การแลกเปลี่ยนตามมาตรา 1031ซึ่งโดยทั่วไปเรียกว่าการแลกเปลี่ยนประเภทเดียวกันเป็นธุรกรรมภายใต้มาตรา26  U.SC § 1031ของประมวลกฎหมายภาษีสรรพากร^{[ 1 ]}ที่อนุญาตให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนหรือธุรกิจสามารถเลื่อนการชำระภาษีบางประเภทเมื่อขายทรัพย์สินและนำเงินที่ได้ไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อื่นที่มีคุณสมบัติเหมาะสม โดยทั่วไปแล้วนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์และเจ้าของทรัพย์สินที่มีฐานภาษี ต่ำมักใช้ธุรกรรมนี้ เนื่องจากการขายโดยตรงจะทำให้ต้องเสียภาษีกำไรจาก การขาย และเรียกคืนค่าเสื่อมราคาโดยการแลกเปลี่ยนแทนการขาย ผู้เสียภาษีสามารถเลื่อนการรับรู้ภาษีเหล่านี้ได้ในขณะที่ยังคงรักษาความต่อเนื่องของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์  

การแลกเปลี่ยนตามมาตรา 1031 มักใช้เป็นส่วนหนึ่งของกลยุทธ์การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ระยะยาวและการวางแผนมรดก เนื่องจากเป็นการเลื่อนการชำระภาษีออกไป แทนที่จะเป็นการขจัดภาระภาษีโดยสิ้นเชิง ด้วยการนำมูลค่าต้นทุนที่ปรับปรุงแล้วของผู้เสียภาษีไปใช้ในอนาคต นักลงทุนจึงสามารถแลกเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์ได้เรื่อย ๆ เมื่อเวลาผ่านไป หากถือครองอสังหาริมทรัพย์จนกระทั่งเสียชีวิต กำไรที่เลื่อนออกไปอาจถูกขจัดออกไปได้ด้วยการปรับเพิ่ม มูลค่าต้นทุน ตามกฎหมายภาษีของสหรัฐฯ ซึ่งเป็นคุณสมบัติที่ทำให้การแลกเปลี่ยนตามมาตรา 1031 เป็นที่นิยมอย่างมากในหมู่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ระยะยาวที่ต้องการเลื่อนการชำระภาษีข้ามรุ่น

ก่อนปี 2018 มาตรา 1031 ยังใช้กับการแลกเปลี่ยนทรัพย์สินส่วนบุคคลบางประเภทด้วย แต่พระราชบัญญัติลดภาษีและการจ้างงานปี 2017จำกัดการไม่รับรู้ไว้เฉพาะการแลกเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น^{[ 2 ]}

เพื่อให้มีคุณสมบัติสำหรับการดำเนินการตามมาตรา 1031 ทั้งทรัพย์สินที่สละสิทธิ์และทรัพย์สินที่ทดแทนจะต้องเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองไว้เพื่อใช้ประโยชน์ในการประกอบการค้าหรือธุรกิจหรือเพื่อการลงทุน และไม่ได้ถือครองไว้เพื่อขายเป็นหลัก^{[ 3 ] [ 4 ]}ทรัพย์สินจะถือว่าเป็นประเภทเดียวกันหากมีลักษณะหรือคุณสมบัติเหมือนกัน แม้ว่าจะแตกต่างกันในระดับหรือคุณภาพก็ตาม โดยทั่วไปแล้ว สิทธิในอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ในสหรัฐอเมริกาจะถือว่าเป็นประเภทเดียวกัน^{[ 4 ]}

โดยทั่วไปแล้ว อสังหาริมทรัพย์จะมีลักษณะเหมือนกัน ไม่ว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นจะมีสิ่งปลูกสร้างหรือไม่ก็ตาม^{[ 5 ]}อย่างไรก็ตาม อสังหาริมทรัพย์ภายในสหรัฐอเมริกาและอสังหาริมทรัพย์นอกสหรัฐอเมริกาจะไม่ถือว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทเดียวกัน โดยทั่วไปแล้ว "ประเภทเดียวกัน" ในแง่ของอสังหาริมทรัพย์ หมายถึง อสังหาริมทรัพย์ใดๆ ที่ถูกจัดประเภทเป็นอสังหาริมทรัพย์ในรัฐใดรัฐหนึ่งใน 50 รัฐของสหรัฐอเมริกาหรือวอชิงตัน ดี.ซี.และในบางกรณี หมู่เกาะเวอร์จินของสหรัฐอเมริกา

ผู้เสียภาษีที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์เป็นสินค้าคงคลัง หรือผู้ที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อขายต่อ ถือเป็น "ผู้ค้า" อสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ไม่มีสิทธิ์ได้รับการยกเว้นภาษีตามมาตรา 1031 อย่างไรก็ตาม หากผู้เสียภาษีเป็นทั้งผู้ค้าและนักลงทุน เขาหรือเธอสามารถใช้มาตรา 1031 กับอสังหาริมทรัพย์ประเภทเดียวกันที่มีคุณสมบัติตรงตามเกณฑ์ได้ อสังหาริมทรัพย์ที่ใช้ส่วนตัวจะไม่เข้าเกณฑ์สำหรับมาตรา 1031

ผู้เสียภาษีอาจสงสัยว่าสิ่งของต่างๆ เช่น อุปกรณ์ที่ใช้ในอสังหาริมทรัพย์นั้นรวมอยู่ในการขายอสังหาริมทรัพย์แบบเหมาจ่ายหรือไม่ และการรับรู้กำไรที่เกี่ยวข้องสามารถเลื่อนออกไปได้หรือไม่ ภายใต้ระเบียบกระทรวงการคลัง §1.1031(k)-1(c)(5)(i) อสังหาริมทรัพย์ที่โอนพร้อมกับรายการที่มีมูลค่าสูงกว่าซึ่งไม่เกิน 15% ของมูลค่าตลาดที่เป็นธรรมของอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงกว่านั้น ไม่จำเป็นต้องระบุภายในระยะเวลาระบุ 45 วัน แต่ยังคงต้องแลกเปลี่ยนกับอสังหาริมทรัพย์ประเภทเดียวกันเพื่อเลื่อนการรับรู้กำไร

เงินสดที่ใช้เพื่อปรับสมดุลธุรกรรมไม่สามารถเลื่อนการชำระภาษีได้ภายใต้มาตรา 1031 ของประมวลกฎหมายภาษี เนื่องจากเงินสดไม่ใช่ทรัพย์สินประเภทเดียวกัน เงินสดนี้เรียกว่า "เงินส่วนเกิน" และกำไรในส่วนที่ได้รับเงินสดนี้จะถูกเก็บภาษีในอัตราภาษีเงินได้ปกติ

หากภาระหนี้สินที่ผู้ซื้อรับมานั้นมากกว่าภาระหนี้สินของผู้ขาย (ผู้เสียภาษี) กำไรที่เกิดขึ้นจริงของผู้ขายจะถูกรับรู้ อย่างไรก็ตาม หากผู้ขายรับภาระหนี้สินมากกว่าผู้ซื้อ การขาดทุนที่เกิดขึ้นจริงจะไม่สามารถหักล้างกำไรที่เกิดขึ้นจริงและรับรู้แล้วจากการได้รับเงินช่วยเหลือ เช่น เงินสดหรือทรัพย์สินส่วนบุคคลอื่น ๆ ที่ถือเป็นเงินช่วยเหลือได้

เดิมที กรณี 1031 จำเป็นต้องเป็นการโอนกรรมสิทธิ์พร้อมกัน แต่หลังจากคำตัดสินในคดีStarker v. United States [ ^{6 ]}สัญญาแลกเปลี่ยนทรัพย์สินในอนาคตก็แทบจะเหมือนกับการโอนกรรมสิทธิ์พร้อมกัน คดีนี้เป็นต้นกำเนิดของแนวคิด การแลกเปลี่ยนแบบ Starker กฎสำหรับการเลือกใช้ 1031 แบบล่าช้าเกิดขึ้นภายใต้คดีนี้ซึ่งตัดสินในปี 1979 ในการเลือกใช้การรับรอง 1031 ^ผู้เสียภาษีต้องระบุทรัพย์สินที่จะแลกเปลี่ยนก่อนปิดการขาย ระบุทรัพย์สินที่จะนำมาทดแทนภายใน 45 วันหลังจากปิดการขาย และได้มาซึ่งทรัพย์สินที่จะนำมาทดแทนภายใน 180 วันหลังจากปิดการขาย นอกจากนี้ ยังต้องใช้ ตัวกลางที่มีคุณสมบัติเหมาะสมเพื่ออำนวยความสะดวกในการทำธุรกรรม โดยถือครองผลกำไรทั้งหมดจากการขาย แล้วจ่ายเงินเหล่านั้นเมื่อปิดการขาย หรือบางครั้งสำหรับค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องกับการได้มาซึ่งทรัพย์สินใหม่

มาตรา 1031(ก)แห่งประมวลกฎหมายภาษีสรรพากร ( 26  U.SC § 1031 ) ระบุหลักเกณฑ์การรับรู้กำไร (หรือขาดทุน) ที่เกิดขึ้นจริงอันเป็นผลมาจากการแลกเปลี่ยนทรัพย์สินประเภทเดียวกันที่ถือครองไว้เพื่อใช้ประโยชน์ในการประกอบธุรกิจหรือเพื่อการลงทุน โดยระบุว่ากำไรหรือขาดทุนที่เกิดขึ้นจริงจะไม่ได้รับการรับรู้ ณ เวลาที่ทำการแลกเปลี่ยน  

นอกจากนี้ยังระบุว่าทรัพย์สินที่จะแลกเปลี่ยนต้องได้รับการระบุภายใน 45 วัน และได้รับภายใน 180 วัน^{[ 7 ]}

1031(b)ระบุว่าเมื่อใดจึงจะสามารถรับทรัพย์สินประเภทเดียวกันและส่วนต่างกำไรได้ กำไรจะรับรู้ตามขอบเขตของส่วนต่างกำไรที่ได้รับ

1031(c)ครอบคลุมกรณีที่คล้ายคลึงกับกรณีใน 1031(b) ยกเว้นเมื่อธุรกรรมส่งผลให้เกิดการขาดทุน การขาดทุนจะไม่ถูกรับรู้ ณ เวลาที่ทำธุรกรรม แต่จะต้องถูกยกยอดไปในรูปแบบของมูลค่าต้นทุนที่สูงขึ้นของทรัพย์สินที่ได้รับ

มาตรา 1031(d)กำหนดวิธีการคำนวณต้นทุนสำหรับทรัพย์สินที่ได้มาจากการแลกเปลี่ยนทรัพย์สินประเภทเดียวกัน โดยระบุว่าต้นทุนของทรัพย์สินใหม่จะเท่ากับต้นทุนของทรัพย์สินที่ให้ไป ลบด้วยเงินที่ผู้เสียภาษีได้รับ บวกด้วยกำไร (หรือลบด้วยการขาดทุน) ที่รับรู้จากธุรกรรมนั้น หากธุรกรรมนั้นเข้าข่ายมาตรา 1031(b) หรือ (c) ต้นทุนจะต้องถูกจัดสรรระหว่างทรัพย์สินที่ได้รับ (นอกเหนือจากเงิน) และเพื่อวัตถุประสงค์ในการจัดสรร จะต้องกำหนดจำนวนเงินที่เทียบเท่ากับมูลค่าตลาดที่เป็นธรรม ณ วันที่ทำการแลกเปลี่ยน ให้แก่ทรัพย์สินอื่นนั้น

1031(e)กำหนดว่าปศุสัตว์ที่มีเพศต่างกันไม่มีสิทธิ์แลกเปลี่ยนในลักษณะเดียวกัน

1031(h)(1)กำหนดว่าอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่นอกสหรัฐอเมริกาและอสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่ในสหรัฐอเมริกาไม่ถือเป็นประเภทเดียวกัน

การขายทรัพย์สินที่สละสิทธิ์และการได้มาซึ่งทรัพย์สินทดแทนไม่จำเป็นต้องเกิดขึ้นพร้อมกัน การแลกเปลี่ยนที่ไม่เกิดขึ้นพร้อมกันบางครั้งเรียกว่าการแลกเปลี่ยนแบบเลื่อนภาษีของ Starker ซึ่งตั้งชื่อตามนักลงทุนที่ชนะคดีต่อกรมสรรพากร (IRS) ^{[ 6 ]}

สำหรับการแลกเปลี่ยนที่ไม่เกิดขึ้นพร้อมกัน ผู้เสียภาษีต้องใช้ตัวกลางที่มีคุณสมบัติเหมาะสมปฏิบัติตามแนวทางของกรมสรรพากร และใช้เงินที่ได้จากการขายเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนหรือเพื่อธุรกิจประเภทเดียวกันที่มีคุณสมบัติเหมาะสม อสังหาริมทรัพย์ทดแทนต้องได้รับการ "ระบุ" ภายใน 45 วันหลังจากขายอสังหาริมทรัพย์เดิม และการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ทดแทนต้องเสร็จสมบูรณ์ภายใน 180 วันหลังจากขายอสังหาริมทรัพย์เดิม

นับตั้งแต่ปี 2018 มาตรา 1031 สามารถใช้ได้เฉพาะกับการขายอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น ก่อนการเปลี่ยนแปลงกฎหมายภาษีในปี 2018 การแลกเปลี่ยนทรัพย์สินส่วนบุคคลอาจเข้าข่ายภายใต้มาตรา 1031 ได้ การแลกเปลี่ยนหุ้นของบริษัทในบริษัทที่แตกต่างกันไม่เข้าข่าย เช่นเดียวกับการแลกเปลี่ยนผลประโยชน์ในหุ้นส่วนที่แตกต่างกัน และการแลกเปลี่ยนปศุสัตว์เพศต่างกัน อย่างไรก็ตาม ตามคำวินิจฉัยของกรมสรรพากรในปี 2002 (ดูการแลกเปลี่ยนผู้ถือครองกรรมสิทธิ์ร่วมภายใต้มาตรา 1031 ) การแลกเปลี่ยนผู้ถือครองกรรมสิทธิ์ร่วม (TIC) ได้รับอนุญาต สำหรับการแลกเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์ภายใต้มาตรา 1031 ทรัพย์สินใด ๆ ที่ถือว่าเป็น "อสังหาริมทรัพย์" ภายใต้กฎหมายของรัฐที่ทรัพย์สินตั้งอยู่ จะถือว่าเป็น "ประเภทเดียวกัน" ตราบใดที่ทั้งทรัพย์สินเดิมและทรัพย์สินใหม่ถือครองโดยเจ้าของเพื่อการลงทุน หรือเพื่อการใช้งานอย่างจริงจังในการค้าหรือธุรกิจ หรือเพื่อการสร้างรายได้

เพื่อให้ได้รับประโยชน์อย่างเต็มที่ ทรัพย์สินทดแทนต้องมีมูลค่าเท่ากันหรือมากกว่า และเงินทั้งหมดที่ได้จากการขายทรัพย์สินเดิมต้องนำไปใช้ซื้อทรัพย์สินทดแทน ผู้เสียภาษีไม่สามารถรับเงินจากการขายทรัพย์สินเดิมได้ การทำเช่นนั้นจะทำให้การแลกเปลี่ยนในส่วนของเงินที่ผู้เสียภาษีได้รับนั้นเป็นโมฆะ ด้วยเหตุนี้ การแลกเปลี่ยน (โดยเฉพาะการเปลี่ยนแปลงที่ไม่เกิดขึ้นพร้อมกัน) มักจะถูกจัดโครงสร้างเพื่อให้สิทธิ์ของผู้เสียภาษีในทรัพย์สินที่ขายไปนั้นถูกโอนไปยังตัวกลางที่มีคุณสมบัติเหมาะสมก่อนการปิดการขาย ด้วยวิธีนี้ ผู้เสียภาษีจะไม่สามารถเข้าถึงหรือควบคุมเงินได้เมื่อการขายทรัพย์สินเดิมเสร็จสิ้น

เมื่อการขายทรัพย์สินที่สละสิทธิ์เสร็จสิ้นลง ตัวแทนการปิดการขาย (โดยทั่วไปคือบริษัทรับประกันกรรมสิทธิ์ บริษัท รับฝากเงิน หรือทนายความที่ทำหน้าที่ปิดการขาย) จะส่งเงินที่ได้จากการขายไปยังตัวกลางที่มีคุณสมบัติเหมาะสม ซึ่งจะเก็บรักษาเงินไว้จนกว่าการทำธุรกรรมซื้อทรัพย์สินทดแทนจะเสร็จสมบูรณ์ จากนั้นตัวกลางที่มีคุณสมบัติเหมาะสมจะนำเงินที่ได้จากการขายทรัพย์สินที่สละสิทธิ์ไปฝากเพื่อซื้อทรัพย์สินทดแทน หลังจากที่การซื้อทรัพย์สินทดแทนเสร็จสิ้นลง ตัวกลางที่มีคุณสมบัติเหมาะสมจะส่งมอบทรัพย์สินให้กับผู้เสียภาษี โดยที่ผู้เสียภาษีไม่ได้รับเงินนั้นอย่างเป็นทางการเลย

แนวคิดหลักของการแลกเปลี่ยนตามมาตรา 1031 คือ เนื่องจากผู้เสียภาษีเพียงแค่แลกเปลี่ยนทรัพย์สินหนึ่งกับทรัพย์สินอื่น (หรือมากกว่า) ที่ "เหมือนกัน" จึงไม่มีสิ่งใดที่ผู้เสียภาษีได้รับมาเพื่อนำไปชำระภาษี นอกจากนี้ ผู้เสียภาษียังมีการลงทุนต่อเนื่องโดยการแทนที่ทรัพย์สินเดิมด้วยทรัพย์สินใหม่ กำไรทั้งหมดจะยังคงอยู่ในทรัพย์สินที่แลกเปลี่ยน ดังนั้นจึงไม่มีการรับรู้หรือเรียกร้องกำไรหรือขาดทุนใดๆ สำหรับการคำนวณภาษีเงินได้

มีความสับสนมากมายเกี่ยวกับการใช้มาตรา 1031 และที่อยู่อาศัยหลังที่สอง แม้ว่าผู้เสียภาษีส่วนใหญ่จะซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่สองโดยคาดหวังว่าราคาจะเพิ่มขึ้น แต่กรมสรรพากรได้ตัดสินว่าอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อเพื่อใช้ส่วนตัวไม่ใช่ทรัพย์สินเพื่อการลงทุน และดังนั้นจึงไม่มีสิทธิ์ได้รับการยกเว้นภาษีตามมาตรา 1031

จนกระทั่งปี 2008 ผู้คนจำนวนมากซื้อขายอสังหาริมทรัพย์หลังที่สองกันอย่างพร่ำเพรื่อ เนื่องจากไม่มีแนวทางที่ชัดเจนเกี่ยวกับสิ่งที่ถือว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนหรือไม่ ในที่สุด ในระเบียบปฏิบัติการจัดเก็บภาษีฉบับที่ 2008-16 กรมสรรพากรได้กำหนดสิ่งที่ยอมรับได้ไว้อย่างชัดเจนระเบียบปฏิบัติการจัดเก็บภาษี ฉบับนี้ สร้างช่องทางที่ปลอดภัยสำหรับผู้เสียภาษีที่ต้องการใช้มาตรา 1031 กับอสังหาริมทรัพย์ที่ปฏิบัติตามกฎเกณฑ์ง่ายๆ ดังนี้:

เป็นระยะเวลาอย่างน้อยสองปีก่อนและหลังการแลกเปลี่ยน:

• ที่พักจะต้องให้เช่าเป็นระยะเวลาอย่างน้อย 2 สัปดาห์แก่บุคคลที่ไม่ใช่ญาติ
• คุณสามารถให้ญาติเช่าได้หากเป็นที่อยู่อาศัยหลักของพวกเขา โดยคิดค่าเช่าตามราคาตลาดที่เป็นธรรม
• ผู้เข้าพักต้องใช้ที่พักนี้เป็นการส่วนตัวเพียง 2 สัปดาห์ หรือ 10% ของระยะเวลาเช่าทั้งหมดเท่านั้น
• คุณสามารถดูแลรักษาทรัพย์สินได้ไม่จำกัดระยะเวลา แต่ต้องเก็บรักษาเอกสารหลักฐานเกี่ยวกับการดำเนินการเหล่านั้น
• ควรระบุทรัพย์สินดังกล่าวในแบบฟอร์ม Schedule E ของแบบยื่นภาษี และรายงานเป็นทรัพย์สินที่สร้างรายได้

การแลกเปลี่ยนตามมาตรา 1031 จะเริ่มต้นในวันที่เร็วที่สุดของเหตุการณ์ต่อไปนี้:

1. วันที่บันทึกโฉนด หรือ
2. วันที่โอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อ

และสิ้นสุดลงในวันที่เร็วที่สุดของเหตุการณ์ต่อไปนี้:

1. 180 วันหลังจากเริ่มต้น หรือ
2. วันที่ครบกำหนดส่งแบบแสดงรายการภาษีของผู้แลกเปลี่ยน รวมทั้งการขอขยายเวลา สำหรับปีภาษีที่ทรัพย์สินที่สละสิทธิ์ถูกโอนไป

ระยะเวลาการระบุตัวตนคือ 45 วันแรกของระยะเวลาการแลกเปลี่ยน ระยะเวลาการแลกเปลี่ยนสูงสุดคือ 180 วัน หากผู้แลกเปลี่ยนมีทรัพย์สินที่สละสิทธิ์หลายแห่ง กำหนดเวลาจะเริ่มนับจากวันที่โอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินแห่งแรก กำหนดเวลาเหล่านี้จะไม่สามารถขยายได้ไม่ว่าด้วยเหตุผลใดก็ตาม ยกเว้นกรณีที่มีการประกาศภัยพิบัติโดยประธานาธิบดี

กำหนดส่งเอกสารที่ตรงกับวันหยุดสุดสัปดาห์หรือวันหยุดนักขัตฤกษ์จะไม่สามารถขอขยายเวลาได้ ตัวอย่างเช่น หากกำหนดส่งเอกสารภาษีของคุณคือวันที่ 15 เมษายน แต่วันนั้นตรงกับวันเสาร์ กำหนดส่งเอกสารภาษีของคุณจะถูกเลื่อนไปเป็นวันทำการแรกถัดจากวันที่ 15 เมษายน หรือวันจันทร์ที่ 17 เมษายน อย่างไรก็ตาม หากกำหนดส่งตรงกับวันอาทิตย์ คุณจะต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดสำหรับการแลกเปลี่ยนเอกสารให้เสร็จสิ้นไม่เกินวันทำการสุดท้ายก่อนวันกำหนดส่ง นั่นคือวันศุกร์ก่อนหน้า

หากทรัพย์สินทดแทนที่ระบุไว้ถูกทำลายโดยไฟไหม้ น้ำท่วม พายุเฮอริเคน ฯลฯ หลังจากหมดระยะเวลาการระบุทรัพย์สิน 45 วันแล้ว ผู้แลกเปลี่ยนจะไม่มีสิทธิ์ระบุทรัพย์สินใหม่ อย่างไรก็ตาม การแลกเปลี่ยนอาจถูกยกเลิกเนื่องจากเหตุการณ์นี้ได้ ตราบใดที่ (ก) เหตุการณ์นั้นระบุไว้เป็นลายลักษณ์อักษร (เช่นเงื่อนไขในสัญญาซื้อขาย) (ข) อยู่นอกเหนือการควบคุมของผู้แลกเปลี่ยนหรือฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งในการแลกเปลี่ยน และ (ค) เป็นทรัพย์สินเพียงแห่งเดียวหรือแห่งสุดท้ายที่ผู้แลกเปลี่ยนมีสิทธิ์ซื้อภายใต้กฎการแลกเปลี่ยน

หากระบุคอนโดมิเนียม A ผิดพลาด ในขณะที่ตั้งใจจะระบุคอนโดมิเนียม B จะไม่สามารถแก้ไขการระบุได้หลังจากหมดระยะเวลาการระบุ 45 วันแล้ว การไม่ปฏิบัติตามกำหนดเวลาเหล่านี้อาจส่งผลให้การแลกเปลี่ยนล้มเหลว

กฎของกรมสรรพากรควบคุมระยะเวลาที่ต้องถือครองอสังหาริมทรัพย์ทดแทนก่อนที่จะสามารถขายหรือใช้เพื่อเข้าสู่การแลกเปลี่ยนที่ได้รับการยกเว้นภาษีได้ ในตลาดที่มีมูลค่าเพิ่มขึ้นสูง ผู้คนอาจใช้โอกาสนี้ขายบ้านพักอาศัยส่วนตัว (ซึ่งไม่ต้องเสียภาษีกำไรจากการขายสินทรัพย์ต่ำกว่า 250,000 ดอลลาร์สำหรับบุคคลโสด หรือ 500,000 ดอลลาร์สำหรับคู่สมรส ดูพระราชบัญญัติบรรเทาภาระภาษีของผู้เสียภาษีปี 1997 ) และย้ายเข้าไปอยู่ในอสังหาริมทรัพย์ที่เคยให้เช่าเป็นระยะเวลาที่กำหนด เพื่อเปลี่ยนให้เป็นบ้านพักอาศัยส่วนตัวใหม่ อย่างไรก็ตาม ด้วยกฎหมายล่าสุด ภาษีกำไรจากการขายสินทรัพย์ในธุรกรรมดังกล่าวจะไม่สามารถหลีกเลี่ยงได้อย่างสมบูรณ์อีกต่อไป ผู้เสียภาษีจะต้องเสียภาษีกำไรจากการขายสินทรัพย์ในจำนวนที่ลดลงเรื่อยๆ สำหรับการเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์จากให้เช่าเป็นบ้านพักอาศัยส่วนตัว เมื่อมีการจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์นั้นอย่างถาวร

เพื่อให้มีสิทธิ์เข้าร่วมโครงการแลกเปลี่ยนนี้ ต้องปฏิบัติตามกฎบางประการ:

1. ทั้งทรัพย์สินที่สละสิทธิ์และทรัพย์สินที่นำมาแลกเปลี่ยนจะต้องถือครองไว้เพื่อการลงทุนหรือเพื่อใช้ประโยชน์ในการประกอบธุรกิจหรือการค้าเท่านั้น ที่อยู่อาศัยส่วนตัวไม่สามารถนำมาแลกเปลี่ยนได้
2. สินทรัพย์ที่แลกเปลี่ยนต้องเป็น สินทรัพย์ ประเภทเดียวกันอสังหาริมทรัพย์ต้องแลกเปลี่ยนกับอสังหาริมทรัพย์ แม้ว่าคำจำกัดความของอสังหาริมทรัพย์จะกว้างขวางและรวมถึงที่ดิน ทรัพย์สินเชิงพาณิชย์ และที่อยู่อาศัยก็ตามทรัพย์สินสังหาริมทรัพย์ต้องแลกเปลี่ยนกับทรัพย์สินสังหาริมทรัพย์ (มีกฎเกณฑ์ที่ซับซ้อนบางประการเกี่ยวกับเรื่องนี้ ตัวอย่างเช่น สัตว์เลี้ยงเพศตรงข้ามไม่ถือว่าเป็น สินทรัพย์ ประเภทเดียวกันสำหรับวัตถุประสงค์ของการแลกเปลี่ยนตามมาตรา 1031 และทรัพย์สินที่อยู่นอกสหรัฐอเมริกาไม่ถือว่าเป็น "สินทรัพย์ประเภทเดียวกัน" กับทรัพย์สินในสหรัฐอเมริกา)
3. เงินที่ได้จากการขายจะต้องนำไปลงทุนในสินทรัพย์ประเภทเดียวกันภายใน 180 วันนับจากวันที่ขาย มีข้อจำกัดเกี่ยวกับจำนวนอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถระบุว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์ทดแทนได้ สามารถระบุอสังหาริมทรัพย์ทดแทนได้มากกว่าหนึ่งแห่ง ตราบใดที่คุณปฏิบัติตามกฎข้อใดข้อหนึ่งต่อไปนี้:
   • กฎสามทรัพย์สิน - สามารถมีทรัพย์สินได้สูงสุดสามแห่ง โดยไม่คำนึงถึงมูลค่าตลาด ไม่จำเป็นต้องซื้อทรัพย์สินทั้งหมดที่ระบุไว้เพื่อให้การแลกเปลี่ยนเป็นไปตามข้อกำหนด เพียงแค่ซื้อในจำนวนที่เพียงพอต่อมูลค่าที่กำหนดก็เพียงพอแล้ว
   • กฎ 200% - สามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ทดแทนได้จำนวนเท่าใดก็ได้ ตราบใดที่มูลค่าตลาดรวมของอสังหาริมทรัพย์ทดแทนทั้งหมดไม่เกิน 200% ของมูลค่าตลาดรวม (FMV) ของอสังหาริมทรัพย์ที่สละสิทธิ์ทั้งหมด ณ วันโอนกรรมสิทธิ์ครั้งแรก ไม่จำเป็นต้องซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ระบุไว้ทั้งหมดเพื่อให้การแลกเปลี่ยนเสร็จสมบูรณ์ เพียงแค่ซื้อในจำนวนที่จำเป็นเพื่อให้เป็นไปตามข้อกำหนดด้านมูลค่าก็พอ
   • กฎ 95% - สามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ทดแทนได้จำนวนเท่าใดก็ได้ หากมูลค่าตลาดที่เป็นธรรมของอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับจริงเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาการแลกเปลี่ยนมีอย่างน้อย 95% ของมูลค่าตลาดที่เป็นธรรมรวมของอสังหาริมทรัพย์ทดแทนที่มีศักยภาพทั้งหมดที่ระบุไว้ กล่าวอีกนัยหนึ่งคือ ต้องซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ระบุไว้ 95% (หรือทั้งหมด) มิฉะนั้นการแลกเปลี่ยนทั้งหมดจะถือเป็นโมฆะ ข้อยกเว้นของกฎ 95% คือ หากคุณปิดการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ภายในระยะเวลา 45 วัน อสังหาริมทรัพย์นั้นก็ยังคงมีสิทธิ์ในการแลกเปลี่ยน

ในกรณีส่วนใหญ่ การแลกเปลี่ยน 1031 จะดำเนินการตามที่อธิบายไว้ข้างต้น โดยทรัพย์สินที่สละสิทธิ์จะถูกขายก่อน จากนั้นจึงซื้อทรัพย์สินทดแทน กรมสรรพากรยังได้กำหนดว่าลำดับย้อนกลับจะช่วยหลีกเลี่ยงภาษีกำไรจากการขายสินทรัพย์ได้เช่นกัน หากเป็นไปตามข้อกำหนดบางประการ เรียกว่า "1031 ย้อนกลับ" หรือ "Starker ย้อนกลับ" ในการแลกเปลี่ยนประเภทเดียวกันแบบย้อนกลับ ผู้เสียภาษีจะได้รับทรัพย์สินทดแทนก่อนที่จะโอนทรัพย์สินที่สละสิทธิ์ กรมสรรพากรได้ให้ความคุ้มครองสำหรับข้อตกลง "การจอด" บางกรณี ซึ่งผู้ถือครองกรรมสิทธิ์ในการแลกเปลี่ยนจะถือครองทรัพย์สินที่สละสิทธิ์หรือทรัพย์สินทดแทนในขณะที่ผู้เสียภาษีดำเนินการแลกเปลี่ยนให้เสร็จสิ้นภายในระยะเวลาที่กำหนด^{[ 14 ]}ผู้เสียภาษีมีเวลา 45 วัน (หลังจากได้รับกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินทดแทน) ในการระบุทรัพย์สินที่สละสิทธิ์ที่จะขาย การขายทรัพย์สินที่สละสิทธิ์จะต้องเสร็จสิ้นภายใน 180 วันนับจากการซื้อทรัพย์สินทดแทน

ผู้เสียภาษีไม่สามารถถือครองกรรมสิทธิ์โดยตรงในอสังหาริมทรัพย์ทั้งสองแห่งในระหว่างกระบวนการแลกเปลี่ยน 1031 แบบย้อนกลับได้ อสังหาริมทรัพย์ที่สละสิทธิ์หรืออสังหาริมทรัพย์ที่จะนำมาทดแทนจะต้องมีตัวกลางที่มีคุณสมบัติเหมาะสมถือครองกรรมสิทธิ์ตลอดกระบวนการแลกเปลี่ยน

ตัวเลือกแรกคือให้ผู้เสียภาษีโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่สละสิทธิ์ให้กับตัวกลางที่มีคุณสมบัติเหมาะสมตั้งแต่เริ่มต้นกระบวนการ ตัวกลางจะถือครองกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินทดแทนตลอดกระบวนการจนกว่าจะขายได้ ผู้เสียภาษีสามารถรับกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินทดแทนได้ทันทีเมื่อซื้อแล้ว

อีกทางเลือกหนึ่งคือ เมื่อมีการซื้ออสังหาริมทรัพย์ทดแทน กรรมสิทธิ์จะตกเป็นของผู้เป็นตัวกลางที่มีคุณสมบัติเหมาะสมทันที และถือครองกรรมสิทธิ์ตลอดกระบวนการ หลังจากที่ผู้เสียภาษีขายอสังหาริมทรัพย์ที่สละสิทธิ์ไปแล้ว ผู้เป็นตัวกลางจะโอนกรรมสิทธิ์ของอสังหาริมทรัพย์ทดแทนให้แก่ผู้เสียภาษี

นักลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ในราคา 200,000 ดอลลาร์ ( ต้นทุน ) หลังจากหกปี เขาอาจขายอสังหาริมทรัพย์นั้นได้ในราคา 250,000 ดอลลาร์ ซึ่งจะทำให้ได้กำไร 50,000 ดอลลาร์ โดยนักลงทุนจะต้องเสียภาษีสามประเภท ได้แก่ ภาษีเงินได้จากการขายสินทรัพย์ของรัฐบาลกลาง ภาษีเงินได้จากการขายสินทรัพย์ของรัฐ และภาษีเรียกคืนค่าเสื่อมราคาที่นักลงทุนหักไปตั้งแต่ซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้น หากนักลงทุนนำเงินที่ได้จากการขาย 250,000 ดอลลาร์ไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อื่น (โดยไม่นำเงินนั้นมาใช้ และใช้ตัวกลางที่มีคุณสมบัติเหมาะสม) เขาจะไม่ต้องเสียภาษีใดๆ ในส่วนของกำไรในเวลานั้น

เจ้าของบ้านเดี่ยวบนที่ดิน 3 เอเคอร์ (12,000 ตารางเมตร⁾ ถูกย้ายไปทำงานที่รัฐอื่นโดยนายจ้าง แทนที่จะขายบ้านซึ่งจะไม่ใช่ที่อยู่อาศัยส่วนตัวของเขาอีกต่อไป เขาจึงปล่อยให้เช่าเป็นระยะเวลาหนึ่ง หลังจากสิบปี เขาตัดสินใจขายบ้าน แต่ในขณะเดียวกัน เขาก็มีลูกชายที่โตแล้วและกำลังจะไปเรียนมหาวิทยาลัยในอีกรัฐหนึ่ง เขาจึงตัดสินใจซื้ออาคารอพาร์ตเมนต์ในเมืองมหาวิทยาลัยเพื่อให้ลูกชายและนักศึกษาคนอื่นๆ เช่า บ้านของเขามีมูลค่าเพิ่มขึ้นจาก 200,000 ดอลลาร์เป็น 300,000 ดอลลาร์ ดังนั้น เขาจึงจัดการแลกเปลี่ยนตามมาตรา 1031 และซื้ออสังหาริมทรัพย์ใหม่ เพื่อหลีกเลี่ยงภาษีกำไรจากการขายในขณะนั้น 

ในตัวอย่างนี้ นักลงทุนจะต้องแสดงหลักฐานเจตนาการลงทุนต่อกรมสรรพากร โดยแสดงสัญญาเช่าที่เป็นธรรมกับบุตรชายและนักเรียนคนอื่นๆ นักลงทุนควรแจ้งรายได้และค่าเสื่อมราคาที่เกี่ยวข้องด้วย

นอกเหนือจากการขายอสังหาริมทรัพย์แล้ว การขายสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ เช่น สิทธิในการใช้ประโยชน์ที่ดิน ก็อาจเข้าข่ายการแลกเปลี่ยนตามมาตรา 1031 ได้เช่นกัน

• ภาษีโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์
• การแลกเปลี่ยน 1031 ของผู้เช่าร่วม