การแบ่งเขต

Q: แนวทางหลักในการกำหนดเขตพื้นที่

ระบบการแบ่งเขต ตามการใช้งานหรือ ตามหน้าที่ [ 15 ] สามารถประกอบด้วยเขตการใช้งานเดียว เขตการใช้งานแบบผสมผสาน ซึ่งอนุญาตให้กลุ่มการใช้งานที่เข้ากันได้สามารถอยู่ร่วมกันได้ หรือการผสมผสานระหว่างเขตการใช้งานเดียวและเขตการใช้งานแบบผสมผสานในระบบเดียว [ 16 ]

ในการวางผังเมืองการแบ่งเขตเป็นวิธีการที่เทศบาลหรือหน่วยงานรัฐบาล ระดับอื่น แบ่งที่ดินออกเป็น "เขต" การใช้ที่ดินและอาคาร โดยแต่ละเขตจะมีข้อกำหนดสำหรับการพัฒนาใหม่ที่แตกต่างจากเขตอื่น เขตอาจถูกกำหนดไว้สำหรับการใช้งานเดียว (เช่นที่อยู่อาศัยอุตสาหกรรม)หรืออาจรวมกิจกรรมที่เข้ากันได้หลายอย่างตามการใช้งาน หรือในกรณีของการแบ่งเขตตามรูปแบบ ข้อกำหนดที่แตกต่างกันอาจควบคุมความหนาแน่น ขนาด และรูปร่างของอาคารที่อนุญาตโดยไม่คำนึงถึงการใช้งาน กฎการวางแผนสำหรับแต่ละเขตจะกำหนดว่าควรอนุญาตให้มีการวางแผนสำหรับการพัฒนาที่กำหนดหรือไม่ การแบ่งเขตอาจระบุการใช้ที่ดินแบบสมบูรณ์และแบบมีเงื่อนไขได้หลากหลาย อาจระบุขนาดและมิติของแปลงที่ดินที่สามารถแบ่งย่อยได้ หรือรูปแบบและขนาดของอาคาร แนวทางเหล่านี้ถูกกำหนดขึ้นเพื่อเป็นแนวทางในการเติบโตและการพัฒนาของเมือง^{[ 1 ]}^{[ 2 ]}

การแบ่งเขตเป็นวิธีการวางผังเมืองที่ควบคุมได้ที่ใช้กันทั่วไปโดยรัฐบาลท้องถิ่นในประเทศที่พัฒนาแล้ว^{[ 3 ]}^{[ 4 ]}^{[ 5 ]}ข้อยกเว้น ได้แก่ สหราชอาณาจักรและเมืองฮิวสตันรัฐเท็กซัส^{[ 6 ]}ระบบการแบ่งเขตส่วนใหญ่มีขั้นตอนสำหรับการให้การผ่อนผัน (ข้อยกเว้นกฎการแบ่งเขต) โดยปกติเนื่องจากความยากลำบากที่รับรู้ได้ซึ่งเกิดจากลักษณะเฉพาะของทรัพย์สินที่เกี่ยวข้อง

ประวัติศาสตร์

ต้นกำเนิดของเขตแบ่งโซนสามารถสืบย้อนไปได้ถึงสมัยโบราณ [ ^{7 ] เมือง}ที่มีกำแพงล้อมรอบในสมัยโบราณเป็นต้นแบบของการจำแนกและควบคุมที่ดินโดยอิงตามการใช้งาน นอกกำแพงเมืองเป็นที่ตั้งของกิจกรรมที่ไม่พึงประสงค์ ซึ่งมักเกี่ยวข้องกับเสียงและกลิ่น พื้นที่ระหว่างกำแพงเป็นที่ตั้งของกิจกรรมที่ไม่ถูกสุขอนามัยและอันตราย เช่น การฆ่าสัตว์ การกำจัดขยะ และการเผาอิฐ ภายในกำแพงเป็นที่ตั้งของสถานที่ทางพลเรือนและศาสนา และเป็นที่อยู่อาศัยของคนส่วนใหญ่^{[ 8 ]}

นอกเหนือจากการแบ่งแยกประเภทที่ดินระหว่างเขตเมืองและนอกเขตเมืองแล้ว เมืองโบราณส่วนใหญ่ยังจำแนกประเภทและวิธีการใช้ที่ดินภายในกำแพงเมืองอีกด้วย การปฏิบัติเช่นนี้เกิดขึ้นในหลายภูมิภาคของโลก ตัวอย่างเช่น ในประเทศจีนสมัยราชวงศ์โจว (1046 – 256 ปีก่อนคริสตกาล) ในอินเดียสมัยยุคพระเวท (1500 – 500 ปีก่อนคริสตกาล) และในค่ายทหารที่กระจายอยู่ทั่วจักรวรรดิโรมัน (31 ปีก่อนคริสตกาล – 476 ปีคริสตกาล)

ตลอดช่วงยุคแห่งการตรัสรู้และการปฏิวัติอุตสาหกรรมการเปลี่ยนแปลงทางวัฒนธรรมและเศรษฐกิจสังคมนำไปสู่การเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วของการบังคับใช้และการคิดค้นกฎระเบียบในเมือง^{[ 8 ]}การเปลี่ยนแปลงเหล่านี้ได้รับอิทธิพลจากเหตุผลทางวิทยาศาสตร์ใหม่ การเกิดขึ้นของการผลิตจำนวนมากและการผลิตที่ซับซ้อน และการเริ่มต้นของการขยายตัวของเมืองในเวลาต่อมา อุตสาหกรรมที่ออกจากบ้านได้เปลี่ยนแปลงเมืองสมัยใหม่ นิยามของบ้านเชื่อมโยงกับนิยามของเศรษฐกิจ ซึ่งทำให้เกิดการผสมผสานการใช้งานที่มากขึ้นภายในเขตที่อยู่อาศัยของเมือง^{[ 9 ]}

การแบ่งแยกการใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นลักษณะเด่นของเมืองที่วางแผนไว้ หลายแห่ง ที่ออกแบบมาก่อนการเกิดขึ้นของผังเมือง ตัวอย่างที่โดดเด่นคือเมืองแอดิเลดในรัฐเซาท์ออสเตรเลียซึ่งใจกลางเมืองและชานเมืองนอร์ทแอดิเลด ถูกล้อมรอบด้วยสวนสาธารณะ แอดิเลดพาร์คแลนด์ทุกด้านสวนแห่งนี้ได้รับการออกแบบโดยพันเอกวิลเลียม ไลท์ในปี 1836 เพื่อแยกใจกลางเมืองออกจากชานเมืองอย่างชัดเจน พื้นที่อยู่อาศัยที่มีความหนาแน่นต่ำล้อมรอบสวน ทำให้ผู้คนสามารถเดินเล่นได้อย่างเพลิดเพลินระหว่างที่ทำงานในเมืองและบ้านของครอบครัวนอกเมือง

เซอร์ เอเบเนเซอร์ ฮาวาร์ดผู้ก่อตั้งขบวนการเมืองสวนได้ยกตัวอย่างเมืองแอดิเลดว่าสามารถใช้พื้นที่สีเขียวเปิดโล่งเพื่อป้องกันไม่ให้เมืองขยายตัวเกินขอบเขตและรวมตัวกันได้^{[ 10 ]}^{: 94}การออกแบบเมืองในอุดมคติของเขา ซึ่งตีพิมพ์ในหนังสือGarden Cities of To-morrow ใน ปี 1902 ได้จินตนาการถึงวงแหวนที่แยกจากกันของอาคารสาธารณะ สวนสาธารณะ พื้นที่ค้าปลีก พื้นที่อยู่อาศัย และพื้นที่อุตสาหกรรม โดยทั้งหมดล้อมรอบด้วยพื้นที่เปิดโล่งและพื้นที่เกษตรกรรม กิจกรรมค้าปลีกทั้งหมดจะดำเนินการภายในอาคารหลังคากระจกหลังเดียว ซึ่งเป็นแนวคิดแรกเริ่มของศูนย์การค้า สมัยใหม่ ที่ได้รับแรงบันดาลใจจากคริสตัลพาเลซ^{[ 10 ]}^{: 4}

อย่างไรก็ตาม เมืองที่วางแผนไว้หรือเมืองในอุดมคติเหล่านี้เป็นการออกแบบแบบคงที่ซึ่งรวมอยู่ในแผนแม่บท เดียว สิ่งที่ขาดไปคือกลไกการควบคุมที่จะช่วยให้เมืองพัฒนาไปตามกาลเวลา โดยกำหนดแนวทางให้กับผู้พัฒนาและประชาชนทั่วไปเกี่ยวกับสิ่งที่สามารถสร้างได้ในแต่ละพื้นที่ ระบบการแบ่งเขตสมัยใหม่ระบบแรกถูกนำมาใช้ในสหรัฐอเมริกาด้วยข้อบัญญัติ การแบ่งเขตของ ลอสแอนเจลิสในปี 1904 ^{[ 11 ]}^{[ 12 ]}และ มติ การแบ่งเขตของ เมืองนิวยอร์ก ในปี 1916 ^[¹³^]

ประเภท

มีการกำหนดเขตการใช้ที่ดินหลากหลายประเภท บางประเภทเน้นการควบคุมรูปแบบอาคารและความสัมพันธ์ของอาคารกับถนนโดยมีการใช้ประโยชน์ที่ดินแบบผสมผสาน ซึ่งเรียกว่าการกำหนดเขตตามรูปแบบ (form-based) บางประเภทเน้นการแยกการใช้ประโยชน์ที่ดิน ซึ่งเรียกว่าการกำหนดเขตตามการใช้งาน (use-based) หรืออาจเป็นการผสมผสานระหว่างทั้งสองแบบ ระบบการกำหนดเขตตามการใช้งานอาจประกอบด้วยเขตการใช้ประโยชน์เดียว เขตการใช้ประโยชน์แบบผสมผสาน ซึ่งอนุญาตให้กลุ่มการใช้ประโยชน์ที่เข้ากันได้อยู่ร่วมกัน หรือการผสมผสานระหว่างเขตการใช้ประโยชน์เดียวและแบบผสมผสานในระบบเดียวกัน

แนวทางหลักๆ ได้แก่ การแบ่งเขตตามการใช้งาน การแบ่งเขตตามรูปแบบ การแบ่งเขตตามประสิทธิภาพ และการแบ่งเขตตามแรงจูงใจ^{[ 14 ]}^{[ 15 ]}นอกจากนี้ยังมีข้อกำหนดการแบ่งเขตเพิ่มเติมอีกหลายประการที่ใช้ร่วมกับแนวทางหลักๆ

แนวทางหลักในการกำหนดเขตพื้นที่

การแบ่งเขตตามการใช้ประโยชน์ที่ดิน

ระบบการแบ่งเขต ตามการใช้งานหรือตามหน้าที่^{[ 15 ]}สามารถประกอบด้วยเขตการใช้งานเดียว เขตการใช้งานแบบผสมผสาน ซึ่งอนุญาตให้กลุ่มการใช้งานที่เข้ากันได้สามารถอยู่ร่วมกันได้ หรือการผสมผสานระหว่างเขตการใช้งานเดียวและเขตการใช้งานแบบผสมผสานในระบบเดียว^{[ 16 ]}

การแบ่งเขตการใช้ประโยชน์แบบเดียว

วัตถุประสงค์หลักของการกำหนดเขตการใช้ประโยชน์ที่ดินแบบเฉพาะเจาะจง คือการแยกการใช้ประโยชน์ที่ดินที่ไม่เข้ากันออกจากกันในเชิงภูมิศาสตร์ ในทางปฏิบัติ การกำหนดเขตการใช้ประโยชน์ที่ดินยังใช้เพื่อป้องกันไม่ให้การพัฒนาใหม่รบกวนการใช้ประโยชน์ที่ดินที่มีอยู่เดิม และ/หรือเพื่อรักษาเอกลักษณ์ของชุมชน

การแบ่งเขตแบบใช้ประโยชน์เดียวคือการอนุญาตให้ใช้ประโยชน์ได้เพียงประเภทเดียวต่อเขตหรือพื้นที่ เรียกอีกอย่างว่าการแบ่งเขตแบบกีดกัน^{[ 8 ]}^{: 65}หรือในสหรัฐอเมริกาเรียกว่าการแบ่งเขตแบบยูคลิดเนื่องจากคดีในศาลที่เมืองยูคลิด รัฐโอไฮโอ Village of Euclid, Ohio v. Ambler Realty Co. 272 U.S. 365 (1926)ซึ่งได้กำหนดความชอบด้วยรัฐธรรมนูญ^[¹⁷^]ระบบนี้เป็นระบบการแบ่งเขตที่โดดเด่นในอเมริกาเหนือ โดยเฉพาะในสหรัฐอเมริกานับตั้งแต่เริ่มนำมาใช้ครั้งแรก^[⁸^]^:^61–63

เขตการใช้งานแบบเดียวที่กำหนดไว้โดยทั่วไป ได้แก่ เขตที่อยู่อาศัย เขตพาณิชย์ และเขตอุตสาหกรรม^{[ 18 ]}แต่ละประเภทสามารถมีประเภทย่อยได้หลายประเภท ตัวอย่างเช่น ภายในประเภทพาณิชย์ อาจมีเขตแยกต่างหากสำหรับร้านค้าปลีกขนาดเล็ก ร้านค้าปลีกขนาดใหญ่ สำนักงาน ที่พัก และอื่นๆ ในขณะที่อุตสาหกรรมอาจแบ่งย่อยออกเป็นการผลิตขนาดใหญ่ การประกอบชิ้นส่วนขนาดเล็ก และคลังสินค้า^{[ 19 ]}นอกจากนี้ยังสามารถสร้างเขตพิเศษสำหรับวัตถุประสงค์ต่างๆ เช่น สิ่งอำนวยความสะดวกสาธารณะ สิ่งอำนวยความสะดวกเพื่อการพักผ่อนหย่อนใจ และพื้นที่สีเขียว^{[ 18 ]}

การบังคับใช้กฎการใช้ประโยชน์ที่ดินแบบเฉพาะเจาะจง ส่งผลให้เมืองหลายแห่งในสหรัฐอเมริกา แคนาดา ออสเตรเลีย และนิวซีแลนด์ มีรูปแบบที่โดดเด่น คือมีใจกลาง เมือง ที่หนาแน่นมาก ซึ่งมักประกอบด้วยตึกระฟ้า ล้อมรอบด้วย ชานเมืองที่อยู่อาศัยที่มีความหนาแน่นต่ำ มีลักษณะเด่นคือ สวนขนาดใหญ่และถนนที่ร่มรื่นไปด้วยต้นไม้บางพื้นที่มหานคร เช่น มิ นนิอาโปลิส-เซนต์พอลและซิดนีย์มีใจกลางเมืองลักษณะนี้หลายแห่ง

การแบ่งเขตการใช้ประโยชน์ที่ดินแบบผสมผสาน

การจัดโซนแบบผสมผสานเป็นการรวมที่อยู่อาศัย พาณิชย์ สำนักงาน และพื้นที่สาธารณะเข้าไว้ในพื้นที่เดียวกัน^{[ 16 ]}การจัดโซนแบบผสมผสานอาจเป็นแนวตั้งภายในอาคารเดียว หรือแนวนอนซึ่งเกี่ยวข้องกับอาคารหลายหลัง^{[ 16 ]}

เจน เจคอบส์นักวางแผนและนักกิจกรรมชุมชนเขียนอย่างกว้างขวางเกี่ยวกับความเชื่อมโยงระหว่างการแยกการใช้ประโยชน์และความล้มเหลวของ โครงการ ฟื้นฟูเมืองในนครนิวยอร์ก เธอสนับสนุนการพัฒนาแบบผสมผสาน ที่มีความหนาแน่นสูง และถนนที่เดินได้สะดวกตรงกันข้ามกับหมู่บ้านและเมืองที่ผู้อยู่อาศัยจำนวนมากรู้จักกัน และชานเมืองชั้นนอกที่มีความหนาแน่นต่ำซึ่งดึงดูดผู้มาเยือนน้อย เมืองและพื้นที่ใจกลางเมืองมีปัญหาในการรักษาความเป็นระเบียบเรียบร้อยระหว่างคนแปลกหน้า^{[ 20 ]}^{: 26, 39–44} ความเป็นระเบียบเรียบร้อยนี้จะคงอยู่ได้เมื่อมีผู้คนจำนวนมากพอที่คอยสังเกตการณ์ อยู่บนถนนตลอดทั้งวันและตอนเย็น^{[ 20 ]}^{: 45-65}สิ่งนี้สามารถทำได้ในเขตเมืองที่ประสบความสำเร็จซึ่งมีการใช้ประโยชน์ที่หลากหลาย สร้างความน่าสนใจและดึงดูดผู้มาเยือน^{[ 20 ]}^{: 155-190}งานเขียนของเจคอบส์ พร้อมกับความกังวลที่เพิ่มขึ้นเกี่ยวกับการขยายตัวของเมือง มักได้รับการยกย่องว่าเป็นแรงบันดาลใจให้กับการเคลื่อนไหวของลัทธิเมืองใหม่ (New Urbanism )

เพื่อรองรับวิสัยทัศน์ของ New Urbanist ที่ต้องการชุมชนที่สามารถเดินได้ โดยผสมผสานร้านกาแฟร้านอาหารสำนักงานและที่อยู่อาศัยไว้ในพื้นที่เดียวกัน จึงมีการสร้างเขตการใช้ประโยชน์แบบผสมผสานขึ้นภายในระบบการแบ่งเขตบางระบบ ซึ่งยังคงใช้กลไกการควบคุมพื้นฐานของการแบ่งเขต โดยไม่รวมการใช้ประโยชน์ที่ไม่เหมาะสม เช่นอุตสาหกรรมหนักหรือฟาร์มบำบัดน้ำเสียในขณะที่อนุญาตให้มีการใช้ประโยชน์ที่เหมาะสม เช่น ที่อยู่อาศัย การค้า และการค้าปลีก เพื่อให้ผู้คนสามารถอยู่อาศัย ทำงาน และพบปะสังสรรค์กันได้ภายในพื้นที่ทางภูมิศาสตร์ที่กะทัดรัด^{[ 21 ]}

การผสมผสานการใช้ที่ดินเป็นเรื่องปกติทั่วโลก การแบ่งเขตการใช้ที่ดินแบบผสมผสานมีความเกี่ยวข้องเป็นพิเศษในสหรัฐอเมริกา ซึ่งมีการเสนอให้เป็นวิธีแก้ไขปัญหาที่เกิดจากการแบ่งเขตการใช้ที่ดินแบบเดียวที่แพร่หลาย^{[ 22 ]}

การแบ่งเขตตามรูปแบบ

การแบ่งเขต ตามรูปแบบหรือความเข้มข้น^{[ 15 ]}ไม่ได้ควบคุมประเภทของการใช้ที่ดิน แต่ควบคุมรูปแบบที่การใช้ที่ดินอาจมี^{[ 23 ]}ตัวอย่างเช่น การแบ่งเขตตามรูปแบบในพื้นที่ที่มีความหนาแน่นสูงอาจกำหนดให้มีระยะห่างจากแนวเขตที่ดินต่ำ ความหนาแน่นสูง และการเข้าถึงทางเท้ารหัสตามรูปแบบ (FBCs) ได้รับการออกแบบมาเพื่อตอบสนองโดยตรงต่อโครงสร้างทางกายภาพของชุมชน เพื่อสร้างสภาพแวดล้อมที่เดินได้สะดวกและปรับตัวได้มากขึ้น^{[ 24 ]}

รหัสการแบ่งเขตตามรูปแบบมีองค์ประกอบหลักห้าประการ ได้แก่ แผนควบคุม มาตรฐานสาธารณะ มาตรฐานอาคาร และคำจำกัดความที่แม่นยำของคำศัพท์ทางเทคนิค^{[ 23 ]}รหัสตามรูปแบบตระหนักถึงลักษณะที่เชื่อมโยงกันขององค์ประกอบทั้งหมดของการวางแผนการใช้ที่ดิน ได้แก่ การแบ่งเขต การแบ่งย่อย และงานสาธารณะ และบูรณาการเข้าด้วยกันเพื่อกำหนดเขตตามลักษณะและความเข้มข้นของการพัฒนาที่ชุมชนต้องการ^{[ 24 ]}

ระบบการวางผังเมืองของฝรั่งเศสส่วนใหญ่เน้นรูปแบบเป็นหลัก โดยทั่วไปแล้วเขตต่างๆ ในเมืองของฝรั่งเศสจะอนุญาตให้ใช้ประโยชน์ได้หลายประเภท^{[ 25 ]}เมืองปารีสได้ใช้ระบบการแบ่งเขตเพื่อรวมอาคารสำนักงานที่มีความหนาแน่นสูงไว้ในเขตลาเดฟองส์แทนที่จะอนุญาตให้รื้อถอนอาคารเก่าแก่ทั่วเมืองเพื่อสร้างอาคารเหล่านั้น ซึ่งมักเกิดขึ้นในลอนดอนหรือนิวยอร์ก^{[ 26 ]}การก่อสร้างหอคอยมงปาร์นาสในปี 1973 ทำให้เกิดเสียงวิพากษ์วิจารณ์อย่างมาก ส่งผลให้สองปีหลังจากการก่อสร้างเสร็จสิ้น การก่อสร้างอาคารสูงเกินเจ็ดชั้นในใจกลางเมืองถูกห้าม^{[ 27 ]}

การแบ่งเขตประสิทธิภาพ

การกำหนดเขตตามประสิทธิภาพ หรือที่รู้จักกันในชื่อ การกำหนดเขตแบบยืดหยุ่นหรือแบบผลกระทบ^{[ 28 ]}หรือการวางแผนตามผลกระทบ ได้รับการสนับสนุนครั้งแรกโดย Lane Kendig ในปี 1973 ^{[ 29 ]}โดยใช้เกณฑ์ตามประสิทธิภาพหรือตามเป้าหมายเพื่อกำหนดพารามิเตอร์การตรวจสอบสำหรับโครงการพัฒนาที่เสนอ^{[ 8 ]}^{: 77}การกำหนดเขตตามประสิทธิภาพอาจใช้เมนูตัวเลือกการปฏิบัติตาม ซึ่งผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์สามารถได้รับคะแนนหรือเครดิตสำหรับการจำกัดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม รวมถึงหน่วยที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง หรือการจัดหาสิ่งอำนวยความสะดวกสาธารณะ นอกเหนือจากเมนูและระบบคะแนนแล้ว อาจมีเกณฑ์ดุลยพินิจเพิ่มเติมรวมอยู่ในกระบวนการตรวจสอบ^{[ 30 ]}การกำหนดเขตตามประสิทธิภาพอาจนำไปใช้กับการพัฒนาประเภทเฉพาะ เช่น ที่อยู่อาศัย และอาจรวมกับระบบเขตตามการใช้งาน^{[ 31 ]}

การแบ่งเขตตามประสิทธิภาพมีความยืดหยุ่น มีเหตุผล และโปร่งใส ในขณะเดียวกันก็เสนอรูปแบบความรับผิดชอบ^{[ 30 ]}คุณสมบัติเหล่านี้ตรงกันข้ามกับลักษณะที่ดูเหมือนจะไม่มีเหตุผลของการแบ่งเขตตามการใช้งาน การแบ่งเขตตามประสิทธิภาพยังสามารถสร้างสมดุลที่เป็นธรรมระหว่างความต้องการด้านสิ่งแวดล้อมและที่อยู่อาศัยของภูมิภาคในเขตอำนาจศาลท้องถิ่น^{[ 32 ]}การแบ่งเขตตามประสิทธิภาพสร้างสมดุลระหว่างหลักการของตลาดและสิทธิในทรัพย์สินส่วนบุคคลกับเป้าหมายในการปกป้องสิ่งแวดล้อม^{[ 30 ]}อย่างไรก็ตาม การแบ่งเขตตามประสิทธิภาพอาจทำได้ยากมากเนื่องจากความซับซ้อนของการจัดทำรายงานผลกระทบสำหรับแต่ละโครงการ^{[ 8 ]}^{: 77}และอาจต้องใช้ดุลยพินิจอย่างมากจากหน่วยงานกำกับดูแล^{[ 30 ]}การแบ่งเขตตามประสิทธิภาพยังไม่ได้รับการนำมาใช้อย่างแพร่หลายในสหรัฐอเมริกา^{[ 33 ]}^{[ 34 ]}

การจัดโซนเพื่อเป็นแรงจูงใจ

การจัดโซนแบบจูงใจช่วยให้นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์สามารถพัฒนาที่ดินได้อย่างเข้มข้นมากขึ้น เช่น มีความหนาแน่นมากขึ้นหรือสร้างอาคารสูงขึ้น เพื่อแลกกับการจัดหาสิ่งอำนวยความสะดวกสาธารณะบางอย่าง เช่น สิ่งอำนวยความสะดวกด้านสิ่งแวดล้อมหรือที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง^{[ 12 ]}สิ่งอำนวยความสะดวกสาธารณะที่เมืองต่างๆ ในสหรัฐอเมริกามักให้แรงจูงใจ ได้แก่ "การพัฒนาแบบผสมผสาน การอนุรักษ์พื้นที่เปิดโล่ง การเดินเท้าได้สะดวก ที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง และสวนสาธารณะ" ^{[ 12 ]}

การกำหนดเขตจูงใจช่วยให้มีความยืดหยุ่นสูง แต่การบริหารจัดการอาจซับซ้อน ยิ่งโครงการพัฒนาที่เสนอใช้ประโยชน์จากเกณฑ์จูงใจมากเท่าใด ก็ยิ่งต้องได้รับการตรวจสอบอย่างใกล้ชิดมากขึ้นตามดุลยพินิจ การสร้างโครงสร้างจูงใจในขั้นต้นเพื่อให้สอดคล้องกับลำดับความสำคัญของการวางแผนก็อาจเป็นเรื่องท้าทาย และมักต้องมีการแก้ไขอย่างต่อเนื่องอย่างกว้างขวางเพื่อรักษาสมดุลระหว่างขนาดของสิ่งจูงใจและมูลค่าที่มอบให้กับผู้พัฒนา^{[ 35 ]}การกำหนดเขตจูงใจอาจมีประสิทธิภาพมากที่สุดในชุมชนที่มีมาตรฐานที่กำหนดไว้อย่างดี และมีความต้องการทั้งที่ดินและสิ่งอำนวยความสะดวกเฉพาะสูง อย่างไรก็ตาม ต้นทุนแฝงอาจหักล้างผลประโยชน์ได้^{[ 34 ]}การกำหนดเขตจูงใจยังถูกวิพากษ์วิจารณ์ว่าทำให้การจราจรติดขัดมากขึ้น ลดแสงธรรมชาติ และให้รางวัลแก่ผู้พัฒนามากกว่าที่ประชาชนได้รับ^{[ 35 ]}

บทบัญญัติเพิ่มเติม

มีข้อกำหนดการแบ่งเขตเพิ่มเติมที่ไม่ใช่การแบ่งเขตประเภทเฉพาะของตนเอง แต่มุ่งที่จะปรับปรุงรูปแบบที่มีอยู่ผ่านการรวมแนวปฏิบัติที่ยืดหยุ่นและองค์ประกอบอื่นๆ เช่นเทคโนโลยีสารสนเทศและการสื่อสาร (ICT) ^{[ 36 ]}

การแบ่งเขตพื้นที่อย่างชาญฉลาด

การแบ่งเขตอัจฉริยะเป็นคำกว้างๆ ที่ประกอบด้วยทางเลือกต่างๆ มากมายนอกเหนือจากการแบ่งเขตตามการใช้งาน ซึ่งรวมเอาเทคโนโลยีสารสนเทศและการสื่อสารเข้าไว้ด้วย^{[ 36 ]}มีเทคนิคต่างๆ มากมายในการดำเนินการแบ่งเขตอัจฉริยะ การแบ่งเขตแบบลอยตัว การแบ่งเขตแบบคลัสเตอร์ และการพัฒนาหน่วยที่วางแผนไว้ (PUD) สามารถทำได้ แม้ว่าจะมีรหัสตามการใช้งานแบบดั้งเดิมอยู่ก็ตาม^{[ 8 ]}หรือรหัสแบบดั้งเดิมอาจถูกแทนที่ด้วยรหัสประสิทธิภาพหรือรหัสรูปแบบอัจฉริยะอย่างสมบูรณ์ ดังที่เมืองไมอามีได้ทำในปี 2019 ^{[ 37 ]}การรวม ICT เพื่อวัดตัวชี้วัดต่างๆ เช่นความสะดวกในการเดินและความยืดหยุ่นและความสามารถในการปรับตัวที่การแบ่งเขตอัจฉริยะสามารถให้ได้ ได้รับการกล่าวถึงว่าเป็นข้อดีของการแบ่งเขตอัจฉริยะเหนือรหัสประสิทธิภาพหรือรหัสรูปแบบ "ที่ไม่ฉลาด" ^{[ 36 ]}

โซนลอยตัว

เขตลอยตัวอธิบายลักษณะเฉพาะของเขตการแบ่งโซนและกำหนดข้อกำหนดสำหรับการจัดตั้งเขตดังกล่าว แต่ตำแหน่งที่ตั้งยังคงไม่ระบุจนกว่าจะมีเงื่อนไขที่เอื้อต่อการนำเขตการแบ่งโซนประเภทนั้นไปใช้^{[ 34 ]}เมื่อตรงตามเกณฑ์สำหรับการนำเขตลอยตัวไปใช้ เขตลอยตัวจะหยุด "ลอย" และตำแหน่งที่ตั้งจะถูกกำหนดโดยการแก้ไขการแบ่งโซน^{[ 34 ]}

การแบ่งเขตแบบคลัสเตอร์

การจัดโซนแบบคลัสเตอร์อนุญาตให้ใช้ที่อยู่อาศัยรวมกันอย่างใกล้ชิดกว่าที่อนุญาตตามปกติ ซึ่งจะทำให้มีพื้นที่ดินเหลือจำนวนมากสำหรับพื้นที่เปิดโล่ง^{[ 38 ]}การจัดโซนแบบคลัสเตอร์ได้รับความนิยมเนื่องจากการรักษาพื้นที่เปิดโล่งและลดต้นทุนการก่อสร้างและสาธารณูปโภคผ่านการรวมกลุ่ม^{[ 38 ]}แม้ว่าผู้อยู่อาศัยเดิมอาจไม่เห็นด้วยบ่อยครั้งเนื่องจากการลดขนาดที่ดิน^{[ 39 ]}

การพัฒนาพื้นที่ตามแผน (PUD)

คำว่า การพัฒนาหน่วยที่วางแผนไว้ (PUD) อาจหมายถึงกระบวนการควบคุมหรือการพัฒนาเอง^{[ 40 ]} PUD จะรวมการใช้ที่ดินที่เข้ากันได้หลายประเภทไว้ด้วยกันในการพัฒนาที่เป็นหนึ่งเดียว^{[ 40 ]} PUD อาจเป็นที่อยู่อาศัย การใช้ประโยชน์แบบผสมผสาน หรือชุมชนขนาดใหญ่ที่วางแผนไว้ล่วงหน้า^{[ 41 ]}แทนที่จะอยู่ภายใต้ข้อบังคับการแบ่งเขตมาตรฐาน ผู้พัฒนาจะเจรจาเงื่อนไขกับรัฐบาลท้องถิ่น^{[ 41 ]}ในกรณีที่ดีที่สุด PUD จะให้ความยืดหยุ่นในการสร้างวิธีที่สะดวกสบายสำหรับผู้อยู่อาศัยในการเข้าถึงสิ่งอำนวยความสะดวกเชิงพาณิชย์และสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ^{[ 41 ]}ในสหรัฐอเมริกา ผู้อยู่อาศัยใน PUD มีบทบาทอย่างต่อเนื่องในการจัดการการพัฒนาผ่าน สมาคม เจ้าของบ้าน^{[ 41 ]}

การแบ่งโซนตามรูปแบบ

การจัดโซนตามแบบแผนเป็นเทคนิคการจัดโซนที่เทศบาลจัดหาแบบอาคารที่ได้รับอนุญาตและอนุมัติล่วงหน้า โดยทั่วไปจะมีกระบวนการขออนุญาตที่รวดเร็ว^{[ 42 ]}^{[ 43 ]}^{[ 44 ]}การจัดโซนตามแบบแผนใช้เพื่อลดอุปสรรคในการพัฒนาที่อยู่อาศัย สร้างที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงมากขึ้น ลดภาระงานของเจ้าหน้าที่ตรวจสอบใบอนุญาต และสร้างแบบที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพภายในย่านหรือเขตอำนาจศาลที่กำหนด^{[ 42 ]}^{[ 45 ]}การจัดโซนตามแบบแผนอาจใช้เพื่อส่งเสริมประเภทอาคารบางประเภท เช่นที่อยู่อาศัยระดับกลางที่ขาดหายไปและทรัพย์สินเชิงพาณิชย์ขนาดเล็กราคาไม่แพง^{[ 46 ]}^{[ 47 ]}^{[ 48 ]}ในบางกรณี เทศบาลจะซื้อแบบแผนการออกแบบและก่อสร้างทรัพย์สินเอง ในขณะที่ในกรณีอื่นๆ เทศบาลจะเสนอแบบแผนสำหรับการพัฒนาโดยภาคเอกชน^{[ 49 ]}^{[ 50 ]}^{[ 51 ]}^{[ 52 ]}^{[ 53 ]}

การแบ่งเขตแบบผสมผสาน

รหัสการแบ่งเขตแบบผสมผสานจะรวมวิธีการสองวิธีขึ้นไป ซึ่งมักจะเป็นการแบ่งเขตตามการใช้งานและการแบ่งเขตตามรูปแบบ^{[ 54 ]}การแบ่งเขตแบบผสมผสานสามารถใช้เพื่อนำการพิจารณารูปแบบและการออกแบบมาใช้ในการแบ่งเขตของชุมชนที่มีอยู่โดยไม่ต้องเขียนข้อบัญญัติการแบ่งเขตใหม่ทั้งหมด^{[ 54 ]}

การจัดโซนแบบผสมผสานเป็นรูปแบบการจัดโซนแบบไฮบริดชนิดหนึ่งที่รวมเอาองค์ประกอบด้านการใช้งาน รูปแบบ และการออกแบบพื้นที่เข้าไว้ด้วยกัน:

องค์ประกอบด้านการใช้ประโยชน์จะกำหนดว่าที่ดินสามารถนำไปใช้ประโยชน์ได้อย่างไรภายในเขตพื้นที่ เช่น การแบ่งเขตตามการใช้ประโยชน์หรือตามหน้าที่การใช้งาน
ส่วนประกอบด้านรูปแบบ (หรือที่เรียกว่าด้านสถาปัตยกรรม) กำหนดมาตรฐานสำหรับการออกแบบอาคาร เช่น ความสูงและส่วนหน้าอาคาร
องค์ประกอบการออกแบบไซต์ระบุถึงวิธีการจัดวางอาคารบนไซต์ เช่น ระยะถอยร่นและพื้นที่เปิดโล่ง^{[ 55 ]}

ข้อดีของการแบ่งเขตแบบผสมผสานคือความสามารถในการสร้างเขตแบ่งเขตที่ยืดหยุ่นเพื่อการเปลี่ยนผ่านที่ราบรื่นยิ่งขึ้นระหว่างที่ดินที่อยู่ติดกันซึ่งมีการใช้งานที่แตกต่างกัน^{[ 55 ]}

การจัดสรรพื้นที่แบบรวม

การจัดโซนแบบรวมหมายถึงนโยบายที่จะเพิ่มจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยภายในโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่ครัวเรือนที่มีรายได้น้อยและปานกลางสามารถซื้อหาได้ นโยบายเหล่านี้อาจเป็นข้อบังคับเป็นส่วนหนึ่งของการจัดโซนตามประสิทธิภาพ^{[ 30 ]}หรือขึ้นอยู่กับแรงจูงใจโดยสมัครใจ^{[ 12 ]}เช่น การอนุญาตให้มีการพัฒนาที่มีความหนาแน่นมากขึ้น^{[ 56 ]}

การแบ่งเขตแบบซ้อนทับ

เขตทับซ้อนคือเขตการแบ่งโซนที่ทับซ้อนกับเขตการแบ่งโซนตั้งแต่หนึ่งเขตขึ้นไป เพื่อแก้ไขปัญหาหรือลักษณะเฉพาะของพื้นที่นั้นๆ เช่น พื้นที่ชุ่มน้ำ อาคารประวัติศาสตร์ หรือการพัฒนาที่เน้นการขนส่ง [ ^{34 ] [}^{57 ] การ}แบ่งโซนแบบทับซ้อนมีข้อดีคือสามารถกำหนดข้อบังคับที่ตรงเป้าหมายเพื่อแก้ไขปัญหาเฉพาะ เช่น ภัยธรรมชาติ โดยไม่ต้องแก้ไขข้อบัญญัติการแบ่งโซนที่มีอยู่เดิมอย่างมีนัยสำคัญ^{[ 58 ]}อย่างไรก็ตาม การพัฒนากฎระเบียบการแบ่งโซนแบบทับซ้อนมักต้องใช้ความเชี่ยวชาญทางเทคนิคอย่างมาก^{[ 58 ]}

สิทธิ์ในการพัฒนาที่สามารถโอนได้

สิทธิ์ในการพัฒนาที่โอนได้ หรือที่รู้จักกันในชื่อการโอนเครดิตการพัฒนาและหน่วยการพัฒนาที่โอนได้^{[ 59 ]}นั้นมีพื้นฐานมาจากแนวคิดที่ว่าการเป็นเจ้าของที่ดินมาพร้อมกับสิทธิ์ในการใช้ที่ดินหรือการพัฒนาที่ดินสิทธิ์ในการพัฒนาที่ดินเหล่านี้ในบางเขตอำนาจศาล สามารถนำมาใช้ ไม่ได้ใช้ ขาย หรือโอนโดยเจ้าของที่ดินได้^{[ 60 ]}โดยทั่วไปแล้วจะใช้เพื่อโอนสิทธิ์ในการพัฒนาจากพื้นที่ชนบท (พื้นที่ส่ง) ไปยังพื้นที่เมือง (พื้นที่รับ) ที่มีความต้องการและโครงสร้างพื้นฐานมากกว่าเพื่อรองรับการพัฒนา^{[ 60 ]}

การแบ่งโซนเฉพาะจุด

การกำหนดเขตพื้นที่เฉพาะจุดเป็นแนวปฏิบัติที่เป็นที่ถกเถียงกัน โดยเป็นการกำหนดเขตพื้นที่ใหม่ให้กับพื้นที่เล็กๆ ในเขตพื้นที่ขนาดใหญ่ในลักษณะที่ไม่สอดคล้องกับกระบวนการวางแผนโดยรวมของชุมชน^{[ 61 ]}แม้ว่าเขตอำนาจศาลจะสามารถเปลี่ยนเขตพื้นที่ได้แม้กระทั่งที่ดินแปลงเดียวในบางกรณี แต่การกำหนดเขตพื้นที่เฉพาะจุดมักจะไม่ได้รับอนุญาตเมื่อการเปลี่ยนแปลงดังกล่าวขัดแย้งกับนโยบายและวัตถุประสงค์ของแผนการใช้ที่ดินที่มีอยู่^{[ 62 ]}ปัจจัยอื่นๆ ที่อาจนำมาพิจารณาในกรณีเหล่านี้ ได้แก่ ขนาดของที่ดิน ประเภทการกำหนดเขตพื้นที่ที่เกี่ยวข้อง วิธีการกำหนดเขตพื้นที่และการใช้ประโยชน์ของที่ดินที่อยู่ติดกัน และผลประโยชน์และผลเสียที่คาดว่าจะเกิดขึ้นกับเจ้าของที่ดิน เพื่อนบ้าน และชุมชน^{[ 62 ]}

การแบ่งเขตตามเงื่อนไข

การกำหนดเขตแบบมีเงื่อนไขเป็นกระบวนการทางกฎหมายที่มาตรฐานและเงื่อนไขเฉพาะพื้นที่กลายเป็นส่วนหนึ่งของข้อบัญญัติการแบ่งเขตตามคำขอของเจ้าของทรัพย์สิน^{[ 63 ]}เงื่อนไขอาจเข้มงวดกว่าหรือน้อยกว่าการแบ่งเขตมาตรฐาน^{[ 63 ]}การกำหนดเขตแบบมีเงื่อนไขสามารถถือเป็นการแบ่งเขตเฉพาะจุดและสามารถถูกท้าทายได้ด้วยเหตุผลดังกล่าว^{[ 63 ]}

การแบ่งเขตแบบมีเงื่อนไขไม่ควรสับสนกับใบอนุญาตการใช้ประโยชน์แบบมีเงื่อนไข (เรียกอีกอย่างว่าใบอนุญาตการใช้ประโยชน์พิเศษ ) ซึ่งเป็นกระบวนการกึ่งตุลาการที่ช่วยให้การใช้ประโยชน์ที่ดินซึ่งเนื่องจากลักษณะพิเศษ อาจเหมาะสมเฉพาะในบางสถานที่ หรือเมื่อจัดวางหรือดำเนินการในลักษณะเฉพาะ^{[ 64 ]}^{[ 63 ]}การใช้ประโยชน์ที่อาจไม่ได้รับอนุญาตภายใต้การแบ่งเขตในปัจจุบัน เช่น โรงเรียนหรือศูนย์ชุมชน สามารถได้รับอนุญาตผ่านใบอนุญาตการใช้ประโยชน์แบบมีเงื่อนไข^{[ 64 ]}

การแบ่งเขตตามสัญญา

การจัดโซนตามสัญญาเป็นแนวปฏิบัติที่เป็นที่ถกเถียงกัน โดยมีข้อตกลงทวิภาคีระหว่างเจ้าของทรัพย์สินและรัฐบาลท้องถิ่นในการเปลี่ยนโซนของทรัพย์สินเพื่อแลกกับคำมั่นสัญญาจากผู้พัฒนา^{[ 65 ]}โดยทั่วไปแล้วเกี่ยวข้องกับการผ่อนปรนข้อจำกัดเกี่ยวกับการใช้ทรัพย์สิน^{[ 66 ]}การจัดโซนตามสัญญาเป็นที่ถกเถียงกันและบางครั้งก็ถูกห้าม เนื่องจากเป็นการเบี่ยงเบนจากกระบวนการวางแผนที่กว้างขึ้น และถือเป็นการต่อรองที่ผิดกฎหมายซึ่งทำให้รัฐบาลสูญเสียอำนาจตำรวจในการบังคับใช้การจัดโซน^{[ 66 ]}

การแบ่งเขตทางการเงิน

การแบ่งเขตทางการเงินเป็นแนวปฏิบัติที่ก่อให้เกิดข้อถกเถียง โดยรัฐบาลท้องถิ่นใช้กฎระเบียบการใช้ที่ดิน รวมถึงการแบ่งเขต เพื่อส่งเสริมการใช้ที่ดินที่สร้างรายได้ภาษีสูง และกีดกันการใช้ที่ดินที่ก่อให้เกิดความต้องการบริการสาธารณะสูง^{[ 67 ]}

ประสิทธิผลและคำวิจารณ์

นักเคลื่อนไหวด้านสิ่งแวดล้อมโต้แย้งว่า การทำให้สิ่งอำนวยความสะดวกในชีวิตประจำวันอยู่ห่างกันจนเดินถึงกันได้ ส่งผลให้ปริมาณการจราจรเพิ่มขึ้น เนื่องจากผู้คนต้องมีรถยนต์ส่วนตัวเพื่อใช้ชีวิตตามปกติ โดยต้องขับรถไปทำธุระต่างๆ ตลอดทั้งวัน การแบ่งเขตพื้นที่แบบใช้ประโยชน์เพียงอย่างเดียวและการขยายตัวของเมืองยังถูกวิพากษ์วิจารณ์ว่าทำให้การสร้างสมดุลระหว่างงานและครอบครัวทำได้ยากขึ้น เนื่องจากต้องเดินทางไกลขึ้นเพื่อเชื่อมโยงกิจกรรมต่างๆ ในชีวิต^{[ 68 ]}ปัญหาเหล่านี้รุนแรงเป็นพิเศษในสหรัฐอเมริกา ซึ่งมีการใช้รถยนต์ ในระดับสูง ^{[ 69 ]} ประกอบกับ ระบบรถไฟและรถไฟฟ้า ใต้ดินในเมือง ที่ไม่เพียงพอหรือได้รับการบำรุงรักษาไม่ดี^{[ 70 ]}

นักเศรษฐศาสตร์บางคน^{[ 71 ]}อ้างว่ากฎหมายการแบ่งเขตพื้นที่ทำงานขัดต่อประสิทธิภาพทางเศรษฐกิจ ลดการตอบสนองต่อความต้องการของผู้บริโภค และขัดขวางการพัฒนาในระบบเศรษฐกิจเสรี เนื่องจากข้อจำกัดการแบ่งเขตพื้นที่ที่ไม่ดีจะขัดขวางการใช้พื้นที่อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น แม้ไม่มีข้อจำกัดการแบ่งเขตพื้นที่ ตัวอย่างเช่น สถานที่ฝังกลบขยะก็มีแนวโน้มที่จะไปอยู่ในพื้นที่ราคาถูกกว่าและไม่ใช่พื้นที่อยู่อาศัย กฎหมายการแบ่งเขตพื้นที่แบบใช้ประโยชน์อย่างเดียวอาจขัดขวางการพัฒนาที่สร้างสรรค์ เช่น อาคารแบบผสมผสาน และอาจหยุดกิจกรรมที่ไม่เป็นอันตราย เช่น การขายของในสวนได้^{[ 72 ]}ตัวอย่างของเมืองฮิวสตันที่ไม่มีการแบ่งเขตพื้นที่หรือการแบ่งเขตพื้นที่ส่วนตัวโดยไม่มีข้อจำกัดในการใช้ที่ดินเฉพาะ แต่มีรหัสการพัฒนาอื่นๆ^[⁷³^]แสดงให้เห็นถึงการผสมผสานระหว่างการวางแผนส่วนตัวและสาธารณะ^[⁷⁴^]

นักวิจารณ์คนอื่นๆ โต้แย้งว่ากฎหมายการแบ่งเขตพื้นที่เป็นอุปสรรคต่อการจัดหาที่อยู่อาศัย ซึ่งส่งผลให้ต้นทุนที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นและผลผลิตทางเศรษฐกิจลดลง^{[ 75 ]}ตัวอย่างเช่น การศึกษาในปี 2017 แสดงให้เห็นว่าหากทุกรัฐยกเลิกกฎหมายการแบ่งเขตพื้นที่เพียงครึ่งหนึ่งของระดับรัฐเท็กซัส ซึ่งเป็นรัฐที่ขึ้นชื่อเรื่องกฎระเบียบการแบ่งเขตพื้นที่ต่ำ ผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ของรัฐเหล่านั้นจะเพิ่มขึ้น 12 เปอร์เซ็นต์เนื่องจากมีแรงงานที่มีประสิทธิภาพและโอกาสมากขึ้น^{[ 76 ]}นอกจากนี้ นักวิจารณ์ยังตั้งข้อสังเกตว่ากฎหมายดังกล่าวขัดขวางความสามารถของผู้ที่ต้องการจัดหาที่อยู่อาศัยเพื่อการกุศล ตัวอย่างเช่น ในปี 2022 โบสถ์ Free Methodist Church ในเมือง Gloversville รัฐนิวยอร์ก ต้องการจัดหาเตียง 40 เตียงสำหรับคนไร้บ้านใน สภาพอากาศหนาวจัด −4 °F (−20 °C)แต่ถูกขัดขวางไม่ให้ทำเช่นนั้น^[⁷⁷^]

การทุจริตเป็นความท้าทายสำหรับการแบ่งเขต^{[ 78 ]}บางคนโต้แย้งว่ากฎหมายการแบ่งเขตทำให้ความเหลื่อมล้ำทางเศรษฐกิจ เพิ่ม ขึ้น^{[ 79 ]}การประเมินประสิทธิผลเชิงประจักษ์แสดงให้เห็นว่าแนวทางการแบ่งเขตบางอย่างอาจนำไปสู่วิกฤตที่อยู่อาศัยได้^{[ 80 ]}

ทางเลือกอื่นๆ

ในเมืองฮิวสตัน รัฐเท็กซัส การที่ไม่มีข้อบัญญัติการแบ่งเขตพื้นที่ในท้องถิ่น หมายความว่าเจ้าของที่ดินใช้ข้อจำกัดในโฉนดที่ดิน อย่างมาก เพื่อป้องกันการพัฒนาที่ไม่พึงประสงค์^{[ 81 ]}บางครั้งการปฏิบัตินี้เรียกว่า "การแบ่งเขตพื้นที่ส่วนตัว" ^{[ 82 ]}กฎระเบียบที่ดินที่ไม่ได้แบ่งเขตพื้นที่ยังคงสามารถรวมถึงข้อกำหนดต่างๆ เช่น ขนาดที่ดินขั้นต่ำและระยะถอยร่น^{[ 83 ]}

ตามประเทศ

ออสเตรเลีย

กรอบกฎหมายเกี่ยวกับการแบ่งเขตการใช้ที่ดินในออสเตรเลียถูกกำหนดโดยรัฐและดินแดนต่างๆดังนั้นแต่ละรัฐหรือดินแดนจึงมีกฎการแบ่งเขตที่แตกต่างกัน โดยทั่วไปแล้วเขตการใช้ที่ดินจะถูกกำหนดในระดับรัฐบาลท้องถิ่นและมักเรียกว่าแผนผังการวางผังเมือง อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริงแล้ว รัฐบาลของรัฐมีอำนาจเด็ดขาดในการลบล้างการตัดสินใจของท้องถิ่นในทุกกรณี มีกระบวนการอุทธรณ์ทางปกครอง เช่นVCATเพื่อท้าทายการตัดสินใจ

รัฐ/ดินแดน	กรอบการวางแผน	กฎระเบียบการใช้ที่ดิน
กระทำ	แผนผังเขตแดนปี 2008 เก็บถาวรเมื่อวันที่ 16 มีนาคม 2012 ที่Wayback Machine	นโยบายการใช้ที่ดิน
รัฐนิวเซาท์เวลส์	พระราชบัญญัติการวางแผนและการประเมินสิ่งแวดล้อม พ.ศ. 2522	แผนสิ่งแวดล้อมระดับท้องถิ่น (LEP)
เอ็นที	พระราชบัญญัติการวางแผน	แผนผังการวางผังเมือง
ควีนส์แลนด์	พระราชบัญญัติการวางแผนอย่างยั่งยืน พ.ศ. 2552 ถูกยกเลิก พระราชบัญญัติการวางแผน พ.ศ. 2559	แผนผังการวางผังเมือง
เอสเอ	พระราชบัญญัติการวางแผน การพัฒนา และโครงสร้างพื้นฐาน พ.ศ. 2559	ระเบียบการวางแผนและการออกแบบ
แทส	พระราชบัญญัติการวางแผนและการอนุมัติการใช้ที่ดิน พ.ศ. 2536	แผนผังการวางผังเมือง
วิคตอเรีย	พระราชบัญญัติการวางแผนและสิ่งแวดล้อม พ.ศ. 2530	แผนผังการวางผังเมือง
วอชิงตัน	พระราชบัญญัติการวางแผนและการพัฒนา พ.ศ. 2548	แผนผังการวางผังเมือง

การวางแผนตามกฎหมายหรือที่รู้จักกันในชื่อการวางผังเมือง การควบคุมการพัฒนา หรือการจัดการการพัฒนา หมายถึงส่วนหนึ่งของกระบวนการวางแผนที่เกี่ยวข้องกับการควบคุมและการจัดการการเปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดินและการพัฒนา^{[ 84 ]}การวางแผนและการแบ่งเขตมีมิติทางการเมืองอย่างมาก โดยรัฐบาลมักถูกวิพากษ์วิจารณ์ว่าให้ความสำคัญกับนักพัฒนา นอกจากนี้ การต่อต้านการพัฒนาในพื้นที่ของ ตนเอง (nimbyism)ก็แพร่หลายมาก

แคนาดา

ในแคนาดา การควบคุมการใช้ที่ดินเป็นความรับผิดชอบของรัฐบาลระดับจังหวัด ซึ่งสืบทอดมาจากอำนาจตามรัฐธรรมนูญเหนือทรัพย์สินและสิทธิพลเมือง อำนาจนี้ได้รับมอบให้แก่จังหวัดต่างๆ ภายใต้พระราชบัญญัติบริติชอเมริกาเหนือปี 1867 และสืบทอดต่อมาในพระราชบัญญัติรัฐธรรมนูญปี 1982อำนาจในการกำหนดเขตพื้นที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์หรือที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่สร้างขึ้นบนที่ดินนั้น ซึ่งกลายเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินเอง (ในควิเบกเรียกว่าimmeubles ) จังหวัดต่างๆ มอบอำนาจให้เทศบาลและภูมิภาคในการควบคุมการใช้ที่ดินภายในเขตแดนของตน โดยให้เทศบาลกำหนดข้อบัญญัติการกำหนดเขตพื้นที่ของตนเอง มีบทบัญญัติสำหรับการควบคุมการใช้ที่ดินในพื้นที่ที่ไม่มีการจัดระเบียบของจังหวัดต่างๆ ศาลระดับจังหวัดเป็นอำนาจสูงสุดสำหรับการอุทธรณ์และการทบทวน

ฝรั่งเศส

ในประเทศ ฝรั่งเศสประมวลกฎหมายผังเมือง ( Code de l'urbanismeหรือเรียกอีกอย่างว่า ประมวลกฎหมายการวางผังเมือง) ซึ่งเป็นกฎหมายระดับชาติ กำหนดแนวทางการวางแผนระดับภูมิภาคและท้องถิ่น และระบุขั้นตอนการขออนุญาตก่อสร้าง แตกต่างจากประเทศอังกฤษที่นักวางผังเมืองต้องใช้ดุลยพินิจในการอนุญาตให้เปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์หรือประเภทของอาคาร การพัฒนาโดยภาคเอกชนในฝรั่งเศสได้รับอนุญาตตราบใดที่ผู้พัฒนาปฏิบัติตามข้อบังคับที่มีผลผูกพันทางกฎหมาย

ญี่ปุ่น

เขตการแบ่งโซนถูกจำแนกออกเป็น 12 โซนการใช้งาน^{[ 85 ]}แต่ละโซนกำหนดรูปร่างของอาคารและการใช้งานที่อนุญาต รูปร่างของอาคารถูกควบคุมโดยข้อจำกัดของโซนเกี่ยวกับอัตราส่วนพื้นที่ ใช้สอย และความสูงที่อนุญาต (ทั้งในแง่สัมบูรณ์และสัมพันธ์กับอาคารและถนนที่อยู่ติดกัน) ^{[ 12 ]}การควบคุมเหล่านี้มีจุดประสงค์เพื่อให้มีแสงสว่างและการระบายอากาศที่เพียงพอระหว่างอาคารและบนถนน^{[ 12 ]}แทนที่จะใช้การแบ่งโซนการใช้งานแบบเดียว โซนต่างๆ จะถูกกำหนดโดยการใช้งานที่ "เข้มข้นที่สุด" ที่อนุญาต การใช้งานที่มีความเข้มข้นน้อยกว่าจะได้รับอนุญาตในโซนที่อนุญาตให้มีการใช้งานที่มีความเข้มข้นสูงกว่า แต่การใช้งานที่มีความเข้มข้นสูงกว่าจะไม่ได้รับอนุญาตในโซนที่มีความเข้มข้นต่ำกว่า^{[ 12 ]}


สี	โซน	รายละเอียด
	ประเภทที่ 1 ที่อยู่อาศัยแนวราบ (第一種低層住居専用地域)	อาคารที่พักอาศัยชั้นเดียว ซึ่งใช้เป็นร้านค้าหรือสำนักงานขนาดเล็ก และโรงเรียนประถมศึกษา/มัธยมต้นด้วย
	ที่อยู่อาศัยแนวราบประเภทที่ 2 (第二種低層住居専用地域)	อาคารที่พักอาศัยชั้นต่ำประกอบด้วยร้านค้าหรือสำนักงานขนาดเล็ก และโรงเรียนประถมศึกษา/มัธยมต้น โดยมีพื้นที่ใช้สอยไม่เกิน 150 ตารางเมตร
	ประเภทที่ 1 อาคารพักอาศัยแนวสูง/กลาง (第一種中高層住居専用地域)	อาคารที่พักอาศัยขนาดกลางถึงสูง รวมถึงโรงพยาบาลและมหาวิทยาลัย และร้านค้าบางประเภทที่มีพื้นที่ใช้สอยไม่เกิน 500 ตารางเมตร
	อาคารพักอาศัยระดับกลาง/สูงประเภทที่ 2 (第二種中高層住居専用地域)	อาคารที่พักอาศัยขนาดกลางถึงสูง รวมถึงโรงพยาบาลและมหาวิทยาลัย และร้านค้าบางประเภทที่มีพื้นที่ใช้สอยไม่เกิน 1,500 ตารางเมตร
	ประเภทที่ 1 ที่อยู่อาศัย (第一種住居地域)	สภาพแวดล้อมที่อยู่อาศัยประกอบด้วยร้านค้า สำนักงาน และโรงแรมที่มีพื้นที่ใช้สอยไม่เกิน 3,000 ตารางเมตร
	ที่อยู่อาศัยประเภทที่ 2 (第二種住居地域)	สภาพแวดล้อมที่อยู่อาศัยประกอบด้วยร้านค้า สำนักงาน โรงแรม รวมถึงอาคารที่มีห้องคาราโอเกะ
	เสมือนที่อยู่อาศัย (準住居地域)	สภาพแวดล้อมที่อยู่อาศัยสอดคล้องกับสิ่งอำนวยความสะดวกที่เกี่ยวข้องกับยานพาหนะตามริมถนน
	ที่อยู่อาศัยในชนบท (田園住居地域)	อาคารที่พักอาศัยชั้นเดียวขนาดไม่เกิน 500 ตารางเมตร ที่เกี่ยวข้องกับการส่งเสริมการเกษตร
	เชิงพาณิชย์บริเวณใกล้เคียง (近隣商業地域)	สิ่งอำนวยความสะดวกในการซื้อของประจำวันสำหรับผู้อยู่อาศัยในละแวกนั้น รวมถึงอาคารโรงงานขนาดเล็ก
	เชิงพาณิชย์ (商業地域)	ธนาคาร โรงภาพยนตร์ ร้านอาหาร และห้างสรรพสินค้า ล้วนมีอาคารที่พักอาศัยและโรงงานขนาดเล็กอยู่ภายใน
	กึ่งอุตสาหกรรม (準工業地域)	โรงงานอุตสาหกรรมเบาและสถานบริการ เกือบทุกประเภทของโรงงานได้รับอนุญาต ยกเว้นโรงงานที่ถือว่าก่อให้เกิดมลภาวะต่อสิ่งแวดล้อมอย่างมาก
	อุตสาหกรรม (工業地域)	โรงงานทุกประเภท รวมถึงที่พักอาศัยและร้านค้า ไม่อนุญาตให้มีโรงเรียน โรงพยาบาล และโรงแรม
	อุตสาหกรรมเฉพาะ (工業専用地域)	โรงงานทุกประเภท ที่อยู่อาศัย ร้านค้า โรงเรียน โรงพยาบาล และโรงแรม ไม่ได้รับอนุญาต

นิวซีแลนด์

ระบบการวางผังเมืองของนิวซีแลนด์มีพื้นฐานมาจากระบบการแบ่งเขตตามผลลัพธ์ (Performance Zoning) ภายใต้พระราชบัญญัติการจัดการทรัพยากร (Resource Management Act)

ฟิลิปปินส์

การกำหนดเขตและการวางแผนการใช้ที่ดินในฟิลิปปินส์อยู่ภายใต้การกำกับดูแลของกระทรวงการตั้งถิ่นฐานและพัฒนาเมือง (DHSUD) และก่อนหน้านี้โดยคณะกรรมการกำกับดูแลการเคหะและการใช้ที่ดิน (HLURB) ซึ่งกำหนดแนวทางและข้อบังคับด้านการกำหนดเขตในระดับชาติ และกำกับดูแลการจัดทำและการดำเนินการตามแผนการใช้ที่ดินแบบครบวงจร (CLUP) และข้อบัญญัติการกำหนดเขตโดยรัฐบาลเมืองและเทศบาลภายใต้อำนาจหน้าที่ในประมวลกฎหมายการปกครองส่วนท้องถิ่นปี 1991 (พระราชบัญญัติหมายเลข 7160)

แผนผังการแบ่งเขตพื้นที่ปัจจุบันที่ใช้ในฟิลิปปินส์มีรายละเอียดอยู่ในแบบร่างข้อบัญญัติการแบ่งเขตพื้นที่ของ HLURB ที่เผยแพร่ในปี 2557 ซึ่งระบุประเภทเขตพื้นที่พื้นฐาน 26 ประเภทตามการใช้งานหลักและข้อบังคับการก่อสร้าง (ตามที่กำหนดไว้ในประมวลกฎหมายอาคารแห่งชาติ) และยังรวมถึงพื้นที่สาธารณะและแหล่งน้ำภายในเขตอำนาจของเทศบาล ด้วย ^{[ 86 ]}รัฐบาลท้องถิ่นอาจเพิ่มการซ้อนทับเพื่อระบุเขตการใช้ประโยชน์พิเศษ เช่น พื้นที่ที่เสี่ยงต่อ ภัย พิบัติทางธรรมชาติ ที่ดินบรรพบุรุษของชนพื้นเมือง (IPs) เขตมรดกพื้นที่ท่องเที่ยวเชิงนิเวศ การพัฒนาที่เน้นการขนส่ง (TODs) และทางเดินทัศนียภาพ เขตที่อยู่อาศัยและเขตพาณิชย์ยังแบ่งย่อยออกเป็นประเภทย่อยที่กำหนดโดยความหนาแน่น เขตพาณิชย์ยังอนุญาตให้ใช้เพื่อการอยู่อาศัยได้ และเขตอุตสาหกรรมจะแบ่งย่อยตามความเข้มข้นและผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมของการใช้งานที่อนุญาต^{[ 86 ]} ข้อบังคับเกี่ยวกับเขตที่อยู่อาศัย เขตพาณิชย์ และเขตอุตสาหกรรมอาจแตกต่างกันไปในแต่ละเทศบาล ดังนั้นเทศบาลหนึ่งอาจอนุญาตให้สร้างอาคาร 4 ชั้นในเขตที่อยู่อาศัยที่มีความหนาแน่นปานกลาง ในขณะที่อีกเทศบาลหนึ่งอาจอนุญาตเฉพาะอาคาร 2 ชั้นเท่านั้น^{[ 87 ]}

พิมพ์	คำอธิบาย
ป่า	พื้นที่ป่าแบ่งออกเป็นป่าอนุรักษ์และป่าเพื่อการผลิต ป่าอนุรักษ์ได้แก่ เขตอนุรักษ์ป่าอุทยานแห่งชาติ พื้นที่คุ้มครองเขตสงวนทางทหารและพลเรือน และเขตกันชนเมืองที่มีต้นไม้ปกคลุม ส่วนป่าเพื่อการผลิตได้แก่ พื้นที่ป่าไม้ เขตใช้ประโยชน์พิเศษ และทุ่งหญ้าเลี้ยงสัตว์
เกษตรกรรม	ที่ดินที่ใช้เพื่อกิจกรรมทางการเกษตร รวมถึงการเพาะปลูก การปลูกไม้ การเลี้ยงปศุสัตว์ สัตว์ปีก การประมง และการเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำ แบ่งย่อยออกเป็นเกษตรกรรมเชิงอนุรักษ์ (เขตคุ้มครองทางการเกษตรตามที่กรมเกษตร กำหนด ) และเกษตรกรรมเพื่อการผลิต
อุตสาหกรรมเกษตร	เหมาะสำหรับฟาร์มแบบครบวงจรและการแปรรูปผลผลิตทางการเกษตร
น้ำประปาเทศบาล	แหล่งน้ำทั้งหมดที่อยู่ภายใต้เขตอำนาจของเทศบาล ตามที่กำหนดไว้ในประมวลกฎหมายประมง (พระราชบัญญัติ 8550) ยกเว้นพื้นที่ที่รัฐบาลกลางกำหนดให้เป็นพื้นที่คุ้มครอง แบ่งย่อยออกเป็น เขตหลบภัยและเขตอนุรักษ์สัตว์น้ำชายฝั่ง ป่าชายเลน ปากแม่น้ำ / ปากอ่าว ทะเลสาบ เขตเพาะเลี้ยงสัตว์ น้ำเขตประมงพาณิชย์ เขตประมงเทศบาล และเส้นทางเดินเรือ
ที่ดินแร่ธาตุ	ที่ดินที่จัดสรรไว้สำหรับการทำเหมืองแร่ แบ่งออกเป็นเขตสงวนแร่ เขตเหมืองแร่ขนาดเล็ก และเหมืองหิน
ที่อยู่อาศัยทั่วไป	มีวัตถุประสงค์หลักเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย
ที่พักอาศัย-1 (R-1)	มีวัตถุประสงค์เพื่อที่อยู่อาศัยแบบครอบครัวเดี่ยวที่มีความสูงไม่มากและมีความหนาแน่นต่ำ เช่น บ้านเดี่ยว บ้าน แฝดและหมู่บ้านจัดสรรนอกจากนี้ยังอนุญาตให้ประกอบอาชีพและธุรกิจในบ้านร้านขายของชำ อุตสาหกรรมในครัวเรือนที่ทำในบ้าน สถานที่พักผ่อนหย่อนใจในท้องถิ่น สถานรับเลี้ยงเด็กและศูนย์ดูแลเด็ก โรงเรียนประถมศึกษา ครูสอนพิเศษ สถานที่ประกอบศาสนกิจศาลาประชาคมและศูนย์สุขภาพในท้องถิ่น อาคารสามารถสูงได้ไม่เกินสามชั้นและสูงไม่เกิน10 เมตร (33 ฟุต )
ที่พักอาศัย-2 (R-2)	เหมาะสำหรับอาคารสูงไม่มาก ความหนาแน่นปานกลาง และที่พักอาศัยหลายครอบครัว อาคารสามารถสูงได้สูงสุดห้าชั้น และสูงไม่เกิน15 เมตร (49 ฟุต) อนุญาตให้ ใช้ประโยชน์ได้ทุกประเภทในเขต R-1 ได้แก่ อพาร์ตเมนต์ บ้านพักหอพักโรงเรียนมัธยมโรงเรียนเทคนิค พิพิธภัณฑ์ และห้องสมุด แบ่งย่อยเป็น R-2 พื้นฐาน และ R-2 สูงสุด โดยแบบพื้นฐานมีข้อจำกัดที่สามชั้นและสูงไม่เกิน10 เมตร (33 ฟุต )
ที่พักอาศัย-3 (R-3)	เหมาะสำหรับอาคารที่พักอาศัยแบบหลายครอบครัวที่มีความสูงระดับต่ำถึงปานกลาง ความหนาแน่นปานกลางถึงสูง อาคารสามารถสูงได้ถึงสิบสองชั้นและสูงไม่เกิน36 เมตร (118 ฟุต) อนุญาตให้ ใช้ประโยชน์ได้ทุกประเภทในเขต R-1 และ R-2 รวม ถึง คอนโดมิเนียมที่พักอาศัย ที่พักเชิงพาณิชย์ (โรงแรม เกสต์เฮาส์ อพาร์ตเมนต์โรงแรม ยกเว้นโมเตล) และอาคารจอดรถ แบ่งย่อยเป็น R-3 พื้นฐานและ R-3 สูงสุด โดยแบบพื้นฐานมีข้อจำกัดความสูงที่สามชั้นและ10 เมตร (33 ฟุต )
ที่พักอาศัย-4 (R-4)	เหมาะสำหรับบ้านทาวน์เฮาส์อาคารสูงได้สูงสุด 3 ชั้น และสูงไม่เกิน10 เมตร (33 ฟุต)อนุญาตให้ใช้งานได้ทุกประเภทในเขต R-1 และ R-2
ที่พักอาศัย-5 (R-5)	เหมาะสำหรับอาคารสูงปานกลางถึงสูง ที่มีความหนาแน่นสูง และที่พักอาศัยแบบหลายครอบครัว เช่น คอนโดมิเนียมที่พักอาศัยสูง อาคารสามารถสูงได้ถึง 18 ชั้น และสูงได้ถึง54 เมตร (177 ฟุต)อนุญาตให้ใช้ประโยชน์ได้ทุกประเภทในเขต R-1 ถึง R-4
ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย	มีวัตถุประสงค์เพื่อใช้ในพื้นที่ที่กำหนดไว้สำหรับ โครงการ ที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมซึ่งดำเนินการโดยรัฐบาลฟิลิปปินส์หรือภาคเอกชน เพื่อจัดหาที่อยู่อาศัยให้แก่พลเมืองผู้ด้อยโอกาสและคนไร้บ้าน การใช้งานที่ได้รับอนุญาตนั้นกำหนดไว้ในพระราชบัญญัติฉบับที่ 220
การค้าทั่วไป	เหมาะสำหรับธุรกิจ การค้า และบริการ
พาณิชย์-1 (C-1)	เหมาะสำหรับธุรกิจขนาดเล็กในชุมชน และสามารถใช้งานได้ทุกประเภทในเขต R-1 อาคารสามารถสูงได้สูงสุด 3 ชั้น และสูงไม่เกิน10 เมตร (33 ฟุต)
พาณิชย์-2 (C-2)	เหมาะสำหรับกิจกรรมทางธุรกิจที่มีความหนาแน่นปานกลางถึงสูง ซึ่งเสริมหรือสนับสนุนย่านธุรกิจใจกลาง เมือง (CBD) ของเมืองหรือเทศบาล อนุญาตให้ประกอบธุรกิจทุกประเภทในเขต R-1, R-2 และ C-1 รวมถึงร้านค้าส่ง ตลาดสด ห้างสรรพสินค้า ซูเปอร์ มาร์เก็ตศูนย์บริการลูกค้าสตูดิโอออกอากาศและภาพยนตร์ตัวแทนจำหน่ายรถยนต์ บริการที่เกี่ยวข้องกับยานยนต์ ร้านรับซื้อของเก่า ร้านขายอุปกรณ์ก่อสร้าง ธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับการก่อสร้าง ร้านขายอุปกรณ์ทำสวน ร้านทำป้าย ร้านเชื่อมโลหะ ร้านทำเฟอร์นิเจอร์ คอนโดมิเนียมเชิงพาณิชย์ร้านขายหมูหัน โรงงานผลิต แคบหมูและโรงแรมขนาดเล็กอาคารสามารถสูงได้สูงสุด 6 ชั้น และสูงไม่เกิน 18 เมตร ( 59 ฟุต)
พาณิชย์-3 (C-3)	พื้นที่เชิงพาณิชย์ที่มีความหนาแน่นสูง ซึ่งเป็นศูนย์กลางธุรกิจของเมืองหรือเทศบาล อนุญาตให้ใช้ประโยชน์ที่ดินทุกประเภทในเขต R-3, R-4, R-5, C-1 และ C-2 ยกเว้นห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ระดับภูมิภาค อาคารสามารถสูงได้ถึง 60 ชั้น และมีความสูงไม่เกิน180 เมตร (590 ฟุต )
อุตสาหกรรม-1 (I-1)	เหมาะสำหรับกิจกรรมการผลิตหรืออุตสาหกรรมขนาดเล็กที่ไม่ก่อให้เกิดมลพิษ การใช้งานที่ได้รับอนุญาตบางส่วน ได้แก่การผลิตปลาแห้ง โรงงานผลิตบิสกิต การผลิตเรือ เรือสูบ น้ำ / เรือยนต์ และเรือขนาดเล็ก โรงพิมพ์ โรงงานอิเล็กทรอนิกส์ส่วนใหญ่ การผลิตอุปกรณ์ทางการแพทย์ การผลิตเฟอร์นิเจอร์ไม้ โรงงานตัดเย็บเสื้อผ้า สถานีสูบน้ำ โรงบำบัดน้ำเสีย และคลังสินค้าสำหรับผลิตภัณฑ์ที่ไม่ก่อให้เกิดมลพิษและไม่เป็นอันตราย พื้นที่สามารถมีสวนสาธารณะหรือสนามเด็กเล่นได้ อาคารสามารถสูงได้ไม่เกิน15 เมตร (49 ฟุต )
อุตสาหกรรม-2 (I-2)	เหมาะสำหรับกิจกรรมการผลิตหรืออุตสาหกรรมที่มีความเข้มข้นปานกลางและก่อให้เกิดมลพิษ การใช้งานที่ได้รับอนุญาตบางประเภท ได้แก่ โรงงานบรรจุกระป๋อง โรงสีข้าวหรือโรงสีข้าวโพด โรงงานผลิตอาหารสัตว์ โรงงานผลิตยาและเวชภัณฑ์ โรงงานผลิตเฟอร์นิเจอร์โลหะและพลาสติก โรงงานผลิตแก้ว โรงงานผลิตเสื้อผ้าและสิ่งทอ โรงสีข้าว โรงสีแป้ง โรงงานผลิตซิการ์และบุหรี่ โรงงานผลิตยานยนต์ อู่ต่อเรือ โรงเก็บเครื่องบิน โกดังเก็บสินค้าที่ก่อให้เกิดมลพิษและเป็นอันตราย ร้านขายสี และโรงฆ่าสัตว์ขนาดใหญ่ พื้นที่สามารถมีสวนสาธารณะหรือสนามเด็กเล่นได้ อาคารสามารถสูงได้ไม่เกิน21 เมตร (69 ฟุต )
อุตสาหกรรม-3 (I-3)	ออกแบบมาเพื่อกิจกรรมการผลิตหรือการผลิตที่มีความเข้มข้นสูง ซึ่งโดยทั่วไปแล้วก่อให้เกิดมลพิษสูงและเป็นอันตรายอย่างยิ่ง การใช้งานที่ได้รับอนุญาตบางประเภท ได้แก่ โรงงานแปรรูปเนื้อสัตว์ (ยกเว้นแฮม เบคอน ไส้กรอก และแคบหมู) โรงงานผลิตเครื่องดื่ม โรงงานผลิตน้ำตาล โรงงานผลิตกระดาษ โรงงานผลิตปูนซีเมนต์ โรงงานเคมี โรงงานเหล็ก โรงงานสิ่งทอ โรงงานผลิตปลากระป๋อง โรงงานผลิต กะปิและน้ำปลาคลังน้ำมัน สถานีขนส่งน้ำมัน และโรงกลั่นน้ำมัน คลังสินค้าสำหรับผลิตภัณฑ์ที่ก่อให้เกิดมลพิษสูงและเป็นอันตราย และโรงไฟฟ้า พื้นที่สามารถมีสวนสาธารณะหรือสนามเด็กเล่นได้ อาคารสามารถสูงได้ไม่เกิน27 เมตร (89 ฟุต )
สถาบันทั่วไป	โดยมีวัตถุประสงค์หลักสำหรับศูนย์กลางราชการหรือหน่วยงานราชการ สถานีตำรวจและดับเพลิง อาคารรัฐบาล สถาบันอุดมศึกษา (วิทยาลัย มหาวิทยาลัย โรงเรียนอาชีวศึกษา เทคนิค หรือการค้า) สถานศึกษา (ห้องสมุด ศูนย์ฝึกอบรม) ศูนย์วิทยาศาสตร์ วัฒนธรรม และวิชาการ ศูนย์ประชุม โรงพยาบาลและศูนย์การแพทย์ สถานที่ประกอบศาสนกิจ โรงเรียนสอนศาสนาหรืออาราม และสถานทูต/สถานกงสุล อาคารสามารถสูงได้ถึง15 เมตร (49 ฟุต )
สถาบันพิเศษ	โดยมีวัตถุประสงค์หลักเพื่อใช้ในสถาบันสวัสดิการสังคม (สถานเลี้ยงเด็กกำพร้า, เมืองเด็กชาย/เด็กหญิง, บ้านพักคนชรา ), ศูนย์ฟื้นฟูสมรรถภาพ , สถานที่ตั้งทางทหาร, เรือนจำและสถานดัดสันดานอื่นๆ, สถานพักฟื้นผู้ป่วย โรคเรื้อนและสถานบำบัดผู้ป่วยทางจิตอาคารสามารถสูงได้ถึง15 เมตร (49 ฟุต )
สวนสาธารณะและนันทนาการ	มีวัตถุประสงค์เพื่อใช้ในสวนสาธารณะและสถานที่พักผ่อนหย่อนใจ เช่น สนามเด็กเล่น รีสอร์ท สถานที่เล่นกีฬา อนุสรณ์สถาน/ศาลเจ้า และพื้นที่โล่งที่ทำหน้าที่เป็นเขตกันชนหรือทางสัญจรอาคารสามารถสูงได้ถึง15 เมตร (49 ฟุต )
สุสาน/สวนอนุสรณ์	พื้นที่นี้จัดไว้สำหรับสุสานหรือสวนอนุสรณ์ รวมถึงที่เก็บอัฐิ ฌาปนสถาน และห้องเก็บกระดูก อาคารสามารถสูงได้ถึง15 เมตร (49 ฟุต)และสถานที่ต้องเป็นไปตามข้อกำหนดของ DHUSD
เขตกันชน/พื้นที่สีเขียว	พื้นที่สนามหญ้า สวนสาธารณะ หรือพื้นที่โล่งที่ตั้งใจจะใช้เป็นเขตกันชนหรือเข็มขัดสีเขียวระหว่างเขตการใช้ประโยชน์ที่ดินที่ขัดแย้งกัน การใช้ประโยชน์ที่อนุญาต ได้แก่ สวนสาธารณะและสิ่งปลูกสร้างที่เกี่ยวข้อง สถานเพาะชำต้นไม้ การเกษตร การปลูกป่า และการทำสวน ไม่อนุญาตให้มีสิ่งปลูกสร้างถาวร และอาคารใด ๆ จะต้องมีความสูงไม่เกิน6 เมตร (20 ฟุต )
สาธารณูปโภค การขนส่ง และบริการ	พื้นที่นี้ถูกกำหนดให้ใช้สำหรับอาคารและโครงสร้างที่ใช้งานได้จริง สำหรับสาธารณูปโภค การขนส่ง และบริการสาธารณะอื่นๆ การใช้งานที่ได้รับอนุญาต ได้แก่ สถานีขนส่งผู้โดยสารและสถานีรถไฟ ท่าเรือ สนามบิน โรงไฟฟ้า บ่อขยะและสถานที่จัดการขยะ สถานีตรวจวัดสภาพอากาศและภูมิอากาศ สถานีโทรคมนาคม และอาคารขนาดใหญ่สำหรับบริการสาธารณะอื่นๆ อาคารสามารถมีความสูงได้ไม่เกิน 15 เมตร ( 49 ฟุต)
การท่องเที่ยว	พื้นที่ที่จัดสรรไว้สำหรับกิจกรรมการท่องเที่ยว การใช้งานที่ได้รับอนุญาต ได้แก่การท่องเที่ยวเชิงเกษตรกรรมพื้นที่รีสอร์ทสวนสนุกแหล่งมรดก/ประวัติศาสตร์ ที่พักนักท่องเที่ยว ร้านขายของที่ระลึก และสนามกีฬากลางแจ้ง

สิงคโปร์

กรอบการกำกับดูแลการใช้ที่ดินในสิงคโปร์นั้นบริหารจัดการโดยหน่วยงานพัฒนาเมือง (URA) ผ่านทางแผนแม่บท^{[ 88 ]}แผนแม่บทเป็นเอกสารตามกฎหมายที่แบ่งออกเป็นสองส่วน คือ แผนและคำชี้แจงเป็นลายลักษณ์อักษร แผนแสดงการแบ่งเขตการใช้ที่ดินที่อนุญาตทั่วสิงคโปร์ ในขณะที่คำชี้แจงเป็นลายลักษณ์อักษรให้คำอธิบายเป็นลายลักษณ์อักษรเกี่ยวกับเขตที่มีอยู่และการใช้งานที่อนุญาต

แอฟริกาใต้

ในแอฟริกาใต้มี การแบ่งเขตพื้นที่ 5 ประเภท (5) ได้แก่ เขตที่อยู่อาศัย เขตธุรกิจ เขตอุตสาหกรรม เขตเกษตรกรรม และเขตพื้นที่เปิดโล่ง^{[ 89 ]}^{[ 90 ]} การ แบ่งเขตพื้นที่ทั้ง 5 ประเภทนี้จะถูกแบ่งย่อยออกเป็นประเภทย่อยอีกด้วย การแบ่งเขตพื้นที่เหล่านี้อยู่ภายใต้การกำกับดูแลของพระราชบัญญัติการวางแผนพื้นที่และการจัดการการใช้ที่ดินที่ประกาศใช้ในปี 2559 ^{[ 91 ]}^{[ 92 ]}การเปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดินจากเขตหนึ่งไปยังอีกเขตหนึ่งต้องผ่านกระบวนการแบ่งเขตพื้นที่ใหม่^{[ 30 ]}

สหราชอาณาจักร

สหราชอาณาจักรไม่ได้ใช้การแบ่งเขตเป็นเทคนิคในการควบคุมการใช้ที่ดิน การควบคุมการใช้ที่ดินของอังกฤษเริ่มต้นในยุคสมัยใหม่หลังจากพระราชบัญญัติการวางผังเมืองและชนบทปี 1947แทนที่จะแบ่งแผนที่เทศบาลออกเป็นเขตการใช้ที่ดิน กฎหมายการวางผังเมืองของอังกฤษกำหนดให้การพัฒนาทั้งหมดอยู่ภายใต้การควบคุมของรัฐบาลท้องถิ่นและภูมิภาค ซึ่งเป็นการยกเลิกความสามารถในการพัฒนาที่ดินโดยชอบธรรมอย่างมีประสิทธิภาพ อย่างไรก็ตาม การพัฒนาที่มีอยู่แล้วอนุญาตให้ใช้ที่ดินโดยชอบธรรมได้ ตราบใดที่การใช้งานนั้นไม่ถือเป็นการเปลี่ยนแปลงประเภทการใช้ที่ดิน เจ้าของทรัพย์สินต้องยื่นคำขอเพื่อเปลี่ยนแปลงประเภทการใช้ที่ดินของอาคารที่มีอยู่ และการเปลี่ยนแปลงดังกล่าวต้องสอดคล้องกับแผนการใช้ที่ดินของท้องถิ่นและภูมิภาค

การควบคุมการพัฒนาหรือการควบคุมการวางแผนเป็นองค์ประกอบหนึ่งของระบบ การวางแผนเมืองและชนบทของสหราชอาณาจักรซึ่งรัฐบาลท้องถิ่นใช้ในการควบคุมการใช้ที่ดินและการก่อสร้างอาคารใหม่ มีหน่วยงานวางแผนท้องถิ่น (LPA) จำนวน 421 แห่งในสหราชอาณาจักร โดยทั่วไปแล้วจะเป็นสภา เขต หรือสภาอำเภอหรือหน่วยงานปกครองส่วนท้องถิ่นแบบ รวมศูนย์ แต่ละแห่งใช้ระบบ "การวางแผนนำ" ที่มีดุลยพินิจ โดย มีการจัดทำ แผนพัฒนาและปรึกษาหารือกับประชาชน การพัฒนาในภายหลังต้องได้รับอนุญาตการวางแผนซึ่งจะอนุมัติหรือปฏิเสธโดยอ้างอิงจากแผนพัฒนาเป็นปัจจัยสำคัญ^{[ 93 ]}

แผนดังกล่าวไม่ได้ให้คำแนะนำเฉพาะเจาะจงเกี่ยวกับประเภทของอาคารที่จะได้รับอนุญาตในสถานที่ใดสถานที่หนึ่ง แต่ให้หลักการทั่วไปสำหรับการพัฒนาและเป้าหมายสำหรับการจัดการการเปลี่ยนแปลงในเมือง เนื่องจากคณะกรรมการวางแผน (ประกอบด้วยสมาชิกสภาท้องถิ่นที่มาจากการเลือกตั้งโดยตรง) หรือในบางกรณีเจ้าหน้าที่วางแผนเอง (ผ่านการตัดสินใจที่ได้รับมอบอำนาจ) มีดุลยพินิจในการพิจารณาคำขออนุญาตพัฒนาหรือเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์แต่ละครั้ง ระบบนี้จึงถือว่าเป็นระบบ "ดุลยพินิจ"

การยื่นขออนุญาตวางแผนอาจแตกต่างกันอย่างมากในขนาด ตั้งแต่สนามบินและเมืองใหม่ ไปจนถึงการดัดแปลงเล็กน้อยในบ้านแต่ละหลัง เพื่อป้องกันไม่ให้หน่วยงานท้องถิ่นต้องรับภาระหนักจากการยื่นขออนุญาตขนาดเล็กจำนวนมากจากเจ้าของบ้านแต่ละราย จึงได้มีการนำระบบการพัฒนาที่ได้รับอนุญาต แยกต่างหาก มาใช้ กฎการพัฒนาที่ได้รับอนุญาตส่วนใหญ่อิงตามรูปแบบ แต่เนื่องจากไม่มีการแบ่งเขต จึงใช้ในระดับประเทศ ตัวอย่างเช่น การอนุญาตให้ต่อเติมสองชั้นได้ไม่เกินสามเมตรที่ด้านหลังของที่พักอาศัย การต่อเติมได้ไม่เกิน 50% ของความกว้างเดิมในแต่ละด้าน และอาคารนอกบ้านบางประเภทในสวน โดยมีเงื่อนไขว่าต้องสร้างสิ่งปลูกสร้างบนพื้นที่ไม่เกิน 50% ของพื้นที่ทั้งหมด^{[ 94 ]}สิ่งเหล่านี้มีขนาดที่เหมาะสมสำหรับ บ้าน กึ่งเดี่ยว สามห้องนอนทั่วไป แต่ต้องนำไปใช้กับที่อยู่อาศัยหลากหลายประเภท ตั้งแต่บ้านแถวขนาดเล็ก ไปจนถึงบ้านเดี่ยว ขนาดใหญ่ และคฤหาสน์

ในเดือนสิงหาคม พ.ศ. 2563 รัฐบาลสหราชอาณาจักรได้เผยแพร่เอกสารการปรึกษาหารือชื่อ Planning for the Future ^{[ 95 ]}ข้อเสนอดังกล่าวชี้ให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงไปสู่การแบ่งเขตพื้นที่ในอังกฤษ โดยแต่ละพื้นที่จะได้รับการกำหนดให้เป็นพื้นที่เติบโต พื้นที่ฟื้นฟู หรือพื้นที่คุ้มครอง โดยอาจมี "พื้นที่ย่อยภายในแต่ละประเภท" แม้ว่าเอกสารจะไม่ได้อธิบายรายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับพื้นที่ย่อยเหล่านั้นก็ตาม ไม่มีการดำเนินการใดๆ กับข้อเสนอเหล่านี้ และหลังจากการเลือกตั้งทั่วไปในปี พ.ศ. 2567สหราชอาณาจักรก็ไม่มีแผนที่จะนำการแบ่งเขตพื้นที่มาใช้ในระบบการวางแผนของตน

สหรัฐอเมริกา

ภายใต้อำนาจตำรวจรัฐบาลของรัฐอาจใช้อำนาจเหนือทรัพย์สิน ส่วนตัว ด้วยอำนาจนี้ กฎหมายและข้อบังคับพิเศษจึงถูกกำหนดขึ้นมานานแล้วเพื่อจำกัดสถานที่ที่สามารถประกอบธุรกิจบางประเภทได้ ในปี 1904 ลอสแอนเจลิสได้กำหนดข้อจำกัดการใช้ที่ดินแห่งแรกของประเทศสำหรับบางส่วนของเมือง^{[ 96 ]}^{[ 97 ]}นครนิวยอร์กได้นำข้อบังคับการแบ่งเขตพื้นที่มาใช้ทั่วทั้งเมืองเป็นครั้งแรกในปี 1916 ^{[ 98 ]}

ศาลฎีกาสหรัฐฯได้ยืนยันความชอบด้วยรัฐธรรมนูญของข้อบัญญัติการแบ่งเขตในคดีVillage of Euclid, Ohio v. Ambler Realty Co. ในปี 1926 ในบรรดาเมืองที่มีประชากรหนาแน่นในสหรัฐอเมริกาฮิวสตันเป็นเมืองเดียวที่ไม่มีข้อบัญญัติการ แบ่งเขต ^{[ 99 ]}แต่เมืองนี้กลับมีข้อจำกัดในโฉนดที่ดิน ส่วนตัวมากมาย ^{[ 81 ]}และยังคงมีกฎระเบียบของรัฐบาล เช่น ขนาดที่ดินขั้นต่ำและระยะห่างจากแนวเขต^{[ 83 ]}

มาตราส่วน

แนวทางการวางผังเมืองในยุคแรกนั้นค่อนข้างคลุมเครือและมักมีการถกเถียงกัน บางคนอ้างว่าแนวทางดังกล่าวเริ่มต้นขึ้นในช่วงทศวรรษ 1920 ^{[ 100 ]}ในขณะที่บางคนเสนอว่าการวางผังเมืองเริ่มต้นขึ้นในนิวยอร์กในปี 1916 ^{[ 101 ]}อย่างไรก็ตาม ตัวอย่างทั้งสองนี้เกี่ยวกับการเริ่มต้นของการวางผังเมืองล้วนเป็นกรณีในเขตเมือง การวางผังเมืองกลายเป็นกฎหมายที่มีผลบังคับใช้มากขึ้นเรื่อย ๆ เนื่องจากมีการขยายขอบเขตทางภูมิศาสตร์ผ่านการนำไปใช้ในศูนย์กลางเมืองอื่น ๆ และการใช้ในเขตแดนทางการเมืองและภูมิศาสตร์ที่ใหญ่ขึ้น การวางผังเมืองระดับภูมิภาคเป็นขั้นตอนต่อไปในการขยายขนาดทางภูมิศาสตร์ของพื้นที่ภายใต้กฎหมายการวางผังเมือง^{[ 102 ]}ความแตกต่างที่สำคัญระหว่างการวางผังเมืองในเขตเมืองและการวางผังเมืองระดับภูมิภาคคือ "พื้นที่ระดับภูมิภาคจึงมักไม่ค่อยมีความสัมพันธ์โดยตรงกับเขตแดนทางการเมืองที่กำหนดขึ้นโดยพลการ" ^{[ 102 ]}การวางผังเมืองในรูปแบบนี้ยังรวมถึงพื้นที่ชนบทด้วย ซึ่งขัดแย้งกับทฤษฎีที่ว่าการวางผังเมืองเป็นผลมาจากความหนาแน่นของประชากร^{[ 102 ]}ในที่สุด การแบ่งเขตก็ขยายออกไปอีกครั้ง แต่กลับไปสู่ขอบเขตทางการเมืองอีกครั้งด้วยการแบ่งเขตของรัฐ^{[ 102 ]}

ประเภทที่ใช้ในสหรัฐอเมริกา

การแบ่งเขตตามการใช้งาน โดยเฉพาะการแบ่งเขตการใช้งานแบบเดียว ถือเป็นการแบ่งเขตประเภทที่พบได้บ่อยที่สุดในสหรัฐอเมริกา ซึ่งรู้จักกันในชื่อการแบ่งเขตแบบยูคลิด ตามบทบาทของเมืองยูคลิด รัฐโอไฮโอ ในคดีสำคัญของศาลฎีกาสหรัฐฯVillage of Euclid v. Ambler Realty Co. ^{[ 103 ]}^{[ 104 ]}

การแบ่งเขตการใช้ประโยชน์ที่ดินแบบเดียวในสหรัฐอเมริกา

การแบ่งเขตการใช้ประโยชน์แบบเดียวมีสองรูปแบบ คือ แบบราบและแบบลำดับชั้น หรือที่เรียกว่าแบบสะสมหรือแบบพีระมิด^{[ 8 ]}^{: 61–63}^{[ 105 ]}ภายใต้การแบ่งเขตแบบราบ แต่ละเขตจะถูกกำหนดให้ใช้ประโยชน์เพียงอย่างเดียวอย่างเคร่งครัด ในระบบการแบ่งเขตแบบลำดับชั้นอย่างง่าย เขตต่างๆ จะถูกจัดเรียงโดยมีที่อยู่อาศัย (ประเภทที่อ่อนไหวที่สุดและก่อให้เกิดการรบกวนน้อยที่สุด) อยู่ด้านบน ตามด้วยพาณิชย์และอุตสาหกรรม อาคารที่อยู่อาศัยและอาคารพาณิชย์ได้รับอนุญาตในเขตอุตสาหกรรม และอาคารที่อยู่อาศัยได้รับอนุญาตในเขตพาณิชย์^{[ 8 ]}^{: 61–63}ระบบลำดับชั้นที่ซับซ้อนกว่าจะพิจารณาหลายระดับภายในหมวดหมู่ เช่น อาคารที่อยู่อาศัยหลายประเภทในเขตที่อยู่อาศัยแบบหลายครอบครัว^{[ 8 ]}^{: 130} การแบ่งเขตแบบลำดับชั้นโดยทั่วไปไม่เป็นที่นิยมในสหรัฐอเมริกาในช่วงกลางศตวรรษที่ 20 โดยการแบ่งเขตแบบราบได้รับความนิยมมากขึ้น แม้ว่าเทศบาลหลายแห่งยังคงรวมเอาลำดับชั้นบางส่วนไว้ในข้อบัญญัติการแบ่งเขตของตน^{[ 8 ]}^{: 65}

การแบ่งเขตการใช้ประโยชน์แบบเดียวถูกนำมาใช้โดยเทศบาลหลายแห่งเนื่องจากง่ายต่อการดำเนินการ (ชุดกฎที่ชัดเจนและกำหนดไว้ล่วงหน้า) มีแบบอย่างทางกฎหมายที่ได้รับการยอมรับมายาวนาน และเป็นที่คุ้นเคยสำหรับนักวางแผนและผู้เชี่ยวชาญด้านการออกแบบ อย่างไรก็ตาม การแบ่งเขตการใช้ประโยชน์แบบเดียวก็ถูกวิพากษ์วิจารณ์ว่าขาดความยืดหยุ่น การแยกการใช้ประโยชน์อาจส่งผลให้เกิดการขยายตัวของเมือง การสูญเสียพื้นที่เปิดโล่ง ค่าใช้จ่ายด้านโครงสร้างพื้นฐานที่สูง และการพึ่งพารถยนต์^{[ 8 ]}^{: 266–275}โดยเฉพาะอย่างยิ่งการแบ่งเขตที่อยู่อาศัยแบบบ้านเดี่ยว ซึ่งเป็นเขต ที่อนุญาตให้สร้างบ้านเดี่ยวเท่านั้น ได้รับการวิพากษ์วิจารณ์อย่างกว้างขวางว่าเป็นสาเหตุของการขยายตัวของเมืองและการแบ่งแยกทางเชื้อชาติ^{[ 106 ]}

ปัญหาสังคมในสหรัฐอเมริกา

สหรัฐอเมริกาประสบปัญหาการลดลงของความเป็นเมืองและการเสื่อมโทรมของเมืองมากกว่าประเทศพัฒนาแล้วอื่นๆ^{[ 107 ]}และปัญหาเพิ่มเติม เช่นทุ่งหญ้าในเมืองซึ่งไม่เกิดขึ้นในที่อื่นๆ^{[ 108 ]}โจนาธาน รอธเวลล์ ได้โต้แย้งว่าการแบ่งเขตส่งเสริมการแบ่งแยกทางเชื้อชาติ^{[ 109 ]}เขาอ้างว่ามีความสัมพันธ์ที่แข็งแกร่งระหว่างการอนุญาตให้สร้างที่อยู่อาศัยที่มีความหนาแน่นสูงในพื้นที่หนึ่งๆ กับการรวมกลุ่มทางเชื้อชาติระหว่างคนผิวดำและคนผิวขาวในสหรัฐอเมริกา^{[ 109 ]}รอธเวลล์และแมสซีย์อธิบายความสัมพันธ์ระหว่างการแบ่งแยกและความหนาแน่นว่า การแบ่งเขตความหนาแน่นที่เข้มงวดทำให้ราคาที่อยู่อาศัยในพื้นที่ของคนผิวขาวสูงขึ้น และจำกัดโอกาสสำหรับคนที่มีรายได้น้อยที่จะออกจากพื้นที่ที่มีการแบ่งแยก^{[ 109 ]}ระหว่างปี 1980 ถึง 2000 การรวมกลุ่มทางเชื้อชาติเกิดขึ้นเร็วกว่าในพื้นที่ที่ไม่มีข้อบังคับความหนาแน่นที่เข้มงวดกว่าพื้นที่ที่มีข้อบังคับดังกล่าว^{[ 109 ]}รอธเวลล์และแมสซีย์แนะนำว่าเจ้าของบ้านและผลประโยชน์ทางธุรกิจเป็นผู้เล่นหลักสองฝ่ายในข้อบังคับความหนาแน่นที่เกิดขึ้นจากเศรษฐกิจการเมือง^{[ 109 ]}พวกเขาเสนอว่าในรัฐเก่าๆ ที่เขตปกครองชนบทส่วนใหญ่ประกอบด้วยเจ้าของบ้าน ผลประโยชน์ที่แคบของเจ้าของบ้านเป็นตัวขัดขวางการพัฒนา เนื่องจากอัตราภาษีในพื้นที่ชนบทต่ำกว่า และภาษีมักจะตกอยู่กับเจ้าของบ้านระดับกลาง ผลประโยชน์ทางธุรกิจไม่สามารถต่อต้านผลประโยชน์ของเจ้าของบ้านในพื้นที่ชนบทได้ เพราะผลประโยชน์ทางธุรกิจอ่อนแอกว่า และการเป็นเจ้าของธุรกิจมักไม่ถูกควบคุมโดยคนที่อาศัยอยู่นอกชุมชน สิ่งนี้ส่งผลให้ชุมชนชนบทมีแนวโน้มที่จะต่อต้านการพัฒนาโดยใช้กฎระเบียบด้านความหนาแน่นเพื่อทำให้โอกาสทางธุรกิจไม่น่าดึงดูด กฎระเบียบการแบ่งเขตความหนาแน่นในสหรัฐอเมริกาเพิ่มการแบ่งแยกที่อยู่อาศัยในเขตเมืองใหญ่โดยลดความพร้อมของที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงในบางเขตอำนาจศาล กฎระเบียบการแบ่งเขตอื่นๆ เช่น กฎระเบียบโครงสร้างพื้นฐานของโรงเรียนและการควบคุมการเติบโตก็เป็นตัวแปรที่เกี่ยวข้องกับการแบ่งแยกที่สูงขึ้นเช่นกัน ด้วยกฎระเบียบการแบ่งเขตที่ผ่อนปรนมากขึ้น ระดับการแบ่งแยกก็จะต่ำลง การลดการแบ่งแยกจะสูงขึ้นในสถานที่ที่มีกฎระเบียบการแบ่งเขตที่เสรีมากขึ้น ทำให้ผู้อยู่อาศัยสามารถผสมผสานทางเชื้อชาติได้^{[ 110 ]}พื้นที่มหานครที่อนุญาตให้มีการพัฒนาที่มีความหนาแน่นสูงกว่าจะก้าวไปสู่การบูรณาการทางเชื้อชาติอย่างรวดเร็วกว่าพื้นที่ที่มีข้อจำกัดด้านความหนาแน่นที่เข้มงวด ยิ่งความหนาแน่นที่อนุญาตสูงขึ้นเท่าใด ระดับการแบ่งแยกทางเชื้อชาติก็จะยิ่งต่ำลงเท่านั้น^{[ 110 ]]}

กฎหมายผังเมืองที่จำกัดการก่อสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ (เช่นผังเมืองสำหรับบ้านเดี่ยว ) เกี่ยวข้องกับความสามารถในการซื้อที่ลดลงและเป็นปัจจัยสำคัญในการแบ่งแยกที่อยู่อาศัยในสหรัฐอเมริกาตามรายได้และเชื้อชาติ^{[ 111 ]}^{[ 112 ]}^{[ 113 ]}

กฎหมายการแบ่งเขตอย่างเป็นทางการฉบับแรกในสหรัฐอเมริกามีจุดมุ่งหมายเพื่อการแบ่งแยกทางเชื้อชาติในปี ค.ศ. 1885 เมืองโมเดสโต รัฐแคลิฟอร์เนียได้ออกกฎหมายจำกัดการจัดตั้งร้านซักรีดในย่านไชน่าทาวน์ ของเมือง ซึ่งเป็นการเคลื่อนไหวเพื่อหยุดยั้งการรุกคืบของผู้อพยพชาวจีนเข้าไปในพื้นที่ที่เคยเป็นของคนผิวขาวของเมือง^{[ 114 ]}

ดูเพิ่มเติม

อ่านเพิ่มเติม

เทย์เลอร์, จอร์จการวางผังเมืองสำหรับออสเตรเลีย (การศึกษาประวัติศาสตร์การวางผังเมืองระหว่างประเทศ)สำนักพิมพ์ Routledge, 2018, ISBN 978-1138372580.
Gurran, N., Gallent, N. และ Chiu, RLH การเมือง การวางแผน และการจัดหาที่อยู่อาศัยในออสเตรเลีย อังกฤษ และฮ่องกง (Routledge Research in Planning and Urban Design) , Routledge, 2016
บาสเซ็ตต์, อีเอ็มแผนแม่บท พร้อมด้วยการอภิปรายทฤษฎีของกฎหมายการวางแผนที่ดินชุมชนนิวยอร์ก: มูลนิธิรัสเซล เซจ, 1938
Bassett, EM Zoning.นิวยอร์ก: Russell Sage Foundation, 1940
ฮิร์ท, โซเนีย. การแบ่งเขตในสหรัฐอเมริกา: ที่มาและนัยยะของกฎระเบียบการใช้ที่ดินของอเมริกา (สำนักพิมพ์มหาวิทยาลัยคอร์เนล, 2014) 245 หน้า บทวิจารณ์ออนไลน์
Stephani, Carl J. และ Marilyn C. ZONING 101 ตีพิมพ์ครั้งแรกในปี 1993 โดย National League of Cities ปัจจุบันมีวางจำหน่ายในฉบับที่สาม ปี 2012

ลิงก์ภายนอก

ZoningPoint – ฐานข้อมูลที่สามารถค้นหาได้ของแผนที่แบ่งเขตและข้อกำหนดการแบ่งเขตสำหรับทุกเขตและเทศบาลในสหรัฐอเมริกา
Crenex – แผนที่แสดงเขตการใช้ที่ดิน – ลิงก์ไปยังแผนที่แสดงเขตการใช้ที่ดินและคณะกรรมการวางผังเมืองของ 50 เมืองที่มีประชากรมากที่สุดในสหรัฐอเมริกา
กรมวางผังเมืองนครนิวยอร์ก – ประวัติการแบ่งเขตพื้นที่ (เก็บ ถาวรเมื่อวันที่ 16 เมษายน 2564 ที่Wayback Machine)
ข้อมูลเกี่ยวกับการวางแผนและการแบ่งเขตพื้นที่ของ Michigan State University Extension
หน้าข้อมูลการใช้ที่ดินของชินด์เลอร์ (ทีมงานด้านการใช้ที่ดินของหน่วยงานส่งเสริมการเกษตร มหาวิทยาลัยมิชิแกนสเตท)
การปฏิบัติตามข้อกำหนดการแบ่งเขตพื้นที่และการรับรองการแบ่งเขตพื้นที่ - การวิเคราะห์และการรายงาน
โดย แบรดลีย์ ซี. คาร์คไคเนน (1994) การแบ่งเขตพื้นที่: คำตอบต่อคำวิจารณ์วารสารกฎหมายการใช้ที่ดินและสิ่งแวดล้อม

[ 1 ]

[ 3 ]

[ 4 ]

[ 5 ]

[ 6 ]

7 ] เมือง

[ 8 ]

[ 9 ]

[ 10 ]

[

[ 14 ]

[

[ 19 ]

[ 20 ]

[ 21 ]

[ 22 ]

[ 25 ]

[ 26 ]

[ 27 ]

[ 28 ]

[ 29 ]

[ 31 ]

[ 32 ]

[ 33 ]

[ 43 ]

[ 44 ]

[ 45 ]

[ 46 ]

[ 47 ]

[ 48 ]

[ 49 ]

[ 50 ]

[ 51 ]

[ 52 ]

[ 53 ]

[ 56 ]

57 ] การ

[ 59 ]

[ 61 ]

[ 65 ]

[ 67 ]

[ 68 ]

[ 69 ]

[ 70 ]

[ 71 ]

[ 72 ]

[

[

[ 75 ]

[ 76 ]

[

[ 78 ]

[ 79 ]

[ 80 ]

[ 81 ]

[ 82 ]

[ 83 ]

[ 84 ]

[ 86 ]

[ 87 ]

[ 88 ]

[ 90 ]

[ 91 ]

[ 92 ]

[ 93 ]

[ 94 ]

[ 95 ]

[ 96 ]

[ 97 ]

[ 98 ]

[ 99 ]

[ 100 ]

[ 101 ]

[ 102 ]

[ 103 ]

[ 104 ]

[ 105 ]

[ 106 ]

[ 107 ]

[ 108 ]

[ 109 ]

[ 111 ]

[ 112 ]

[ 113 ]

[ 114 ]