การควบคุมค่าเช่า (หรือระเบียบค่าเช่า ) คือระบบกฎหมายสำหรับตลาดเช่าที่อยู่อาศัย ซึ่งมีผลกระทบที่ก่อให้เกิดข้อถกเถียงเกี่ยวกับความสามารถในการจ่ายค่าเช่าและสัญญาเช่าโดยทั่วไป ระบบระเบียบค่าเช่าประกอบด้วย:

• การควบคุมราคาคือการจำกัดค่าเช่าที่เจ้าของบ้านสามารถเรียกเก็บได้ ซึ่งโดยทั่วไปเรียกว่าการควบคุมค่าเช่าหรือการรักษาเสถียรภาพค่าเช่า
• การควบคุม การขับไล่ : มาตรฐานที่กำหนดไว้ซึ่งเจ้าของบ้านสามารถยุติสัญญาเช่าได้^{[ 1 ] : 1 [ 2 ] : 1}
• ภาระผูกพันของเจ้าของบ้านหรือผู้เช่าเกี่ยวกับการบำรุงรักษาทรัพย์สินอย่างเหมาะสม
• ระบบการกำกับดูแลและการบังคับใช้โดยหน่วยงานกำกับดูแลและผู้ตรวจการอิสระ

คำว่า "การควบคุมค่าเช่า" ครอบคลุมการควบคุมหลายรูปแบบ ซึ่งอาจแตกต่างกันไปตั้งแต่การกำหนดจำนวนค่าเช่าสูงสุดที่สามารถเรียกเก็บได้ โดยไม่อนุญาตให้เพิ่มขึ้น ไปจนถึงการกำหนดขีดจำกัดที่แตกต่างกันสำหรับจำนวนค่าเช่าที่สามารถเพิ่มขึ้นได้ ข้อจำกัดเหล่านี้อาจคงอยู่ระหว่างสัญญาเช่า หรืออาจใช้เฉพาะในช่วงระยะเวลาของสัญญาเช่าเท่านั้น^{[ 3 ]}ณ ปี 2016 อย่างน้อย 14 ประเทศจาก 36 ประเทศใน กลุ่ม OECDมีการควบคุมค่าเช่าในรูปแบบใดรูปแบบหนึ่ง^{[ 4 ]}รวมถึง 4 รัฐในสหรัฐอเมริกา^{[ 5 ] [ 6 ]}

การควบคุมค่าเช่าถูกนำมาใช้ในหลายรูปแบบ เป็นหนึ่งในนโยบายหลายประเภทที่มุ่งปรับปรุงความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยอย่างไรก็ตาม นักเศรษฐศาสตร์ส่วนใหญ่เห็นพ้องกันว่าการควบคุมค่าเช่าจะลดคุณภาพและปริมาณของหน่วยที่อยู่อาศัย^{[ 7 ] : 1 [ 8 ] [ 9 ] [ 10 ] [ 11 ] [ 12 ] [ 13 ] [ 14 ]}

การควบคุมค่าเช่าสามารถนำไปใช้กับ การควบคุมราคาได้หลายประเภท:

• " เพดานราคา ที่เข้มงวด " หรือที่รู้จักกันในชื่อ ระบบ ตรึงราคาค่าเช่าหรือ การควบคุมค่าเช่า แบบเด็ดขาดหรือรุ่นแรกซึ่งไม่อนุญาตให้มีการขึ้นค่าเช่าเลย (โดยทั่วไปค่าเช่าจะถูกตรึงไว้ที่อัตราเดิมเมื่อกฎหมายมีผลบังคับใช้)
• "การควบคุมอัตราค่าเช่าว่าง" หรือที่รู้จักกันในชื่อ การควบคุมค่าเช่า อย่างเข้มงวดหรือรัดกุมซึ่งราคาค่าเช่าสามารถสูงขึ้นได้ แต่ยังคงถูกควบคุมในช่วงระหว่างการเปลี่ยนผู้เช่า ( ผู้เช่า ใหม่ จ่ายค่าเช่าเกือบเท่ากับผู้เช่าคนก่อน) และ
• "การยกเลิกการควบคุมค่าเช่าในช่วงว่าง" หรือที่รู้จักกันในชื่อ การควบคุมค่าเช่าในช่วง การเช่าหรือรุ่นที่สองซึ่งจำกัดการเพิ่มขึ้นของราคาในช่วงการเช่า แต่ยอมให้ค่าเช่าเพิ่มขึ้นตามราคาตลาดระหว่างช่วงการเช่า (ผู้เช่ารายใหม่จ่ายค่าเช่าตามราคาตลาด แต่การเพิ่มขึ้นจะถูกจำกัดตราบใดที่พวกเขายังคงอยู่) ^{[ 15 ]}

การควบคุมราคาค่าเช่ายังคงเป็นองค์ประกอบที่ก่อให้เกิดข้อถกเถียงมากที่สุดในระบบการกำกับดูแลค่าเช่า

นักเศรษฐศาสตร์ส่วนใหญ่เห็นพ้องกันว่าการควบคุมค่าเช่าจะลดคุณภาพและปริมาณของหน่วยที่อยู่อาศัยให้เช่า^{[ 7 ] : 1 [ 8 ] [ 9 ] [ 10 ] [ 11 ] [ 13 ] [ 14 ] [ 16 ] [ 17 ]}

ตัวอย่างทางประวัติศาสตร์ของการควบคุมค่าเช่าที่แพร่หลายเกิดขึ้นในสหรัฐอเมริกาในช่วงสงครามโลกครั้งที่สองประมาณร้อยละ 80 ของที่อยู่อาศัยให้เช่าอยู่ภายใต้การควบคุมค่าเช่าในปี พ.ศ. 2484 ผลที่สังเกตได้คือเจ้าของบ้านเลือกที่จะขายหน่วยที่อยู่อาศัยของตนในราคาที่ไม่ถูกควบคุมแทนที่จะให้เช่าในราคาที่ถูกควบคุม ซึ่งนำไปสู่การเพิ่มขึ้นของการเป็นเจ้าของบ้านและการลดลงของหน่วยที่อยู่อาศัยให้เช่า^{[ 18 ]}

นักเศรษฐศาสตร์ แนวนีโอคลาสสิกและเคนส์จำนวนหนึ่งกล่าวว่า กฎระเบียบควบคุมค่าเช่าบางรูปแบบก่อให้เกิดการขาดแคลนและทำให้ความขาดแคลนในตลาดที่อยู่อาศัยรุนแรงขึ้น โดยการยับยั้งการลงทุนภาคเอกชนในตลาดเช่า^{[ 19 ]}นอกจากนี้ ยังจะเกิดการสูญเสียที่ไร้ประโยชน์และความไม่มีประสิทธิภาพ เนื่องจากการสูญเสียบางส่วนอันเนื่องมาจากการกำหนดเพดานราคาจะไม่ได้รับการชดเชยกลับคืนมาอีก^{[ 20 ] [ 21 ]}การวิเคราะห์นี้มุ่งเป้าไปที่การตรึงค่าเช่าตามชื่อ และการศึกษาที่ดำเนินการส่วนใหญ่มุ่งเน้นไปที่ราคาเช่าในแมนฮัตตัน หรือที่อื่น ๆ ในสหรัฐอเมริกา^{[ 22 ]}

ในปี พ.ศ. 2514 นักเศรษฐศาสตร์ชาวสวีเดนAssar Lindbeckผู้เชี่ยวชาญด้านที่อยู่อาศัยกล่าวว่า "การควบคุมค่าเช่าดูเหมือนจะเป็นเทคนิคที่มีประสิทธิภาพที่สุดที่รู้จักในปัจจุบันในการทำลายเมือง ยกเว้นการทิ้งระเบิด" ^{[ 23 ] [ 24 ]}ในปี พ.ศ. 2532 Nguyễn Cơ Thạchซึ่งดำรงตำแหน่งรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการต่างประเทศของเวียดนาม ในขณะนั้น ได้กล่าวว่า "ชาวอเมริกันไม่สามารถทำลายฮานอยได้ แต่เราได้ทำลายเมืองของเราเองด้วยค่าเช่าที่ต่ำมาก เราตระหนักว่ามันโง่เขลาและเราต้องเปลี่ยนนโยบาย" ^{[ 25 ]}

ในการสำรวจแบบสุ่มแบ่งชั้นในปี 1992 ของ นักเศรษฐศาสตร์ นักศึกษาปริญญาโทด้านเศรษฐศาสตร์และสมาชิกของสมาคมเศรษฐศาสตร์อเมริกันในสหรัฐอเมริกาจำนวน 464 คน ร้อยละ 93 "เห็นด้วยโดยทั่วไป" หรือ "เห็นด้วยโดยมีเงื่อนไข " ว่า "การกำหนดเพดานค่าเช่าจะลดปริมาณและคุณภาพของที่อยู่อาศัยที่มีอยู่" ^{[ 26 ] : 204 [ 27 ] : 1}

การทบทวนวรรณกรรมทางเศรษฐศาสตร์ในปี 2009 ^{[ 28 ] : 106}โดย Blair Jenkins ผ่านEconLitซึ่งครอบคลุมการวิจัยเชิงทฤษฎีและเชิงประจักษ์ในหลายแง่มุมของปัญหา รวมถึงความพร้อมของที่อยู่อาศัย การบำรุงรักษาและคุณภาพของที่อยู่อาศัย อัตราค่าเช่า ต้นทุนทางการเมืองและการบริหาร และการกระจายรายได้ สำหรับระบบควบคุมค่าเช่าทั้งรุ่นแรกและรุ่นที่สอง พบว่า "วิชาชีพเศรษฐศาสตร์ได้บรรลุฉันทามติที่หาได้ยาก: การควบคุมค่าเช่าสร้างปัญหามากกว่าที่จะแก้ไข" ^{[ 28 ] : 105 [ 29 ] : 1 [ 30 ] : 1 [ 31 ] : 1}

ในการสำรวจความคิดเห็นของนักเศรษฐศาสตร์ 41 คนในปี 2012 โดยคณะผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐกิจของInitiative on Global Markets (IGM) ซึ่งสอบถามความคิดเห็นเกี่ยวกับข้อความที่ว่า "ข้อบัญญัติท้องถิ่นที่จำกัดการเพิ่มขึ้นของค่าเช่าสำหรับที่อยู่อาศัยให้เช่าบางประเภท เช่น ในนิวยอร์กและซานฟรานซิสโก มีผลกระทบเชิงบวกในช่วงสามทศวรรษที่ผ่านมาต่อปริมาณและคุณภาพของที่อยู่อาศัยให้เช่าราคาไม่แพงในเมืองต่างๆ ที่ใช้ข้อบัญญัติเหล่านั้น" สมาชิก 13 คนกล่าวว่าไม่เห็นด้วยอย่างยิ่ง 20 คนไม่เห็นด้วย 1 คนเห็นด้วย และ 7 คนไม่ได้ตอบ ไม่แน่ใจ หรือไม่มีความคิดเห็น ^{[ 32 ] [ 2 ] : 1 [ 33 ] : 1}

ในการศึกษาของ David Sims ในปี 2007 เกี่ยวกับการยกเลิกการควบคุมตลาดที่อยู่อาศัยในเคมบริดจ์ รัฐแมสซาชูเซตส์ เขาพบว่า "การควบคุมค่าเช่ามีผลเพียงเล็กน้อยต่อการก่อสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ แต่กระตุ้นให้เจ้าของเปลี่ยนหน่วยที่อยู่อาศัยจากสถานะให้เช่าเป็นที่อยู่อาศัยและลดค่าเช่าลงอย่างมาก" ^{[ 34 ]}

Paul Krugmanเขียนว่าการควบคุมค่าเช่าขัดขวางการสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ สร้างความสัมพันธ์ที่ไม่ดีระหว่างผู้เช่าและเจ้าของบ้าน และในตลาดที่อพาร์ตเมนต์ไม่ได้อยู่ภายใต้การควบคุมค่าเช่าทั้งหมด จะทำให้ค่าเช่าของยูนิตที่ไม่ได้อยู่ภายใต้การควบคุมเพิ่มสูงขึ้น^{[ 27 ]}

โทมัส โซเวลล์เขียนไว้ในปี 2008 ว่าการควบคุมค่าเช่าทำให้ปริมาณที่อยู่อาศัยลดลง^{[ 35 ] : 4}และระบุว่าการควบคุมค่าเช่าทำให้ความเสื่อมโทรมของเมืองเพิ่มขึ้น[ ^{35 ] : 5 [ 36 ] : 1}

ในปี 1994 ผู้มีสิทธิเลือกตั้งในซานฟรานซิสโกได้ลงมติเห็นชอบในข้อริเริ่มที่ขยายกฎหมายควบคุมค่าเช่าที่มีอยู่ของเมืองให้ครอบคลุมถึงอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กที่มีหลายยูนิตจำนวนสี่หน่วยหรือน้อยกว่า ซึ่งสร้างขึ้นก่อนปี 1980 (ประมาณ 30% ของที่อยู่อาศัยให้เช่าของเมืองในขณะนั้น) ^{[ 37 ] : 7 [ 38 ] : 1 [ 39 ] : 1}การศึกษาในปี 2019 พบว่ากฎหมายควบคุมค่าเช่าของซานฟรานซิสโกส่งผลให้เจ้าของบ้านนำยูนิตที่อยู่ภายใต้การควบคุมค่าเช่า 30% ออกจากตลาดให้เช่า (โดยการแปลงเป็นคอนโดหรือTIC ) ซึ่งนำไปสู่การลดลง 15% ของจำนวนยูนิตให้เช่าทั้งหมดทั่วเมือง และการเพิ่มขึ้นของค่าเช่าทั่วเมือง 7% ^{[ 40 ] [ 38 ] [ 39 ] [ 41 ] [ 42 ] : 1 [ 43 ] : 1 [ 44 ]}

ในการวิเคราะห์งานวิจัยทางเศรษฐศาสตร์เกี่ยวกับการควบคุมค่าเช่าในปี 2013 โดย Peter Tatian จากUrban Instituteเขาได้กล่าวว่า "ข้อสรุปดูเหมือนจะเป็นว่าการรักษาเสถียรภาพค่าเช่าไม่ได้ทำหน้าที่ปกป้องผู้รับประโยชน์ที่ตั้งใจไว้ได้ดีนัก—ผู้เช่าที่ยากจนหรือเปราะบาง—เนื่องจากการกำหนดเป้าหมายของผลประโยชน์นั้นเป็นไปอย่างไม่เป็นระบบ" และสรุปว่า "เมื่อพิจารณาจากงานวิจัยในปัจจุบัน ดูเหมือนว่าจะมีข้อดีน้อยมากที่จะกล่าวสนับสนุนการควบคุมค่าเช่า" ^{[ 29 ] : 1 [ 2 ] : 1 [ 45 ] : 1}

การศึกษาในปี 2016 โดยศูนย์ Furman ของ NYU มีมุมมองเชิงบวกมากขึ้นเกี่ยวกับการควบคุมค่าเช่า โดยเฉพาะอย่างยิ่งในฐานะเครื่องมือในการชะลอการเปลี่ยนแปลงทางสังคมและเศรษฐกิจในพื้นที่: "แม้ว่าการควบคุมค่าเช่าจะไม่ตรงเป้าหมายหากมองว่าเป็นเพียงโครงการกระจายรายได้" ผู้เขียนทั้งสามคนของการศึกษาเขียนไว้ "แต่ในฐานะโครงการเพื่อส่งเสริมการเช่าระยะยาวที่มีค่าเช่าต่ำกว่าสำหรับผู้เช่าที่ได้รับประโยชน์จากโครงการนี้ แม้ในตลาดเช่าที่คึกคัก ก็ดูเหมือนว่าจะประสบความสำเร็จ" ^{[ 46 ]}

การศึกษาของ Columbia Business School ในปี 2021 พบว่าการควบคุมค่าเช่ามีประโยชน์^{[ 47 ]}โดยให้เหตุผลว่า "ความมั่นคงด้านที่อยู่อาศัยที่การควบคุมเหล่านี้มอบให้เป็นประโยชน์ต่อครัวเรือนที่มีรายได้น้อยมากกว่าครัวเรือนที่มีรายได้น้อย ประโยชน์ด้านการประกันเหล่านี้มีการแลกเปลี่ยนกับความบิดเบือนโดยรวมและเชิงพื้นที่ในตลาดที่อยู่อาศัยและแรงงานที่มาพร้อมกับนโยบายดังกล่าว"

เพื่อแก้ไขปัญหาที่บุคคลและครอบครัวที่มีรายได้น้อยต้องเผชิญในการหาที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง งานวิจัยชี้ให้เห็นถึงการแทรกแซงที่มีประสิทธิภาพมากขึ้น จากการทบทวนงานวิจัยของ Lisa Sturtevant พบว่ากลยุทธ์สำคัญ ได้แก่ การเพิ่มคูปองที่อยู่อาศัย ของรัฐบาลกลาง และการขยาย โครงการ เครดิตภาษีที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย (LIHTC) ซึ่งทั้งสองอย่างนี้ถือว่ามีแนวโน้มที่ดีกว่าในการสร้างทางเลือกที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง^{[ 48 ]}

Reason Foundationซึ่งเป็นองค์กรวิจัยเชิงเสรีนิยมระบุว่า นอกเหนือจากคูปองที่อยู่อาศัยแล้ว กฎระเบียบการ แบ่งเขตและการก่อสร้าง ที่เข้มงวดน้อย ลงถือเป็นทางเลือกสำคัญในการปรับปรุงความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัย พวกเขาโต้แย้งว่ากฎระเบียบเหล่านี้ทำให้ต้นทุนการพัฒนาสูงขึ้น จึงจำกัดจำนวนหน่วยเช่าราคาไม่แพง การลดภาระด้านกฎระเบียบเหล่านี้และการทำให้ขั้นตอนการอนุมัติง่ายขึ้นจะส่งเสริมการก่อสร้างใหม่และขยายอุปทานที่อยู่อาศัย^{[ 49 ]}

การควบคุมค่าเช่าถูกนำมาใช้ในกรุงโรมตั้งแต่ปี ค.ศ. 1470 เพื่อปกป้อง ผู้อยู่อาศัย ชาวยิวจากการฉวยโอกาสขึ้นราคาเนื่องจากชาวยิวในรัฐสันตะปาปาถูกห้ามไม่ให้เป็นเจ้าของทรัพย์สิน พวกเขาจึงต้องพึ่งพา เจ้าของบ้านที่ เป็นคริสเตียนซึ่งเรียกเก็บค่าเช่าสูง ในปี ค.ศ. 1562 สมเด็จพระสันตะปาปาปิอุสที่ 4ทรงพระราชทานสิทธิให้ชาวยิวเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่มีมูลค่าไม่เกิน 1,500 สกูดีโรมันและทรงออกกฎหมายควบคุมค่าเช่า ในปี ค.ศ. 1586 สมเด็จพระสันตะปาปาซิ๊กซ์ตุสที่ 5ทรงออกพระราชกฤษฎีกาสั่งให้เจ้าของบ้านให้เช่าบ้านแก่ผู้เช่าชาวยิวในอัตราที่เหมาะสม^{[ 50 ] [ 51 ]}

กฎระเบียบการเช่าอยู่ภายใต้การบริหารจัดการของรัฐบาลของรัฐและดินแดน การควบคุมและการตรึงค่าเช่าเป็นลักษณะเด่นของสงครามโลกครั้งที่หนึ่งและครั้งที่สองภาวะเศรษฐกิจตกต่ำครั้งใหญ่และช่วงเริ่มต้นของ การระบาดของ COVID - 19 ^{[ 52 ]}

เขตปกครองพิเศษออสเตรเลีย (ACT) เป็นเขตอำนาจศาลเดียวที่มีกฎระเบียบระบุการเพิ่มค่าเช่าสูงสุด ค่าเช่าสามารถเพิ่มขึ้นได้สำหรับผู้เช่าปัจจุบันปีละครั้งเท่านั้น โดยเพิ่มขึ้นสูงสุดไม่เกิน 110% ของดัชนีราคาผู้บริโภคสำหรับค่าเช่าใน ACT ^{[ 53 ] [ 54 ] [ 55 ]}ค่าเช่าระหว่างการเช่าไม่มีการควบคุม และอนุญาตให้เพิ่มขึ้นตามอัตราตลาดเมื่อว่าง (การยกเลิกการควบคุมเมื่อว่าง) ^{[ 54 ] [ 56 ]}การเพิ่มค่าเช่าที่สูงกว่าจำนวนที่กำหนดโดยกฎระเบียบอาจถูกโต้แย้งโดยการยื่นคำร้องต่อศาลปกครองและศาลแพ่ง ACT (ACAT) ^{[ 57 ] [ 58 ]}เขตอำนาจศาลอื่นๆ ของออสเตรเลียอนุญาตให้เพิ่มค่าเช่าทุกๆ หกถึงสิบสองเดือน โดยมีระยะเวลาแจ้งล่วงหน้าที่แตกต่างกัน^{[ 59 ]}

รัฐนิวเซาท์เวลส์มีผู้เช่าจำนวนเล็กน้อยที่ไม่ได้รับความคุ้มครองจากพระราชบัญญัติการเช่าที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2553 (NSW) [ ^{60 ]}แต่ยังคงอยู่ภายใต้บทบัญญัติของพระราชบัญญัติเจ้าของบ้านและผู้เช่า (แก้ไขเพิ่มเติม) พ.ศ. 2491 (NSW)ที่ ถูกยกเลิกไปแล้ว ^{[ 61 ] [ 62 ] [ 63 ] [ 64 ] 'ผู้เช่าที่ได้รับ การ}คุ้มครอง' ดังกล่าวจ่าย 'ค่าเช่าที่เป็นธรรม' ตามที่กำหนดไว้ผ่านข้อตกลงมาตรา 17Aที่จดทะเบียนกับ NSW Fair Trading หรือผู้พิพากษาที่ทำหน้าที่เป็นคณะกรรมการค่าเช่าที่เป็นธรรม (NSW) ^{[ 62 ] [ 65 ]}

ในแคนาดา มีกฎหมายควบคุมค่าเช่าในแต่ละจังหวัด ตัวอย่างเช่น ในรัฐออนแทรีโอพระราชบัญญัติการเช่าที่อยู่อาศัยปี 2006กำหนดว่า ราคาค่าเช่าที่พักอาศัยต้องไม่เพิ่มขึ้นเกิน 2.5 เปอร์เซ็นต์ในแต่ละปี หรือตัวเลขที่ต่ำกว่านั้นซึ่งกำหนดโดยรัฐมนตรีของรัฐบาล

จีนประกาศเมื่อเดือนสิงหาคม พ.ศ. 2564 กฎระเบียบการเช่าทั่วประเทศฉบับใหม่ที่กำหนดเพดานการเพิ่มค่าเช่ารายปีสูงสุดไว้ที่ 5% ในเขตเมืองทั้งหมด ซึ่งประกอบด้วยประชากรกว่า 2 ใน 3 และรวมถึงผู้เช่าส่วนใหญ่จากทั้งหมดประมาณ 250 ล้านคนในประเทศ^{[ 66 ]}

การควบคุมค่าเช่าถูกนำมาใช้ชั่วคราวในช่วงทศวรรษ 1920 ภายหลังภาวะขาดแคลนที่อยู่อาศัยหลังสงครามโลกครั้งที่ 1เหตุการณ์เดียวกันนี้เกิดขึ้นอีกครั้งหลังจากภาวะขาดแคลนที่อยู่อาศัยกระตุ้นให้เกิดการฉวยโอกาสขึ้นราคาในช่วงสงครามโลกครั้งที่ 2เพื่อเป็นการปกป้องสิทธิของผู้เช่า^{[ 67 ]}การควบคุมดังกล่าวลดมูลค่าค่าเช่าของสัญญาที่มีอยู่ลงตามเปอร์เซ็นต์ที่กำหนด ทำให้สัญญาใหม่ไม่ต้องอยู่ภายใต้การควบคุมราคา เพื่อไม่ให้เป็นการลดแรงจูงใจในการสร้างอาคารใหม่ การควบคุมชั่วคราวนี้ถูกทำให้ถาวรด้วยกฎหมาย 121/1947 ซึ่งยังเพิ่มการควบคุมการขับไล่โดยการยกเลิกการจำกัดเงื่อนไขการเช่า ซึ่งจะสิ้นสุดลงได้ก็ต่อเมื่อเจ้าของต้องการใช้หน่วยนั้นเอง อาคารพังทลาย ไม่ชำระเงิน หรือการละเมิดสัญญาอื่นๆ^{[ 68 ]}การควบคุมยังอนุญาตให้รายงานห้องว่าง ทำให้สามารถปล่อยเช่าทรัพย์สินที่ไม่ได้ใช้งานได้หากผู้เช่าร้องขอ สิ่งเหล่านี้จึงถูกเรียกกันทั่วไปว่า ค่าเช่าเก่า (Old Rent)

ในปี พ.ศ. 2539 ท่ามกลางการปรับโครงสร้าง แบบเสรีนิยมใหม่ในวงกว้าง ได้ มีการนำกฎหมายฉบับที่ 4/1996 มาใช้ ซึ่งรู้จักกันในชื่อกฎหมายค่าเช่าใหม่ โดยยกเลิกการควบคุมค่าเช่าสำหรับสัญญาใหม่ทั้งหมด ในขณะที่ยังคงสัญญาเช่าเดิม (การควบคุมค่าเช่า) ไว้เช่นเดิม โดยอ้างถึงความเสี่ยงของการขับไล่ออกจากที่อยู่อาศัยจำนวนมากและความไม่สงบ^{[ 69 ]}

ในปี 2025 กฎหมาย 164/2025 ได้รับการให้สัตยาบันเพื่อยุติระบบควบคุมค่าเช่า ทำให้ครัวเรือน 1.6 ล้านครัวเรือน ซึ่งคิดเป็น 7% ของครัวเรือนทั้งหมดในอียิปต์ ตกอยู่ในความเสี่ยงที่จะถูกขับไล่ออกในไม่ช้า^{[ 70 ]}และอาจทำให้ปัญหาที่อยู่อาศัย ที่มีอยู่เลวร้ายลงไปอีก ภายใต้ระบบค่าเช่าแบบเดิม ประมาณหนึ่งในสามจ่ายค่าเช่าน้อยกว่า 1 ดอลลาร์สหรัฐ (50 ปอนด์อียิปต์) ต่อเดือน^{[ 70 ]}ค่าเช่าสำหรับอพาร์ตเมนต์ที่อยู่ภายใต้การควบคุมค่าเช่าจะได้รับอนุญาตให้เพิ่มขึ้น 10-20 เท่าในปีแรก จากนั้น 15% ในอีกหกปีต่อมา ก่อนที่จะเพิ่มขึ้นเป็นราคาตลาดในที่สุด^{[ 71 ]}ตัวอย่างหนึ่งที่ยกมาคือผู้เช่าที่อาศัยอยู่ในอพาร์ตเมนต์เดียวกันตั้งแต่ปี 1984 ซึ่งค่าเช่ารายเดือนจะเพิ่มขึ้นจาก (เป็นดอลลาร์สหรัฐ) 0.82 ดอลลาร์สหรัฐ เป็น 123.60 ดอลลาร์สหรัฐ (จาก 40 เป็น 6,000 ปอนด์อียิปต์) ^{[ 71 ]}

กฎระเบียบค่าเช่าในฝรั่งเศสกำหนดขึ้นโดยอิงจากดัชนีอ้างอิงค่าเช่า ซึ่งใช้เป็นพื้นฐานสำหรับการกำหนดอัตราค่าเช่ารายปีที่เจ้าของบ้านสามารถกำหนดได้^{[ 72 ]}ในเดือนกรกฎาคม พ.ศ. 2565 ฝรั่งเศสได้กำหนดเพดานใหม่สำหรับการเพิ่มค่าเช่ารายปีสูงสุดที่ 3.5% เป็นเวลาหนึ่งปี^{[ 73 ]}

กฎระเบียบการเช่าของเยอรมนีพบได้ใน "ประมวลกฎหมายแพ่ง" ( Bürgerliches Gesetzbuch ) ในมาตรา 535 ถึง 580a ^{[ 74 ]}เช่นเดียวกับกฎหมายเยอรมันทั่วไป กฎระเบียบจะถูกจัดโครงสร้างเป็นส่วนที่เป็นนามธรรมและทั่วไปมากกว่า ซึ่งใช้กับสัญญาทุกประเภท ตามด้วยส่วนที่เฉพาะเจาะจงมากขึ้นสำหรับขอบเขตการใช้งานเฉพาะของสัญญาประเภทนี้ กฎระเบียบเฉพาะสำหรับสัญญาเช่าอพาร์ตเมนต์มีตั้งแต่มาตรา 549 ถึง 577a BGB

กฎหมายเยอรมันแยกความแตกต่างระหว่างราคาค่าเช่า ณ จุดเริ่มต้นของสัญญาและการเพิ่มขึ้นของค่าเช่าตลอดระยะเวลาของสัญญา โดยทั่วไป ราคาค่าเช่า ณ จุดเริ่มต้นของสัญญาจะถูกกำหนดโดยข้อตกลงตามสัญญาระหว่างคู่สัญญา เฉพาะในภูมิภาคที่กำหนดซึ่งมีตลาดที่อยู่อาศัยตึงตัวเท่านั้นที่กฎหมายกำหนดเพดานราคาค่าเช่า ณ จุดเริ่มต้นของสัญญาเช่า การเพิ่มขึ้นของราคาค่าเช่าตลอดระยะเวลาของสัญญาเช่าจะต้องเป็นไปตาม "ระดับค่าเช่า" ( Mietspiegel ) ซึ่งเป็นฐานข้อมูลราคาค่าเช่าอ้างอิงในท้องถิ่น ฐานข้อมูลนี้รวบรวมราคาค่าเช่าทั้งหมดของสัญญาเช่าใหม่ในช่วงสี่ปีที่ผ่านมา และเจ้าของบ้านสามารถเพิ่มราคาในทรัพย์สินของตนได้เฉพาะตามราคาค่าเช่าในพื้นที่เดียวกันเท่านั้น การคิดค่าเช่า เกิน อัตราที่ กำหนดเป็นสิ่งต้องห้ามโดยสิ้นเชิง ดังนั้นการขึ้นราคาเกิน 20 เปอร์เซ็นต์ในช่วงสามปีจึงถือว่าผิดกฎหมาย^{[ 75 ]}

ผู้เช่าอาจถูกขับไล่ออกไปโดยไม่เต็มใจผ่านกระบวนการทางศาลด้วยเหตุผลอันสมควร และในกรณีปกติจะต้องแจ้งล่วงหน้าอย่างน้อยสามเดือน^{[ 76 ]}ผู้เช่าได้รับสัญญาเช่าที่มีระยะเวลาไม่จำกัด เว้นแต่จะมีการระบุให้หยุดสัญญาเช่าไว้อย่างชัดเจน ในทางปฏิบัติ เจ้าของบ้านมีแรงจูงใจน้อยที่จะเปลี่ยนผู้เช่า เนื่องจากราคาค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นเกินกว่าอัตราเงินเฟ้อนั้นถูกจำกัด ในระหว่างช่วงเวลาการเช่า สัญญาเช่าของบุคคลใดบุคคลหนึ่งอาจถูกยกเลิกได้เฉพาะในกรณีที่มีเหตุผลอันสมควรอย่างยิ่งเท่านั้น ระบบสิทธิในการบำรุงรักษาทรัพย์สินที่เช่าโดยเจ้าของบ้านได้รับการออกแบบมาเพื่อให้มั่นใจในคุณภาพของที่อยู่อาศัย หลายรัฐ เช่นเบอร์ลินมีสิทธิตามรัฐธรรมนูญในการมีที่อยู่อาศัยที่เพียงพอ และกำหนดให้สิ่งก่อสร้างต้องมีพื้นที่อยู่อาศัยที่มีขนาดและความสูงของเพดานตามที่กำหนด^{[ 77 ] [ 78 ]}

ในปี 2020 เบอร์ลินได้ใช้มาตรการตรึงค่าเช่า ซึ่งไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อนในตลาดที่อยู่อาศัยของเยอรมนี มาตรการนี้เป็นประโยชน์ต่อผู้เช่าที่มีอยู่แล้ว แต่ทำให้ปริมาณที่อยู่อาศัยใหม่ลดลงอย่างมาก ส่งผลเสียต่อผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย มาตรการตรึงค่าเช่าถูกยกเลิกในปี 2021 ^{[ 79 ]}

เม็กซิโกซิตี้ประกาศตรึงค่าเช่าในปี พ.ศ. 2485 ซึ่งยังคงมีผลบังคับใช้มาจนถึงปัจจุบัน แม้ว่าในปี พ.ศ. 2519 จะส่งผลกระทบต่อบ้านเรือนในเมืองเพียงไม่ถึง 1% ก็ตาม ในปี พ.ศ. 2486 ปวยบลาได้นำภาษีพิเศษมาใช้กับเจ้าของบ้านที่ขึ้นค่าเช่า และในฮาลิสโกค่าเช่าบางส่วนถูกตรึงไว้ในปี พ.ศ. 2485 ^{[ 80 ]}

ในเดือนกุมภาพันธ์ พ.ศ. 2528 มีพระราชกฤษฎีกาฉบับใหม่จำกัดการเพิ่มค่าเช่าไว้ที่ร้อยละ 85 ของการเพิ่มเงินเดือนขั้นต่ำ^{[ 81 ]}

การเพิ่มขึ้นของค่าเช่ารายปีในเนเธอร์แลนด์ถูกจำกัดไว้ที่อัตราเงินเฟ้อ + 1% ซึ่งคำนวณได้เป็น 3.3% ในปี 2022 ^{[ 82 ]}

ภูมิภาคคาตาโลเนียของสเปนได้ผ่านกฎหมายควบคุมค่าเช่าในเดือนกันยายน พ.ศ. 2563 ^{[ 83 ]}

กฎหมายควบคุมค่าเช่าครอบคลุมตลาดเช่าภาคเอกชนทั้งหมดของสหราชอาณาจักรตั้งแต่ปี 1915 ถึง 1980 อย่างไรก็ตาม นับตั้งแต่พระราชบัญญัติการเคหะปี 1980เป็นต้นมาพรรคอนุรักษ์นิยม ได้กำหนด นโยบายที่จะยกเลิกและรื้อถอนกฎหมายควบคุมค่าเช่า กฎหมายควบคุมการเช่าใหม่ทั้งหมดถูกยกเลิกโดยพระราชบัญญัติการเคหะปี 1988ทำให้กรอบการกำกับดูแลพื้นฐานเหลือเพียง " เสรีภาพในการทำสัญญา " ของเจ้าของบ้านในการกำหนดราคาใดก็ได้ กฎหมายควบคุมค่าเช่ายังคงมีอยู่ในบ้านของเทศบาล จำนวนเล็กน้อย และอัตราค่าเช่าที่กำหนดโดยหน่วยงานท้องถิ่นมักสะท้อนถึงราคาที่เพิ่มสูงขึ้นในตลาดเอกชนที่ไม่ได้รับการควบคุม

พระราชบัญญัติสิทธิของผู้เช่า พ.ศ. 2568 นำเสนอการควบคุมค่าเช่าแบบจำกัดสำหรับภาคการเช่าส่วนตัวในอังกฤษตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม พ.ศ. 2569 โดยจำกัดให้ผู้ให้เช่าขึ้นค่าเช่าได้เพียงปีละครั้ง และต้องแจ้งล่วงหน้าอย่างน้อยสองเดือนผ่านแบบฟอร์มที่กำหนด ผู้เช่าสามารถท้าทายการขึ้นค่าเช่าที่มากเกินไปผ่านทางศาลชั้นต้นได้^{[ 84 ]}

การควบคุมค่าเช่าในสหรัฐอเมริกาเป็นประเด็นของแต่ละรัฐ ในปี 1921 ศาลฎีกาสหรัฐฯ ได้ มี คำพิพากษาในคดีBlock v. Hirsh ^{[ 85 ]}ว่าการควบคุมค่าเช่าในเขตโคลัมเบียในฐานะมาตรการฉุกเฉินชั่วคราวนั้นเป็นไปตามรัฐธรรมนูญ แต่ไม่นานหลังจากนั้นในปี 1924 ในคดีChastleton Corp v. Sinclair ^{[ 86 ]}ศาลฎีกาได้มีคำพิพากษาเป็นเอกฉันท์ให้ยกเลิกกฎหมายฉบับเดียวกันนี้ หลังจากยุคNew Deal ในทศวรรษ 1930 ศาลฎีกาได้ยุติการแทรกแซงกฎหมายด้านสังคมและเศรษฐกิจ และหลายรัฐได้นำกฎระเบียบมาใช้ ในคดีFisher v. City of Berkeley ในปี 1986 [ ^{87 ]}ศาลฎีกาสหรัฐฯ ได้ตัดสินว่าไม่มีความขัดแย้งระหว่างการควบคุมค่าเช่ากับ^{กฎหมาย} Sherman Act

การควบคุมค่าเช่ามีอยู่ในชุมชนหลายแห่งในรัฐแมสซาชูเซตส์ตั้งแต่ปี 1970 ถึง 1994 ในช่วงเวลานี้ อพาร์ตเมนต์ที่อยู่ภายใต้การควบคุมค่าเช่าอย่างน้อย 20% ในเคมบริดจ์เป็นที่อยู่อาศัยของคนรวย^{[ 88 ]}ส่วนใหญ่เป็นที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้ปานกลางและสูง^{[ 88 ]}ซึ่งรวมถึงเฟรเดอริก มกุฎราชกุมารแห่งเดนมาร์ก^{[ 88 ]}

ณ ปี 2018 มี 4 รัฐ ( แคลิฟอร์เนีย นิวยอร์กนิวเจอร์ซีย์และแมริแลนด์ ) และเขตปกครองพิเศษโคลัมเบียที่มีพื้นที่ซึ่งมีการควบคุมค่าเช่าที่อยู่อาศัยในรูปแบบใดรูปแบบหนึ่ง (สำหรับโครงสร้างปกติ ไม่รวมบ้านเคลื่อนที่ ) ^{[ 5 ] [ 6 ]} 37 รัฐห้ามหรือยกเลิกการควบคุมค่าเช่า ในขณะที่ 9 รัฐอนุญาตให้เมืองต่างๆ ออกกฎหมายควบคุมค่าเช่าได้ แต่ไม่มีเมืองใดที่นำกฎหมายดังกล่าวมาใช้^{[ 5 ] [ 6 ]} สำหรับพื้นที่ที่มีการควบคุมค่าเช่า มักจะครอบคลุมพื้นที่เช่าจำนวนมากในเมืองนั้นๆ ตัวอย่างเช่น ในนครนิวยอร์กในปี 2011 ร้อยละ 45 ของหน่วยเช่าทั้งหมดอยู่ภายใต้การควบคุมค่าเช่า (ซึ่งเป็นการจำแนกประเภททางกฎหมายที่แตกต่างกันในนิวยอร์ก) ^{[ 89 ] : 1} ในเขตปกครองพิเศษโคลัมเบียในปี 2014 หน่วยเช่ามากกว่าร้อยละ 50 อยู่ภายใต้การควบคุมค่าเช่า [ 90 ] : 1 ในซานฟรานซิสโกณ ปี 2014 ประมาณร้อยละ 75 ของหน่วยเช่าทั้งหมดอยู่ภายใต้การควบคุมค่าเช่า ^{[ 91 ] : 1 และ} ในลอสแอนเจลิสในปี 2014 ร้อยละ 80 ของ^{หน่วย ที่ อยู่ อาศัย แบบ} หลายครอบครัวอยู่ภายใต้การควบคุมค่า ^{เช่า[ 92 ] : 1}

ในปี 2019 รัฐแคลิฟอร์เนียได้ออกกฎหมายควบคุมค่าเช่าทั่วรัฐเป็นเวลา 10 ปี ซึ่งจำกัดการเพิ่มขึ้นของค่าเช่ารายปีไว้ที่ 5% บวกกับอัตราเงินเฟ้อในระดับภูมิภาค^{[ 93 ]}

ในปี 2019 สภานิติบัญญัติของ รัฐโอเรกอนได้ผ่านร่างกฎหมายที่ทำให้รัฐนี้เป็นรัฐแรกในประเทศที่นำนโยบายควบคุมค่าเช่าทั่วทั้งรัฐมาใช้ กฎหมายนี้จำกัดการเพิ่มค่าเช่ารายปีไว้ที่อัตราเงินเฟ้อบวก 7 เปอร์เซ็นต์ รวมถึงการยกเลิกการควบคุมค่าเช่าในช่วงที่ว่าง (อัตราตลาดระหว่างการเช่า) ยกเว้นการก่อสร้างใหม่เป็นเวลา 15 ปี และคงไว้ซึ่งการห้ามของรัฐต่อนโยบายควบคุมค่าเช่าในระดับท้องถิ่น (การบังคับใช้ในระดับรัฐ) ^{[ 94 ] : 1 [ 95 ] : 1}

ในเดือนพฤศจิกายน 2021 ผู้มีสิทธิเลือกตั้งในเมืองเซนต์พอล รัฐมินนิโซตา ได้ลงมติเห็นชอบ ข้อริเริ่มควบคุมค่าเช่าซึ่งกำหนดเพดานการเพิ่มขึ้นของค่าเช่ารายปีไว้ที่ 3 เปอร์เซ็นต์ รวมถึงการควบคุมอัตราการว่าง และไม่ยกเว้นการก่อสร้างใหม่ หรืออนุญาตให้นำอัตราเงินเฟ้อมาบวกกับอัตราที่อนุญาตให้เพิ่มขึ้นได้^{[ 96 ] [ 97 ]}ตามมาด้วยการลดลง 80% ของคำขออนุญาตสร้างที่อยู่อาศัยแบบหลายครอบครัวใหม่ ในขณะที่ในเมืองมินนิอาโพลิส ที่อยู่ใกล้เคียง ซึ่งผู้มีสิทธิเลือกตั้งได้อนุญาตให้สภาเมืองร่างข้อบัญญัติควบคุมค่าเช่า ซึ่งยังไม่ได้ประกาศใช้—ซึ่งอาจยกเว้นการก่อสร้างใหม่จากข้อจำกัดการควบคุมค่าเช่า—คำขออนุญาตกลับเพิ่มขึ้น 68% ^{[ 96 ] [ 98 ]}

• ที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง
• เสรีภาพในการทำสัญญา
• ความไม่เท่าเทียมกันของอำนาจต่อรอง
• ความเหลื่อมล้ำด้านที่อยู่อาศัย
• ไล่ที่โดยไม่มีเหตุผล
• นิมบี้
• ที่อยู่อาศัยสาธารณะ
• ที่อยู่อาศัยที่ได้รับการอุดหนุน
• การเคลื่อนไหว YIMBY

• Anas, Alex (1997). "การควบคุมค่าเช่าด้วยเศรษฐกิจที่สอดคล้องกัน: แบบจำลองการกำกับดูแลตลาดที่อยู่อาศัยของยุโรป" วารสารการเงินและ เศรษฐศาสตร์อสังหาริมทรัพย์15 (1): 111– 137. doi : 10.1023/A:1007788427774 .
• Arnott, Richard (1995). "ถึงเวลาสำหรับการแก้ไขการควบคุมค่าเช่าแล้วหรือยัง?"วารสารมุมมองทางเศรษฐศาสตร์ 9 ( 1): 99– 120. doi : 10.1257/jep.9.1.99 .
• Ellingsen, Tore; Englund, Peter (2003). "การควบคุมค่าเช่า: บทนำ"วารสารนโยบายเศรษฐกิจสวีเดน10 : 3– 9.
• Haffner, Marietta; Elsinga, Marja; Hoekstra, Joris (2008). "การควบคุมค่าเช่า: ความสมดุลระหว่างเจ้าของบ้านเอกชนและผู้เช่าในหกประเทศในยุโรป" วารสารนโยบายที่อยู่อาศัยระหว่างประเทศ 8 ( 2): 217– 233. doi : 10.1080/14616710802103444 .
• Kholodilin, Konstantin A. (2024). " ผลกระทบของการควบคุมค่าเช่าผ่านมุมมองของการวิจัยเชิงประจักษ์: การ ทบทวนวรรณกรรมที่เกือบสมบูรณ์"วารสารเศรษฐศาสตร์ที่อยู่อาศัย 63 doi : 10.1016 /j.jhe.2024.101968
• ลินด์, ฮันส์ (2001). "การควบคุมค่าเช่า: การวิเคราะห์เชิงแนวคิดและเปรียบเทียบ"วารสารนโยบายที่อยู่อาศัยระหว่างประเทศ 1 ( 1): 41– 58. doi : 10.1080/14616710110036436 .
• แรปกิน, เชสเตอร์ (1966). ตลาดที่อยู่อาศัยให้เช่าส่วนตัวในนครนิวยอร์ก . นครนิวยอร์ก.
• สเติร์นลีบ, จอร์จ (1972). ปัญหาที่อยู่อาศัยในเมือง . สำนักพิมพ์มหาวิทยาลัยรัตเกอร์ส.
• ไวทซ์แมน, ปีเตอร์ (1984). "เศรษฐศาสตร์และการควบคุมค่าเช่า: การเรียกร้องให้มีมุมมองใหม่" (PDF) . NYU Review of Legal and Social Change . 13 : 975– 988.

• "การควบคุมค่าเช่าทั่วโลก: ข้อดีและข้อเสีย – รวมถึงบทสรุปกฎหมายควบคุมค่าเช่าในหลายประเทศ" Global Property Guide. เก็บถาวรจากต้นฉบับเมื่อวันที่ 22 กรกฎาคม 2019. สืบค้นเมื่อ30 พฤษภาคม 2026 .