ระบบ กรรมสิทธิ์ที่ดินแบบทอร์เรนส์เป็นระบบการจดทะเบียนและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ซึ่งรัฐจะจัดทำและดูแลรักษาทะเบียนที่ดิน เพื่อใช้เป็นหลักฐานที่แน่ชัด (เรียกว่า " ความไม่สามารถเพิกถอนได้ ") ของกรรมสิทธิ์ของบุคคลที่บันทึกไว้ในทะเบียนว่าเป็นเจ้าของ และของผลประโยชน์อื่น ๆ ทั้งหมดที่บันทึกไว้ในทะเบียนนั้น

การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจะทำโดยการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ แทนการใช้โฉนดที่ดินนายทะเบียนจะออกใบรับรองกรรมสิทธิ์ให้แก่เจ้าของใหม่ ซึ่งเป็นเพียงสำเนาของหน้าทะเบียนที่เกี่ยวข้อง ประโยชน์หลักของระบบนี้คือการเพิ่มความแน่นอนในกรรมสิทธิ์ที่ดินและทำให้การทำธุรกรรมเกี่ยวกับที่ดินง่ายขึ้น

ชื่อของระบบนี้มาจากเซอร์ โรเบิร์ต ริชาร์ด ทอร์เรนส์ (ค.ศ. 1812–1884) ผู้ซึ่งออกแบบ ผลักดัน และนำเสนอร่างกฎหมายของสมาชิกสภาเอกชนซึ่งได้รับการประกาศใช้เป็นพระราชบัญญัติอสังหาริมทรัพย์ ค.ศ. 1858ในอาณานิคมเซาท์ออสเตรเลีย นับเป็นระบบกรรมสิทธิ์แบบทอร์เรนส์ฉบับแรกของโลก ทอร์เรนส์ได้เสนอระบบนี้โดยอิงจากแนวคิดหลายประการของอุลริช ฮูบเบนักกฎหมายชาวเยอรมันที่อาศัยอยู่ในเซาท์ออสเตรเลีย ระบบนี้ได้รับการนำไปใช้ในหลายประเทศและได้รับการปรับปรุงให้ครอบคลุมผลประโยชน์อื่นๆ รวมถึงผลประโยชน์ด้านสินเชื่อ (เช่นการจำนอง ) สิทธิการเช่าและ กรรมสิทธิ์ร่วม ใน อาคารชุด

ระบบกรรมสิทธิ์แบบทอร์เรนส์ดำเนินการบนหลักการ "กรรมสิทธิ์โดยการจดทะเบียน" (ซึ่งให้ความไม่สามารถเพิกถอนได้สูงของการเป็นเจ้าของที่จดทะเบียน) แทนที่จะเป็น "การจดทะเบียนกรรมสิทธิ์" ระบบนี้ขจัดความจำเป็นในการพิสูจน์ลำดับกรรมสิทธิ์ ( เช่นการสืบย้อนกรรมสิทธิ์กลับไปในอดีตผ่านชุดเอกสาร) รัฐรับประกันกรรมสิทธิ์ และระบบนี้มักได้รับการสนับสนุนจากโครงการชดเชยสำหรับผู้ที่สูญเสียกรรมสิทธิ์เนื่องจากการฉ้อโกงส่วนตัวหรือข้อผิดพลาดในการดำเนินงานของรัฐ^{[ 1 ]}

ในเขตอำนาจศาลส่วนใหญ่ที่ได้นำระบบกรรมสิทธิ์แบบทอร์เรนส์มาใช้ จะมีที่ดินบางส่วนที่ยังไม่ได้จดทะเบียน^{[ 2 ]}

ระบบ Torrens ทำงานบนหลักการสามประการ: ^{[ 3 ]}

1. หลักการสะท้อนภาพ – ทะเบียนจะสะท้อน (แสดงภาพ) ข้อเท็จจริงปัจจุบันเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ในที่ดินแต่ละแปลงที่จดทะเบียนไว้อย่างถูกต้องและครบถ้วน ซึ่งหมายความว่าธุรกรรมใดๆ ที่มีผลต่อที่ดินแปลงหนึ่ง (เช่น การโอนกรรมสิทธิ์ การจำนองหรือการยกเลิกการจำนอง การให้เช่า สิทธิในการใช้ประโยชน์ หรือข้อตกลงต่างๆ) จะต้องถูกบันทึกไว้ในทะเบียน และทุกคนสามารถตรวจสอบได้
2. หลักการสำคัญ – ไม่จำเป็นต้องไปค้นหาข้อมูลเพิ่มเติมจากโฉนดที่ดิน เพราะโฉนดที่ดินมีข้อมูลทั้งหมดเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์อยู่แล้ว หมายความว่า การพิสูจน์กรรมสิทธิ์ไม่จำเป็นต้องใช้เอกสารยาวๆ ที่ซับซ้อนซึ่งเจ้าของต้องเก็บรักษาไว้เหมือนในระบบการโอนกรรมสิทธิ์ส่วนบุคคล ข้อมูลที่จำเป็นทั้งหมดเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์นั้นอยู่ในโฉนดที่ดินแล้ว
3. หลักการชดเชยความเสียหาย – กำหนดให้มีการชดเชยความเสียหายที่เกิดจากการฉ้อโกงของบุคคลทั่วไป หรือความผิดพลาดที่เกิดขึ้นโดยนายทะเบียนที่ดิน

ตามกฎหมายทั่วไปผู้ขายที่ดินต้องแสดงหลักฐานการเป็นเจ้าของที่ดินโดยการสืบย้อนลำดับการเป็นเจ้าของไปถึงการพระราชทานที่ดินครั้งแรกโดยพระมหากษัตริย์แก่เจ้าของคนแรก เอกสารที่เกี่ยวข้องกับการทำธุรกรรมเกี่ยวกับที่ดินเรียกรวมกันว่า " โฉนดที่ดิน" หรือ "ลำดับการเป็นเจ้าของ" เหตุการณ์นี้อาจเกิดขึ้นหลายร้อยปีก่อน และอาจมีการเปลี่ยนแปลงการเป็นเจ้าของที่ดินหลายสิบครั้ง การเป็นเจ้าของที่ดินของบุคคลใดบุคคลหนึ่งอาจถูกท้าทายได้ ซึ่งอาจทำให้เจ้าของที่ดินต้องเสียค่าใช้จ่ายทางกฎหมายจำนวนมากและเป็นอุปสรรคต่อการพัฒนา

แม้แต่การตรวจสอบกรรมสิทธิ์ อย่างละเอียดถี่ถ้วน ของห่วงโซ่กรรมสิทธิ์ก็ไม่สามารถให้ความปลอดภัยแก่ผู้ซื้อได้อย่างสมบูรณ์ ส่วนใหญ่เป็นเพราะหลักการnemo dat quod non habet (“ไม่มีใครให้สิ่งที่ตนไม่มี”) และความเป็นไปได้เสมอที่จะมีผลประโยชน์ค้างชำระที่ตรวจไม่พบ ใน คดี Pilcher v Rawlins (1872) ^{[ 4 ] [ 5 ]}ในศาลชานเซอรีแห่งอังกฤษและเวลส์ผู้ขายได้โอนกรรมสิทธิ์ ที่ดิน แบบสมบูรณ์ให้แก่ P1 แต่เก็บโฉนดที่ดินไว้และแสร้งทำเป็นโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแบบสมบูรณ์ให้แก่ P2 อย่างฉ้อฉล P2 จะได้รับเพียงกรรมสิทธิ์ที่ผู้ขายเก็บไว้เท่านั้น กล่าวโดยสรุปคือไม่ได้รับอะไรเลย อย่างไรก็ตาม ในที่สุดคดีก็ตัดสินให้ P2 ชนะ P1 ศาลยุติธรรมไม่สามารถตัดสินให้ผู้ซื้อที่บริสุทธิ์โดยสิ้นเชิง (โดยไม่ได้รับแจ้ง) แพ้คดีได้^{[ 6 ]}

หลักกฎหมายทั่วไปได้มีการเปลี่ยนแปลงเล็กน้อยในประเด็นต่างๆ โดยกฎหมายที่ออกแบบมาเพื่อลดขั้นตอนการตรวจสอบที่ผู้ซื้อควรดำเนินการ ในบางเขตอำนาจศาล มีการกำหนดข้อจำกัดเกี่ยวกับระยะเวลาเริ่มต้นของกรรมสิทธิ์ที่ผู้ซื้ออาจต้องการ

ผลของการจดทะเบียนภายใต้ระบบการจดทะเบียนโฉนด (หรือที่เรียกว่า " การบันทึกกรรมสิทธิ์ ") คือการให้ "สิทธิเหนือกว่า" เอกสารที่จดทะเบียนแล้วเหนือกว่าเอกสารทั้งหมดที่ยังไม่ได้จดทะเบียนหรือจดทะเบียนในภายหลัง การบันทึกโฉนดเป็นการแจ้งให้สาธารณชนทราบถึงการโอนกรรมสิทธิ์ให้กับผู้รับโอนที่ระบุชื่อไว้ในโฉนด ความแตกต่างพื้นฐานระหว่างระบบการจดทะเบียนโฉนดและระบบทอร์เรนส์คือ ระบบแรกเกี่ยวข้องกับการจดทะเบียนเอกสาร ในขณะที่ระบบหลังเกี่ยวข้องกับการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์

ยิ่งไปกว่านั้น แม้ว่าจะมีการจัดทำทะเบียนบันทึกว่าใครเป็นเจ้าของที่ดินผืนใดบ้าง แต่ทะเบียนนั้นก็ไม่น่าเชื่อถือและอาจถูกโต้แย้งในศาลได้ตลอดเวลา ข้อจำกัดของระบบการจดทะเบียนโฉนดที่ดินหมายความว่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเป็นไปอย่างล่าช้า มีค่าใช้จ่ายสูง และมักไม่สามารถสร้างกรรมสิทธิ์ที่แน่นอนได้

เซอร์ โรเบิร์ต ริชาร์ด ทอร์เรนส์ นายทะเบียนทั่วไปและเหรัญญิกของอาณานิคมเซาท์ออสเตรเลียและต่อมาเป็นสมาชิกสภาผู้แทนราษฎรได้ผลักดันระบบกรรมสิทธิ์ที่ดินแบบใหม่เป็นเวลาหลายปี เพื่อปรับปรุงระบบการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในปัจจุบันที่ยุ่งยาก ช้า และมีค่าใช้จ่ายสูง เขาเป็นผู้มีบทบาทสำคัญในการผลักดันร่างกฎหมายฉบับใหม่ผ่านรัฐสภา ซึ่งได้รับการประกาศใช้ในปี 1858 ในชื่อพระราชบัญญัติอสังหาริมทรัพย์ ค.ศ. 1858ระบบที่กำหนดไว้ในร่างกฎหมายนี้เป็นที่รู้จักกันในชื่อระบบกรรมสิทธิ์ทอร์เรนส์ และมีพื้นฐานมาจากการจัดทำทะเบียนกลางของที่ดินทั้งหมดในเขตอำนาจของเซาท์ออสเตรเลีย

ทอร์เรนส์ได้นำแนวคิดจากระบบการจดทะเบียนเรือสินค้าในสหราชอาณาจักรมาใช้ ซึ่งเป็นประสบการณ์ที่เขาได้จากการทำงานเป็น เจ้าหน้าที่ ศุลกากร มาหลายปี นอกจากนี้เขายังใช้แนวคิดหลายอย่างที่รวมอยู่ในพระราชบัญญัติจากอุลริช ฮูบเบทนายความชาวเยอรมันที่อาศัยอยู่ในเซาท์ออสเตรเลียในขณะนั้น ซึ่งมีความรู้ความเชี่ยวชาญเกี่ยวกับ ระบบการจดทะเบียน ฮันเซอติกในฮัมบูร์ก^{[ 7 ] [ 8 ]}

หัวใจสำคัญของระบบทอร์เรนส์คือทะเบียนที่ดินซึ่งบันทึกธุรกรรมทั้งหมดเกี่ยวกับที่ดิน ทะเบียนอาจเป็นเอกสารกระดาษที่เย็บเล่ม แต่ปัจจุบันส่วนใหญ่จะเก็บไว้ในฐาน ข้อมูล กรรมสิทธิ์ในที่ดินจะได้รับการยืนยันโดยชื่อเจ้าของที่บันทึกไว้ในทะเบียนของรัฐบาล โฉนดที่ดินตามระบบทอร์เรนส์ยังบันทึกสิทธิในการใช้ประโยชน์และการสร้างและการยกเลิกการจำนองด้วย

ในการจดทะเบียนที่ดินครั้งแรกภายใต้ระบบ ที่ดินจะได้รับหมายเลขเฉพาะ (เรียกว่าหมายเลขเล่มโฉนด) ซึ่งใช้ระบุที่ดินโดยอ้างอิงจากแผนที่ที่จดทะเบียนไว้ โฉนดจะบันทึกขนาดของที่ดินและขอบเขต ชื่อเจ้าของที่จดทะเบียน และสิทธิทางกฎหมาย ใดๆ ที่มีผลต่อกรรมสิทธิ์ในที่ดิน หากต้องการเปลี่ยนแปลงขอบเขตของที่ดิน จะต้องจัดทำและจดทะเบียนแผนที่ฉบับแก้ไขใหม่ เมื่อจดทะเบียนแล้ว ที่ดินจะไม่สามารถถอนออกจากระบบได้

การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจะเกิดขึ้นได้โดยการเปลี่ยนแปลงข้อมูลในทะเบียนที่ดิน นายทะเบียนมีหน้าที่ตรวจสอบให้แน่ใจว่ามีการเปลี่ยนแปลงข้อมูลในทะเบียนที่ถูกต้องตามกฎหมายเท่านั้น ดังนั้น นายทะเบียนจะระบุเอกสารที่ต้องการเพื่อตรวจสอบให้แน่ใจว่ามีการเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์เกิดขึ้นจริง การเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์อาจเกิดขึ้นจากการขายที่ดิน การเสียชีวิตของเจ้าของที่ดินที่จดทะเบียน หรือคำสั่งศาลซึ่งเป็นเพียงตัวอย่างวิธีที่พบบ่อยที่สุดในการเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์ ในทำนองเดียวกัน สิทธิใดๆ ที่ส่งผลกระทบหรือจำกัดสิทธิในกรรมสิทธิ์ของเจ้าของที่ดินที่จดทะเบียน เช่น การจำนองก็สามารถบันทึกไว้ในทะเบียนได้เช่นกัน มีกฎหมายที่ควบคุมสิทธิและอำนาจของสิทธิเหล่านี้ในแต่ละด้านที่เกี่ยวข้องซึ่งกันและกันและเกี่ยวข้องกับบุคคลที่สาม

รัฐรับประกันความถูกต้องของทะเบียนและรับผิดชอบในการชดเชยผู้ที่สิทธิได้รับผลกระทบในทางลบจากข้อผิดพลาดทางการบริหาร^{[ 9 ]}การเรียกร้องค่าชดเชยเกิดขึ้นน้อยมาก^{[ 10 ]}

ความแตกต่างหลักระหว่างกรรมสิทธิ์ตามกฎหมายทั่วไป และกรรมสิทธิ์ตามระบบทอร์เรนส์คือ สมาชิกของชุมชนทั่วไปที่กระทำการโดยสุจริตสามารถพึ่งพาข้อมูลในทะเบียนที่ดินเกี่ยวกับสิทธิและผลประโยชน์ของฝ่ายต่างๆ ที่บันทึกไว้ และกระทำการบนพื้นฐานของข้อมูลนั้นได้ ตัวอย่างเช่น ผู้ซื้อที่มีศักยภาพไม่จำเป็นต้องตรวจสอบเกินกว่าบันทึกนั้น เขาหรือเธอไม่จำเป็นต้องตรวจสอบใบรับรองกรรมสิทธิ์ด้วยซ้ำ เนื่องจากข้อมูลในทะเบียนมีความสำคัญสูงสุด^{[ 11 ]}ซึ่งแตกต่างจากกรรมสิทธิ์ตามกฎหมายทั่วไปซึ่งอิงตามหลักการที่ว่าผู้ขายไม่สามารถโอนผลประโยชน์ที่มากกว่าที่ตนเองเป็นเจ้าของให้กับผู้ซื้อได้ เช่นเดียวกับห่วงโซ่ กรรมสิทธิ์ของผู้ขายก็ดีเท่ากับห่วงโซ่ที่อ่อนแอที่สุดในห่วงโซ่กรรมสิทธิ์ ดังนั้น หากกรรมสิทธิ์ตามกฎหมายทั่วไปของผู้ขายมีข้อบกพร่องในทางใดทางหนึ่ง กรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อก็จะมีข้อบกพร่องเช่นกัน ดังนั้น ผู้ซื้อจึงมีหน้าที่ต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่ากรรมสิทธิ์ของผู้ขายนั้นปราศจากข้อสงสัย ขั้นตอนนี้อาจเกี่ยวข้องกับการสอบถามและการตรวจสอบลำดับกรรมสิทธิ์ ซึ่งอาจเป็นกระบวนการที่ยืดเยื้อและมีค่าใช้จ่ายสูงทุกครั้งที่มีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

กล่าวกันว่าเจ้าของที่ดินที่จดทะเบียนตามระบบทอร์เรนส์มีกรรมสิทธิ์ที่ไม่อาจเพิกถอนได้ ซึ่งหมายความว่ากรรมสิทธิ์ของเขาหรือเธอจะถูกท้าทายได้เฉพาะในสถานการณ์ที่จำกัดมากเท่านั้น (ดูรายละเอียดต่อไปนี้)

กล่าวกันว่าทะเบียนกรรมสิทธิ์มอบ “ความไม่สามารถเพิกถอนได้ในกรรมสิทธิ์” ให้แก่บุคคลหรือกลุ่มบุคคลที่จดทะเบียนในทะเบียนว่าเป็นเจ้าของหรือเจ้าของร่วมที่ดิน แม้ว่าแนวคิดเรื่องความไม่สามารถเพิกถอนได้จะคล้ายคลึงกับหลักฐานที่แน่ชัดแต่ในทางปฏิบัติแล้ว ความไม่สามารถเพิกถอนได้นั้นมีข้อจำกัดอยู่บ้าง และแต่ละเขตอำนาจศาลก็มีกฎหมายและบทบัญญัติที่แตกต่างกัน

ตัวอย่างเช่น ในรัฐวิกตอเรียของออสเตรเลีย ระบบทอร์เรนส์ปรากฏอยู่ในพระราชบัญญัติการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินปี 1958 (วิกตอเรีย) เมื่อมีการจดทะเบียนสิทธิและบันทึกสิทธินั้นลงในโฉนดที่ดินแล้ว สิทธิเรียกร้องของผู้ถือครองสิทธิที่จดทะเบียนนั้นจะเหนือกว่าสิทธิเรียกร้องอื่น ๆ ทั้งหมด ยกเว้นสิทธิเรียกร้องที่ระบุไว้ในมาตรา 42 ของพระราชบัญญัติดังกล่าว ซึ่งบัญญัติว่ากรรมสิทธิ์ของผู้ถือครองสิทธิที่จดทะเบียนนั้นอยู่ภายใต้เงื่อนไขหลายประการ รวมถึง:

• รายชื่อที่ระบุไว้ในชื่อเรื่อง
• ผู้ที่อ้างสิทธิ์ในที่ดินตามเอกสารสิทธิ์ก่อนหน้า (มาตรา 42(1)(ก)) ^{[ 12 ]}
• ในกรณีที่ที่ดินถูกรวมไว้โดยคำอธิบายที่ไม่ถูกต้องของนายทะเบียน และเจ้าของไม่ได้หรือไม่ได้ได้รับกรรมสิทธิ์จากผู้ซื้อ 'โดยมีมูลค่า' (มาตรา 42(1)(b))
• “ผลประโยชน์ที่สำคัญยิ่ง” (มาตรา 42(2)(a)-(f)) – ผลประโยชน์เหล่านี้ แม้ว่าจะไม่ได้จดทะเบียนก็ตาม ถือว่า “เหนือกว่า” ผลประโยชน์ที่จดทะเบียนแล้ว

นอกจากนี้ ยังมีข้อยกเว้นหรือสถานการณ์อื่นๆ ที่อาจทำให้ความไม่สามารถเพิกถอนได้นั้นเป็นโมฆะ เช่น:

• การฉ้อโกงที่กระทำโดยผู้ถือผลประโยชน์ที่จดทะเบียน [หลักการเพิกถอนไม่ได้ในทันที] ดูตัวอย่างเช่น คดีของนิวซีแลนด์เรื่องEfstratiou, Glantschnig และ Petrovic v Glantschnig
• การดำเนินการทางศาล ซึ่งสามารถแสดงให้เห็นได้ว่ามีข้อผูกพันหรือคำมั่นสัญญาตามสัญญาระหว่างฝ่ายที่จดทะเบียนกับฝ่ายที่ไม่ได้จดทะเบียน
• กฎหมายที่ไม่สอดคล้องกัน (ในกรณีนี้ กฎหมายที่ออกล่าสุดจะมีผลบังคับใช้)
• ในกรณีอาสาสมัคร ผู้ลงทะเบียนจะได้รับสิทธิ์โดยไม่มีค่าตอบแทน (เช่น ได้รับมรดกในพินัยกรรม) ในทางตรงกันข้าม ในรัฐนิวเซาท์เวลส์ อาสาสมัครมีสิทธิได้รับการคุ้มครองอย่างถาวร

การขายที่ดินครั้งแรกที่จดทะเบียนภายใต้ระบบนี้คือให้กับวิลเลียม แรนซัม มอร์ทล็อก ผู้เลี้ยงปศุสัตว์ (ต่อมาได้รับเลือกเข้าสู่สภาแห่งรัฐเซาท์ออสเตรเลีย^{[ 13 ]} ) เมื่อวันที่ 25 สิงหาคม พ.ศ. 2391 ^{[ 14 ]}

เริ่มต้นในรัฐเซาท์ออสเตรเลียด้วยพระราชบัญญัติที่ดินและทรัพย์สินปี 1858 (ซึ่งต่อมาถูกยกเลิกและแทนที่ด้วยพระราชบัญญัติที่ดินและทรัพย์สินปี 1886 ) อาณานิคมออสเตรเลียทั้งหมดได้นำระบบทอร์เรนส์มาใช้ระหว่างปี 1858 ถึง 1875 ตั้งแต่นั้นมา แต่ละอาณานิคม และตั้งแต่ปี 1901 รัฐหรือดินแดนต่างๆก็ได้จัดทำทะเบียนกรรมสิทธิ์ที่ดินของตนเอง

ระบบ Torrens ไม่ได้เข้ามาแทนที่ ระบบ กฎหมายทั่วไปแต่ใช้เฉพาะกับการมอบที่ดินที่มีผลหลังจากมีการนำระบบ Torrens มาใช้ในเขตอำนาจศาล และที่ดินที่จดทะเบียนโดยสมัครใจภายใต้พระราชบัญญัติที่เกี่ยวข้อง ในออสเตรเลีย ปัจจุบันที่ดินส่วนใหญ่อยู่ภายใต้ระบบ Torrens แม้ว่าระบบกรรมสิทธิ์ที่ดินแบบเก่าจะยังมีหลงเหลืออยู่บ้าง เรียกว่า “ที่ดินตามกฎหมายทั่วไป” ที่ดินทั้งหมดในเขตเมืองหลวงของออสเตรเลียเป็นกรรมสิทธิ์แบบเช่า (โดยพื้นฐานแล้วเป็นกรรมสิทธิ์แบบ Torrens) ในขณะ ที่ดินแดน ทางเหนือ ส่วนใหญ่ อยู่ภายใต้สัญญาเช่าของรัฐบาลกลางกรรมสิทธิ์ของชนพื้นเมืองได้รับการยอมรับว่าเป็นรูปแบบการเป็นเจ้าของที่แยกต่างหาก ที่ดินบางส่วนยังคงเป็นที่ดินของรัฐบาลกลาง^{[ 15 ]}

เขตอำนาจศาลทอร์เรนส์แห่งที่สองของโลกก่อตั้งขึ้นในปี 1861 ในอาณานิคมบริติชในขณะนั้นบนเกาะแวนคูเวอร์ซึ่งปัจจุบันเป็นส่วนหนึ่งของจังหวัดบริติชโคลัมเบีย ของ แคนาดา^{[ 16 ]}แคนาดา โดยผ่านรัฐสภาของรัฐบาลกลางในปี 1886 ได้นำระบบทอร์เรนส์มาใช้ในดินแดนตะวันตกเฉียงเหนือ [ ^{17 ] ระบบ}นี้ยังคงถูกใช้โดยสามจังหวัดแพรรี ( อัลเบอร์ตาซัสแคตเชวันและแมนิโทบา ) ซึ่งแบ่งส่วนใต้ของดินแดนตะวันตกเฉียงเหนือออกเป็นส่วนๆ^{[ 18 ]}บริติชโคลัมเบียใช้ระบบทอร์เรนส์ที่ปรับปรุงแล้ว ตั้งแต่ปี 1885 ออนแทรีโอใช้ระบบภาษาอังกฤษ^{[ 19 ]}ซึ่งไม่ใช่ระบบทอร์เรนส์ แต่มีวัตถุประสงค์ที่คล้ายคลึงกัน ในออนแทรีโอ การลงทะเบียนทางอิเล็กทรอนิกส์ทำให้ระบบนี้ครอบคลุมที่ดินเกือบทั้งหมด แต่การลงทะเบียนโฉนดในอดีตยังคงควบคุมบางประเด็น สำหรับทรัพย์สินที่ยังคงอยู่ภายใต้การลงทะเบียนโฉนด กฎ 40 ปีควบคุมกรรมสิทธิ์ แต่รัฐบาลได้เปลี่ยนมาใช้กระบวนการที่คล่องตัวมากขึ้น^{[ 20 ]}นิวบรันสวิกและโนวาสโกเชียเปลี่ยนจากระบบการจดทะเบียนโฉนดที่ดินเป็นระบบกรรมสิทธิ์ทอร์เรนส์ในช่วงทศวรรษ 2000 โดยค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยนระบบจะเรียกเก็บจากผู้ซื้อ^{[ 21 ] [ 22 ]}จังหวัดเดียวในแคนาดาที่ไม่มีกรรมสิทธิ์ทอร์เรนส์ ได้แก่ นิวฟาวนด์แลนด์และแลบ ราดอร์เกาะพรินซ์เอ็ดเวิร์ดและควิเบก ควิเบกใช้ ระบบ ทะเบียนที่ดินภายใต้เขตอำนาจศาลกฎหมายแพ่งแทนที่จะเป็นเขตอำนาจศาลกฎหมายทั่วไป

กฎหมายระบบทอร์เรนส์ของฟิจิคือ พระราชบัญญัติการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินปี 1971

สาธารณรัฐโดมินิกันใช้ระบบกรรมสิทธิ์แบบทอร์เรนส์มาตั้งแต่ปี พ.ศ. 2463 ^{[ 23 ]}ทรัพย์สินเชิงพาณิชย์ทั้งหมดและอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ในเมืองหลักได้รับการจดทะเบียนและรับประกันภายใต้ระบบนี้ การเร่งการจดทะเบียนที่ดินในพื้นที่ชนบทกำลังดำเนินการอยู่ในศตวรรษที่ 21 เพื่อส่งเสริมตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสิทธิภาพและประสิทธิผลมากขึ้นในสาธารณรัฐโดมินิกัน

ไอร์แลนด์เริ่มใช้ระบบกรรมสิทธิ์แบบทอร์เรนส์เป็นครั้งแรกในปี 1892 ที่ดินที่จดทะเบียน (เช่น ที่ดินที่ถือครองภายใต้กรรมสิทธิ์แบบทอร์เรนส์) จะถูกบันทึกในสาธารณรัฐไอร์แลนด์โดยใช้ระบบโฟลิโอที่มีหมายเลขระดับเขต หน่วยงานที่ดูแลการจดทะเบียนที่ดินคือ Tailte Éireann ^{[ 24 ] [ 25 ]}ซึ่งเป็นหน่วยงานของรัฐ และบันทึกทั้งกรรมสิทธิ์แบบถาวรและกรรมสิทธิ์แบบเช่า รวมถึงสิทธิในการใช้ที่ดิน/ผลประโยชน์จากการเช่า การจำนอง และภาระผูกพันอื่น ๆ ที่มีต่อที่ดิน การสร้างโฟลิโอในทะเบียนที่ดินเป็นสิ่งจำเป็นหากมีการขาย/โอน/แบ่งแยกที่ดิน สร้างอาคารหลายชั้น หรือมีการทำสัญญาเช่าใหม่ (เกินห้าปี) ที่ดินส่วนใหญ่ในไอร์แลนด์ (ตามพื้นที่) ถือครองภายใต้กรรมสิทธิ์แบบทอร์เรนส์ เนื่องจากการจดทะเบียนบังคับในทะเบียนที่ดินเมื่อมีการขายเป็นข้อกำหนดในพื้นที่ชนบทมานานหลายปีแล้ว การจดทะเบียนภาคบังคับได้ขยายไปยังเขตเมืองต่างๆ เช่น คอร์ก ดับลิน กัลเวย์ ลิเมอริก และวอเตอร์ฟอร์ด ในปี 2010 ส่งผลให้การจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามระบบทอร์เรนส์ภาคบังคับครอบคลุมทุกส่วนของสาธารณรัฐไอร์แลนด์

ระบบการจดทะเบียนที่ดินแบบทอร์เรนส์ถูกนำมาใช้โดยอังกฤษในปาเลสไตน์ภายใต้การปกครองของอังกฤษ และยังคงใช้มาอย่างต่อเนื่องนับตั้งแต่การก่อตั้งประเทศอิสราเอลในปี 1948 ณ ปี 2016 พื้นที่ประมาณ 4% ของประเทศยังคงจดทะเบียนภายใต้ระบบ การจดทะเบียนโฉนด ที่ดินแบบดั้งเดิมก่อนยุคทอร์เรนส์

มาเลเซียได้นำระบบทอร์เรนส์มาใช้ 3 รูปแบบ ได้แก่:

• สำหรับคาบสมุทรมาเลเซียกฎหมายนี้บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายที่ดินแห่งชาติ พระราชบัญญัติที่ 56 ของปี 1965 ^{[ 26 ]}
• สำหรับรัฐซาราวักกฎหมายนี้บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายที่ดินซาราวัก หมวดที่ 81 ปี 1958
• สำหรับรัฐซาบาห์กฎหมายนี้บัญญัติไว้ในพระราชบัญญัติที่ดิน (ซาบาห์ บทที่ 68) ^{[ 27 ]}ต่างจากประมวลกฎหมายที่ดินแห่งชาติและประมวลกฎหมายที่ดินซาราวัก พระราชบัญญัติที่ดิน (ซาบาห์ บทที่ 68) ไม่ได้ให้การรับรองกรรมสิทธิ์ที่ไม่อาจเพิกถอนได้

นิวซีแลนด์นำระบบที่คล้ายกันมาใช้ตั้งแต่ปี 1870 ภายใต้พระราชบัญญัติการโอนที่ดิน พ.ศ. 2413 [ ^{28 ] [ 29 ] พระราชบัญญัติ}การโอนที่ดิน (การจดทะเบียนกรรมสิทธิ์โดยบังคับ) พ.ศ. 2467ได้นำที่ดินส่วนใหญ่ที่เหลืออยู่ในประเทศมาอยู่ภายใต้ระบบทอร์เรนส์ และภายในปี พ.ศ. 2494 ทะเบียนถือว่าสมบูรณ์แล้ว แม้ว่าที่ดินส่วนน้อยอาจยังคงอยู่ภายใต้ระบบโฉนด^{[ 30 ]}พระราชบัญญัติการโอนที่ดิน พ.ศ. 2495ได้นำระบบทอร์เรนส์มาใช้เพิ่มเติม^{[ 31 ]}ในศตวรรษที่ 20 นักวิชาการและผู้พิพากษามีความเห็นไม่ตรงกันเกี่ยวกับการตีความความไม่สามารถเพิกถอนได้ว่าเป็น "แบบเลื่อนออกไป" หรือ "แบบทันที" ^{[ 32 ]}ในปี พ.ศ. 2510 สภาองคมนตรีในคดีFrazer v Walkerได้ตัดสินว่าเจ้าของที่จดทะเบียนจะได้รับกรรมสิทธิ์ที่ไม่สามารถเพิกถอนได้ในผลประโยชน์หรืออสังหาริมทรัพย์ทันทีที่พวกเขากลายเป็นเจ้าของที่จดทะเบียนของผลประโยชน์หรืออสังหาริมทรัพย์นั้น (หลักการของความไม่สามารถเพิกถอนได้ทันที) ^{[ 33 ]}

พระราชบัญญัติปี 1952 ถูกแทนที่โดยพระราชบัญญัติการโอนที่ดินปี 2017 [ ^{34 ] พระราชบัญญัติ}ปี 2017 นำเสนอดุลพินิจของศาลในการยกเลิกการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ของเจ้าของในกรณี "ความอยุติธรรมที่เห็นได้ชัด" ซึ่งอาจขัดขวางความแน่นอนของกรรมสิทธิ์ที่ถือเป็นพื้นฐานสำคัญของหลักการไม่สามารถเพิกถอนได้ทันที^{[ 35 ]}

ในนิวซีแลนด์ ที่ดินส่วนใหญ่อยู่ภายใต้ ระบบ กรรมสิทธิ์ทอร์เรนส์แม้ว่าระบบกรรมสิทธิ์ที่ดินแบบเก่าจะยังมีร่องรอยหลงเหลืออยู่บ้างก็ตาม กรรมสิทธิ์ตามประเพณีของชาวเมารี (กรรมสิทธิ์ดั้งเดิม) ได้รับการยอมรับว่าเป็นรูปแบบการเป็นเจ้าของที่แยกต่างหาก ที่ดินบางส่วนยังคงเป็นที่ดินของรัฐ (เช่น ในนิวซีแลนด์ ที่ดินสาธารณะ) ^{[ 15 ]}

ระบบ Torrens ได้รับการจัดตั้งขึ้นในฟิลิปปินส์เมื่อวันที่ 6 พฤศจิกายน พ.ศ. 2445 โดยการออกพระราชบัญญัติฉบับที่ 496 "พระราชบัญญัติการจดทะเบียนที่ดิน" ซึ่งแทบจะเหมือนกับพระราชบัญญัติอสังหาริมทรัพย์ของแมสซาชูเซตส์ พ.ศ. 2441 ^{[ 36 ] [ 37 ]}

รัสเซียนำระบบ Torrens มาใช้ไม่นานหลังจากก่อตั้งสหภาพโซเวียต^{[ 38 ]}ปัจจุบัน ระบบการบัญชีและการลงทะเบียนสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ในรัสเซียอยู่ภายใต้กฎหมายของรัฐบาลกลางสองฉบับ ซึ่งได้นำองค์ประกอบและหลักการบางส่วนของระบบ Torrens มาใช้ การบัญชีสำหรับที่ดิน อาคาร และแหล่งธรรมชาติจะถูกบันทึกไว้ในฐานข้อมูลทะเบียน ที่ดิน ภายใต้กฎหมายของรัฐบาลกลาง พ.ศ. 2550 เลขที่ 221-FZ "ว่าด้วยทะเบียนที่ดินของรัฐ" ^{[ 39 ]}ธุรกรรมโดยผู้ถือบัญชีของสิ่งอำนวยความสะดวกเหล่านี้จะถูกบันทึกไว้ในฐานข้อมูลอีกแห่งหนึ่ง คือ "ทะเบียนรวมของรัฐเกี่ยวกับสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์และธุรกรรมที่เกี่ยวข้อง" ตามกฎหมายของรัฐบาลกลาง พ.ศ. 2540 เลขที่ 122-FZ "ว่าด้วยการลงทะเบียนของรัฐเกี่ยวกับสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์และธุรกรรมที่เกี่ยวข้อง" ^{[ 40 ]}กฎหมายทั้งสองฉบับได้กำหนดให้ข้อมูลทะเบียนและการลงทะเบียนมีความเปิดเผย และมอบหมายให้องค์กรเดียวรับผิดชอบในการจัดการ คือ Rosreestr การลงทะเบียนในทะเบียนที่ดินของรัฐรวมเป็นเงื่อนไขที่จำเป็นและเพียงพอสำหรับการเกิดขึ้นของสิทธิในทรัพย์สินอสังหาริมทรัพย์ สำหรับข้อมูลเกี่ยวกับทรัพย์สินที่มีอยู่ในทะเบียนที่ดินและทะเบียนทรัพย์สินนั้น ครอบคลุมข้อมูลที่สำคัญที่สุดเกี่ยวกับวัตถุส่วนใหญ่ในแผนที่ที่ดินแบบเปิด^{[ 41 ]}ด้วยแบบฟอร์มเว็บที่ค่อนข้างง่าย สามารถค้นหาและอ่านข้อมูลบางส่วนเกี่ยวกับทรัพย์สินใดๆ ก็ได้^{[ 42 ]}อย่างไรก็ตาม กฎหมายเหล่านี้ไม่ได้กำหนดความรับผิดชอบเต็มรูปแบบของรัฐต่อความถูกต้องของข้อมูลที่มีอยู่ในฐานข้อมูล ในปี 2558 สภาดูมาแห่งรัฐได้จดทะเบียนร่างกฎหมายที่ครอบคลุมการเข้าถึงข้อมูลสาธารณะเกี่ยวกับเจ้าของทรัพย์สิน^{[ 43 ]}ร่างกฎหมายดังกล่าวได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาล^{[ 44 ]}ตามที่ผู้เชี่ยวชาญบางคนกล่าว การจำกัดการเปิดเผยข้อมูลจะลดโอกาสในการระบุกรณีการร่ำรวยโดยมิชอบด้วยกฎหมายและเพิ่มความเสี่ยงทางธุรกิจ^{[ 45 ]}

ซาอุดีอาระเบียได้นำระบบ Torrens มาใช้ในปี 2545 ด้วยกฎหมายการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ตามพระราชบัญญัติฉบับที่ 6 ลงวันที่ 9/21423H ^{[ 46 ]}

สิงคโปร์นำระบบ Torrens มาใช้ตั้งแต่ปี 1960 โดยเริ่มจากพระราชบัญญัติกรรมสิทธิ์ที่ดิน บทที่ 157 ^{[ 47 ]}การแปลงกรรมสิทธิ์ทั้งหมดเสร็จสมบูรณ์ในปี 2001 ^{[ 48 ]}

ศรีลังกาได้นำระบบทอร์เรนส์เวอร์ชันหนึ่งที่เรียกว่าบิม ซาวียามาใช้ภายใต้พระราชบัญญัติการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ฉบับที่ 21 ปี 1998กรมสำรวจของศรีลังกาได้เริ่มกระบวนการสำรวจที่ดินของรัฐบาลและเอกชนเพื่อบันทึกการจดทะเบียนบิม ซาวียา จนถึงปัจจุบัน กระบวนการสำรวจที่ดินและการแปลงโฉนดเดิมของเจ้าของที่ดินเป็นใบรับรองกรรมสิทธิ์ ยังไม่เสร็จ สิ้น โครงการนี้กลายเป็นประเด็นถกเถียงอย่างมาก โดยมีข้อกล่าวหาว่าเป็นการเลียนแบบการยึดคืนที่ดินของรัฐโดยรัฐบาลอาณานิคมอังกฤษของซีลอนภายใต้พระราชบัญญัติป้องกันการบุกรุกที่ดินของรัฐฉบับที่ 12 ปี 1840ซึ่งรัฐบาลเข้าครอบครองที่ดินที่ผู้ครอบครองไม่สามารถพิสูจน์ความเป็นเจ้าของได้ และมีความเป็นไปได้สูงที่จะเกิดการฉ้อโกง การขาดการยอมรับใบรับรองกรรมสิทธิ์ที่ออกภายใต้โครงการบิม ซาวียา และการขาดบทบัญญัติสำหรับการเป็นเจ้าของร่วม^{[ 49 ] [ 50 ] [ 51 ]}

ประเทศไทยนำระบบทอร์เรนส์มาใช้ในปี พ.ศ. 2444 หลังจากที่พระบาทสมเด็จพระจุลจอมเกล้า เจ้าอยู่หัวทรง สถาปนากรมสำรวจที่ดิน ซึ่งเป็น หน่วยงานพิเศษของกองทัพบกไทย ทำหน้าที่สำรวจที่ดินเพื่อกำหนดกรรมสิทธิ์ในการจดทะเบียนที่ดินและการจัดเก็บภาษีอย่างเป็นธรรม^{[ 52 ]}

ตุรกีนำระบบ Torrens มาใช้ในปี 1926 ภายใต้ประมวลกฎหมายแพ่งตุรกีฉบับใหม่ ระบบการจดทะเบียนที่ดินในจักรวรรดิออตโตมันนั้นอิงตามการบันทึกกรรมสิทธิ์ หลังจากที่สาธารณรัฐตุรกีก่อตั้งขึ้นในปี 1923 รัฐบาลได้นำระบบการจดทะเบียนและโอนกรรมสิทธิ์ Torrens มาใช้เมื่อวันที่ 4 ตุลาคม 1926 ตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 19 ของประมวลกฎหมายแพ่งตุรกี^{[ 53 ]}

ข้อเสนอในการนำระบบกรรมสิทธิ์ Torrens มาใช้ในสหรัฐอเมริกาได้รับการต่อต้านอย่างรุนแรงจาก อุตสาหกรรม ประกันกรรมสิทธิ์ต้นทุนเริ่มต้นที่สูงของการจดทะเบียน Torrens เป็นอุปสรรคอีกประการหนึ่งในการนำระบบนี้มาใช้^{[ 54 ]}

ระบบ Torrens ถูกนำมาใช้ในดินแดนกวมของสหรัฐอเมริกา[ 55 ] ^{รัฐที่มี}การนำไปใช้อย่างจำกัด ได้แก่มินนิโซตา [ ^{56 ]}แมสซาชูเซตส์ [ ^{57 ] โคโลราโด} [ 58 ^{] จอร์เจีย}ฮาวายนิวยอร์กนอร์ทแคโรไลนา^{[ 59} ] และโอไฮโอ^[ 58 ^]ก่อนหน้านี้^{เวอร์จิเนีย}และวอชิงตันเคย นำระบบ ^{นี้ มาใช้ แต่ระบบ ดัง} กล่าวถูกยกเลิกในรัฐเหล่านี้ไป^{แล้ว[ 60 ] [ 61 ]}

รัฐอิลลินอยส์เป็นรัฐแรกที่นำกฎหมายกรรมสิทธิ์ทอร์เรนส์มาใช้ ซึ่งใช้ระบบทอร์เรนส์แบบจำกัดในเคาน์ตีคุกหลังจากเหตุการณ์ไฟไหม้ครั้งใหญ่ในชิคาโก [ ^{62 ]}แต่ระบบดังกล่าวถูกปล่อยให้หมดอายุในวันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2535 หลังจากพบว่าไม่เป็นที่นิยมในหมู่ผู้ให้กู้และสถาบันอื่น^{ๆ[ 63 ]}

รัฐแคลิฟอร์เนียได้นำระบบทอร์เรนส์มาใช้ในปี 1914 ตามกฎหมายริเริ่ม แม้ว่าการเข้าร่วมระบบจะเป็นไปโดยสมัครใจ แต่เมื่อเจ้าของได้จดทะเบียนที่ดินแล้ว เขาจะไม่สามารถถอนตัวออกจากระบบได้ ระบบทอร์เรนส์ที่นำมาใช้ในรัฐแคลิฟอร์เนียไม่ได้คุ้มครองผู้ซื้อจากข้อบกพร่องที่เกิดจากภาระผูกพันทางภาษีของรัฐบาลกลาง กระบวนการล้มละลายของรัฐบาลกลาง หรือจากความไร้ความสามารถ การหย่าร้าง หรือกระบวนการพิจารณาคดีมรดกที่ส่งผลกระทบต่อผู้ขาย เนื่องจากระบบนี้ได้รับการนำมาใช้โดยการริเริ่ม สภานิติบัญญัติจึงไม่มีอำนาจในการแก้ไขข้อบกพร่องเหล่านั้น^{[ 64 ]}โดยการริเริ่มที่นำมาใช้ในปี 1954 สภานิติบัญญัติได้รับอำนาจในการแก้ไขหรือยกเลิกระบบ และในปี 1955 ระบบนี้ก็ถูกยกเลิก^{[ 65 ]}

รัฐเวอร์จิเนียได้ออกกฎหมายระบบทอร์เรนส์เป็นทางเลือก^{[ 66 ]} อย่างไรก็ตาม ระบบนี้ไม่ได้รับความนิยม และกฎหมายทอร์เรนส์ถูกยกเลิกในปี 2019 [ ^{67 ] ปัจจุบัน} การจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ที่ดินเป็นรูปแบบเดียวของการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ที่ดินในรัฐเวอร์จิเนีย รัฐวอชิงตันมีการจดทะเบียนทอร์เรนส์โดยสมัครใจจนถึงเดือนมิถุนายน 2022 ซึ่งหลังจากนั้นการจดทะเบียนใหม่ก็ถูกระงับ การจดทะเบียนที่มีอยู่ถูกยกเลิกในวันที่ 1 กรกฎาคม 2023 ^{[ 68 ] [ 69 ]}

• Cadastreคือแนวคิดที่เทียบเท่ากันในกฎหมายแพ่ง ของฝรั่งเศส
• กรรมสิทธิ์ร่วม (Strata title ) เป็นรูปแบบกรรมสิทธิ์ที่พัฒนามาจากกรรมสิทธิ์แบบทอร์เรนส์ (Torrens Title) สำหรับอาคารชุดและบ้านพักอาศัย

• "คำอธิบายเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์แบบทอร์เรนส์"สถาบันอสังหาริมทรัพย์แห่งออสเตรเลีย
• ฮอกก์, เจมส์ เอ็ดเวิร์ด (1920). การจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ที่ดินทั่วทั้งจักรวรรดิ ตำรากฎหมายเกี่ยวกับการรับประกันกรรมสิทธิ์ที่ดินโดยการจดทะเบียนและธุรกรรมที่ดินที่จดทะเบียนในออสเตรเลีย นิวซีแลนด์ แคนาดา อังกฤษ ไอร์แลนด์ หมู่เกาะเวสต์อินดีส์ มาลายา ฯลฯ : ภาคต่อของ "ระบบทอร์เรนส์ของออสเตรเลีย"โทรอนโต: คาร์สเวลล์ หน้า773. OL  23413778M