู้ให้บริการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ที่จดทะเบียนเอกชน และสัญญาเช่ามีระยะเวลาคงที่อย่างน้อยสองปีที่ได้รับอนุญาตในหรือหลังวันที่ 1 เมษายน 2555 [ xii ] [ xiii ]ผู้ให้เช่าจะต้องแจ้งล่วงหน้าอย่างน้อยหกเดือนว่าผู้ให้เช่าไม่ประสงค์จะให้เช่าต่อแก่ผู้เช่าเมื่อสัญญาเช่าปัจจุบันหมดอายุ และแจ้งให้ผู้เช่าทราบถึงวิธีการขอความช่วยเหลือหรือคำแนะนำเกี่ยวกับประกาศดังกล่าว และระบุถึงภาระผูกพันใด ๆ ที่ผู้ให้เช่ามีในการให้ความช่วยเหลือหรือคำแนะนำ[ xiv ] [ 22 ]

มาตรา (4)(ก)

ภายใต้มาตรา (4)(a) ระยะเวลาของประกาศต้องอย่างน้อยสองเดือน ประกาศต้องระบุว่าการครอบครองทรัพย์สินเป็นสิ่งจำเป็นตามมาตรา 21 ของพระราชบัญญัติปี 1988 ในวันที่หลังจากนั้นจะต้องมีการครอบครอง วันดังกล่าวต้องเป็นวันสุดท้ายของช่วงเวลาการเช่า และต้องไม่เร็วกว่าวันที่เร็วที่สุดที่ การเช่า ตามกฎหมายทั่วไป ที่เทียบเท่ากัน อาจสิ้นสุดลงได้โดยการแจ้งให้ออกจากที่พักอาศัยในวันเดียวกัน[ 22 ]

ประกาศที่ระบุว่าต้องส่งมอบการครอบครองในวันที่กำหนด แทนที่จะเป็นหลังจากวันที่ระบุไว้ ถือเป็นโมฆะ[ xv ]ประกาศไม่จำเป็นต้องระบุวันที่ในปฏิทินที่แน่นอน เพียงแค่ใช้สูตรที่ช่วยให้ผู้เช่าสามารถคำนวณวันหมดอายุของประกาศได้ก็เพียงพอแล้ว[ xvi ]สูตรดังกล่าวอาจใช้เพียงอย่างเดียว หรือใช้ร่วมกับวันที่เฉพาะเจาะจงเป็นสูตรสำรองในกรณีที่วันที่เฉพาะเจาะจงนั้นไม่ถูกต้อง ในกรณีหลัง ประกาศจะมีผลใช้ได้แม้ว่าประกาศจะระบุวันที่แตกต่างกันสองวัน ตราบใดที่ระบุวันที่หนึ่งเป็นวันสำรองในกรณีที่อีกวันไม่ถูกต้อง[ xvii ]

โควิด 19

เนื่องจากการระบาดของโรคโควิด-19ระยะเวลาการแจ้งล่วงหน้าขั้นต่ำจึงถูกเพิ่มขึ้นชั่วคราวจากสองเดือนเป็นสามเดือนภายใต้มาตรา 81 ของพระราชบัญญัติไวรัสโคโรนา พ.ศ. 2563สำหรับการแจ้งทั้งหมดที่ส่งระหว่างวันที่ 26 มีนาคม พ.ศ. 2563 ถึง 30 กันยายน พ.ศ. 2563 [ 26 ] [ 27 ]หลังจากการตัดสินใจของประธานศาลอุทธรณ์โดยความเห็นชอบของลอร์ดแชนเซลเลอ ร์ ข้อจำกัดเพิ่มเติมมีผลบังคับใช้ในวันที่ 27 มีนาคม พ.ศ. 2563 โดยระงับการดำเนินการยึดครองที่อยู่อาศัยใหม่และที่กำลังดำเนินการอยู่ทั่วประเทศเป็นเวลา 90 วัน[ 27 ]

เมื่อวันที่ 5 มิถุนายน 2020 รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการเคหะ ชุมชน และรัฐบาลท้องถิ่นโรเบิร์ต เจนริคประกาศผ่านทางทวิตเตอร์ว่า การระงับการขับไล่จะขยายออกไปอีกสองเดือน[ 28 ] [ 29 ]การขยายเวลาที่ประกาศนี้มีผลบังคับใช้ผ่านทาง กฎระเบียบ วิธีพิจารณาความแพ่ง (แก้ไขเพิ่มเติมฉบับที่ 2) (โคโรนาไวรัส) ปี 2020 ซึ่งต่ออายุการพักการขับไล่ใหม่และที่มีอยู่ทั้งหมดจนถึงวันที่ 23 สิงหาคม 2020 [ 30 ]ตามคำสั่งของลอร์ดแชนเซลเลอร์เมื่อวันที่ 20 สิงหาคม 2020 การระงับดังกล่าวได้ขยายออกไปอีกสี่สัปดาห์จนถึงวันที่ 20 กันยายน 2020 [ 31 ] [ 32 ]

รัฐบาลเวลส์ได้เพิ่มระยะเวลาการแจ้งล่วงหน้าขั้นต่ำสำหรับอสังหาริมทรัพย์ในเวลส์เป็นหกเดือนตั้งแต่วันที่ 24 กรกฎาคม 2020 [ 33 ]เมื่อวันที่ 28 สิงหาคม 2020 พระราชบัญญัติ Coronavirus Act 2020 (การเช่าที่อยู่อาศัย: การคุ้มครองจากการขับไล่) (การแก้ไขเพิ่มเติม) (อังกฤษ) ข้อบังคับ 2020 ได้ถูกนำเสนอต่อรัฐสภา ซึ่งเพิ่มระยะเวลาการแจ้งล่วงหน้าขั้นต่ำในอังกฤษเป็นหกเดือนเช่นกัน การเปลี่ยนแปลงนี้มีผลบังคับใช้ในวันถัดไป และสิ้นสุดในวันที่ 31 มีนาคม 2021 [ 34 ]ต่อมาวันสิ้นสุดของการขยายเวลาชั่วคราวในเวลส์ได้ถูกขยายออกไปเป็นวันที่ 31 มีนาคม 2021 เพื่อให้ตรงกัน[ 35 ]

การออกใบอนุญาตทรัพย์สิน

ไม่สามารถออกประกาศตามมาตรา 21 ได้ หากเจ้าของบ้านจำเป็นต้องขอใบอนุญาต ไม่ว่าจะอยู่ภายใต้โครงการใบอนุญาตบังคับหรือเพิ่มเติมสำหรับบ้านที่มีผู้พักอาศัยหลายคนหรือโครงการใบอนุญาตแบบเลือกสำหรับพื้นที่ที่กำหนด ในขณะที่ทรัพย์สินนั้นไม่มีใบอนุญาตและไม่มีการยื่นขอใบอนุญาตอยู่ระหว่างดำเนินการ[ xviii ] [ 36 ]

เงินประกันค่าเช่า

พระราชบัญญัติการเคหะ พ.ศ. 2547ได้กำหนดข้อกำหนดเกี่ยวกับวิธีที่เจ้าของบ้านต้องจัดการกับเงินมัดจำค่าเช่าที่ได้รับในส่วนที่เกี่ยวข้องกับการเช่า เจ้าของบ้านสามารถเรียกเก็บเงินเป็นเงินมัดจำได้เท่านั้น[ xix ]ห้ามออกหนังสือแจ้งตามมาตรา 21 ในขณะที่ทรัพย์สินอื่นนอกเหนือจากเงินถูกยึดไว้เป็นเงินมัดจำ[ xx ] [ 36 ]

ไม่สามารถออกหนังสือแจ้งตามมาตรา 21 ได้ในขณะที่เงินมัดจำยังคงค้างอยู่โดยไม่ได้รับการคุ้มครองตามโครงการเงินมัดจำการเช่าที่ได้รับอนุญาต[ xxi ] [ 36 ]สำหรับเงินมัดจำที่ได้รับระหว่างวันที่ 6 เมษายน 2550 ถึง 5 เมษายน 2555 เงินมัดจำจะต้องได้รับการคุ้มครองภายใน 14 วันนับจากวันที่ได้รับ[ 37 ]พระราชบัญญัติการปกครองท้องถิ่น พ.ศ. 2554ได้เพิ่มระยะเวลาเป็น 30 วัน[ xxii ]โดยเริ่มตั้งแต่วันที่ 6 เมษายน 2555 [ xxiii ]นอกจากนี้ คำสั่งพระราชบัญญัติการปกครองท้องถิ่น พ.ศ. 2554 (การเริ่มใช้บังคับฉบับที่ 4 และบทบัญญัติการเปลี่ยนผ่าน การเปลี่ยนผ่าน และการประหยัด) พ.ศ. 2555 ได้กำหนดระยะเวลาผ่อนผัน 30 วันสำหรับเงินมัดจำที่มีอยู่เพื่อให้ได้รับการคุ้มครองหากเจ้าของบ้านยังไม่ปฏิบัติตาม[ xxiv ] [ 37 ]

นอกจากการปกป้องเงินมัดจำแล้ว เจ้าของบ้านยังต้องให้ข้อมูลตามที่กำหนดไว้ในคำสั่ง Housing (Tenancy Deposits) (Prescribed Information) Order 2007 แก่ผู้เช่าและทุกคนที่จ่ายเงินมัดจำแทนผู้เช่าก่อนที่จะมีการแจ้งตามมาตรา 21 ข้อมูลนี้ต้องให้โดยเจ้าของบ้าน การที่เจ้าของบ้านแสดงให้เห็นว่าผู้เช่าสามารถหาข้อมูลได้จากการสอบถามด้วยตนเองนั้นไม่เพียงพอ[ xxv ] [ 38 ]

สำหรับเงินมัดจำที่ได้รับตั้งแต่วันที่ 6 เมษายน 2550 หากเงินมัดจำไม่ได้รับการคุ้มครองตามโครงการที่ได้รับอนุญาตภายในระยะเวลาที่กำหนด เจ้าของบ้านจะต้องคืนเงินมัดจำทั้งหมดให้แก่ผู้เช่าหรือหักเงินตามที่ตกลงกันไว้ก่อนที่เจ้าของบ้านจะแจ้งตามมาตรา 21 หรืออีกทางหนึ่ง อาจแจ้งตามมาตรา 21 ได้หากผู้เช่าหรือบุคคลที่จ่ายเงินมัดจำแทนผู้เช่าได้ยื่นคำร้องต่อศาลแขวงเพื่อเรียกค่าปรับจากเจ้าของบ้านตามมาตรา 214(1) ของพระราชบัญญัติปี 2547 และศาลได้พิจารณา ตัดสิน ถอน หรือตกลงกันแล้ว[ xxvi ] [ 37 ] [ 39 ]

ข้อกำหนดในการคุ้มครองเงินมัดจำและการให้ข้อมูลจะถูกนำมาใช้ใหม่สำหรับการเช่าทุกครั้ง ในกรณีที่มีการเช่าต่อเนื่องกันระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่ารายเดียวกัน เงินมัดจำจะถือว่าผู้ให้เช่าได้คืนให้กับผู้เช่าเมื่อสิ้นสุดการเช่าครั้งเก่า และผู้เช่าจะต้องจ่ายเงินมัดจำให้กับผู้ให้เช่าสำหรับการเช่าครั้งใหม่ทันที[ xxvii ]ตั้งแต่วันที่ 26 มีนาคม 2558 หากการเช่าต่อเนื่องกันเป็นทรัพย์สินเดียวกันหรือคล้ายคลึงกันอย่างมาก ผู้ให้เช่าจะถือว่าได้ปฏิบัติตามข้อกำหนดแล้ว หากเมื่อเริ่มต้นการเช่าครั้งใหม่ เงินมัดจำยังคงถูกเก็บรักษาไว้ตามโครงการที่ได้รับอนุญาตเช่นเดียวกับเมื่อครั้งที่ผู้ให้เช่าปฏิบัติตามข้อกำหนดครั้งล่าสุด[ xxviii ] [ 40 ]

อังกฤษ

พระราชบัญญัติการยกเลิกการควบคุม พ.ศ. 2558

พระราชบัญญัติการยกเลิกกฎระเบียบ พ.ศ. 2558ได้นำมาซึ่งการเปลี่ยนแปลงหลายประการที่กำหนดภาระผูกพันใหม่แก่เจ้าของบ้าน การไม่ปฏิบัติตามจะทำให้หนังสือแจ้งตามมาตรา 21 ที่ได้รับนั้นเป็นโมฆะ เมื่อเริ่มบังคับใช้ การเปลี่ยนแปลงเหล่านี้มีผลบังคับใช้กับสัญญาเช่าทั้งหมดที่เริ่มต้นตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม พ.ศ. 2558 ยกเว้นสัญญาเช่าระยะเวลาตามกฎหมายที่เกิดขึ้นตามมาตรา 5 ของพระราชบัญญัติ พ.ศ. 2531 ในหรือหลังวันที่ดังกล่าว เมื่อสัญญาเช่าที่ได้รับก่อนวันที่นั้นสิ้นสุดลง การเปลี่ยนแปลงทั้งหมด ยกเว้นข้อกำหนดให้เจ้าของบ้านต้องให้ข้อมูลที่กำหนดไว้ มีผลบังคับใช้กับสัญญาเช่าทั้งหมดตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม พ.ศ. 2561 [ xxix ] [ xxx ] [ 40 ]

การขับไล่เพื่อแก้แค้น

เจ้าของบ้านถูกห้ามไม่ให้แจ้งตามมาตรา 21 เป็นเวลาหกเดือน หากได้รับหนังสือแจ้งการปรับปรุงตามมาตรา 11 หรือ 12 ของพระราชบัญญัติปี 2547 ที่เกี่ยวข้องกับอันตรายจากหน่วยงานที่อยู่อาศัยในท้องถิ่น หรือได้รับหนังสือแจ้งตามมาตรา 40(7) ของพระราชบัญญัติปี 2547 หลังจากดำเนินการแก้ไขฉุกเฉิน[ xxxi ] [ 36 ] [ 40 ]

ในกรณีที่ได้มีการแจ้งตามมาตรา 21 ไปแล้ว และก่อนที่จะมีการแจ้งดังกล่าว ผู้เช่าได้ร้องเรียนเป็นลายลักษณ์อักษรต่อเจ้าของบ้านเกี่ยวกับสภาพของที่พักอาศัย และเจ้าของบ้านไม่ได้ให้การตอบสนองที่เพียงพอหรือไม่ได้แจ้งตามคำร้องเรียน ผู้เช่าจึงได้ร้องเรียนต่อหน่วยงานที่อยู่อาศัยในท้องถิ่นเกี่ยวกับเรื่องเดียวกันหรือเรื่องเดียวกันกับที่ร้องเรียนต่อเจ้าของบ้านในครั้งแรก และหน่วยงานดังกล่าวได้ออกคำสั่งให้เจ้าของบ้านดำเนินการปรับปรุงหรือแก้ไขฉุกเฉินเพื่อตอบสนองต่อคำร้องเรียนนั้น มาตรา 21 ถือเป็นโมฆะ[ xxxii ] [ 36 ] [ 40 ]

เจ้าของบ้านได้รับการยกเว้นจากมาตรานี้หากเงื่อนไขที่ก่อให้เกิดการแจ้งเตือนโดยหน่วยงานนั้นเกิดจากการที่ผู้เช่าไม่ใช้ทรัพย์สินในลักษณะของผู้เช่า หรือในขณะที่มีการแจ้งเตือน ทรัพย์สินนั้นอยู่ในตลาดเพื่อขายอย่างแท้จริง หรือหากเจ้าของบ้านเป็นผู้ให้บริการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมที่จดทะเบียนเอกชน หรือการแจ้งเตือนตามมาตรา 21 นั้นเกิดขึ้นจากการที่ผู้รับจำนองใช้สิทธิขายทรัพย์สินของผู้จำนองหลังจากผิดนัดชำระหนี้[ xxxiii ] [ 36 ] [ 40 ]

ข้อจำกัดด้านเวลา

ข้อกำหนดสำหรับการแจ้งเตือนตามมาตรา 4(ก) ที่จะหมดอายุในวันสุดท้ายของช่วงเวลาการเช่าถูกยกเลิก[ xxxiv ] [ 40 ]

เจ้าของบ้านไม่สามารถแจ้งตามมาตรา 21 ได้ในช่วงสี่เดือนแรกของการเช่า ในกรณีที่มีการเช่าต่อเนื่องกันระหว่างเจ้าของบ้านและผู้เช่ารายเดียวกันสำหรับทรัพย์สินเดียวกันหรือคล้ายคลึงกัน ข้อห้ามนี้จะมีผลตั้งแต่การเช่าครั้งแรกเริ่มต้นขึ้น ข้อห้ามนี้ไม่ใช้กับสัญญาเช่าระยะเวลาตามกฎหมาย[ xxxv ] [ 40 ]

ประกาศตามมาตรา 21 จะมีผลใช้ได้เพียงหกเดือนนับจากวันที่ประกาศ ข้อยกเว้นคือในกรณีที่ประกาศได้ออกตามมาตรา (4)(a) และระยะเวลาของประกาศจะต้องนานกว่าสองเดือนตามมาตรา (4)(b) ในกรณีดังกล่าว การดำเนินการเพื่อขอคำสั่งครอบครองอาจไม่ได้เริ่มต้นหลังจากสี่เดือนนับจากวันที่ประกาศหมดอายุ[ xxxvi ] [ 22 ]ระหว่างวันที่ 29 สิงหาคม 2563 ถึง 31 มีนาคม 2564 ซึ่งระยะเวลาประกาศขั้นต่ำเพิ่มขึ้นเป็นหกเดือนเนื่องจากการระบาดของโรคโควิด-19 ระยะเวลาที่ประกาศยังคงมีผลใช้ได้จะเพิ่มขึ้นเป็นสิบเดือนนับจากวันที่ประกาศ[ xxxvii ] [ 34 ]

แบบฟอร์มที่กำหนด

รัฐมนตรีว่าการกระทรวงสามารถกำหนดแบบฟอร์มที่ต้องใช้ในการแจ้งตามมาตรา 21 ได้[ xxxviii ]แบบฟอร์มที่กำหนดไว้คือแบบฟอร์ม 6A [ 22 ]ตามที่กำหนดไว้ในระเบียบข้อบังคับว่าด้วยการแจ้งและการกำหนดข้อกำหนดสำหรับการเช่าระยะสั้นที่มีหลักประกัน (อังกฤษ) (ฉบับแก้ไขเพิ่มเติม) ปี 2015 แบบฟอร์มนี้ได้เข้ามาแทนที่แบบฟอร์มที่กำหนดไว้เดิมภายใต้ระเบียบข้อบังคับว่าด้วยการแจ้งและการกำหนดข้อกำหนดสำหรับการเช่าระยะสั้นที่มีหลักประกัน (อังกฤษ) ปี 2015 ก่อนที่จะมีผลบังคับใช้ เนื่องจากแบบฟอร์มเดิมมีข้อผิดพลาดที่สำคัญเกี่ยวกับระยะเวลาที่การแจ้งมีผลบังคับใช้[ 41 ]

มีการถกเถียงกันว่าจำเป็นต้องใช้แบบฟอร์มที่กำหนดไว้สำหรับสัญญาเช่าที่ทำขึ้นก่อนวันที่ 1 ตุลาคม 2558 และสัญญาเช่าตามระยะเวลาตามกฎหมายที่เกี่ยวข้องหรือไม่[ xxxix ] [ 42 ] [ 43 ]หากข้อกำหนดนี้ใช้กับสัญญาเช่าที่เก่ากว่า ก็จะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 กรกฎาคม 2561 [ xxix ] [ xl ]แบบฟอร์ม 6A ที่ปรับปรุงใหม่ได้รับการกำหนดขึ้นในวันที่ 1 มิถุนายน 2562 เพื่อให้สอดคล้องกับการเริ่มใช้พระราชบัญญัติค่าธรรมเนียมผู้เช่าปี 2562 [ xli ] หากไม่มีข้อจำกัดในการใช้งานที่มีอยู่ในข้อบังคับฉบับแรกปี 2558 [ xxxix ] [ xlii ]ก็ไม่มีข้อสงสัยใด ๆ เกี่ยวกับการบังคับใช้กับสัญญาเช่าที่เก่ากว่าที่มีอยู่

แบบฟอร์ม 6A ที่แก้ไขแล้วได้รับการเผยแพร่บนเว็บไซต์ของรัฐบาลเมื่อวันที่ 26 มีนาคม 2020 เพื่อสะท้อนถึงระยะเวลาแจ้งล่วงหน้าที่ยาวนานขึ้นตามที่กำหนดไว้ภายใต้พระราชบัญญัติไวรัสโคโรนา[ 44 ] [ 45 ]เนื่องจากแบบฟอร์มที่แก้ไขแล้วไม่ได้กำหนดไว้ในกฎหมายหลักหรือกฎหมายรอง แต่ได้รับการแก้ไขและเผยแพร่บนเว็บไซต์ของรัฐบาลเท่านั้น จึงอาจถกเถียงได้ว่าแบบฟอร์มที่ปรากฏบนเว็บไซต์ของรัฐบาลนั้นถูกต้องหรือไม่ โดยไม่ต้องอาศัยข้อโต้แย้งว่าแบบฟอร์มที่เผยแพร่นั้นมีผลโดยเนื้อหาเหมือนกัน[ xliii ]กับแบบฟอร์มที่กำหนดไว้ตามคำตัดสินของศาลในคดี Ravenseft Properties Ltd v Hall [ B ] [ 45 ]

เจ้าของบ้านไม่สามารถออกหนังสือแจ้งตามมาตรา 21 ได้ในขณะที่เจ้าของบ้านละเมิดข้อกำหนดที่กำหนดไว้เกี่ยวกับสภาพของทรัพย์สิน สุขภาพและความปลอดภัยของผู้พักอาศัย และประสิทธิภาพด้านพลังงานของทรัพย์สิน[ xliv ]มีการกำหนดข้อกำหนดสองประการภายใต้มาตรานี้[ xlv ]สำหรับสัญญาเช่าที่เริ่มต้นตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2558 ยกเว้นสัญญาเช่าระยะเวลาตามกฎหมายที่ได้รับการยกเว้น[ xxxix ] [ 36 ]

ข้อแรกคือข้อกำหนดภายใต้ข้อบังคับ 6(5) ของระเบียบข้อบังคับประสิทธิภาพพลังงานของอาคาร (อังกฤษและเวลส์) ปี 2012 ซึ่งเจ้าของบ้านต้องจัดหาใบรับรองประสิทธิภาพพลังงานให้กับบุคคลที่จะกลายเป็นผู้เช่าในที่สุด[ xlv ] [ xlvi ] [ 46 ]

แนวทางของรัฐบาลที่เผยแพร่โดยกระทรวงชุมชนและรัฐบาลท้องถิ่น (ในขณะนั้น) ในเดือนธันวาคม 2017 แนะนำว่าไม่จำเป็นต้องออกใบรับรองประสิทธิภาพพลังงานในกรณีที่สัญญาเช่าเป็นห้องเดี่ยว เนื่องจากสัญญาเช่าจะไม่ใช่สำหรับอาคารหรือหน่วยอาคารที่ออกแบบหรือดัดแปลงเพื่อการใช้งานแยกต่างหาก[ 47 ]ยังไม่ชัดเจนว่าการไม่มีใบรับรองประสิทธิภาพพลังงานในสัญญาเช่าดังกล่าวจะทำให้ประกาศตามมาตรา 21 เป็นโมฆะหรือไม่[ 36 ]

ประการที่สองคือข้อกำหนดภายใต้ข้อบังคับที่ 36 ของระเบียบว่าด้วยความปลอดภัยของก๊าซ (การติดตั้งและการใช้งาน) ปี 1998 [ xlv ]ข้อกำหนดเหล่านี้กำหนดให้เจ้าของบ้านหรือผู้ให้เช่าทรัพย์สินใดๆ ที่มีอุปกรณ์ก๊าซหรือปล่องไฟที่เกี่ยวข้องกับอุปกรณ์ดังกล่าว ต้องมอบสำเนาใบรับรองความปลอดภัยของก๊าซฉบับล่าสุดให้แก่ผู้เช่ารายใหม่ก่อนที่พวกเขาจะเข้าอยู่อาศัยในทรัพย์สิน[ xlvii ]และต้องมอบสำเนาใบรับรองความปลอดภัยของก๊าซฉบับใหม่ให้แก่ผู้เช่ารายเดิมแต่ละราย[ xlviii ] [ xlix ]ในกรณีที่สิทธิ์ของผู้เช่าในการเข้าอยู่อาศัยในทรัพย์สินมีระยะเวลาไม่เกิน 28 วัน[ xlvii ]หรือไม่มีอุปกรณ์ก๊าซที่เกี่ยวข้องในห้องใดๆ ที่ผู้เช่าอาศัยอยู่ เจ้าของบ้านหรือผู้ให้เช่าอาจเลือกที่จะแสดงใบรับรองในตำแหน่งที่เห็นได้ชัดในทรัพย์สินพร้อมกับข้อความที่ระบุว่าผู้เช่ามีสิทธิ์ที่จะขอสำเนาใบรับรองของตนเองได้[ l ]

ศาลอุทธรณ์ในคดีTrecarrel House Limited v Rouncefield [ C ]ได้พลิกคำพิพากษาของศาลชั้นต้นที่ว่า การละเมิดข้อกำหนดในการให้หรือแสดงใบรับรองความปลอดภัยของแก๊สฉบับล่าสุดแก่ผู้เช่ารายใหม่ก่อนที่พวกเขาจะเข้าอยู่อาศัยนั้นไม่สามารถแก้ไขได้[ 48 ]ข้อโต้แย้งที่คล้ายกับในคดีKaur v Griffith [ D ]ที่ว่าถึงแม้จะมีการให้ใบรับรองความปลอดภัยของแก๊สแล้วก็ตาม ก็ไม่สามารถออกหนังสือแจ้งตามมาตรา 21 ที่ถูกต้องได้ หากการตรวจสอบความปลอดภัยของแก๊สที่เกี่ยวข้องครั้งล่าสุดนั้นดำเนินการนานเกินไปหลังจากที่การตรวจสอบครั้งก่อนถูกปฏิเสธ อย่างไรก็ตาม ข้อเท็จจริงของคดีและถ้อยคำในคำพิพากษาเปิดโอกาสให้การไม่มีใบรับรองความปลอดภัยของแก๊สที่ถูกต้องในขณะที่ผู้เช่าเข้าอยู่อาศัยครั้งแรกภายใต้สัญญาเช่ายังคงเป็นการละเมิดที่ไม่สามารถแก้ไขได้[ 48 ]ทนายความที่ได้รับมอบหมายจากผู้เช่าในคดีTrecarrel House Limited v Rouncefield ยืนยันทางทวิตเตอร์ ว่าผู้เช่ากำลังขออนุญาตอุทธรณ์ต่อศาลฎีกา[ 49 ]

ข้อมูลที่กำหนดไว้

เจ้าของบ้านที่ไม่ใช่ผู้ให้บริการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมที่จดทะเบียนเอกชน จะต้องมอบคู่มือ "วิธีการเช่า: รายการตรวจสอบสำหรับการเช่าในอังกฤษ" ที่เผยแพร่โดยกระทรวงชุมชนและรัฐบาลท้องถิ่น ให้แก่ผู้เช่า ฉบับที่ให้ต้องเป็นฉบับที่มีผลบังคับใช้ในขณะนั้น จะต้องมอบคู่มือเป็นเอกสารฉบับพิมพ์ เว้นแต่ผู้เช่าจะตกลงว่าเจ้าของบ้านสามารถส่งประกาศและเอกสารอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการเช่าผ่านทางอีเมลได้[ li ]ในกรณีนี้สามารถส่งเป็นไฟล์แนบทางอีเมลได้[ 50 ]ในกรณีที่การเช่าเป็นการเช่าทดแทน เจ้าของบ้านไม่จำเป็นต้องมอบคู่มืออีกครั้ง เว้นแต่จะมีการเผยแพร่ฉบับใหม่ตั้งแต่ครั้งสุดท้ายที่เจ้าของบ้านมอบคู่มือภายใต้การเช่าก่อนหน้านี้ ไม่มีข้อกำหนดให้เจ้าของบ้านต้องจัดหาสำเนาคู่มือเพิ่มเติมในระหว่างการเช่าเมื่อมีการเผยแพร่ฉบับใหม่[ li ]

ไม่มีกฎหมายกำหนดว่าเวอร์ชันที่ให้มาจะต้องเป็นเวอร์ชันปัจจุบัน ณ เวลาที่เริ่มสัญญาเช่า หรือ ณ เวลาที่มอบให้[ 51 ]

เมื่อวันที่ 26 มิถุนายน 2561 กระทรวงการเคหะ ชุมชน และรัฐบาลท้องถิ่นได้เผยแพร่คู่มือฉบับใหม่ที่มีชื่อว่า "วิธีการ...เช่า คู่มือสำหรับผู้เช่าปัจจุบันและผู้เช่าในอนาคตในภาคการเช่าส่วนตัวในประเทศอังกฤษ" เนื่องจากมีคำบรรยายย่อยที่แตกต่างจากที่กำหนดไว้ภายใต้ข้อบังคับปี 2558 จึงไม่ชัดเจนว่าคู่มือฉบับนี้มีผลทางกฎหมายหรือไม่ คู่มือฉบับใหม่ที่มีคำบรรยายย่อยที่แก้ไขแล้วได้รับการเผยแพร่เมื่อวันที่ 9 กรกฎาคม 2561 [ 52 ] [ 53 ] [ 54 ]ในทำนองเดียวกัน เนื่องจากข้อบังคับปี 2558 อ้างอิงถึงกรมชุมชนและรัฐบาลท้องถิ่นโดยเฉพาะ จึงไม่ชัดเจนว่าคู่มือใดๆ ที่เผยแพร่โดยกระทรวงการเคหะ ชุมชน และรัฐบาลท้องถิ่นนับตั้งแต่เปลี่ยนชื่อในเดือนมกราคม 2561 มีผลบังคับใช้หรือไม่[ 54 ]

การชำระคืนค่าเช่าที่จ่ายล่วงหน้า

ในกรณีที่สัญญาเช่าสิ้นสุดลงก่อนสิ้นสุดระยะเวลาเช่าอันเป็นผลมาจากการแจ้งตามมาตรา 21 และผู้เช่าได้ชำระค่าเช่าล่วงหน้าสำหรับระยะเวลานั้น ผู้เช่ามีสิทธิได้รับเงินคืนค่าเช่าที่ชำระไปสำหรับวันที่พวกเขาไม่ได้เข้าพักอาศัย[ lii ] [ 55 ]

พระราชบัญญัติค่าธรรมเนียมผู้เช่า พ.ศ. 2562

พระราชบัญญัติค่าธรรมเนียมผู้เช่า พ.ศ. 2562 ได้กำหนดห้ามเจ้าของบ้านและตัวแทนให้เช่าเรียกเก็บค่าธรรมเนียมใดๆ จากผู้เช่า ผู้ที่กระทำการแทนผู้เช่า หรือผู้ค้ำประกัน ของผู้เช่า ในส่วนที่เกี่ยวข้องกับการเช่า รวมถึงกำหนดวงเงินสูงสุดสำหรับเงินประกันการเช่า และกฎเกณฑ์เกี่ยวกับการจัดการเงินประกันการจอง พระราชบัญญัตินี้มีผลบังคับใช้สำหรับการเช่าใหม่ในวันที่ 1 มิถุนายน พ.ศ. 2562 [ liii ]และสำหรับการเช่าที่มีอยู่แล้วในอีกหนึ่งปีต่อมา[ liv ]

หากเจ้าของบ้านเรียกร้องและยอมรับการชำระเงินที่ต้องห้ามจากบุคคลที่เกี่ยวข้อง หรือไม่ดำเนินการเกี่ยวกับเงินมัดจำตามกฎหมาย เจ้าของบ้านจะไม่สามารถออกหนังสือแจ้งตามมาตรา 21 ได้จนกว่าการชำระเงินที่ต้องห้ามหรือเงินมัดจำจะถูกคืนให้กับบุคคลที่ชำระเงินนั้น หรืออีกทางหนึ่ง เจ้าของบ้านต้องได้รับความยินยอมจากบุคคลที่เกี่ยวข้องก่อนนำการชำระเงินที่ต้องห้ามหรือเงินมัดจำที่ยังไม่ได้รับคืนไปหักลบกับค่าเช่าหรือเงินมัดจำ[ lv ]

เวลส์

เช่าสมาร์ทเวลส์

พระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย (เวลส์) ปี 2014กำหนดให้ต้องลงทะเบียนสำหรับเจ้าของบ้านและทรัพย์สินทั้งหมด ตั้งแต่วันที่ 23 พฤศจิกายน 2016 หากเจ้าของบ้านไม่ได้ลงทะเบียนหรือเจ้าของบ้านที่จัดการเองไม่ได้รับใบอนุญาต จะไม่สามารถออกหนังสือแจ้งตามมาตรา 21 ได้[ 3 ]

ดูเพิ่มเติม

  • หนังสือแจ้งตามมาตรา 8 – ขั้นตอนทางเลือก ซึ่งใช้เหตุผลเฉพาะอย่างใดอย่างหนึ่งหรือมากกว่านั้นในการขอครอบครองทรัพย์สิน

หมายเหตุและเอกสารอ้างอิง

การอ้างอิงกรณีศึกษา

  1. ↑ [ 2013 ] EWCA Civ 1600
  2. ↑ [ 2001 ] EWCA Civ 2034
  3. ↑ [ 2020 ] EWCA Civ 760
  4. ↑ศาลประจำเขตบรอมลีย์ 25 กรกฎาคม 2562

เอกสารอ้างอิง

  1. ↑ 1988 c. 50 s. 5(1)(a)
  2. ↑ 1988 c. 50 s. 21(5) & (5A)
  3. ↑ 1980 ค.ศ. 51 วรรค 89
  4. ↑ 1988 c. 50 s. 9(6)
  5. ↑ [2008] EWHC 1688 (QB)
  6. ↑ 1977 c. 42 s. 98(1)
  7. ↑ 1996 ค.ศ. 52 วรรค 96
  8. ↑ 1996 ค.ศ. 52 วรรค 98
  9. ↑ [2018] EWCA Civ 2414
  10. ↑ CA 15 กรกฎาคม 2539
  11. ↑ EWCA Civ 1600 (2013) ¶ 20
  12. ↑ 2011 c. 20 s. 164(2)
  13. ↑ 2012 เลขที่ 628 (C. 14) มาตรา 6
  14. ↑ 1988 ค. 50 มาตรา 21(1A) และ (1B)
  15. ↑ EWCA Civ 407 (2006) ¶ 7
  16. ↑ CA 28 HLR 877 (1996)
  17. ↑ EWCA Civ 1600 (2013) ¶ 24
  18. ↑ 2004 ค.ศ. 34 มาตรา 75 และ 98
  19. ↑ 2004 c. 34 s. 213(7)
  20. ↑ 2004 c. 34 s. 215(3)
  21. ↑ 2004 c. 34 s. 215(1)
  22. ↑ 2011 c. 20 s. 184(2)
  23. ↑ 2012 เลขที่ 628 (C. 14) มาตรา 8
  24. ↑ 2012 เลขที่ 628 (C. 14) มาตรา 16
  25. ↑ EWCA Civ 1789 (2012) ¶ 39
  26. ↑ 2004 ค. 34 มาตรา 215(2A)
  27. ↑ EWCA Civ 669 (2013) ¶ 36
  28. ↑ 2004 ค.ศ. 34 มาตรา 215B
  29. 1 2 2015 ค.ศ. 20 s. 41
  30. ↑ 2015 เลขที่ 994 (C. 69) มาตรา 11
  31. ↑ 2015 c. 20 s. 33(1)
  32. ↑ 2015 c. 20 s. 33(2)
  33. ↑ 2015 ค.ศ. 20 วรรค 34
  34. ↑ 2015 ค.ศ. 20 วรรค 35
  35. ↑ 2015 ค.ศ. 20 วรรค 36
  36. ↑ 2015 ค.ศ. 20 วรรค 36
  37. ↑ 2020 เลขที่ 914 ระเบียบ 3(7)(b)
  38. ↑ 2015 ค.ศ. 20 วรรค 37
  39. 1 2 3 2015 เลขที่ 1646 ทะเบียน 1
  40. ↑ 2015 เลขที่ 994 (C. 69) มาตรา 10
  41. ↑ 2019 เลขที่ 915 ระเบียบ 2
  42. ↑ 2019 เลขที่ 915 ระเบียบ 1
  43. ↑ 2015 เลขที่ 620 ระเบียบ 2
  44. ↑ 2015 ค.ศ. 20 วรรค 38
  45. 1 2 3 2015 เลขที่ 1646 ทะเบียน 2
  46. ↑ 2012 เลขที่ 3118 ระเบียบ 6(5)
  47. 1 2 1998 เลขที่ 2451 ระเบียบ 36(6)(b)
  48. ↑ 2015 เลขที่ 1646 ระเบียบ 2(2)
  49. ↑ 1998 เลขที่ 2451 ระเบียบ 36(6)(a)
  50. ↑ 1998 เลขที่ 2451 ระเบียบ 36(7)
  51. 1 2 2015 เลขที่ 1646 ทะเบียน 3
  52. ↑ 2015 ค.ศ. 20 วรรค. 40
  53. ↑ 2019 เลขที่ 857 (C. 20) ระเบียบ 3
  54. ↑ 2019 ค. 4 มาตรา 30
  55. ↑ 2019 ค. 4 มาตรา 17

บรรณานุกรม

ทั่วไป

เฉพาะเจาะจง

  1. ↑พระราชบัญญัติการเคหะ พ.ศ. 2531 มาตรา 21
  2. ↑ "กระบวนการขับไล่ตามมาตรา 21" . Shelter England . เก็บถาวรจากต้นฉบับเมื่อวันที่ 2 เมษายน 2561 . เรียกดูเมื่อวันที่ 31 มีนาคม 2561 .
  3. 1 2 "ผู้เช่าระยะสั้นที่มีหลักประกัน" . Shelter Cymru . เก็บถาวรจากต้นฉบับเมื่อวันที่ 2 เมษายน 2561 . สืบค้นเมื่อเมื่อวันที่ 31 มีนาคม 2561 .
  4. ↑ "เกิดอะไรขึ้นเมื่อเจ้าหน้าที่บังคับคดีขับไล่ผู้เช่า" . Shelter England . เก็บถาวรจากต้นฉบับเมื่อวันที่ 10 เมษายน 2018 . เรียกดูเมื่อวันที่ 9 เมษายน 2018 .
  5. ↑ "เจ้าของบ้านสามารถขึ้นค่าเช่าได้เมื่อไหร่? ฉันสามารถเลี้ยงแมวได้ไหม? คำถามของคุณเกี่ยวกับสิทธิของผู้เช่าได้รับคำตอบแล้ว"บีบีซี นิวส์ 1 พฤษภาคม2026 สืบค้นเมื่อ1 พฤษภาคม 2026
  6. ↑ "ขั้นตอนการครอบครองทั่วไป" . Shelter Legal England . Shelter . เก็บถาวรจากต้นฉบับเมื่อวันที่ 2 เมษายน 2018 . เรียกดูเมื่อวันที่ 1 เมษายน 2018 .
  7. ↑ "การบังคับใช้ของศาลประจำเขต" . Shelter England . เก็บถาวรจากต้นฉบับเมื่อวันที่ 4 พฤษภาคม 2018 . เรียกดูเมื่อวันที่ 3 พฤษภาคม 2018 .
  8. ↑ "ส่วนที่ 55 – การเรียกร้องการครอบครอง – กฎระเบียบวิธีพิจารณาความแพ่ง"กระทรวงยุติธรรมกฎข้อ 55.12 เก็บถาวรจากต้นฉบับเมื่อวันที่ 9 เมษายน 2561 เรียกดูเมื่อวันที่ 8 เมษายน 2561
  9. ↑ "การโต้แย้งคำแจ้งตามมาตรา 21 ในศาล" . Shelter England. เก็บถาวรจากต้นฉบับเมื่อวันที่ 9 เมษายน 2018 . สืบค้นเมื่อเมื่อวันที่ 8 เมษายน 2018 .
  10. ↑ " สถิติการจำนองและการครอบครองที่ดินโดยเจ้าของบ้าน: มกราคมถึงมีนาคม 2020"สถิติแห่งชาติกระทรวงยุติธรรม 14 พฤษภาคม 2020 เก็บถาวรจากต้นฉบับเมื่อ 11 มิถุนายน 2020 เรียกดูเมื่อ11 มิถุนายน 2020
  11. ↑ " สถิติการจำนองและการครอบครองที่ดินของเจ้าของบ้าน: กรกฎาคมถึงกันยายน 2568"กระทรวงยุติธรรม 13 พฤศจิกายน 2568 สืบค้นเมื่อ4 มีนาคม 2569
  12. ↑ "สถิติการจำนองและการครอบครองที่ดินของเจ้าของบ้าน"กระทรวงยุติธรรม กุมภาพันธ์ 2569 สืบค้นเมื่อ23 กุมภาพันธ์ 2569
  13. ↑วิลสัน, เวนดี้ (30 มีนาคม 2017). "ประวัติย่อของการควบคุมค่าเช่า" (PDF) . หอสมุดสภาผู้แทนราษฎร. หน้า4. เก็บถาวร(PDF)จากต้นฉบับเมื่อวันที่ 30 มกราคม 2019. สืบค้นเมื่อ30 มกราคม 2019 . 
  14. ↑ Shepperson, Tessa (8 สิงหาคม 2018). "พระราชบัญญัติค่าเช่าปี 1977 ในบริบท" . The Landlord Law Blog . เก็บถาวรจากต้นฉบับเมื่อ 30 มกราคม 2019 . สืบค้นเมื่อ30 มกราคม 2019 .
  15. ↑ "การขับไล่ผู้เช่าที่มีประกัน" . Shelter England . เก็บถาวรจากต้นฉบับเมื่อวันที่ 30 มกราคม 2019 . เรียกดูเมื่อวันที่ 30 มกราคม 2019 .
  16. ↑ "การขับไล่ผู้เช่าระยะสั้นที่มีสัญญาเช่าระยะยาว" . Shelter England . เก็บถาวรจากต้นฉบับเมื่อวันที่ 30 มกราคม 2019 . เรียกดูเมื่อวันที่ 30 มกราคม 2019 .
  17. ↑ "Shelter Legal England – AST คืออะไร?" . Shelter England . เก็บถาวรจากต้นฉบับเมื่อวันที่ 9 กุมภาพันธ์ 2019 . เรียกดูเมื่อวันที่ 7 กุมภาพันธ์ 2019 .
  18. ↑ "สัญญาเช่าระยะสั้นที่มีหลักประกัน" . Shelter Cymru . เก็บถาวรจากต้นฉบับเมื่อวันที่ 9 กุมภาพันธ์ 2019 . เรียกดูเมื่อวันที่ 7 กุมภาพันธ์ 2019 .
  19. ↑ Peaker, Giles (31 ตุลาคม 2018). "คุณยังไม่ใช่เจ้านายของฉัน (ในตอนนี้)" . Nearly Legal: Housing Law News and Comment . เก็บถาวรจากต้นฉบับเมื่อ 31 มกราคม 2019 . สืบค้นเมื่อ30 มกราคม 2019 .
  20. ↑ Reeve-Lewis, Ben (11 มิถุนายน 2018). "Companies Act The Landlord Law Blog" . The Landlord Law Blog . เก็บถาวรจากต้นฉบับเมื่อ 2 กุมภาพันธ์ 2019 . สืบค้นเมื่อ2 กุมภาพันธ์ 2019 .
  21. ↑ "ผลกระทบของคดี Spencer v Taylor [ 2013 ] ต่อการร่างหนังสือแจ้งตามมาตรา 21 คืออะไร ? " Buckles Solicitors 23กรกฎาคม2015เก็บถาวรจากต้นฉบับเมื่อ 2 เมษายน 2018 สืบค้นเมื่อ31 มีนาคม 2018
  22. ↑ "เรื่องที่ควรแจ้งให้ทราบ: Spencer v Taylor" . ศูนย์ข่าวสารและการรณรงค์ของ RLA . สมาคมเจ้าของบ้านให้เช่าที่อยู่อาศัย. 7 พฤษภาคม 2014. เก็บถาวรจากต้นฉบับเมื่อ 2 เมษายน 2018. สืบค้นเมื่อ31 มีนาคม 2018 .
  23. ↑ Smith, David (3 สิงหาคม 2014). "Spencer v Taylor - บทวิเคราะห์บางส่วน" . Nearly Legal: ข่าวสารและความคิดเห็นเกี่ยวกับกฎหมายที่อยู่อาศัย . เก็บถาวรจากต้นฉบับเมื่อ 2 เมษายน 2018 . สืบค้นเมื่อ31 มีนาคม 2018 .
  24. ↑ "คำแนะนำด้านที่อยู่อาศัย: ไวรัสโคโรนา (COVID-19)" . Shelter England . เก็บถาวรจากต้นฉบับเมื่อวันที่ 27 มีนาคม 2020 . เรียกดูเมื่อวันที่ 27 มีนาคม 2020 .
  25. 1 2 "มาตรการสนับสนุนจากรัฐบาลสำหรับเจ้าของบ้านและผู้เช่าที่สอดคล้องกับการระบาดของไวรัสโคโรนา (COVID-19) ในปัจจุบัน" GOV.UK เก็บถาวรจากต้นฉบับเมื่อวันที่ 27 มีนาคม 2020 เรียกดูเมื่อวันที่ 27 มีนาคม 2020
  26. ↑เจนริค, โรเบิร์ต. "ข่าวด่วนสำหรับผู้เช่า" . ทวิตเตอร์ . เก็บถาวรจากต้นฉบับเมื่อวันที่ 7 มิถุนายน 2020 . เรียกดูเมื่อวันที่ 5 มิถุนายน 2020 .
  27. ↑ " ขยายเวลาห้ามไล่ผู้เช่าออกจากที่พักเนื่องจากสถานการณ์ไวรัสโคโรนา"บีบีซี นิวส์ 5 มิถุนายน 2020 เก็บถาวรจากต้นฉบับเมื่อ 5 มิถุนายน 2020 เรียกดูเมื่อ5 มิถุนายน 2020
  28. ↑ไจล์ส พีเกอร์ (11 มิถุนายน 2020). "นี่คือกฎการพักอาศัยแบบใหม่ ที่เหมือนกับแบบเก่า" Nearly Legal: ข่าวสารและความคิดเห็นเกี่ยวกับกฎหมายที่อยู่อาศัย เก็บถาวรจากต้นฉบับเมื่อวันที่ 11 มิถุนายน 2020 เรียกดูเมื่อวันที่ 11 มิถุนายน 2020
  29. ↑ Peaker, Giles (21 สิงหาคม 2020). "ตั้งแต่เดือนมีนาคมถึงกันยายน - ขยายเวลาการคงสิทธิ์ครอบครอง" Nearly Legal: ข่าวสารและความคิดเห็นเกี่ยวกับกฎหมายที่อยู่อาศัย เก็บถาวรจากต้นฉบับเมื่อ 24 สิงหาคม 2020 เรียกดูเมื่อ25 สิงหาคม 2020
  30. ↑พีชีย์, เควิน (21 สิงหาคม 2020). "การห้ามไล่ที่อยู่อาศัยจะขยายเวลาออกไปอีกสี่สัปดาห์" . ข่าวบีบีซี . เก็บถาวรจากต้นฉบับเมื่อ 25 สิงหาคม 2020 . เรียกดูเมื่อ25 สิงหาคม 2020 .
  31. ↑ Smith, David (27 กรกฎาคม 2020). "ระยะเวลาแจ้งล่วงหน้าที่ยาวนานขึ้นในเวลส์" . JMW Solicitors . เก็บถาวรจากต้นฉบับเมื่อ 27 กรกฎาคม 2020 . เรียกดูเมื่อ27 กรกฎาคม 2020 .
  32. 1 2 Peaker, Giles (29 สิงหาคม 2020). "กฎใหม่มาแล้ว (ไม่เชิง) เหมือนกฎเก่า - ระยะเวลาแจ้งล่วงหน้า" Nearly Legal: ข่าวสารและความคิดเห็นเกี่ยวกับกฎหมายที่อยู่อาศัย เก็บถาวรจากต้นฉบับเมื่อวันที่ 23 กันยายน 2020 สืบค้นเมื่อวันที่ 31 สิงหาคม 2020
  33. ↑ "การขับไล่ที่อยู่อาศัยในช่วงการระบาดของไวรัสโคโรนา" . GOV.WALES . 28 กันยายน 2020. เก็บถาวรจากต้นฉบับเมื่อ 30 ตุลาคม 2020 . เรียกดูเมื่อ5 ตุลาคม 2020 .
  34. 1 2 3 "การคุ้มครองเงินมัดจำภายใน 30 วัน" rla.org.uk สมาคมเจ้าของบ้านให้เช่าที่อยู่อาศัย จำกัด เก็บถาวรจากต้นฉบับเมื่อวันที่ 2 เมษายน 2561 เรียกดูเมื่อวันที่ 1 เมษายน 2561
  35. ↑ "Ayannuga v Swindells: CA 6 Nov 2012" . swarb.co.uk . 13 กันยายน 2017. เก็บถาวรจากต้นฉบับเมื่อ 21 ตุลาคม 2017 . สืบค้นเมื่อ31 มีนาคม 2018 .
  36. ↑ "การใช้ประกาศตามมาตรา 21" . Shelter Legal England . Shelter. เก็บถาวรจากต้นฉบับเมื่อวันที่ 2 เมษายน 2561 . เรียกดูเมื่อวันที่ 1 เมษายน 2561 .
  37. 1 2 3 4 5 6 7 "การลดขั้นตอนราชการ: พระราชบัญญัติการยกเลิกกฎระเบียบ พ.ศ. 2558" Stillwells Solicitors LLP 1 พฤศจิกายน 2558 เก็บถาวรจากต้นฉบับเมื่อ 2 เมษายน 2561 เรียกดูเมื่อ1 เมษายน 2561
  38. ↑ Peaker, Giles (14 กันยายน 2015). "1 ตุลาคม 2015 – วันตามมาตรา 21" . Nearly Legal: ข่าวสารและความคิดเห็นเกี่ยวกับกฎหมายที่อยู่อาศัย . เก็บถาวรจากต้นฉบับเมื่อ 2 เมษายน 2018 . สืบค้นเมื่อ31 มีนาคม 2018 .
  39. ↑ "วิธีทำความเข้าใจว่ากฎข้อที่ 21 ข้อใดบ้างที่ใช้บังคับตั้งแต่ตุลาคม 2561"สมาคมผู้ให้เช่าที่อยู่อาศัย 1 มิถุนายน 2561 เก็บถาวรจากต้นฉบับเมื่อ 2 กุมภาพันธ์ 2562 เรียกดูเมื่อ2 กุมภาพันธ์ 2562
  40. ↑ Peaker, Giles (6 กันยายน 2018). "ฤดูใบไม้ร่วง – ผลสุกงอมและกฎมาตรา 21 ใหม่" Nearly Legal: ข่าวสารและความคิดเห็นเกี่ยวกับกฎหมายที่อยู่อาศัย เก็บถาวรจากต้นฉบับเมื่อวันที่ 2 กุมภาพันธ์ 2019 สืบค้นเมื่อวันที่ 2 กุมภาพันธ์ 2019
  41. ↑ "แบบฟอร์มสัญญาเช่าที่อยู่อาศัย" . GOV.UK . กระทรวงการเคหะ ชุมชน และการปกครองส่วนท้องถิ่น. เก็บถาวรจากต้นฉบับเมื่อวันที่ 11 มิถุนายน 2020 . เรียกดูเมื่อวันที่ 11 มิถุนายน 2020 .
  42. 1 2 Peaker, Giles (26 มีนาคม 2020). "Coronavirus - แบบฟอร์มใหม่ 3 และ 6A สำหรับ s8 และ s21" Nearly Legal: ข่าวสารและความคิดเห็นเกี่ยวกับกฎหมายที่อยู่อาศัย เก็บถาวรจากต้นฉบับเมื่อ 20 พฤษภาคม 2020 เรียกดูเมื่อ11 มิถุนายน 2020
  43. ↑ "ใบรับรองประสิทธิภาพพลังงาน (EPC) สำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายหรือให้เช่า" . Shelter Legal England . Shelter. เก็บถาวรจากต้นฉบับเมื่อวันที่ 2 เมษายน 2018 . เรียกดูเมื่อวันที่ 1 เมษายน 2018 .
  44. ↑ "คู่มือเกี่ยวกับใบรับรองประสิทธิภาพด้านพลังงานสำหรับการตลาด การขาย และการให้เช่าที่อยู่อาศัย" (PDF)กระทรวงชุมชนและรัฐบาลท้องถิ่น หน้า8 เก็บถาวร(PDF)จากต้นฉบับเมื่อวันที่ 2 เมษายน 2561 เรียกดูเมื่อวันที่ 1เมษายน2561 
  45. 1 2 Peaker, Giles (18 มิถุนายน 2020). "ปริศนาของ Trecarrell" . Nearly Legal: ข่าวสารและความคิดเห็นเกี่ยวกับกฎหมายที่อยู่อาศัย . เก็บถาวรจากต้นฉบับเมื่อ 21 มิถุนายน 2020 . สืบค้นเมื่อ18 มิถุนายน 2020 .
  46. ↑ Bhatti, Arfan. "คำพิพากษาในคดี Trecarrell House -v- Rouncefield ..." Twitter . เก็บถาวรจากต้นฉบับเมื่อ 2020-06-18 . เรียกดูเมื่อ2020-06-18 .
  47. ↑ Gerrard, Neil (23 มกราคม 2018). "รัฐบาลแก้ไขข้อผิดพลาด 'น่าตกใจ' ของตนเองในคู่มือวิธีการเช่าอย่างเงียบๆ" . Property Industry Eye . เก็บถาวรจากต้นฉบับเมื่อ 10 กรกฎาคม 2018 . สืบค้นเมื่อ10 กรกฎาคม 2018 .
  48. ↑เชปเปอร์สัน, เทสซา (30 สิงหาคม 2016). "กฎหมายเกี่ยวกับคู่มือการเช่าบ้านก่อให้เกิดปัญหาใหม่สำหรับเจ้าของบ้าน" . บล็อกกฎหมายเจ้าของบ้าน . เก็บถาวรจากต้นฉบับเมื่อ 10 กรกฎาคม 2018. สืบค้นเมื่อ10 กรกฎาคม 2018 .
  49. ↑ Tacagni, Richard (29 มิถุนายน 2018). "คู่มือการเช่าฉบับใหม่ – เหตุใดการออกคู่มือฉบับที่ถูกต้องจึงต้องใส่ใจในรายละเอียดอย่างใกล้ชิด" . London Property Licensing . เก็บถาวรจากต้นฉบับเมื่อ 10 กรกฎาคม 2018 . สืบค้นเมื่อ10 กรกฎาคม 2018 .
  50. ↑ Peaker, Giles (9 กรกฎาคม 2018). "คู่มือการเช่า – เรื่องยุ่งยากเล็กน้อย" . Nearly Legal: ข่าวสารและความคิดเห็นเกี่ยวกับกฎหมายที่อยู่อาศัย . เก็บถาวรจากต้นฉบับเมื่อ 10 กรกฎาคม 2018 . สืบค้นเมื่อ10 กรกฎาคม 2018 .
  51. 1 2 Stewart, Robin (9 กรกฎาคม 2018). "ติดตามคู่มือ "วิธีการเช่า": คู่มือ" . Anthony Gold . เก็บถาวรจากต้นฉบับเมื่อ 10 กรกฎาคม 2018 . สืบค้นเมื่อ10 กรกฎาคม 2018 .
  52. ↑เชปเปอร์สัน, เทสซา (9 มิถุนายน 2015). "เจ้าของบ้านต้องคืนค่าเช่าที่จ่ายล่วงหน้าหรือไม่ หากผู้เช่าออกไปก่อนกำหนด?" . บล็อกกฎหมายเจ้าของบ้าน . เก็บถาวรจากต้นฉบับเมื่อ 2 เมษายน 2018. สืบค้นเมื่อ1 เมษายน 2018 .
  • การขับไล่ผู้เช่า (อังกฤษและเวลส์) , Gov.uk
  • คู่มือวิธีการเช่าบ้าน กระทรวงการเคหะ ชุมชน และการปกครองส่วนท้องถิ่น
  • โปรแกรมตรวจสอบความถูกต้องตามมาตรา 21โดย มาร์ค พริชาร์ด
  • ผังงานส่วนที่ 21โดย Giles Peaker
  • คำแนะนำสำหรับผู้เช่าที่เผชิญกับกระบวนการตามมาตรา 21 (PDF) บริการให้คำปรึกษาด้านคนไร้บ้านแห่งชาติ

สรุปเนื้อหา

ข้อมูลสำคัญจากบทความ

ข้อมูลสำคัญเกี่ยวกับ ประกาศตามมาตรา 21

ในอังกฤษและเวลส์หนังสือ แจ้ง ตามมาตรา 21หรือที่รู้จักกันในชื่อหนังสือแจ้งการครอบครองตามมาตรา 21หรือการขับไล่ตามมาตรา 21เป็นหนังสือแจ้งภายใต้มาตรา 21 ของพระราชบัญญัติการเคหะ พ.ศ.

พื้นหลัง

หลักประกันการครอบครองที่อยู่อาศัย ได้รับการมอบให้แก่ผู้เช่าที่ อยู่อาศัย บางแห่งเป็นครั้งแรก ในปี พ.ศ. 2458 โดย พระราชบัญญัติการเพิ่มค่าเช่าและดอกเบี้ยจำนอง (ข้อจำกัดในช่วงสงคราม) พ.ศ.

ความต้องการ

มาตรา 21 ของพระราชบัญญัติปี 1988 กำหนดกลไกสองประการที่เจ้าของที่ดินสามารถแจ้งให้ทราบเพื่อขอครอบครองทรัพย์สินของตนได้ ไม่ว่าในกรณีใด นับตั้งแต่พระราชบัญญัติปี 1996 มีผลบังคับใช้ การแจ้งจะต้องเป็นลายลักษณ์อักษร [ viii ] ตัวแทน ของ เจ้าของ...

มาตรา (1)(ข)

ภายใต้มาตรา (1)(b) ผู้เช่าจะต้องได้รับแจ้งล่วงหน้าอย่างน้อยสองเดือนว่าเจ้าของบ้านต้องการครอบครองทรัพย์สิน [ 22 ] ในกรณีที่สัญญาเช่ามี ข้อกำหนดการยกเลิกสัญญา ที่อนุญาตให้ยุติสัญญาเช่าก่อนครบกำหนดระยะเวลาที่กำหนด การแจ้งตามมาตรา 21(1)(b)...