การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์การประเมินราคาบ้าน การประเมินมูลค่าทรัพย์สินหรือการประเมินมูลค่าที่ดินคือกระบวนการประเมินมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ (โดยปกติคือราคาตลาด ) สภาพแวดล้อมการอยู่อาศัยที่สะดวกสบายมีส่วนสำคัญต่อความเป็นอยู่ที่ดีโดยรวม

รายงานการประเมินราคาเป็นพื้นฐานสำหรับสินเชื่อจำนองการจัดการมรดกและการหย่าร้างการเสียภาษี ฯลฯ บางครั้งรายงานการประเมินราคายังใช้เพื่อกำหนดราคาขายของอสังหาริมทรัพย์ ปัจจัยต่างๆ เช่น ขนาดของอสังหาริมทรัพย์ สภาพ อายุ และที่ตั้ง มีบทบาทสำคัญในการประเมินราคา^{[ 1 ]}

ผู้ให้กู้มักต้องการการประเมินราคาสำหรับการออกหรือรีไฟแนนซ์สินเชื่อ^{[ 2 ]}ในกรณีดังกล่าว เมื่อผู้กู้ขอสินเชื่อหรือรีไฟแนนซ์จากผู้ให้กู้ ผู้ให้กู้จะสั่งให้มีการประเมินราคา เมื่อสั่งแล้ว ผู้กู้จะต้องนัดหมายกับผู้ประเมินราคาเพื่อเข้าเยี่ยมบ้าน

ผู้ประเมินจะไปเยี่ยมชมทรัพย์สิน ประเมิน รวบรวมข้อมูล และจากไป โดยปกติแล้วขั้นตอนนี้จะใช้เวลาไม่กี่ชั่วโมง ขึ้นอยู่กับขนาดของทรัพย์สิน หลังจากเยี่ยมชมสถานที่แล้ว ผู้ประเมินจะใช้เวลาในการค้นคว้าและจัดทำรายงานการประเมิน ผู้ประเมินจะส่งรายงานที่เสร็จสมบูรณ์ให้กับผู้ให้กู้ภายในสองสามวันทำการ ผู้กู้สามารถขอรับรายงานได้เช่นกันเมื่อร้องขอ^{[ 3 ] [ 4 ]}

โดยเฉลี่ยแล้ว กระบวนการทั้งหมดในการขอรับการประเมินใช้เวลาตั้งแต่ 5 ถึง 15 วัน^{[ 4 ]}

การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์มีหลายประเภทและหลายนิยาม ซึ่งที่พบได้บ่อยที่สุด ได้แก่:

• มูลค่าตลาด – ราคาที่สินทรัพย์จะมีการซื้อขายกันใน ระบบ การประมูลแบบวอลราเซียน ที่มีการแข่งขัน มูลค่าตลาดมักใช้แทนกันได้กับมูลค่าตลาดเปิดหรือมูลค่ายุติธรรมมาตรฐานการประเมินมูลค่าระหว่างประเทศ (IVS) กำหนดไว้ดังนี้:

มูลค่าตลาด – จำนวนเงินโดยประมาณที่สินทรัพย์หรือหนี้สินควรมีการแลกเปลี่ยนในวันที่ประเมินมูลค่าระหว่างผู้ซื้อที่เต็มใจและผู้ขายที่เต็มใจในธุรกรรมที่เป็นอิสระ หลังจากทำการตลาดอย่างเหมาะสมและในกรณีที่ทั้งสองฝ่ายได้กระทำการโดยรู้เท่าทัน รอบคอบ และปราศจากการบังคับ^{[ 5 ]}

• มูลค่าการใช้งานหรือมูลค่าการใช้^{[ 6 ]} – มูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) ^{[ 7 ]}ของกระแสเงินสดที่สินทรัพย์สร้างขึ้นสำหรับเจ้าของเฉพาะรายภายใต้การใช้งานเฉพาะ มูลค่าการใช้งานคือมูลค่าสำหรับผู้ใช้รายใดรายหนึ่งโดยเฉพาะ และอาจสูงกว่าหรือต่ำกว่ามูลค่าตลาดของทรัพย์สิน
• มูลค่าการลงทุน – มูลค่าสำหรับนักลงทุนรายใดรายหนึ่ง ซึ่งอาจสูงกว่าหรือต่ำกว่ามูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์ก็ได้ ความแตกต่างระหว่างมูลค่าการลงทุนของสินทรัพย์กับมูลค่าตลาดเป็นแรงจูงใจให้ผู้ซื้อหรือผู้ขายเข้าสู่ตลาดมาตรฐานการประเมินมูลค่าระหว่างประเทศ (IVS) กำหนดไว้ดังนี้:

มูลค่าการลงทุน – มูลค่าของสินทรัพย์สำหรับเจ้าของหรือผู้เป็นเจ้าของในอนาคตสำหรับวัตถุประสงค์การลงทุนหรือการดำเนินงานส่วนบุคคล^{[ 5 ]}

• มูลค่า ภาษีตามมูลค่าทรัพย์สิน – มูลค่าที่ใช้เพื่อวัตถุประสงค์ในการเก็บภาษี ซึ่งกำหนดโดยการรวบรวมข้อมูลผ่านกระบวนการประเมินมูลค่าทรัพย์สินแบบกลุ่ม กระบวนการประเมินมูลค่าทรัพย์สินแบบกลุ่มจะนำข้อมูลที่รวบรวมจากแหล่งต่างๆ มาใช้กับอสังหาริมทรัพย์เพื่อกำหนดมูลค่าที่ต้องเสียภาษี^{[ 8 ]}
• มูลค่าที่เอาประกันได้ – มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับความคุ้มครองจากกรมธรรม์ประกันภัยโดยทั่วไปแล้วจะไม่รวมมูลค่าที่ดิน
• มูลค่าการชำระบัญชี – อาจวิเคราะห์ได้ทั้งในแง่ของการชำระบัญชีโดยถูกบังคับหรือการชำระบัญชีตามระเบียบ และเป็นมาตรฐานการประเมินมูลค่าที่นิยมใช้กันทั่วไปในกระบวนการล้มละลาย โดยสมมติว่าผู้ขายถูกบังคับให้ขายหลังจากระยะเวลาที่เปิดเผยข้อมูลซึ่งสั้นกว่ากรอบเวลาปกติของตลาด

มูลค่าที่แท้จริงของทรัพย์สิน ( มูลค่าตลาด ) อาจแตกต่างจากราคาที่จ่ายไปซื้อ ( ราคาซื้อ ) ราคาที่จ่ายไปอาจไม่ใช่มูลค่าตลาดของทรัพย์สินนั้นเสมอไป บางครั้งอาจมีปัจจัยพิเศษเข้ามาเกี่ยวข้อง เช่น ความสัมพันธ์พิเศษระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย โดยที่ฝ่ายหนึ่งมีอำนาจควบคุมหรือมีอิทธิพลเหนืออีกฝ่ายหนึ่ง หรือในบางกรณี การทำธุรกรรมอาจเป็นเพียงหนึ่งในหลายๆ ทรัพย์สินที่ซื้อขายกันระหว่างสองฝ่าย ในกรณีเช่นนี้ ราคาที่จ่ายไปสำหรับทรัพย์สินแต่ละชิ้นจึงไม่ใช่ "มูลค่า" ตลาด (โดยปกติแล้ว แนวคิดก็คือว่า ราคาและมูลค่ารวมของทุกชิ้นส่วนจะเท่ากับมูลค่าตลาดของทุกส่วน) แต่เป็น "ราคา" ตลาดของทรัพย์สินนั้นเอง

ในบางครั้ง ผู้ซื้ออาจยินดีจ่ายราคาสูงกว่าราคาตลาดที่ยอมรับกันโดยทั่วไป หากการประเมินมูลค่าทรัพย์สินในเชิงอัตวิสัยของเขา ( มูลค่าการลงทุนสำหรับเขา) สูงกว่ามูลค่าตลาด ตัวอย่างเฉพาะเจาะจงคือ เจ้าของทรัพย์สินข้างเคียงที่รวมทรัพย์สินของตนกับทรัพย์สินเป้าหมาย (การรวมที่ดิน) เพื่อให้ได้ประโยชน์จากขนาดเศรษฐกิจและมูลค่าเพิ่ม ( มูลค่า ที่ดิน ) สถานการณ์ที่คล้ายกันนี้บางครั้งก็เกิดขึ้นในด้านการเงินของบริษัทตัวอย่างเช่น อาจเกิดขึ้นเมื่อมีการควบรวมกิจการหรือการเข้าซื้อกิจการในราคาที่สูงกว่ามูลค่าที่แสดงโดยราคาหุ้นพื้นฐาน คำอธิบายทั่วไปสำหรับการควบรวมและการเข้าซื้อกิจการ ประเภทนี้ คือ "ผลรวมนั้นมากกว่าส่วนประกอบ" เนื่องจากความเป็นเจ้าของบริษัทอย่างเต็มรูปแบบทำให้สามารถควบคุมบริษัทได้อย่างเต็มที่ ซึ่งเป็นสิ่งที่ผู้ซื้อบางครั้งยินดีจ่ายในราคาสูง สถานการณ์นี้สามารถเกิดขึ้นได้ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เช่นกัน

แต่เหตุผลที่พบบ่อยที่สุดที่ทำให้มูลค่าแตกต่างจากราคาคือ ผู้ซื้อหรือผู้ขายไม่ทราบมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์ แต่กลับตกลงทำสัญญาในราคาที่สูงเกินไปหรือถูกเกินไป ซึ่งเป็นเรื่องที่น่าเสียดายสำหรับฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง หน้าที่ของผู้ประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์คือการประเมินมูลค่าตลาด ที่แท้จริง ของอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่ราคาตลาด

บ่อยครั้งที่อสังหาริมทรัพย์ได้รับการประเมินมูลค่าต่ำกว่ามูลค่าตลาด ซึ่งเรียกว่าการประเมินแบบเศษส่วน^{[ 9 ]}การประเมินแบบเศษส่วนอาจส่งผลให้อสังหาริมทรัพย์ได้รับการประเมินมูลค่าเพียง 10% หรือน้อยกว่ามูลค่าตลาดที่กำหนด^{[ 10 ]}

ในสหรัฐอเมริกา การประเมินมูลค่าจะทำเพื่อประเมินมูลค่าในรูปแบบใดรูปแบบหนึ่ง (เช่น มูลค่าจากการยึดทรัพย์ มูลค่าตลาดที่เป็นธรรม มูลค่าจากการขายในภาวะวิกฤต มูลค่าการลงทุน) คำจำกัดความของมูลค่าที่ใช้กันทั่วไปมากที่สุดคือมูลค่าตลาดแม้ว่ามาตรฐานการปฏิบัติงานประเมินมูลค่าอย่างมืออาชีพ (USPAP) จะไม่ได้ให้คำจำกัดความของมูลค่าตลาด แต่ก็มีแนวทางทั่วไปเกี่ยวกับวิธีการกำหนดมูลค่าตลาดไว้:

มูลค่าประเภทหนึ่งที่ระบุเป็นความคิดเห็น ซึ่งสันนิษฐานว่ามีการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน (เช่น สิทธิในการเป็นเจ้าของหรือกลุ่มของสิทธิดังกล่าว) ณ วันที่กำหนด ภายใต้เงื่อนไขเฉพาะที่ระบุไว้ในคำจำกัดความของคำนั้น ซึ่งผู้ประเมินระบุว่าเหมาะสมที่จะใช้ในการประเมิน

Thus, the definition of value used in an appraisal or current market analysis (CMA) analysis and report is a set of assumptions about the market in which the subject property may transact. It affects the choice of comparable data for use in the analysis. It can also affect the method used to value the property. For example, tree value can contribute up to 27% of property value. CMA reports are sometimes referred to as "pencil appraisals" or automated valuation model (AVM) reports, but these terms are incorrect even when they are part of real estate "shop talk."^[11][12][13]

There are three traditional groups of methodologies for determining value. These are usually referred to as the "three approaches to value" which are generally independent of each other:

• The sales comparison approach (comparing a property's characteristics with those of comparable properties that have recently sold in similar transactions).
• The cost approach (the buyer will not pay more for a property than it would cost to build an equivalent).
• The income approach (similar to the methods used for financial valuation, securities analysis or bond pricing – where the implied property value is a function of the property's pro forma cash flow, or NOI in the context of real estate).

However, the recent trend of the business tends to be toward the use of a scientific methodology of appraisal which relies on the foundation of quantitative-data,^[14] risk, and geographical based approaches.^[15][16] Pagourtzi et al. have provided a review on the methods used in the industry by comparison between conventional approaches and advanced ones.^[17]

As mentioned before, an appraiser can generally choose from three approaches to determine value. One or two of these approaches will usually be most applicable, with the other approach or approaches usually being less useful. The appraiser has to think about the "scope of work", the type of value, the property itself, and the quality and quantity of data available for each approach. No overarching statement can be made that one approach or another is always better than one of the other approaches.

ผู้ประเมินต้องคิดถึงวิธีการที่ผู้ซื้อส่วนใหญ่มักใช้ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทนั้นๆ ผู้ซื้อส่วนใหญ่ใช้วิธีการประเมินแบบใดสำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่กำลังประเมินอยู่ โดยทั่วไปแล้ว ข้อมูลนี้จะช่วยชี้นำความคิดของผู้ประเมินเกี่ยวกับวิธีการประเมินที่ดีที่สุด โดยพิจารณาร่วมกับข้อมูลที่มีอยู่ ตัวอย่างเช่น การประเมินอสังหาริมทรัพย์ที่มักถูกซื้อโดยนักลงทุน (เช่นตึกระฟ้าอาคารสำนักงาน) อาจให้ความสำคัญกับวิธีการประเมินจากรายได้มากกว่า ส่วนผู้ซื้อที่สนใจซื้อบ้านเดี่ยว มักจะต้องการเปรียบเทียบราคา ในกรณีนี้ วิธีการเปรียบเทียบราคาขาย ( วิธี การวิเคราะห์ตลาด ) จะเหมาะสมกว่า วิธีการประเมินมูลค่าแบบที่สามและสุดท้ายคือ วิธีการประเมินจากต้นทุน วิธีการประเมินจากต้นทุนมีประโยชน์มากที่สุดในการกำหนดมูลค่าที่สามารถทำประกันได้ และต้นทุนในการก่อสร้างโครงสร้างหรืออาคารใหม่

ตัวอย่างเช่น อาคารอพาร์ตเมนต์เดี่ยวที่มีคุณภาพตามที่กำหนดมักจะขายในราคาต่ออพาร์ตเมนต์ที่เฉพาะเจาะจง^{[ 18 ]}ในหลายกรณี วิธีการเปรียบเทียบการขายอาจเหมาะสมกว่า ในทางกลับกัน อาคารอพาร์ตเมนต์หลายหลังมักจะถูกประเมินมูลค่าด้วยวิธีการคิดจากรายได้ เนื่องจากจะสอดคล้องกับวิธีที่ผู้ซื้อส่วนใหญ่จะประเมินมูลค่า ตัวอย่างเช่น บ้านเดี่ยวส่วนใหญ่มักถูกประเมินมูลค่าโดยให้น้ำหนักกับวิธีการเปรียบเทียบการขายมากที่สุด อย่างไรก็ตาม หากบ้านเดี่ยวอยู่ในย่านที่ที่อยู่อาศัยทั้งหมดหรือส่วนใหญ่เป็นห้องเช่า วิธีการคิดจากรายได้บางรูปแบบอาจมีประโยชน์มากกว่า ดังนั้น การเลือกวิธีการประเมินมูลค่าจึงอาจเปลี่ยนแปลงไปตามสถานการณ์ แม้ว่าทรัพย์สินที่กำลังประเมินมูลค่าจะไม่เปลี่ยนแปลงมากนักก็ตาม

วิธีการเปรียบเทียบราคาขายนั้นอิงอยู่กับหลักการทดแทนเป็นหลัก วิธีการนี้ถือว่าบุคคลที่รอบคอบ (หรือมีเหตุผล) จะไม่จ่ายเงินซื้ออสังหาริมทรัพย์มากกว่าราคาที่ต้องจ่ายเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ทดแทนที่เทียบเคียงได้ วิธีการนี้ยอมรับว่าผู้ซื้อทั่วไปจะเปรียบเทียบราคาที่เสนอขายและพยายามซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ตรงกับความต้องการของตนในราคาที่ต่ำที่สุด ในการพัฒนาวิธีการเปรียบเทียบราคาขาย ผู้ประเมินราคาจะพยายามตีความและวัดการกระทำของฝ่ายต่างๆ ที่เกี่ยวข้องในตลาด รวมถึงผู้ซื้อ ผู้ขาย และนักลงทุน

ข้อมูลเกี่ยวกับการขายอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายคลึงกับอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังประเมินราคาจะถูกรวบรวมไว้ ซึ่งเรียกว่า "ข้อมูลเปรียบเทียบ" เฉพาะอสังหาริมทรัพย์ที่ขายไปแล้วเท่านั้นที่จะสามารถนำมาใช้ในการประเมินราคาและกำหนดมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ได้ เนื่องจากข้อมูลเหล่านั้นแสดงถึงจำนวนเงินที่จ่ายจริงหรือตกลงกันไว้สำหรับอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ แหล่งข้อมูลเปรียบเทียบ ได้แก่ สิ่งพิมพ์ด้านอสังหาริมทรัพย์ บันทึกสาธารณะ ผู้ซื้อ ผู้ขาย นายหน้าและ/หรือตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ ผู้ประเมินราคา และอื่นๆ รายละเอียดที่สำคัญของการขายเปรียบเทียบแต่ละรายการจะถูกอธิบายไว้ในรายงานการประเมินราคา เนื่องจากรายการขายเปรียบเทียบไม่ได้เหมือนกับอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังประเมินราคาทุกประการ จึงอาจมีการปรับเปลี่ยนสำหรับวันที่ขาย สถานที่ตั้ง รูปแบบ สิ่งอำนวยความสะดวก พื้นที่ใช้สอย ขนาดที่ดิน ฯลฯ แนวคิดหลักคือการจำลองราคาที่จะต้องจ่ายหากการขายเปรียบเทียบแต่ละรายการเหมือนกับอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังประเมินราคา หากข้อมูลเปรียบเทียบดีกว่าอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังประเมินราคาในด้านใดด้านหนึ่ง ก็จำเป็นต้องปรับลดราคาในด้านนั้น ในทำนองเดียวกัน หากข้อมูลเปรียบเทียบด้อยกว่าอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังประเมินราคาในด้านใดด้านหนึ่ง ก็จำเป็นต้องปรับเพิ่มราคาในด้านนั้น การปรับราคาค่อนข้างเป็นไปตามดุลพินิจและขึ้นอยู่กับการฝึกอบรมและประสบการณ์ของผู้ประเมิน จากการวิเคราะห์กลุ่มราคาขายที่ปรับแล้วของอสังหาริมทรัพย์ที่เปรียบเทียบได้ ผู้ประเมินจะเลือกตัวชี้วัดมูลค่าที่เป็นตัวแทนของอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ เป็นไปได้ที่ผู้ประเมินแต่ละคนจะเลือกตัวชี้วัดมูลค่าที่แตกต่างกัน ซึ่งท้ายที่สุดแล้วจะส่งผลให้มูลค่าอสังหาริมทรัพย์แตกต่างกัน

1. ทำการวิจัยตลาดเพื่อรวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับการขาย และการขายที่กำลังดำเนินการอยู่ ซึ่งมีลักษณะคล้ายคลึงกับอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการขาย
2. ตรวจสอบข้อมูลตลาดเพื่อพิจารณาว่าข้อมูลเหล่านั้นถูกต้องและแม่นยำตามความเป็นจริงหรือไม่
3. กำหนดหน่วยเปรียบเทียบที่เหมาะสม (เช่น ราคาขายต่อตารางฟุต) และทำการวิเคราะห์เปรียบเทียบสำหรับแต่ละรายการ
4. เปรียบเทียบสินค้าที่จะขายกับยอดขายที่เทียบเคียงได้ตามองค์ประกอบการเปรียบเทียบ และปรับปรุงแก้ไขตามความเหมาะสม
5. ปรับค่าบ่งชี้หลายค่าที่เกิดจากการปรับ (เพิ่มขึ้นหรือลดลง) ของยอดขายเปรียบเทียบให้เป็นค่าบ่งชี้เดียว

วิธีการประเมินมูลค่าโดยใช้ต้นทุนนั้น เดิมเรียกว่าวิธีการรวมมูลค่า ทฤษฎีกล่าวว่า มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์สามารถประเมินได้โดยการรวมมูลค่าที่ดินและ มูลค่า ที่ลดลงของสิ่งปลูกสร้าง มูลค่าของสิ่งปลูกสร้างมักจะใช้ตัวย่อว่า RCNLD (ย่อมาจาก "reproduction/replacement cost new less depreciation") การสร้างใหม่หมายถึงการสร้างแบบจำลองที่เหมือนกันทุกประการ ส่วนต้นทุนการทดแทนหมายถึงต้นทุนในการสร้างบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างอื่น ๆ ที่มีประโยชน์ใช้สอย เหมือนกัน แต่ใช้การออกแบบ ฝีมือ และวัสดุที่ทันสมัย ​​ในทางปฏิบัติ ผู้ประเมินมักใช้ต้นทุนการทดแทน แล้วหักปัจจัยสำหรับความเสื่อมสภาพทางประโยชน์ใช้สอยที่เกี่ยวข้องกับอายุของอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ ข้อยกเว้นสำหรับกฎทั่วไปของการใช้ต้นทุนการทดแทนคือการประเมินมูลค่าเพื่อการประกันภัยบางกรณี ในกรณีเหล่านั้น เป้าหมายคือการสร้างสินทรัพย์ที่เหมือนกันทุกประการหลังจากเหตุการณ์ทำลายล้าง เช่น ไฟไหม้

ในกรณีส่วนใหญ่ เมื่อใช้วิธีการประเมินต้นทุน วิธีการโดยรวมจะเป็นการผสมผสานระหว่างวิธีการเปรียบเทียบต้นทุนและยอดขาย (ซึ่งแสดงถึงทั้งต้นทุนของผู้ผลิตและราคาที่ลูกค้าต้องการ) ตัวอย่างเช่น ต้นทุนการสร้างอาคารใหม่สามารถกำหนดได้โดยการบวกค่าแรง ค่าวัสดุ และต้นทุนอื่นๆ ในทางกลับกัน มูลค่าที่ดินและการเสื่อมราคาจะต้องได้มาจากการวิเคราะห์ข้อมูลยอดขายที่เปรียบเทียบได้

วิธีการประเมินต้นทุนถือว่ามีความน่าเชื่อถือมากที่สุดเมื่อใช้กับโครงสร้างใหม่ แต่มีแนวโน้มที่จะมีความน่าเชื่อถือน้อยลงสำหรับอาคารเก่า วิธีการประเมินต้นทุนมักเป็นวิธีเดียวที่น่าเชื่อถือเมื่อต้องจัดการกับอาคารที่มีการใช้งานพิเศษ (เช่น สถานที่ชุมนุมสาธารณะท่าจอดเรือ ) อย่างไรก็ตาม สิ่งสำคัญคือต้องพิจารณาว่ามีตลาดรองรับสำหรับการใช้งานนั้นจริงหรือไม่ และพิจารณาถึงความล้าสมัยในทุกรูปแบบ อาคารที่มีการใช้งานพิเศษบางแห่งอาจไม่มีตลาดรองรับที่คึกคัก ทำให้วิธีการประเมินต้นทุนอาจไม่น่าเชื่อถือเช่นกัน และอาจบ่งชี้ถึงมูลค่าการใช้งานหรือสิ่งอื่น ๆ ได้ดีกว่า ในบางกรณี อาจเหมาะสมที่จะพิจารณาการใช้งานทางเลือกอื่น

วิธีการคิดต้นทุนจำเป็นต้องมีการปรับปรุงสำหรับการล้าสมัย ซึ่งเกิดจากสามแหล่งที่มา

• การเสื่อมราคาทางกายภาพ - การลดลงตามการสึกหรอของส่วนประกอบทางกายภาพ
• ด้านการใช้งาน - การลดลงของมูลค่าเนื่องจากลักษณะการใช้งานหรือการออกแบบบางอย่างของอสังหาริมทรัพย์
• ภายนอก - การลดลงของมูลค่าสำหรับสิ่งที่อยู่นอกตัวทรัพย์สิน

การเสื่อมสภาพทางกายภาพเป็นสิ่งที่คุ้นเคยที่สุด เมื่อโครงสร้างมีอายุมากขึ้น มูลค่าก็จะลดลง ตัวอย่างเช่น ผู้ซื้ออาจลดราคาลงเพราะคาดว่าจะต้องซ่อมแซมส่วนที่ชำรุดราคาแพงในไม่ช้า หรือในบางกรณี ผู้ซื้ออาจคาดการณ์ค่าใช้จ่ายด้านสาธารณูปโภคที่สูงขึ้น เพราะคิดว่าฉนวนกันความร้อนของบ้านเก่าและเสื่อมสภาพแล้ว

ความล้าสมัยเชิงฟังก์ชันเกี่ยวข้องกับการออกแบบของอสังหาริมทรัพย์ อาจเป็นสิ่งที่ไม่เหมาะสมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ (เช่น บ้านที่ไม่มีสระว่ายน้ำในสภาพอากาศร้อนอย่างรัฐแอริโซนา) หรือสิ่งที่ดีเกินความจำเป็น (เช่น บ้าน 2 ห้องนอนที่มีห้องน้ำ 9 ห้อง) ในทั้งสองกรณี มูลค่าจะลดลงเมื่อเทียบกับต้นทุนของโครงสร้างที่มีอยู่ ตัวอย่างเช่น ห้องน้ำทั้ง 9 ห้องมีต้นทุนการก่อสร้างเท่ากัน แต่เพิ่มมูลค่าน้อยลงเรื่อยๆการประเมินราคาควรพิจารณาว่าสามารถแก้ไข (ซ่อมแซม) รายการนั้นได้หรือไม่ กล่าวคือ พิจารณาว่ามูลค่าที่เพิ่มขึ้นจากการซ่อมแซมนั้นมากกว่าต้นทุนในการซ่อมแซมหรือไม่

ความล้าสมัยจากปัจจัยภายนอก คือสิ่งที่อยู่นอกเหนือตัวทรัพย์สิน อาจเป็นความเปลี่ยนแปลงของสภาวะตลาด หรือทรัพย์สินข้างเคียงที่ไม่พึงประสงค์ ความล้าสมัยจากปัจจัยภายนอกไม่สามารถแก้ไขได้

วิธีการประเมินมูลค่าโดยใช้รายได้ (มักเรียกสั้นๆ ว่า "วิธีการประเมินมูลค่าโดยใช้รายได้") ใช้ในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์และการลงทุน เนื่องจากมีจุดประสงค์เพื่อสะท้อนหรือจำลองความคาดหวังและพฤติกรรมของผู้เข้าร่วมตลาดโดยทั่วไปโดยตรง วิธีการนี้จึงโดยทั่วไปถือว่าเป็นเทคนิคการประเมินมูลค่าที่เหมาะสมที่สุดสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้ ในกรณีที่มีข้อมูลตลาดเพียงพอ

ในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ที่สร้างรายได้ วิธีการนี้จะนำกระแสรายได้มาแปลงเป็นมูลค่าที่แท้จริง โดยสามารถทำได้โดยใช้ตัวคูณรายได้หรืออัตราการคิดลดมูลค่าที่ใช้กับรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (NOI) โดยปกติแล้ว NOI จะถูกทำให้มีเสถียรภาพแล้ว เพื่อไม่ให้มีน้ำหนักมากเกินไปกับเหตุการณ์ล่าสุด ตัวอย่างเช่น อาคารที่ยังไม่ได้ให้เช่า ซึ่งในทางเทคนิคแล้วจะไม่มี NOI NOI ที่มีเสถียรภาพจะถือว่าอาคารนั้นให้เช่าในอัตราปกติและมีอัตราการเข้าอยู่อาศัยตามปกติ รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (NOI) คือรายได้ศักยภาพรวม (GPI) หักด้วยอัตราการว่างและการสูญเสียจากการเก็บค่าเช่า (= รายได้รวมที่แท้จริง) หักด้วยค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน (แต่ไม่รวมการชำระหนี้ ภาษีเงินได้ และ/หรือค่าเสื่อมราคาที่นักบัญชีคำนวณ)

อีกทางเลือกหนึ่งคือ การประเมินมูลค่ารายได้จากการดำเนินงานสุทธิหลายปีโดยใช้ แบบจำลองการวิเคราะห์ กระแสเงินสดคิดลด (DCF) แบบจำลอง DCF ถูกนำมาใช้กันอย่างแพร่หลายในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้ขนาดใหญ่และมีราคาสูง เช่น อาคารสำนักงานขนาดใหญ่หรือศูนย์การค้าขนาดใหญ่ เทคนิคนี้ใช้อัตราผลตอบแทนที่ได้รับการสนับสนุนจากตลาด (หรืออัตราคิดลด) กับกระแสเงินสดในอนาคตที่คาดการณ์ไว้ (เช่น ตัวเลขรายได้ประจำปี และโดยทั่วไปคือเงินก้อนที่จะได้รับจากการขายอสังหาริมทรัพย์ในที่สุด) เพื่อให้ได้ค่าบ่งชี้มูลค่าปัจจุบัน ในแคนาดา มูลค่าที่จะได้รับคืนโดยทั่วไปจะอยู่ระหว่าง 16-21 เท่าของรายได้จากการดำเนินงานสุทธิของปีที่ขาย

เมื่อซื้อบ้านเพื่อใช้ส่วนตัว ผู้ซื้อสามารถตรวจสอบความถูกต้องของราคาที่ขอโดยใช้วิธีการคำนวณรายได้ในทิศทางตรงกันข้าม อัตราผลตอบแทนที่คาดหวังสามารถประมาณได้โดยการเปรียบเทียบต้นทุนสุทธิที่คาดหวังกับราคาที่ขอ ผลตอบแทนนี้สามารถนำไปเปรียบเทียบกับโอกาสการลงทุนอื่นๆ ของเจ้าของบ้านได้^{[ 19 ]}

ในสหราชอาณาจักร วิธีการประเมินมูลค่าได้รับการจำแนกตามประเพณีออกเป็นห้าวิธี: ^{[ 20 ]}

1. วิธีการเปรียบเทียบ วิธีนี้ใช้ได้กับอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ที่มีข้อมูลการขายในอดีตที่ชัดเจน ซึ่งคล้ายคลึงกับวิธีการเปรียบเทียบการขายที่กล่าวไว้ข้างต้น

2. วิธีการลงทุน หรือที่เรียกว่าวิธีฮาร์ดคอร์ ใช้สำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ (และที่อยู่อาศัย) ส่วนใหญ่ที่สร้างกระแสเงินสดในอนาคตผ่านการให้เช่า วิธีนี้เปรียบเทียบมูลค่าค่าเช่าที่ประเมินไว้ (ERV) หรือ "ส่วนบน" กับรายได้ปัจจุบัน ("รายได้ที่ผ่านไป") หรือ "ส่วนล่าง" เพื่อบ่งชี้ว่ามูลค่าในอนาคตของอสังหาริมทรัพย์ควรเพิ่มขึ้นหรือลดลงตามรายได้ หากรายได้ของอสังหาริมทรัพย์สูงกว่า ERV บางครั้งเรียกว่า "ฟองสบู่" ซึ่งอาจทำให้สับสนกับการใช้คำว่า "ฟองสบู่" ในสหรัฐอเมริกาที่อธิบายถึงช่วงเวลาก่อนเกิด ฟอง สบู่ ในตลาดอสังหาริมทรัพย์

กระแสเงินสดสามารถนำมาเปรียบเทียบกับผลตอบแทนเทียบเท่าที่กำหนดโดยตลาด และมูลค่าทรัพย์สินสามารถกำหนดได้โดยใช้แบบจำลองอย่างง่าย โปรดทราบว่าวิธีการนี้เป็นวิธีการเปรียบเทียบเท่านั้น เนื่องจากตัวแปรหลักถูกกำหนดโดยตลาด อย่างไรก็ตาม ในทางปฏิบัติมาตรฐานของสหรัฐอเมริกา การแปลง NOI เป็นทุนซึ่งมีความเกี่ยวข้องอย่างใกล้ชิดนั้น มักถูกรวมเข้ากับวิธีการ DCF ภายใต้การจัดประเภททั่วไปของวิธีการแปลงรายได้เป็นทุน (ดูด้านบน)

3. วิธีประเมินมูลค่าส่วนที่เหลือ ใช้สำหรับที่ดินที่พร้อมสำหรับการพัฒนาหรือการปรับปรุงใหม่ หรือสำหรับที่ดินเปล่าเท่านั้น มูลค่าของที่ดินหรือทรัพย์สินที่ยังไม่ได้รับการพัฒนาจะคำนวณจากมูลค่าหลังการพัฒนาหักด้วยค่าใช้จ่ายในการก่อสร้าง ค่าธรรมเนียมผู้เชี่ยวชาญ ค่าใช้จ่ายทางการเงินในการพัฒนา และกำไรหรือผลตอบแทนจากความเสี่ยงของผู้พัฒนา

4. วิธีคิดกำไร ใช้สำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าที่มีหลักฐานอัตราภาษีน้อย เช่น โรงแรม ร้านอาหาร และบ้านพักคนชรา โดยนำรายได้จากการดำเนินงานเฉลี่ยสามปี (ได้จากงบกำไรขาดทุนหรืองบรายได้ ) มาคำนวณเป็นมูลค่าสินทรัพย์โดยใช้อัตราผลตอบแทนที่เหมาะสม โปรดทราบว่า เนื่องจากตัวแปรที่ใช้เป็นตัวแปรเฉพาะของอสังหาริมทรัพย์และไม่ได้มาจากตลาด ดังนั้นหากไม่มีการปรับปรุงที่เหมาะสม มูลค่าที่ได้จะเป็นมูลค่าการใช้งานหรือมูลค่าการลงทุน ไม่ใช่มูลค่าตลาด

5. วิธีต้นทุน ใช้สำหรับที่ดินและอาคารที่มีลักษณะพิเศษซึ่งไม่สามารถหาตัวเลขกำไรได้ หรือที่ดินและอาคารที่ไม่มีตลาดรองรับเนื่องจากเป็นทรัพย์สินเพื่อสาธารณประโยชน์หรือเป็นมรดกทางวัฒนธรรม ทั้งวิธีส่วนที่เหลือและวิธีต้นทุนจะถูกจัดกลุ่มในสหรัฐอเมริกาภายใต้แนวทางต้นทุน (ดูด้านบน)

ตามมาตรฐานการประเมินมูลค่าของ RICS ในปัจจุบัน หลักเกณฑ์การประเมินมูลค่าที่ยอมรับมีดังต่อไปนี้:

• มูลค่าตลาด (ดู PS 3.2)
• ค่าเช่าตามราคาตลาด (ดู PS 3.3)
• มูลค่า (มูลค่าการลงทุน) (ดู PS 3.4)
• มูลค่าที่ยุติธรรม (ดู PS 3.5)

ประสบการณ์ทั่วไปของผู้สำรวจที่ดินที่ได้รับใบอนุญาตคือในกระบวนการขอสินเชื่อจำนอง^{[ 21 ]}ผู้ให้กู้จำนองทุกรายกำหนดให้ต้องมีการประเมินมูลค่าจำนองเป็นเงื่อนไขในการขอสินเชื่อจำนอง ผู้ซื้อบ้านอาจเลือกที่จะสั่งให้ผู้สำรวจคนเดียวกันดำเนินการ "รายงาน RICS HomeBuyer" หรือ "การสำรวจอาคาร RICS" (บางครั้งเรียกว่า "การสำรวจโครงสร้าง" ^{[ 22 ]} ) ซึ่งมักจะมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม^{[ 21 ]}

การประเมินมูลค่าจำนองเป็นประโยชน์ต่อผู้ให้กู้ จุดประสงค์คือเพื่อยืนยันว่าทรัพย์สินมีมูลค่าตามราคาที่จ่ายไป เพื่อปกป้องผลประโยชน์ของผู้ให้กู้^{[ 23 ]}

การสำรวจอาคารเป็นการสำรวจที่มีรายละเอียดมากที่สุด^{[ 24 ]}จากบริษัทผู้สำรวจที่ได้รับอนุญาตส่วนใหญ่^{[ 23 ]}แม้ว่าจะละเอียดถี่ถ้วนเพียงใด ก็อาจนำไปสู่คำแนะนำสำหรับการตรวจสอบเพิ่มเติมจากผู้เชี่ยวชาญอื่น ๆ ดังที่กล่าวไว้ด้านล่าง อย่างไรก็ตาม ผู้สำรวจที่มีความสามารถจะพยายามตรวจสอบสาเหตุของความชื้นและข้อบกพร่องของอาคารก่อนที่จะแนะนำให้ตรวจสอบเพิ่มเติม รายงานการสำรวจอาคารจะยาวกว่ารายงานสภาพอาคารมาก แต่อาจไม่ยาวกว่ารายงานผู้ซื้อบ้านมากนัก เนื่องจากเนื้อหาขึ้นอยู่กับสภาพที่สังเกตได้ในแต่ละกรณี การสำรวจอาคารในเวอร์ชันบันทึกการปฏิบัติจะพิจารณารายละเอียดของทรัพย์สินมากขึ้นเพื่อรายงานสภาพที่มองเห็นได้และความต้องการในการบำรุงรักษาขององค์ประกอบภายนอกของการก่อสร้างเก้าส่วน โดยมีขอบเขตสำหรับการแบ่งย่อยเป็นคุณลักษณะเฉพาะแต่ละส่วน โดยมีการตรวจสอบองค์ประกอบภายในของการก่อสร้างเก้าส่วนและบริการเจ็ดอย่างที่จัดหาให้กับอาคารในลักษณะเดียวกัน นอกจากนี้ ส่วนประกอบหลักสามส่วนของพื้นที่ที่ตั้งของทรัพย์สินสามารถแบ่งย่อยได้ตามความจำเป็น

การตรวจสอบโดยผู้สำรวจที่ได้รับอนุญาตโดยทั่วไปจะไม่รบกวน พวกเขาไม่มีอำนาจที่จะยกแผ่นพื้น เจาะรู หรือขุดค้นทรัพย์สินที่ผู้ซื้อที่คาดหวังยังไม่ได้เป็นเจ้าของในขั้นตอนนี้ ซึ่งหมายความว่าข้อบกพร่องหรือปัญหาบางอย่างอาจไม่ปรากฏชัดจากการตรวจสอบของพวกเขา^{[ 25 ]}

ค่าธรรมเนียมของพวกเขานั้นเป็นส่วนหนึ่งของค่าใช้จ่ายในการย้ายบ้านในสหราชอาณาจักร

นอกจากระดับการศึกษาภาคบังคับ ซึ่งอาจแตกต่างกันไปตั้งแต่การเงินไปจนถึงเทคโนโลยีการก่อสร้างแล้ว ประเทศส่วนใหญ่ แต่ไม่ใช่ทุกประเทศ กำหนดให้ผู้ประเมินต้องมีใบอนุญาตประกอบวิชาชีพ โดยปกติแล้ว ผู้ประเมินอสังหาริมทรัพย์มีโอกาสได้รับการรับรอง 3 ระดับ ได้แก่ ผู้ฝึกงานด้านการประเมิน ผู้ประเมินที่ได้รับใบอนุญาต และผู้ประเมินที่ได้รับการรับรอง ใบอนุญาตระดับที่สองและสามต้องมีประสบการณ์ไม่น้อยกว่า 2,000 ชั่วโมงใน 12 เดือน และ 2,500 ชั่วโมงใน 24 เดือน ตามลำดับ^{[ 26 ] [ 27 ]}ผู้ประเมินมักถูกเรียกว่า "ผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สิน" หรือ "ผู้ประเมินมูลค่าที่ดิน" ในภาษาอังกฤษแบบบริติชเรียกว่า "นักสำรวจการประเมินมูลค่า" หากความคิดเห็นของผู้ประเมินขึ้นอยู่กับมูลค่าตลาด ก็ต้องขึ้นอยู่กับการใช้ประโยชน์สูงสุดและดีที่สุดของอสังหาริมทรัพย์ด้วย ในสหรัฐอเมริกา การประเมินมูลค่าจำนองของที่อยู่อาศัยที่มีการปรับปรุงโดยทั่วไปจะรายงานในแบบฟอร์มมาตรฐาน เช่นรายงานการประเมินที่อยู่อาศัยแบบเดียวกัน^{[ 28 ]}การประเมินทรัพย์สินเชิงพาณิชย์เพิ่มเติม (เช่น ที่ดินเปล่าที่สร้างรายได้) มักจะรายงานในรูปแบบบรรยายและดำเนินการโดยผู้ประเมินทั่วไปที่ได้รับการรับรอง

แม้ว่ามาตรฐานการประเมินราคาอย่างเป็นทางการ (USPAP) จะกำหนดให้ผู้ประเมินต้องระบุขอบเขตงานที่จำเป็นเพื่อให้ได้ผลลัพธ์ที่น่าเชื่อถือมาโดยตลอด แต่ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาก็เห็นได้ชัดว่าผู้ประเมินยังไม่เข้าใจกระบวนการในการพัฒนาขอบเขตงานดังกล่าวอย่างเพียงพอ ในการกำหนดขอบเขตงานสำหรับการประเมินราคาที่น่าเชื่อถือ แนวคิดเรื่อง การประเมินราคา แบบจำกัดเทียบกับ การประเมินราคา แบบสมบูรณ์และการใช้กฎการเบี่ยงเบน (Departure Rule) ทำให้เกิดความสับสนแก่ลูกค้า ผู้ประเมิน และผู้ตรวจสอบการประเมินราคา เพื่อแก้ไขปัญหานี้ USPAP จึงได้รับการปรับปรุงในปี 2549 ด้วยสิ่งที่รู้จักกันในชื่อโครงการขอบเขตงาน (Scope of Work Project) หลังจากนั้น USPAP ได้ยกเลิกทั้งกฎการเบี่ยงเบนและแนวคิดเรื่องการประเมินราคาแบบจำกัด และได้สร้างกฎขอบเขตงานใหม่ขึ้น โดยกำหนดให้ผู้ประเมินต้องระบุส่วนสำคัญ 6 ส่วนของปัญหาการประเมินราคาในตอนเริ่มต้นของแต่ละงาน:

• ลูกค้าและผู้ใช้งานอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง
• วัตถุประสงค์ของการประเมินและรายงานการประเมิน
• นิยามของมูลค่า (เช่น มูลค่าตลาด มูลค่าจากการยึดทรัพย์ มูลค่าการลงทุน)
• เงื่อนไขสมมติหรือข้อสันนิษฐานพิเศษใดๆ
• วันที่เริ่มมีผลของการวิเคราะห์ประเมิน
• ลักษณะเด่นของอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว

จากปัจจัยเหล่านี้ ผู้ประเมินต้องระบุขอบเขตงานที่จำเป็น รวมถึงวิธีการที่จะใช้ ขอบเขตของการตรวจสอบ และแนวทางที่เหมาะสมในการประเมินมูลค่า ปัจจุบัน มาตรฐานขั้นต่ำสำหรับขอบเขตงานมีดังนี้:

• ความคาดหวังของลูกค้าและผู้ใช้งานอื่นๆ
• การกระทำของผู้ประเมินคนอื่นๆ ที่ปฏิบัติงานในลักษณะเดียวกัน

ขอบเขตงานเป็นขั้นตอนแรกในกระบวนการประเมินราคาใดๆ หากไม่มีการกำหนดขอบเขตงานอย่างชัดเจน ข้อสรุปของการประเมินราคาอาจไม่สามารถนำไปใช้ได้จริง การกำหนดขอบเขตงานจะช่วยให้ผู้ประเมินราคาสามารถกำหนดมูลค่าของทรัพย์สินได้อย่างถูกต้องเหมาะสมสำหรับผู้ใช้งานและวัตถุประสงค์ของการประเมินราคา แนวคิดทั้งหมดของ "ขอบเขตงาน" คือการให้ความคาดหวังและแนวทางที่ชัดเจนแก่ทุกฝ่ายเกี่ยวกับสิ่งที่รายงานการประเมินราคาครอบคลุมและไม่ครอบคลุม รวมถึงปริมาณงานที่เกี่ยวข้อง

ประเภทของ "สิทธิ" ในอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังประเมินมูลค่า จะต้องทราบและระบุไว้ในรายงานด้วย โดยปกติแล้ว สำหรับการซื้อขายหรือการขอสินเชื่อจำนองส่วนใหญ่ สิทธิในกรรมสิทธิ์ แบบสมบูรณ์ (fee simple interest) จะถูกประเมินมูลค่า เนื่องจากสิทธิในกรรมสิทธิ์แบบสมบูรณ์นี้มีสิทธิครบถ้วนที่สุด อย่างไรก็ตาม ในหลายสถานการณ์และในหลายสังคมที่ไม่ปฏิบัติตามกฎหมายจารีตประเพณีของอังกฤษหรือประมวลกฎหมายนโปเลียนสิทธิประเภทอื่นอาจพบได้บ่อยกว่า แม้ว่าจะมีสิทธิในอสังหาริมทรัพย์หลายประเภท แต่สามประเภทที่พบได้บ่อยที่สุด ได้แก่:

• กรรมสิทธิ์แบบสมบูรณ์ (หรือที่รู้จักในสหราชอาณาจักรว่า freehold) – เป็นรูปแบบการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่สมบูรณ์ที่สุด โดยในประเทศที่ใช้ระบบกฎหมายคอมมอนลอว์ จะอยู่ภายใต้อำนาจที่สงวนไว้สำหรับรัฐ (การเก็บภาษี การริบมรดก การเวนคืน และอำนาจตำรวจ)
• มูลค่ากรรมสิทธิ์ที่เช่า – นี่คือกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่ถูกผูกมัดด้วยสัญญาเช่า หากค่าเช่าเป็นไปตามราคาตลาด มูลค่ากรรมสิทธิ์ที่เช่าและมูลค่ากรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์จะเท่ากัน อย่างไรก็ตาม หากผู้เช่าจ่ายค่าเช่ามากกว่าหรือน้อยกว่าราคาตลาด ส่วนที่เหลือที่ผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่เช่าเป็นเจ้าของ บวกกับมูลค่าตลาดของการเช่า อาจมากกว่าหรือน้อยกว่ามูลค่ากรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์
• มูลค่าสิทธิการเช่า – สิทธิที่ผู้เช่าถือครอง หากผู้เช่าจ่ายค่าเช่าตามราคาตลาด สิทธิการเช่าจะไม่มีมูลค่าตามราคาตลาด อย่างไรก็ตาม หากผู้เช่าจ่ายน้อยกว่าราคาตลาด ส่วนต่างระหว่างมูลค่าปัจจุบันของสิ่งที่จ่ายไปกับมูลค่าปัจจุบันของค่าเช่าตามราคาตลาดจะเป็นมูลค่าสิทธิการเช่าที่เป็นบวก ตัวอย่างเช่น ผู้ค้าปลีกรายใหญ่ อาจเจรจาเช่าในราคาต่ำกว่าราคาตลาดเพื่อเป็นผู้เช่าหลักของศูนย์การค้า มูลค่าสิทธิการเช่านี้อาจโอนไปยังผู้เช่าหลักรายอื่นได้ และหากเป็นเช่นนั้น ผู้เช่าค้าปลีกจะมีสิทธิในอสังหาริมทรัพย์นั้น

ผู้ประเมินราคาและขั้นตอนการประเมินราคา:

"ผู้ประเมินราคา" คือบุคคลหรือผู้เชี่ยวชาญที่ได้รับการฝึกอบรมและมีคุณสมบัติเหมาะสมในการกำหนดมูลค่าของสินทรัพย์ โดยทั่วไปคืออสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ เพื่อวัตถุประสงค์ต่างๆ ผู้ประเมินราคาจะประเมินมูลค่าหรือมูลค่าตลาดที่เป็นธรรมของสินทรัพย์เหล่านี้โดยอาศัยความรู้ ความเชี่ยวชาญ และการวิเคราะห์ข้อมูลที่เกี่ยวข้อง

"การประเมินมูลค่า" หมายถึงกระบวนการกำหนดมูลค่าหรือความคุ้มค่าของสินทรัพย์ ทรัพย์สิน ธุรกิจ หรือตราสารทางการเงิน การประเมินมูลค่าสามารถทำได้ด้วยเหตุผลที่หลากหลาย รวมถึงธุรกิจ สินทรัพย์ ฯลฯ

หาก มี การตรวจสอบบ้านก่อนการประเมินราคาและส่งรายงานดังกล่าวให้แก่ผู้ประเมินราคา การประเมินราคาก็จะมีประโยชน์มากขึ้น เนื่องจากผู้ประเมินราคาซึ่งไม่ใช่ผู้เชี่ยวชาญด้านการตรวจสอบบ้าน จะได้รับแจ้งหากมีข้อบกพร่องในการก่อสร้างที่สำคัญหรือการซ่อมแซมครั้งใหญ่ที่จำเป็น ข้อมูลนี้อาจทำให้ผู้ประเมินราคาได้ความเห็นที่แตกต่างออกไป ซึ่งอาจต่ำกว่าเดิม ข้อมูลนี้อาจมีประโยชน์อย่างยิ่งหากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งหรือทั้งสองฝ่ายที่ร้องขอการประเมินราคาอาจได้ครอบครองทรัพย์สินในที่สุด ซึ่งบางครั้งอาจเกิดขึ้นกับทรัพย์สินในการแบ่งทรัพย์สินหลังการหย่าร้างหรือคำพิพากษาทางกฎหมาย^{[ 29 ]}

แบบจำลองการประเมินมูลค่าอัตโนมัติ (AVM) กำลังได้รับการยอมรับมากขึ้น แบบจำลองเหล่านี้อาศัยแบบจำลองทางสถิติ เช่นการวิเคราะห์การถดถอย หลายตัวแปร หรืออัลกอริธึมการเรียนรู้ของเครื่อง^{[ 30 ]}แม้ว่า AVM จะมีความแม่นยำมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อใช้ในพื้นที่ที่เป็นเนื้อเดียวกันมาก แต่ก็มีหลักฐานว่า AVM ไม่แม่นยำในกรณีอื่นๆ เช่น เมื่อใช้ในพื้นที่ชนบท หรือเมื่อทรัพย์สินที่ประเมินไม่สอดคล้องกับสภาพแวดล้อมโดยรอบ

ระบบประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์โดยใช้คอมพิวเตอร์ช่วย (CAMA) เป็นคำทั่วไปสำหรับซอฟต์แวร์ใด ๆ ที่หน่วยงานภาครัฐใช้ในการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์เพื่อคำนวณภาษีทรัพย์สิน CAMA เป็นระบบประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งโดยปกติจะใช้กับอสังหาริมทรัพย์ บางประเภทเท่านั้น โดยระบบนี้จะใช้การวิเคราะห์ทางสถิติโดยใช้คอมพิวเตอร์ช่วย เช่นการวิเคราะห์การถดถอยหลายตัวแปรและกระบวนการประมาณค่าแบบปรับตัว เพื่อช่วยผู้ประเมินในการประมาณค่า

การประเมินมวลโดยใช้ข้อมูลทางภูมิศาสตร์ (GAMA) เป็นคำทั่วไปสำหรับ แพ็คเกจซอฟต์แวร์ที่ใช้ ระบบสารสนเทศทางภูมิศาสตร์เป็นศูนย์กลาง ซึ่งหน่วยงานของรัฐใช้เพื่อช่วยในการประเมินอสังหาริมทรัพย์สำหรับการคำนวณภาษีทรัพย์สิน^{[ 31 ]}

Spatial-CAMA (SCAMA) เป็นคำทั่วไปสำหรับการประเมินมวลโดยใช้ข้อมูลเชิงพื้นที่ร่วมกับแบบจำลองการพึ่งพาเชิงพื้นที่หรือความไม่สม่ำเสมอเชิงพื้นที่ Spatial Lag Model (SLM) และ Spatial Autoregressive Moving Average (SARMA) จัดอยู่ในกลุ่มการพึ่งพาเชิงพื้นที่ ในขณะที่ Geographically Weighted Regression Models (GWR) จัดอยู่ในกลุ่มความไม่สม่ำเสมอเชิงพื้นที่^{[ 32 ]}

In 2025, real estate appraisal is evolving significantly with major changes not yet fully reflected on the Wikipedia page you provided. Key developments include the overhaul of the Uniform Appraisal Dataset (UAD) and Uniform Residential Appraisal Report (URAR), which are transitioning from static forms to dynamic, flexible reports tailored to property types and lender requirements. This change aims to improve appraisal accuracy, consistency, and turnaround times. There is also increased use of AI and machine learning technologies to enhance appraisal precision, efficiency, and cost-effectiveness by analyzing vast data sets and recognizing patterns in real estate markets. These AI systems update valuation models in real-time with current market data, although human appraiser judgment remains crucial for assessing unique property features.^[33]

The various U.S. appraisal groups and international professional appraisal organizations have started collaborating in recent years towards the development of International Valuation Standards.Living near important business districts provides several advantages

The International Valuation Standards Council (IVSC) is a non-governmental organization (NGO) member of the United Nations with membership that encompasses all the major national valuation standard-setters and professional associations from 150 different countries (including the Appraisal Institute, the American Society of Appraisers, the RICS, the [Practising Valuers Association of India] and the Appraisal Institute of Canada). IVSC publishes the International Valuation Standards (IVS), now in its 12th edition.

In Germany, real estate appraisal is known as real estate valuation (Immobilienbewertung). Real estate appraisers (Immobilienbewerter or Gutachter) can qualify to become a Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger (officially appointed and sworn expert). However, this formerly very important title has lost a lot of its importance over the past years, but still is of some value in court procedures. The title is not generally required for appraisals.

การประเมินอสังหาริมทรัพย์ในเยอรมนีได้รับการกำหนดไว้บางส่วนโดยกฎหมายประมวลกฎหมายการก่อสร้างของรัฐบาลกลาง ( Baugesetzbuch หรือ BauGB) ประกอบด้วยแนวทางสำหรับหน่วยงานกำกับดูแล กำหนดความหมายของคำว่ามูลค่าตลาด และอ้างอิงถึงกฎเกณฑ์ต่อเนื่อง (บทที่ 3 มาตรา 192 เป็นต้นไป) แต่ละเทศบาล (เมืองหรือเขตการปกครอง) ต้องจัดตั้งคณะกรรมการประเมิน ( Gutachterausschuss ) ซึ่งประกอบด้วยประธานและสมาชิกกิตติมศักดิ์^{[ 34 ]}คณะกรรมการจะรวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด (จำเป็นต้องส่งสำเนาสัญญาซื้อขายที่ทำกับทนายความทุกฉบับไปยังGutachterausschuss ) และรวมไว้ในKaufpreissammlung (ฐานข้อมูลราคาซื้อ) คณะกรรมการส่วนใหญ่จะเผยแพร่รายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างเป็นทางการทุกสองปี ซึ่งนอกจากข้อมูลอื่นๆ เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่เทียบเคียงได้แล้ว ยังมีการกำหนดมูลค่าที่ดินด้วย คณะกรรมการยังทำการประเมินในนามของหน่วยงานภาครัฐด้วย

BauGB กำหนดVerkehrswertหรือMarktwert (มูลค่าตลาด ซึ่งทั้งสองคำมีความหมายเหมือนกัน) ดังนี้: "มูลค่าตลาดถูกกำหนดโดยราคาที่สามารถรับได้ในวันที่ประเมิน ในธุรกรรมที่เป็นอิสระ โดยคำนึงถึงสถานการณ์ทางกฎหมายและลักษณะที่แท้จริง ลักษณะและตำแหน่งของสถานที่หรือสิ่งอื่นใดที่เป็นหัวข้อของการประเมิน" ^{[ 35 ]} (คำแปลที่ไม่เป็นทางการ) เจตนาเช่นเดียวกับในประเทศอื่นๆ คือการรวมอิทธิพลเชิงวัตถุทั้งหมดและไม่รวมอิทธิพลทั้งหมดที่เกิดจากสถานการณ์ส่วนตัวของฝ่ายที่เกี่ยวข้อง

กฎหมายของรัฐบาลกลางนี้ได้รับการสนับสนุนโดยWertermittlungsverordnung (ย่อว่า WertV, "ระเบียบว่าด้วยการกำหนดมูลค่า") ^{[ 36 ]} WertV กำหนดวิธีการประเมินมูลค่าที่เป็นลายลักษณ์อักษรและเทคนิคการประเมินมูลค่าทั่วไป วิธีการประเมินมูลค่าที่เป็นลายลักษณ์อักษรของเยอรมนี (วิธีการอื่นๆ เช่น DCF หรือวิธีการส่วนที่เหลือก็ได้รับอนุญาตเช่นกัน แต่ไม่ได้เป็นลายลักษณ์อักษร) ได้แก่:

• Vergleichswertverfahren (วิธีการเปรียบเทียบราคาขาย) – ใช้ในกรณีที่มีหลักฐานการขายในอดีตที่น่าเชื่อถือ และสำหรับทรัพย์สินที่เจ้าของอาศัยอยู่เอง โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมและบ้านเดี่ยว
• Ertragswertverfahren (วิธีการประเมินมูลค่าตามรายได้ของเยอรมัน) – ขั้นตอนมาตรฐานสำหรับการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างกระแสเงินสดในอนาคตจากการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น
• Sachwertverfahren (วิธีการประเมินต้นทุนแบบเยอรมัน) – ใช้สำหรับอสังหาริมทรัพย์เฉพาะทางที่ไม่สามารถใช้วิธีการใดๆ ข้างต้นได้ เช่น อาคารสาธารณะ

WertV's general regulations are further supported by the Wertermittlungsrichtlinie (abbr. WertR, "directive on the determination of value").^[37] The WertR provides templates for calculations, tables (e.g., economic depreciation) and guidelines for the consideration of different influences. WertV and WertR are not binding for appraisals for nonofficial use, nonetheless, they should be regarded as best practice or Generally Accepted (German) Valuation Practice (GAVP).

In most regards Generally Accepted (German) Valuation Principles is consistent with international practice. The investment market weighs the income approach most heavily. However, there are some important differences:

• Land and improvements are treated separately. German GAVP assumes that the land can be used indefinitely, but the buildings have a limited lifespan; This coincides with the balancing of the assets. The value of the land is determined by the sales comparison approach in both the income and cost approaches, using the data accumulated by the Gutachterausschuss which is then added to the building value.
• In order to account for the usage of the land, the net operating income is reduced by the Liegenschaftszins (interest paid to the land-owner by the owner of the building, i.e., ground rent). The Liegenschaftszins is the product of the land value and the Liegenschaftszinssatz (interest rate for land use). The Liegenschaftszinssatz is the equivalent of the yield—with some important differences—and is also determined by the Gutachterausschuss.
• Unlike the All Risks Yield (ARY) in UK practice, the Liegenschaftszinssatz (abbr. LZ) does not include an allowance for default (not to be confused with a structural vacancy), therefore this needs to be subtracted from gross operating income. As a result, the Liegenschaftszinssatz will usually be lower than the All Risks Yield.
• Based on the assumption that the economic life of the improvements is limited, the yield and remaining economic life determine the building value from the net operating income.
• Contracts in Germany generally prescribe that the landlord bears a higher portion of maintenance and operating costs than their counterparts in the United States and the UK.

ในทางคณิตศาสตร์ การแยกความแตกต่างระหว่างที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในวิธีการประเมินมูลค่าตามรายได้จะไม่มีผลกระทบต่อมูลค่าโดยรวมเมื่ออายุการใช้งานทางเศรษฐกิจที่เหลืออยู่มากกว่าสามสิบปี ด้วยเหตุนี้ จึงนิยมใช้Vereinfachtes Ertragswertverfahren (วิธีการประเมินมูลค่าตามรายได้แบบง่าย) โดยละเว้นมูลค่าที่ดินและLiegenschaftszinsอย่างไรก็ตาม การแยกการประเมินมูลค่าที่ดินและอาคารจะนำไปสู่ผลลัพธ์ที่แม่นยำยิ่งขึ้นสำหรับอาคารเก่า โดยเฉพาะอาคารพาณิชย์ ซึ่งโดยทั่วไปมีอายุการใช้งานทางเศรษฐกิจสั้นกว่าอาคารที่อยู่อาศัย

ข้อดีอย่างหนึ่งของการกำหนดมาตรฐานในระดับสูงที่ผู้ประเมินมืออาชีพปฏิบัติอยู่ คือ ความสามารถที่มากขึ้นในการตรวจสอบการประเมินเพื่อหาความไม่สอดคล้อง ความถูกต้อง และความโปร่งใส

องค์กรผู้เชี่ยวชาญที่ได้รับการแต่งตั้งและสาบานตนแห่งสหพันธ์เยอรมนี ( Bundesverband Deutscher Sachverständiger und Fachgutachter , ย่อว่า BDSF) ^{[ 38 ]}เป็นองค์กรวิชาชีพหลักที่ครอบคลุมผู้ประเมินราคาส่วนใหญ่ที่ได้รับใบอนุญาตในเยอรมนี ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ด้วยการเปลี่ยนแปลงไปสู่มุมมองระดับโลกมากขึ้นในวิชาชีพการประเมินราคาRICSได้เข้ามามีบทบาทในเยอรมนีมากขึ้น โดยแลกกับการลดบทบาทของ BDSF ลง องค์กรผู้เชี่ยวชาญที่ได้รับการแต่งตั้งและสาบานตนแห่งเยอรมนีอีกแห่งหนึ่งคือDeutsche Sachverständigen Gesellschaft , ย่อว่า DESAG ^{[ 39 ]}องค์กรนี้ยังรวมถึงผู้ประเมินราคาจำนวนมากที่ได้รับใบอนุญาตในเยอรมนีด้วย

โดยมุ่งเน้นเป็นพิเศษที่มูลค่าสมมติฐาน ในปี 1996 ธนาคารเยอรมันที่มีกิจกรรมทางการเงินด้านอสังหาริมทรัพย์ได้ก่อตั้งHypZert GmbH ซึ่ง เป็นสมาคมเพื่อรับรองผู้ประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์^{[ 40 ]}ธนาคารเยอรมันหลายแห่งถือว่าคุณสมบัติ HypZert เป็น ข้อบังคับ

ในประเทศอิสราเอล วิชาชีพการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์อยู่ภายใต้การกำกับดูแลของสภาผู้ประเมินราคาที่ดิน ซึ่งเป็นหน่วยงานในสังกัดกระทรวงยุติธรรม องค์กรวิชาชีพที่ใหญ่ที่สุดและครอบคลุมผู้ประเมินราคาที่ดินส่วนใหญ่คือสมาคมผู้ประเมินราคาที่ดิน ผู้ประเมินราคาต้องลงทะเบียนกับสภา ซึ่งเป็นหน่วยงานตามกฎหมายที่จัดตั้งขึ้น และกำกับดูแลการฝึกอบรมและจัดการสอบวิชาชีพระดับชาติซึ่งเป็นเงื่อนไขเบื้องต้นสำหรับการลงทะเบียน ในปี 2548 สภาได้จัดตั้งคณะกรรมการมาตรฐานการประเมินราคาขึ้นโดยมีวัตถุประสงค์เพื่อพัฒนาและประกาศใช้มาตรฐานที่สะท้อนถึงแนวปฏิบัติที่ดีที่สุด ซึ่งโดยทั่วไปแล้วจะยึดหลักกฎเกณฑ์เป็นสำคัญ

Historically, most valuations in Israel were statutory valuations (such as valuations performed for purposes of Betterment Tax, a tax administered on any gains accruing to the property by way of changes to the local planning) as well as valuations performed for purposes of bank lending. Since Israel implemented the International Financial Reporting Standards (IFRS) in 2008, the profession has been engaged in performing valuations for purposes of financial reporting.

In the UAE, real estate appraisal is licensed and regulated by the Dubai Real Estate Regulatory Agency.[2] Valuations are carried out by regulated firms, AVMs such as YallaValue, or even the Dubai Land Department itself.^[41]

In the UK, real estate appraisal is known as property valuation and a real estate appraiser is a land valuer or property valuer (usually a qualified chartered surveyor who specializes in property valuation).^[20] Property valuation in the UK is regulated by the Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), a professional body encompassing all of the building and property-related professions. The RICS professional guidelines for valuers are published in what is commonly known as the Red Book. The 2017 version was the RICS Valuation – Global Standards (1 July 2017),^[42] superseding an edition published in 2011. RICS Valuation Standards contains mandatory rules, best practice guidance and related commentary. The 2017 version adopts and applies the International Valuation Standards (IVS) published by the International Valuation Standards Council (IVSC). Changes to the standards are approved by the RICS Valuation Professional Group Board, and the Red Book is updated accordingly on a regular basis. While based in the UK, RICS is a global organization and has become very active in the United States in recent years through its affiliation with the Counselors of Real Estate, a division of the National Association of Realtors.

Appraisal practice in the United States is regulated by state. The Appraisal Foundation (TAF) is the primary standards body; its Appraisal Standards Board (ASB) promulgates and updates best practices as codified in the Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP), while its Appraisal Qualifications Board (AQB) promulgates minimum standards for appraiser certification and licensing.

รัฐบาลกลางควบคุมผู้ประเมินราคาทางอ้อม เพราะหากคณะอนุกรรมการประเมินราคา (ASC) ของสภาตรวจสอบสถาบันการเงินของรัฐบาลกลาง (FFIEC) พบว่ากฎระเบียบและโครงการรับรองผู้ประเมินราคาของรัฐใดรัฐหนึ่งไม่เพียงพอ ภายใต้กฎระเบียบของรัฐบาลกลาง ผู้ประเมินราคาทั้งหมดในรัฐนั้นจะไม่สามารถทำการประเมินราคาให้กับธนาคารที่ได้รับอนุญาตจากรัฐบาลกลางได้อีกต่อไป^{[ 43 ]} ASC ดูแล TAF ธนาคารใช้สินเชื่อจำนองและหลักทรัพย์ค้ำประกันจำนอง อย่างแพร่หลาย และจะไม่สามารถทำเช่นนั้นได้หากไม่มีการประเมินราคา

พระราชบัญญัติการปฏิรูป การฟื้นฟู และการบังคับใช้สถาบันการเงิน พ.ศ. 2532 (FIRREA) กำหนดให้ทุกรัฐต้องพัฒนาระบบการออกใบอนุญาตและรับรองผู้ประเมินอสังหาริมทรัพย์^{[ 44 ]}เพื่อให้บรรลุเป้าหมายนี้ จึงได้มีการจัดตั้งคณะอนุกรรมการประเมิน (ASC) ขึ้นภายใน FFIEC โดยมีตัวแทนจากหน่วยงานกำกับดูแลสินเชื่อจำนองของรัฐบาลกลางต่างๆ^{[ 45 ]}ดังนั้น ปัจจุบันผู้ประเมินอสังหาริมทรัพย์ทุกคนต้องได้รับใบอนุญาตและรับรองจากรัฐ แต่ก่อนปี 2533 ไม่มีมาตรฐานที่เป็นที่ยอมรับโดยทั่วไปสำหรับคุณภาพการประเมินหรือการออกใบอนุญาตผู้ประเมิน ในช่วงปี 2523 คณะกรรมการเฉพาะกิจที่เป็นตัวแทนขององค์กรวิชาชีพการประเมินต่างๆ ในสหรัฐอเมริกาและแคนาดาได้ประชุมกันเพื่อกำหนดแนวปฏิบัติที่ดีที่สุดให้เป็นมาตรฐานที่รู้จักกันในชื่อ USPAP วิกฤตการณ์เงินฝากและสินเชื่อของสหรัฐฯส่งผลให้มีการควบคุมของรัฐบาลกลางเพิ่มขึ้นผ่าน FIRREA ซึ่งกำหนดให้หน่วยงานกำกับดูแลสินเชื่อของรัฐบาลกลางต้องนำมาตรฐานการประเมินมาใช้ องค์กรไม่แสวงหาผลกำไร The Appraisal Foundation (TAF) ก่อตั้งขึ้นโดยองค์กรเดียวกันกับที่พัฒนา USPAP และลิขสิทธิ์ของ USPAP ได้ถูกโอนให้กับ TAF การกำกับดูแลของรัฐบาลกลางของ TAF ดำเนินการโดยคณะอนุกรรมการประเมินราคา ซึ่งประกอบด้วยตัวแทนจากหน่วยงานกำกับดูแลการให้สินเชื่อของรัฐบาลกลางต่างๆ TAF ดำเนินงานผ่านคณะกรรมการสองชุด ได้แก่ คณะกรรมการมาตรฐานการประเมินราคา ซึ่งประกาศใช้และปรับปรุง USPAP และคณะกรรมการคุณสมบัติการประเมินราคา (AQB) ซึ่งประกาศใช้มาตรฐานขั้นต่ำที่แนะนำสำหรับการรับรองและการออกใบอนุญาตผู้ประเมินราคา ในช่วงทศวรรษ 1990 รัฐทั้งหมดได้นำ USPAP มาใช้เป็นมาตรฐานการกำกับดูแลภายในรัฐของตน และพัฒนามาตรฐานการออกใบอนุญาตที่ตรงหรือเกินกว่าข้อแนะนำของ TAF นอกจากนี้ ศาลของรัฐและรัฐบาลกลางต่างๆ ได้นำ USPAP มาใช้ในการดำเนินคดีเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ และหน่วยงานกำกับดูแลการให้สินเชื่อของรัฐบาลกลางทั้งหมดได้นำ USPAP มาใช้ในการประเมินราคาสินเชื่อจำนอง^{[ 45 ]}

นอกจากนี้ ยังมีองค์กรประเมินราคาแบบมืออาชีพ ซึ่งจัดตั้งขึ้นเป็นองค์กรเอกชนที่ไม่แสวงหาผลกำไร ซึ่งมีมาตั้งแต่ช่วงภาวะเศรษฐกิจตกต่ำครั้งใหญ่ในทศวรรษ 1930 หนึ่งในองค์กรที่เก่าแก่ที่สุดในสหรัฐอเมริกาคือ American Society of Farm Managers and Rural Appraisers (ASFMRA) ซึ่งก่อตั้งขึ้นในปี 1929 ^{[ 46 ]}องค์กรอื่นๆ ก่อตั้งขึ้นตามความจำเป็นและโอกาสที่เกิดขึ้นในสาขาเฉพาะทาง เช่นAppraisal Institute (AI) และAmerican Society of Appraisers (ASA) ซึ่งก่อตั้งขึ้นในทศวรรษ 1930 สมาคม International Right of Way Associationและสมาคม National Association of Realtorsซึ่งก่อตั้งขึ้นหลังสงครามโลกครั้งที่สององค์กรเหล่านี้ทั้งหมดมีอยู่เพื่อกำหนดและบังคับใช้มาตรฐาน แต่อิทธิพลของพวกเขาลดลงเนื่องจากกฎระเบียบของรัฐบาลที่เพิ่มมากขึ้น ในเดือนมีนาคม 2007 องค์กรเหล่านี้สามแห่ง (ASFMRA, ASA และ AI) ประกาศข้อตกลงเบื้องต้นที่จะควบรวมกิจการ NAIFA (National Association of Independent Fee Appraisers) ซึ่งเป็นสมาชิกผู้ก่อตั้งของ The Appraisal Foundation ได้มีส่วนช่วยในการร่างหัวข้อที่ 11 หรือการแก้ไขเพิ่มเติมเกี่ยวกับการปฏิรูปการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ โดยก่อตั้งขึ้นในปี 1961

หนึ่งในองค์กรวิชาชีพผู้ประเมินอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นที่ยอมรับมากที่สุดในอเมริกาคือ สถาบันประเมินราคา (Appraisal Institute หรือ AI) สถาบันนี้ก่อตั้งขึ้นจากการควบรวมกิจการของสถาบันผู้ประเมินอสังหาริมทรัพย์แห่งอเมริกา (American Institute of Real Estate Appraisers) และสมาคมผู้ประเมินอสังหาริมทรัพย์ (Society of Real Estate Appraisers) ทั้งสององค์กรก่อตั้งขึ้นพร้อมกับองค์กรอื่นๆ ในช่วงทศวรรษ 1930 และได้ควบรวมกิจการกันในทศวรรษ 1990 เพื่อก่อตั้ง AI กลุ่มนี้มอบวุฒิบัตรวิชาชีพสี่ประเภท ได้แก่SRAสำหรับผู้ประเมินที่อยู่อาศัย, AI-RRSสำหรับผู้ประเมินที่อยู่อาศัยแบบตรวจสอบ, MAIสำหรับผู้ประเมินเชิงพาณิชย์ และAI-GRSสำหรับผู้ประเมินเชิงพาณิชย์แบบตรวจสอบ สถาบันได้ออกกฎระเบียบที่เข้มงวดเกี่ยวกับการใช้และการแสดงวุฒิบัตรเหล่านี้ ตัวอย่างเช่น ตรงกันข้ามกับความเชื่อที่แพร่หลาย "MAI" ไม่ได้ย่อมาจาก "Member, Appraisal Institute" ตามที่สถาบันระบุไว้ ตัวอักษร "ไม่ได้แทนคำเฉพาะ" และผู้ที่ได้รับ MAI ไม่สามารถใช้คำว่า "Member, Appraisal Institute" แทนเครื่องหมาย MAI ได้ แรงจูงใจหลักของกฎนี้คือเพื่อป้องกันการลดทอนคุณค่าของเครื่องหมายการค้า การได้รับตำแหน่งเหล่านี้กำหนดให้ผู้สมัครต้องเข้าร่วมชั้นเรียนเทคนิคการประเมินราคา การฝึกอบรมด้านจริยธรรม การสอบ และการตรวจสอบผลงานของผู้สมัครโดยผู้ประเมินราคาที่ได้รับการแต่งตั้ง

สมาคมผู้ประเมินแห่งชาติ (NAA) ก่อตั้งขึ้นโดยมีวัตถุประสงค์เพื่อรวมกลุ่มผู้ประกอบวิชาชีพประเมินราคา เพื่อสร้างประโยชน์ให้แก่วิชาชีพและปกป้องผลประโยชน์ของผู้ประเมินราคา NAA ได้จัดตั้งคณะกรรมการที่ปรึกษาซึ่งประกอบด้วยผู้นำจากองค์กรและกลุ่มพันธมิตรระดับรัฐ เรียกว่า คณะกรรมการบริหาร (Board of Governors) โดยรัฐเหล่านั้นจะช่วยชี้นำ NAA ในการดำเนินการเพื่อผลประโยชน์สูงสุดของผู้ประเมินราคาทุกคน นอกจากนี้ NAA ยังมีสมาชิกประเภทหนึ่ง คือ MNAA (Member of the National Association of Appraisers) ซึ่งหมายถึงบุคคลที่ถือใบอนุญาตการประเมินราคา ใบรับรอง หรือคุณวุฒิการประเมินราคาที่คล้ายคลึงกันซึ่งออกโดยหน่วยงานของรัฐ และยอมรับข้อกำหนดและวัตถุประสงค์ของการเป็นสมาชิกของสมาคมผู้ประเมินแห่งชาติ

องค์กรประเมินราคาชั้นนำอื่นๆ ได้แก่สมาคมผู้ประเมินราคาอิสระแห่งชาติและสมาคมผู้ประเมินราคาระดับปรมาจารย์แห่งชาติซึ่งเป็นสมาชิกผู้ก่อตั้งมูลนิธิการประเมินราคาด้วย^{[ 47 ]}คณะกรรมการผู้ประเมินอสังหาริมทรัพย์แห่งรัฐแมสซาชูเซตส์ (MBREA) ซึ่งก่อตั้งขึ้นในปี 1934 เป็นสมาคมประเมินราคาของรัฐเพียงแห่งเดียวที่ได้รับการแต่งตั้งให้เป็นผู้สนับสนุนมูลนิธิการประเมินราคา^{[ 48 ]}ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาสถาบัน Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) ได้รับการยกย่องอย่างสูงในสหรัฐอเมริกา และได้ร่วมมือกับ Counselors of Real Estate ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติ RICS ซึ่งมีสำนักงานใหญ่ในลอนดอน ดำเนินงานในระดับโลกและมอบตำแหน่งMRICSและFRICSให้แก่สมาชิกและผู้ทรงคุณวุฒิของ RICS กลุ่มที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์แห่งอเมริกา (Real Estate Counseling Group of America)เป็นกลุ่มเล็กๆ ของผู้ประเมินราคาและนักวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของสหรัฐฯ ซึ่งได้ร่วมกันเขียนระเบียบวิธีการประเมินราคาจำนวนมาก และสมาคมผู้ประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติ (National Association of Real Estate Appraisersหรือ NAREA) ก่อตั้งขึ้นในปี 1966 โดยมีเป้าหมายเพื่อยกระดับความเป็นมืออาชีพและความสำเร็จของอุตสาหกรรมการประเมินราคา

องค์กรประเมินราคาทรัพย์สินส่วนบุคคลชั้นนำคือสมาคมผู้ประเมินราคาแห่งอเมริกา (American Society of Appraisers)ซึ่งเป็นสมาชิกผู้สนับสนุนของมูลนิธิการประเมินราคา (Appraisal Foundation) และมอบตำแหน่ง ASA (Accredited Senior Appraiser) ให้แก่ผู้สมัครที่มีประสบการณ์การประเมินราคาที่ได้รับการบันทึกไว้เป็นเวลาห้าปี ผ่านการสอบที่ครอบคลุม พร้อมทั้งเรียนหลักสูตรการประเมินราคาเชิงพาณิชย์และ/หรือที่อยู่อาศัยที่กำหนด และส่งรายงานการประเมินราคาจำนวนสองฉบับเพื่อการตรวจสอบ

อคติโดยปริยายและองค์ประกอบทางเชื้อชาติของย่านต่างๆ ได้รับการพิจารณามานานแล้วว่าส่งผลกระทบต่อมูลค่าการประเมินบ้าน^{[ 49 ]}การศึกษาล่าสุดจากFreddie Macและผู้นำในอุตสาหกรรมอื่นๆ ได้ยืนยันว่าการสร้างแบบจำลองแบบดั้งเดิมโดยอิงจากยอดขายที่เทียบเคียงได้และปัจจัยอื่นๆ ที่หลากหลาย (รายได้ คะแนนเครดิต ฯลฯ) ไม่สามารถอธิบายช่องว่างมูลค่าการประเมินที่ชนกลุ่มน้อยเผชิญได้^{[ 50 ]}บางคนอาจโต้แย้งว่าความเหลื่อมล้ำด้านราคาเหล่านี้อธิบายได้บางส่วนจากคุณภาพของย่าน ซึ่งฝ่ายตรงข้ามกล่าวว่าเป็นผลพลอยได้จากการแบ่งเขตสีแดง ใน อดีต^{[ 51 ]}

ในรัสเซีย เช่นเดียวกับประเทศอื่นๆ ในอดีตสหภาพโซเวียต วิชาชีพนี้เกิดขึ้นในช่วงครึ่งแรกของทศวรรษ 1990 และเป็นการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญจากการปฏิบัติงานของผู้เชี่ยวชาญด้านการกำหนดราคาเฉพาะอุตสาหกรรม และจากกิจกรรมของหน่วยงานกำหนดราคาตามกฎหมายในสหภาพโซเวียต ปัจจุบัน การประเมินมูลค่าทรัพย์สิน หรือที่เรียกกันว่า การประเมินมูลค่าทรัพย์สิน เป็นสาขาเฉพาะทางภายใน "วิชาชีพการประเมินมูลค่า" ทั่วไป ซึ่งดำเนินงานในรูปแบบการกำกับดูแลตนเองโดย "องค์กรวิชาชีพผู้ประเมินมูลค่าที่กำกับดูแลตนเอง" (SROs) กล่าวคือ หน่วยงานกำกับดูแลของรัฐที่จัดตั้งขึ้นภายใต้บทบัญญัติของกฎหมายพิเศษ (ซึ่งอาจเปรียบได้กับสหภาพแรงงานอย่างคร่าวๆ) องค์กรหลักในกลุ่มนี้คือสมาคมผู้ประเมินมูลค่าแห่งรัสเซียซึ่งก่อตั้งขึ้นในปี 1993 และปัจจุบันกำกับดูแลสมาชิกวิชาชีพการประเมินมูลค่าประมาณครึ่งหนึ่ง ในบรรดาสมาชิกกว่า 6,000 คน ส่วนใหญ่เป็นผู้ประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งทำงานร่วมกับผู้ประเมินมูลค่าธุรกิจและสินทรัพย์ไม่มีตัวตน ผู้ประเมินมูลค่าในหมวดหมู่หลังนี้ได้รับอนุญาตให้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินได้เช่นกัน แม้ว่าผู้เชี่ยวชาญด้านการประเมินมูลค่ามักจะมีความเชี่ยวชาญเฉพาะด้านก็ตาม ในช่วงปลายปี 2016 มีการกำหนดให้ผู้ประเมินราคาต้องผ่านกระบวนการรับรองที่ดำเนินการโดยรัฐเพื่อตรวจสอบความสามารถของตน ซึ่งรายละเอียดต่างๆ เช่น การแบ่งแยกตามความเชี่ยวชาญหรือด้านอื่นๆ ยังคงต้องมีการพิจารณาให้ชัดเจนต่อไป

ณ กลางปี ​​2559 ผู้ประเมินราคาในรัสเซีย รวมถึงผู้ประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ ถือเป็นบุคคลที่ได้รับการศึกษามาโดยเฉพาะ มีสถานะสมาชิกภาพในองค์กรประเมินราคา (Valuation SRO) และมีความรับผิดชอบต่อทรัพย์สินอย่างไม่จำกัดสำหรับผลจากการให้บริการ กล่าวคือ สถานะทางวิชาชีพของพวกเขามีรูปแบบคล้ายกับองค์กรของทนายความรับรองเอกสารสาธารณะ อย่างไรก็ตาม กว่า 80% ของผู้ประเมินราคาทำงานให้กับบริษัทประเมินราคาหรือบริษัทที่ปรึกษา และไม่ได้ประกอบอาชีพเป็นผู้ประกอบการอิสระ บริการประเมินราคาระดับสูงส่วนใหญ่ดำเนินการโดยหน่วยงานประเมินราคาของบริษัทที่ปรึกษาระดับนานาชาติ "บิ๊กโฟร์" ในประเทศ แต่ก็ยังมีแบรนด์ประเมินราคาระดับประเทศที่มีชื่อเสียงอยู่ด้วย

โดยทั่วไปแล้ว การประเมินมูลค่าทรัพย์สินส่วนใหญ่ในประเทศดำเนินการเพื่อให้เป็นไปตามข้อกำหนดทางกฎหมายที่ระบุไว้ในกฎหมายว่าด้วยการประเมินมูลค่าของรัฐบาลกลาง ซึ่งมีการแก้ไขเพิ่มเติมครั้งล่าสุดในปี 2559 นอกจากนี้ กฎหมายที่เกี่ยวข้องอื่นๆ เช่น กฎหมายว่าด้วยบริษัทจำกัดมหาชน ยังระบุถึงกรณีบังคับมากกว่า 20 กรณีที่ต้องมีการประเมินมูลค่า กรณีบังคับเหล่านี้รวมถึงการประเมินมูลค่าเพื่อวัตถุประสงค์ต่างๆ เช่น การแปรรูปเป็นเอกชน การขอสินเชื่อ การจัดการคดีล้มละลาย และการชำระบัญชี เป็นต้น

ก่อนปี 2000 การประเมินมูลค่าเพื่อการรายงานทางการเงินของบริษัทมีความสำคัญมากกว่า อย่างไรก็ตาม สถานการณ์เปลี่ยนไปเมื่อหน่วยงานกำกับดูแลด้านบัญชีของประเทศยุติการส่งเสริมทางเลือกการประเมินมูลค่ายุติธรรมทางบัญชี ปัจจุบัน รัฐบาลกำลังดำเนินการว่าจ้างสถาบันประเมินมูลค่ามืออาชีพภายนอกให้ทำการประเมินมูลค่าทรัพย์สินจำนวนมากเพื่อวัตถุประสงค์ด้านภาษี

ในกรณีที่เกิดข้อพิพาทเกี่ยวกับการประเมินมูลค่าที่ได้รับการรับรองจากผู้ประเมิน จะดำเนินการผ่านคณะกรรมการผู้เชี่ยวชาญขององค์กรผู้ประเมิน (SRO) ศาลยุติธรรมมักจะเห็นด้วยกับมติของคณะกรรมการดังกล่าว ในบางกรณีที่เกิดขึ้นไม่บ่อยนัก อาจจำเป็นต้องได้รับการรับรองจากคณะกรรมการผู้เชี่ยวชาญของ SRO เพื่อให้การประเมินมูลค่าที่ดำเนินการโดยผู้ประเมินรายใดรายหนึ่งมีผลบังคับใช้

รายละเอียดทางเทคนิคของการปฏิบัติงานของผู้ประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ในรัสเซียสอดคล้องกับรูปแบบสากล สมาชิกของสมาคมผู้ประเมินราคาแห่งรัสเซียเคยต้องปฏิบัติตามมาตรฐานการประเมินราคาสากล นอกจากนี้ยังมี "มาตรฐานการประเมินราคาของรัฐบาลกลาง" (FSO) จำนวน 14 ฉบับที่พัฒนาโดยรัฐบาล (FSO 1, 2, 3 เป็นมาตรฐานการประเมินราคาทั่วไปที่นำมาใช้ครั้งแรกในปี 2550 (และแก้ไขเพิ่มเติมในปี 2558) ซึ่งครอบคลุมเงื่อนไขการว่าจ้างและข้อกำหนดเกี่ยวกับเนื้อหาของรายงานการประเมินราคา FSO 7-11 เป็นมาตรฐานเฉพาะสินทรัพย์ที่นำมาใช้ในปี 2558 ในขณะที่ FSO 9 เป็นมาตรฐานเฉพาะวัตถุประสงค์เพียงฉบับเดียวในชุดนี้ที่เกี่ยวข้องกับการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์เพื่อเป็นหลักประกันเงินกู้ มาตรฐาน FSO สองฉบับสุดท้ายที่นำมาใช้ในปี 2559 ครอบคลุมการกำหนดมูลค่าการลงทุนและการชำระบัญชี อย่างไรก็ตาม มาตรฐานเหล่านั้นไม่ได้กล่าวถึงวิธีการกำหนดมูลค่าเหล่านี้ เพียงแต่กล่าวถึงข้อกำหนดในการรายงานเท่านั้น) เมื่อพิจารณาถึงการผลักดันให้เกิดความสอดคล้องในระดับสากลในการกำหนดมาตรฐาน FSO รอบล่าสุด ข้อกำหนดทั่วไปในมาตรฐาน FSO ใหม่จึงใกล้เคียงกับข้อกำหนดในมาตรฐานการประเมินมูลค่าระหว่างประเทศ อย่างไรก็ตาม อาจมีการกำหนดรายละเอียดที่เฉพาะเจาะจงมากขึ้นในบางโอกาส และกำหนดให้ต้องเปิดเผยความไม่แน่นอนในรายงานการประเมินมูลค่าโดยใช้รูปแบบช่วง/ระยะ

ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2560 การแก้ไขเพิ่มเติมกฎหมายประเมินราคาของรัฐบาลกลางได้กำหนดให้ผู้ประเมินราคาต้องได้รับการรับรองจากศูนย์ทดสอบที่ได้รับการรับรองจากรัฐ ดังนั้น มาตรการสอบข้อเขียนสองชั่วโมงนี้จึงมุ่งเป้าไปที่การแก้ไขปัญหาการทุจริตที่แพร่หลายในหมู่ผู้ประกอบวิชาชีพประเมินราคาของประเทศ โดยกำหนดสาขาเฉพาะทางผู้ประเมินราคาไว้ 3 สาขา ได้แก่ ผู้ประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ ผู้ประเมินราคาเครื่องจักรและอุปกรณ์ และผู้ประเมินราคาธุรกิจและสินทรัพย์ไม่มีตัวตน โดยเนื้อหาข้อสอบจะแตกต่างกันอย่างมากในแต่ละสาขา ผู้ประเมินราคาจะเสียสิทธิ์ในการประกอบวิชาชีพหากไม่ปฏิบัติตามข้อกำหนดในการสอบรับรองภาคบังคับนี้ภายในวันที่ 31 มีนาคม 2561 การประเมินโดยทั่วไปของมาตรการนี้คือ จำนวนผู้ประเมินราคาที่ได้รับการรับรองในรัสเซียจะลดลงเหลือประมาณ 2,000-3,000 คนทั่วประเทศ (รวมทุกสาขาที่กล่าวถึง) ซึ่งหมายความว่าสมาชิกของสมาคมผู้ประเมินราคาแห่งชาติ (Valuer SRO) จะลดลงประมาณ 80% เนื่องจากความซับซ้อนของข้อสอบรับรอง

สถาบันผู้สำรวจแห่งฮ่องกง (HKIS) กำกับดูแลผู้สำรวจอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกง สถาบันนี้ก่อตั้งขึ้นในปี 1984 และเป็นองค์กรวิชาชีพเพียงแห่งเดียวที่เป็นตัวแทนของวิชาชีพผู้สำรวจในฮ่องกง HKIS ได้รับการจัดตั้งขึ้นตามกฎหมายโดยอาศัยพระราชบัญญัติสถาบันผู้สำรวจแห่งฮ่องกงในเดือนมกราคม 1990 (บทที่ 1148) ในเดือนกรกฎาคม 1991 ได้มีการผ่านพระราชบัญญัติการจดทะเบียนผู้สำรวจ (บทที่ 417) เพื่อจัดตั้งคณะกรรมการจดทะเบียนเพื่อบริหารจัดการการจดทะเบียนผู้สำรวจ ในเดือนพฤษภาคม 2006 จำนวนสมาชิกได้ถึง 6,723 คน ผู้สำรวจทั่วไปให้คำแนะนำเกี่ยวกับการใช้ประโยชน์ที่ดินที่ดีที่สุด ประเมินความเป็นไปได้และความคุ้มค่าของโครงการพัฒนาที่เสนอ ตลอดจนการประเมินมูลค่า การตลาด การขาย การให้เช่า และการจัดการโครงการพัฒนาที่สร้างเสร็จแล้ว นอกจากนี้ยังมีเว็บไซต์เพื่อให้ข้อมูลการประเมินมูลค่าทรัพย์สินแบบเรียลไทม์ทั่วทั้งฮ่องกง^{[ 52 ]}

สถาบันอสังหาริมทรัพย์แห่งออสเตรเลีย (Australian Property Institute หรือ API) ก่อตั้งขึ้นในปี 1926 ในชื่อสถาบันผู้ประเมินมูลค่าแห่งเครือจักรภพ (Commonwealth Institute of Valuers) สถาบันนี้ได้เปลี่ยนชื่อหลายครั้งในช่วงศตวรรษที่ผ่านมา เนื่องจากขอบเขตการให้บริการของสมาชิกขยายตัวมากขึ้น หน้าที่ของสถาบันคือการกำกับดูแลวิชาชีพผู้ประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศออสเตรเลีย

ปัจจุบัน API เป็นตัวแทนผลประโยชน์ของผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์กว่า 8,600 รายทั่วประเทศออสเตรเลีย สมาชิกของ API ประกอบด้วยผู้ประเมินราคาที่อยู่อาศัย อาคารพาณิชย์ และเครื่องจักรและอุปกรณ์ ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ นักวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์ ผู้จัดการกองทุนและสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ ผู้จัดการสิ่งอำนวยความสะดวกด้านอสังหาริมทรัพย์ ทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ นักวิจัยและนักวิชาการด้านอสังหาริมทรัพย์ บทบาทหลักของสถาบันคือการกำหนดและรักษามาตรฐานสูงสุดของการปฏิบัติวิชาชีพ การศึกษา จริยธรรม และจรรยาบรรณวิชาชีพสำหรับสมาชิกและวิชาชีพด้านอสังหาริมทรัพย์โดยรวม^{[ 53 ]}

การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในนิวซีแลนด์อยู่ภายใต้การกำกับดูแลของสถาบันผู้ประเมินมูลค่าแห่งนิวซีแลนด์ (NZIV) และคณะกรรมการจดทะเบียนผู้ประเมินมูลค่าแห่งนิวซีแลนด์ (VRB) ซึ่งทั้งสองเป็นหน่วยงานตามกฎหมายที่จัดตั้งขึ้นภายใต้พระราชบัญญัติผู้ประเมินมูลค่า ค.ศ. 1948 (NZ) NZIV ยังคงเป็นองค์กรวิชาชีพตามกฎหมายสำหรับผู้ประเมินมูลค่าในนิวซีแลนด์ โดยมีสิทธิสืบทอดอย่างต่อเนื่องภายใต้พระราชบัญญัติ NZIV สามารถออกกฎระเบียบในระดับล่าง และมีจรรยาบรรณ (ทบทวนในปี 2023) กฎระเบียบของ NZIV ได้รับการแก้ไขครั้งล่าสุดในปี 2012 และยังคงมีผลบังคับใช้ในปัจจุบัน VRB มีอำนาจในเรื่องที่สำคัญซึ่งส่งผลกระทบต่อการจดทะเบียนของผู้ประเมินมูลค่า รวมถึงการลงโทษทางวินัยในกรณีที่ผู้ประเมินมูลค่ากระทำการในลักษณะที่เข้าข่ายเกณฑ์ที่กำหนด พระราชบัญญัติผู้ประเมินมูลค่า ค.ศ. 1948 กำหนดเกณฑ์ดังกล่าวไว้ในมาตรา 31 ว่าเป็นเรื่องที่ผู้ประเมินมูลค่าอาจถูกถอดถอนออกจากทะเบียนผู้ประเมินมูลค่า NZIV มีอำนาจในการลงโทษทางวินัยในเรื่องเล็กน้อยกว่า NZIV กำกับดูแลสมาชิกของ NZIV และมีอำนาจในการลงโทษสมาชิกและปรับเงินได้สูงสุด 500 ดอลลาร์ ตักเตือนสมาชิก หรือยกเลิกสมาชิกภาพ ตำแหน่ง "ผู้ประเมินราคาที่จดทะเบียน" และ "ผู้ประเมินราคาสาธารณะ" ได้รับการคุ้มครองตามกฎหมาย โดยสงวนไว้สำหรับผู้ประเมินราคาที่จดทะเบียนภายใต้พระราชบัญญัติ ภายใต้พระราชบัญญัติ NZIV สามารถรับสมาชิกที่ไม่ใช่ผู้ประเมินราคา (เช่น นักเศรษฐศาสตร์ที่ดินที่ไม่ใช่ผู้ประเมินราคา) ได้

นอกจากนี้ยังมีองค์กรวิชาชีพที่ไม่แสวงหาผลกำไรสำหรับการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ เช่น สถาบันวิศวกรสำรวจแห่งราชอาณาจักร (RICS) และสถาบันอสังหาริมทรัพย์แห่งนิวซีแลนด์ (PINZ) ทั้งสององค์กรนี้มีสมาชิกในวงกว้างกว่าผู้ประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ PINZ มีสมาชิกประมาณ 1,700 คนในนิวซีแลนด์และต่างประเทศ (เช่น ชาวต่างชาติที่อาศัยอยู่ในสหราชอาณาจักร เอเชีย และออสเตรเลีย) PINZ มีข้อตกลงระดับบริการกับ NZIV โดย PINZ ทำสัญญาเพื่อดำเนินการต่างๆ ให้กับองค์กรวิชาชีพตามกฎหมาย NZIV PINZ ก่อตั้งขึ้นในปี 2000 เพื่อทำหน้าที่เป็นตัวแทนของวิชาชีพด้านอสังหาริมทรัพย์ ในช่วง 20 ปีที่ผ่านมา มี "ความแตกแยกทางการเมือง" ภายในวิชาชีพการประเมินมูลค่าในนิวซีแลนด์ ซึ่งแสดงออกในการประชุมสามัญประจำปีและผ่าน "สงครามตัวแทน" ผู้ประเมินมูลค่าหลายคนสนับสนุนการรวมหน้าที่ของ NZIV ภายใต้ PINZ ซึ่งเป็นองค์กรที่ไม่แสวงหาผลกำไรแบบสหสาขาวิชาชีพ ในขณะที่อีกหลายคนต้องการคงไว้ซึ่งองค์กรวิชาชีพตามกฎหมายแยกต่างหากสำหรับผู้ประเมินมูลค่า (NZIV) มีเหตุผลหลายประการในการถกเถียงเรื่องนี้ และกฎหมายที่เกี่ยวข้องกำลังอยู่ระหว่างการทบทวนและพิจารณาแก้ไขหรือยกเลิก ในปัจจุบัน พระราชบัญญัติดังกล่าวยังคงมีผลบังคับใช้ และ NZIV ถือเป็นองค์กรที่แยกต่างหากทางกฎหมาย โดยมีหน้าที่ อำนาจ และความรับผิดชอบตามกฎหมาย

PINZ ได้รวมสมาชิกส่วนใหญ่ของ NZIV, สถาบันผู้ประเมินมูลค่าเครื่องจักรและอุปกรณ์ (IPMV) และสถาบันเศรษฐกิจอสังหาริมทรัพย์และที่ดินแห่งนิวซีแลนด์ (PLEINZ) ปัจจุบัน PINZ เป็นตัวแทนผลประโยชน์ของผู้ประเมินมูลค่า ผู้จัดการทรัพย์สินและสิ่งอำนวยความสะดวก ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ และผู้ประเมินมูลค่าเครื่องจักรและอุปกรณ์ PINZ ได้พัฒนาเป็นหนึ่งในองค์กรวิชาชีพที่ใหญ่ที่สุดสำหรับมาตรฐาน คุณสมบัติ และจริยธรรมในทุกแง่มุมของวิชาชีพด้านอสังหาริมทรัพย์ในนิวซีแลนด์ โดยทำงานร่วมกับรัฐบาล อุตสาหกรรม และสมาคมวิชาชีพอื่นๆ ผู้มีส่วนได้ส่วนเสียด้านการศึกษา และสื่อ เพื่อส่งเสริมมาตรฐานและมุมมองของตน^{[ 54 ]}

ในประเทศนิวซีแลนด์ คำว่า "การประเมินราคา" และ "ผู้ประเมินราคา" โดยทั่วไปหมายถึงผู้ที่ทำหน้าที่ตามบทบาทวิชาชีพนั้นตามข้อกำหนดของพระราชบัญญัติผู้ประเมินราคาปี 1948 หรือผู้ประเมินราคาเครื่องจักรและอุปกรณ์ ทรัพย์สินทางทะเล หรือศิลปะที่ไม่ได้รับการควบคุมหรือควบคุมตนเองโดยสมัครใจ (หากเป็นสมาชิกของ PINZ) ในขณะที่คำว่า "การประเมินราคา" โดยทั่วไปหมายถึงการประมาณการโดยพนักงานขายอสังหาริมทรัพย์หรือตัวแทนที่ได้รับใบอนุญาตภายใต้พระราชบัญญัติตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ปี 2008 สถาบันอสังหาริมทรัพย์แห่งนิวซีแลนด์มีสมาชิกที่เป็นผู้ประเมินราคาจำนวนมาก แต่กฎหมายที่ควบคุมการขายและการเป็นตัวแทน (การจำหน่ายสิทธิในที่ดินในนามของผู้อื่น) ไม่ครอบคลุมถึงบทบาทดังกล่าวสำหรับผู้ประเมินราคาไม่ว่าจะเป็นสมาชิกของ NZIV, RICS หรือ PINZ หรือไม่ก็ตาม

มีความแตกต่างอย่างมากในความรับผิดชอบของตัวแทนอสังหาริมทรัพย์และผู้ประเมินราคา ในขณะที่ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ได้รับอนุญาตให้เป็นตัวแทนผลประโยชน์ของลูกค้า ผู้ประเมินราคาจะต้องเสนอการประเมินราคาที่เป็นกลางและเป็นอิสระ กรอบกฎหมายที่ควบคุมบทบาทเหล่านี้ก็แตกต่างกันเช่นกัน ทนายความ ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ และตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ดำเนินงานภายใต้กฎหมายที่แยกต่างหากจากกฎหมายที่ควบคุมผู้ประเมินราคา โดยเฉพาะอย่างยิ่ง บทบัญญัติทางกฎหมายที่ระบุถึงความรับผิดชอบของทนายความและผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คือ พระราชบัญญัติทนายความและผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ พ.ศ. 2549

จำนวนผู้ประเมินราคาที่ดินที่ขึ้นทะเบียนในนิวซีแลนด์โดยทั่วไปมีอยู่ระหว่าง 1,000 - 1,300 คน นี่เป็นวิชาชีพที่มีอายุมากและกระจุกตัวอยู่แต่ในกลุ่มผู้บริหารระดับสูง ทำให้ยากที่จะรักษาบุคลากรใหม่และคนรุ่นใหม่ไว้ได้ เนื่องจากค่าตอบแทน ความเครียดจากการทำงาน และการเกิดขึ้นของ "ศูนย์กลางการประเมินราคา" สำหรับธนาคารในการสั่งประเมินราคาเพื่อวัตถุประสงค์ในการจำนอง ศูนย์กลางการประเมินราคาเหล่านี้ได้ยุติการปฏิบัติแบบดั้งเดิมของประชาชนในท้องถิ่นที่ขอคำแนะนำโดยตรงจากผู้ประเมินราคาไปแล้ว การใช้การประเมินราคาทางอิเล็กทรอนิกส์โดยอิงจากมูลค่าการจัดเก็บภาษี (การประเมินราคาแบบกลุ่มของรัฐบาลท้องถิ่นเพื่อการจัดเก็บภาษี) ยังนำไปสู่การลดลงของงานประเมินราคามาตรฐานและส่งผลกระทบอย่างมากต่อความอยู่รอดของธุรกิจประเมินราคาขนาดเล็ก วิชาชีพนี้กำลังอยู่ในกระบวนการปรับโครงสร้างองค์กรในวงกว้างของตลาดการประเมินราคาเนื่องจากปัจจัยเหล่านี้ โดยมีความคิดเห็นที่แตกต่างกันภายในวิชาชีพเกี่ยวกับข้อดีข้อเสียของเหตุการณ์ในช่วงห้าปีที่ผ่านมา

• Barris, J. (2008) ระบบผู้เชี่ยวชาญสำหรับการประเมินโดยวิธีเปรียบเทียบวิทยานิพนธ์ปริญญาเอก มหาวิทยาลัย UPC บาร์เซโลนา
• Barris, J. และ Garcia-Almirall, P. (2011) ฟังก์ชันความหนาแน่นของมูลค่าการประเมิน . สมาคมอสังหาริมทรัพย์แห่งยุโรป 2011 – ไอนด์โฮเฟน ประเทศเนเธอร์แลนด์, บทความยอดเยี่ยมด้านการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์
• Baum, A., Nunnigton, N., & Mackmin, D. (2011) วิธีการประเมินมูลค่าทรัพย์สินโดยใช้รายได้ (ฉบับที่ 6) Estates Gazette, ลอนดอน
• บราวน์, จี. และ มาติเซียก, จี. (1999) การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์: แนวทางตลาดทุน ไฟแนนเชียลไทมส์, ลอนดอน
• ไอแซค, ดี. และ โอ'เลียรี, เจ. (2012) หลักการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน (ฉบับที่ 2) พัลเกรฟ แมคมิลแลน ลอนดอน
• Kane, S., Linne, M. และ Johnson, J. (2004) การประยุกต์ใช้ในทางปฏิบัติในการสร้างแบบจำลองการประเมินมูลค่าสถาบันการประเมินมูลค่า ชิคาโก
• เฮย์เวิร์ด, อาร์. (บรรณาธิการ) (2008) การประเมินมูลค่า: หลักการสู่การปฏิบัติ (ฉบับที่ 6) วารสารอสังหาริมทรัพย์ ลอนดอน
• Maliene, V. (2011). "การประเมินมูลค่าทรัพย์สินเฉพาะทาง: การวิเคราะห์การตัดสินใจตามเกณฑ์หลายประการ"วารสารทรัพย์สินเพื่อการค้าปลีกและสันทนาการ 9 ( 5): 443– 50. doi : 10.1057/rlp.2011.7 .
• Maliene, V., Deveikis, S., Kirsten, L. และ Malys, N. (2010). "การประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อการพักผ่อนหย่อนใจเชิงพาณิชย์: การเปรียบเทียบกรณีศึกษาในสหราชอาณาจักรและลิทัวเนีย"วารสารการจัดการทรัพย์สินเชิงกลยุทธ์ระหว่างประเทศ 14 ( 1): 35– 48. doi : 10.3846/ijspm.2010.04 .{{cite journal}}: CS1 maint: multiple names: authors list (link)
• ไซมอนส์, โรเบิร์ต (2007) เมื่อสิ่งเลวร้ายเกิดขึ้นกับทรัพย์สินที่ดีสถาบันกฎหมายสิ่งแวดล้อม วอชิงตัน ดี.ซี.
• ทาโชฟสกี, ไมเคิล, เขตพื้นที่ตายทางสิ่งแวดล้อม: การประเมินทรัพย์สินที่ปนเปื้อนวารสารการประเมินราคา (2021)
• มูลนิธิการประเมินราคา (The Appraisal Foundation) ได้จัดทำมาตรฐานการปฏิบัติงานประเมินราคาอย่างมืออาชีพ (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice ) ฉบับปรับปรุงและตีพิมพ์เป็นประจำทุกปีจนถึงฉบับปี 2006 และต่อจากนั้นจะมีการตีพิมพ์ฉบับปรับปรุงทุกสองปี
• สถาบันประเมินราคา, การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับที่ 15)
• บริการประเมินราคาในตะวันออกกลางและแอฟริกาเหนือwww.landsterling.comบริการประเมินราคาที่ได้รับการรับรองจาก RICS
• มาตรฐานการประเมินค่าทรัพย์สินของอิตาลี – Codice delle Valutazioni Immobiliari, ฉบับที่สาม – เวอร์ชันภาษาอังกฤษ (2006)
• Duca, John V., John Muellbauer และ Anthony Murphy. 2021. " อะไรเป็นตัวขับเคลื่อนวัฏจักรราคาบ้าน? ประสบการณ์ระหว่างประเทศและประเด็นนโยบาย " วารสารวรรณกรรมเศรษฐศาสตร์, 59 (3): 773–864.