ชื่อเรื่อง (ทรัพย์สิน)

ในกฎหมายเกี่ยว กับทรัพย์สิน กรรมสิทธิ์เป็นแนวคิดที่ไม่มีตัวตน ซึ่งแสดงถึงสิทธิหลายประการ ใน ทรัพย์สินชิ้นหนึ่งโดยที่บุคคลใดบุคคลหนึ่งอาจเป็นเจ้าของสิทธิทางกฎหมายหรือสิทธิทางกรรมสิทธิ์ก็ได้ สิทธิเหล่านั้นอาจแยกออกจากกันและถือครองโดยบุคคลต่าง ๆ ก็ได้ นอกจากนี้ยังอาจหมายถึงเอกสาร ที่เป็นทางการ เช่นโฉนดที่ดินซึ่งใช้เป็นหลักฐาน แสดงความ เป็นเจ้าของการโอนเอกสาร (การโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน) อาจจำเป็นเพื่อโอนความเป็นเจ้าของในทรัพย์สินนั้นให้แก่บุคคลอื่น กรรมสิทธิ์แตกต่างจากการครอบครองซึ่งเป็นสิทธิที่มักมาพร้อมกับความเป็นเจ้าของ แต่ไม่จำเป็นต้องเพียงพอที่จะพิสูจน์ความเป็นเจ้าของ (ตัวอย่างเช่นการบุกรุกที่ดิน ) ในหลายกรณี การครอบครองและกรรมสิทธิ์อาจโอนได้โดยอิสระจากกัน สำหรับอสังหาริมทรัพย์ การจดทะเบียน และบันทึกที่ดินเป็นการแจ้งให้สาธารณชนทราบถึงข้อมูลความเป็นเจ้าของ

การครอบครองคือการถือครองสิ่งของนั้นไว้จริง ๆ ไม่ว่าจะมีสิทธิที่จะครอบครองหรือไม่ก็ตามสิทธิในการครอบครองคือความชอบธรรมของการครอบครอง (ไม่ว่าจะมีการครอบครองจริงหรือไม่ก็ตาม) ซึ่งมีหลักฐานที่กฎหมายจะรับรองได้ เว้นแต่จะมีการพิสูจน์ข้อเรียกร้องที่ดีกว่า สิทธิในทรัพย์สินคือสิทธิที่หากทราบข้อเท็จจริงที่เกี่ยวข้องทั้งหมด (และยอมรับ) จะทำให้สิทธิเรียกร้องอื่น ๆ ทั้งหมดหมดไป สิทธิเหล่านี้อาจอยู่ในมือของบุคคลที่แตกต่างกันก็ได้

ตัวอย่างเช่น สมมติว่า A ขโมยสิ่งของจาก B ซึ่ง B เคยซื้อมาจาก C โดยสุจริต และ C เคยขโมยมาจาก D มาก่อน และสิ่งของนั้นเป็นมรดกตกทอดของครอบครัว D มาหลายชั่วอายุคน แต่เดิมถูกขโมยมาจาก E เมื่อหลายศตวรรษก่อน (แม้ว่าข้อเท็จจริงนี้จะถูกลืมไปแล้วก็ตาม) ในกรณีนี้ A มีสิทธิ์ครอบครอง B มี สิทธิ์ ครอบครองโดยปริยาย (ดังที่เห็นได้จากการซื้อขาย) D มี สิทธิ์ครอบครอง โดยสมบูรณ์ (ซึ่งเป็นข้ออ้างที่ดีที่สุดที่สามารถพิสูจน์ได้) และทายาทของ E หากพวกเขารู้ ก็จะมีสิทธิ์ในทรัพย์สิน ซึ่งพวกเขาไม่สามารถพิสูจน์ได้ กรรมสิทธิ์ที่ดีประกอบด้วยการรวมกันของทั้งสามสิ่งนี้ (การครอบครอง สิทธิ์ในการครอบครอง และสิทธิ์ในทรัพย์สิน) ในบุคคลเดียวกัน

การยุติสิทธิเรียกร้องที่เก่าแก่ ลืมเลือน หรือไม่ได้มีการเรียกร้องมาก่อน เช่น สิทธิเรียกร้องของ E ในตัวอย่างข้างต้น คือวัตถุประสงค์ดั้งเดิมของกฎหมายจำกัดระยะเวลาการฟ้องร้อง มิเช่นนั้นแล้ว กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินก็จะไม่มีแน่นอนเสมอไป

ในระบบกฎหมายทั่วไปกรรมสิทธิ์โดยชอบธรรมคือสิทธิในการได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน อย่างสมบูรณ์ ในกรณีที่ผู้อื่นมีกรรมสิทธิ์ตามกฎหมาย ในสหรัฐอเมริกา กรรมสิทธิ์ตามกฎหมายคือกรรมสิทธิ์ที่ได้รับการยอมรับจากศาลยุติธรรมในประเทศอังกฤษ ส่วนกรรมสิทธิ์โดยชอบธรรมคือกรรมสิทธิ์ที่ได้รับการยอมรับจากศาลยุติธรรมของอังกฤษ แนวคิดทั้งสองนี้ได้รับการยอมรับจากรัฐต่างๆ เมื่อมีการก่อตั้งรัฐขึ้น ยกเว้นบางรัฐที่ใช้กฎหมายแพ่ง ของยุโรป เช่นรัฐลุยเซียนารัฐส่วนใหญ่ได้รวมศาลยุติธรรมและศาลกฎหมายเข้าเป็นระบบศาลเดียวกันแล้ว แม้ว่าบางระบบอาจยังคงมีการแบ่งศาลออกเป็นสองส่วน คือ ศาลกฎหมายและศาลยุติธรรม

เมื่อมีการทำสัญญาซื้อขายที่ดิน สิทธิในทรัพย์สินโดยชอบธรรมจะโอนจากผู้ขายไปยังผู้ซื้อ เมื่อเงื่อนไขในสัญญาซื้อขายครบถ้วนแล้ว กรรมสิทธิ์ตามกฎหมายจะโอนไปยังผู้ซื้อ ซึ่งเรียกว่าการปิด การขาย ในประเทศอังกฤษและเวลส์จะใช้คำว่า "ผู้ซื้อ" และ "ผู้ขาย" ^{[ 1 ]}ทรัพย์สินที่ขายโดยอาศัยสิทธิในทรัพย์สินโดยชอบธรรมจะมีลำดับกรรมสิทธิ์ตามกฎหมายที่สมบูรณ์ และมีการบันทึกการโอนกรรมสิทธิ์กับเทศบาลท้องถิ่นกรรมสิทธิ์ตามกฎหมายคือการเป็นเจ้าของทรัพย์สินอย่างแท้จริง เมื่อมีการซื้อทรัพย์สิน ผู้ขายชำระเงินเต็มจำนวน และมีการบันทึกโฉนดหรือกรรมสิทธิ์อย่างถูกต้อง สิทธิในทรัพย์สินโดยชอบธรรมจะแยกออกจากกรรมสิทธิ์ตามกฎหมายเมื่อผู้ถือครองกรรมสิทธิ์ตามกฎหมาย (เจ้าของ) เสียชีวิต ตัวอย่างเช่น เมื่อบุคคลที่มีกรรมสิทธิ์ตามกฎหมายในทรัพย์สินเสียชีวิต ทายาทตามกฎหมายหรือผู้รับผลประโยชน์ตามพินัยกรรม จะได้รับสิทธิในทรัพย์สินโดยชอบธรรมโดยอัตโนมัติ เมื่อผู้จัดการมรดกหรือผู้ดูแลมรดกได้รับการแต่งตั้งอย่างถูกต้อง บุคคลนั้นจะได้รับกรรมสิทธิ์ทางกฎหมาย ซึ่งสามารถเพิกถอนได้เมื่อการจัดการมรดกเสร็จสิ้น เพื่อให้กรรมสิทธิ์ทางกฎหมายสามารถโอนไปยังผู้ที่มีสิทธิในส่วนได้เสียได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย การรวมกันของกรรมสิทธิ์ทางกฎหมายและกรรมสิทธิ์ในส่วนได้เสียที่เกิดขึ้นนี้ ก่อให้เกิด "กรรมสิทธิ์ที่สมบูรณ์" ซึ่งมักเรียกว่ากรรมสิทธิ์ที่สามารถซื้อขายได้

กรรมสิทธิ์ตามกฎหมายและกรรมสิทธิ์ตามหลักความยุติธรรมยังเกิดขึ้นในทรัสต์ ด้วย ในทรัสต์ บุคคลหนึ่งอาจเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ตามกฎหมาย เช่นผู้ดูแลทรัสต์อีกบุคคลหนึ่งอาจเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ตามหลักความยุติธรรม เช่นผู้รับผลประโยชน์^{[ 2 ]}

ในประเทศที่มี ระบบ กรรมสิทธิ์ส่วนบุคคล ที่ทันสมัย ​​เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์มักใช้สำหรับอสังหาริมทรัพย์ยานยนต์และทรัพย์สินที่ไม่มีตัวตนบางประเภท เมื่อมีการใช้เอกสารดังกล่าว มักเป็นส่วนหนึ่งของระบบการจดทะเบียนเพื่อตรวจสอบความเป็นเจ้าของทรัพย์สินนั้น ในบางกรณี กรรมสิทธิ์ยังสามารถใช้เป็นบันทึกทางกฎหมายถาวรเกี่ยวกับการเวนคืนทรัพย์สินได้ เช่น ในกรณีของซาก รถยนต์ หรือซากรถในกรณีของอสังหาริมทรัพย์เครื่องมือทางกฎหมายที่ใช้ในการโอนกรรมสิทธิ์จากบุคคลหรือนิติบุคคลหนึ่งไปยังอีกบุคคลหรือนิติบุคคลหนึ่งคือโฉนดกฎที่มีชื่อเสียงคือ โจรไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดีได้ ดังนั้นการตรวจสอบกรรมสิทธิ์ จึงเป็นเรื่องปกติ (หรือแนะนำอย่างยิ่ง) สำหรับการซื้อทรัพย์สินราคาแพงหลายประเภท (โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์) ในหลายเขตและ เทศบาลในสหรัฐอเมริกา การตรวจสอบกรรมสิทธิ์มาตรฐาน (โดยทั่วไปจะมาพร้อมกับการประกันกรรมสิทธิ์ ) เป็นสิ่งที่กฎหมายกำหนดให้เป็นส่วนหนึ่งของการโอนกรรมสิทธิ์

กรรมสิทธิ์สูงสุดคือกรรมสิทธิ์ที่ดีที่สุดในกรรมสิทธิ์แบบสมบูรณ์ที่มีให้แก่เจ้าของที่แท้จริง บุคคลที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่มีกรรมสิทธิ์สูงสุดจะมีสิทธิที่สูงกว่า (หรือดีกว่า หรือ "เหนือกว่า") ในการดำเนินการเพื่อยืนยันกรรมสิทธิ์แนวคิดนี้เป็นแนวคิดเชิงสัมพัทธ์โดยเนื้อแท้ กรรมสิทธิ์สูงสุดไม่ได้เป็นกรรมสิทธิ์ที่ดีที่สุด (หรือสูงสุด) เสมอไป เนื่องจากจำเป็นต้องอิงตามกรรมสิทธิ์ของบุคคลอื่น^{[ 3 ] [ 4 ]}

การ ฟ้องร้องเพื่อ ยืนยันกรรมสิทธิ์เป็นการฟ้องร้องเพื่อแก้ไขปัญหาเรื่องกรรมสิทธิ์ที่ไม่ชัดเจน เช่น การอ้างสิทธิ์หรือสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ที่ขัดแย้งกัน ตัวอย่างเช่นทายาทที่หายไปผู้เช่า ผู้รับผล ประโยชน์ คืนผู้รับผลประโยชน์ส่วนที่เหลือและผู้ถือสิทธิจำนองต่างแข่งขันกันเพื่อให้ได้กรรมสิทธิ์ในบ้านหรือที่ดิน^{[ 5 ] [ 6 ]}ปัญหาทางเทคนิคเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ ได้แก่ การสะกดผิด หนี้ค้างชำระ ธุรกรรมที่ไม่ได้บันทึก และความผิดปกติใดๆ ที่อาจบ่งชี้ถึงการขาดตอนในห่วงโซ่การเป็นเจ้าของ แต่ละรัฐในสหรัฐอเมริกามีขั้นตอนที่แตกต่างกันสำหรับ การฟ้องร้อง เพื่อยืนยันกรรมสิทธิ์^{[ 7 ]}บางรัฐได้นำระบบกรรมสิทธิ์แบบทอร์เรนส์ มาใช้ ^{[ 8 ]}

ทรัพย์สินส่วนบุคคลส่วนใหญ่ไม่มีเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์อย่างเป็นทางการ สำหรับทรัพย์สินเหล่านั้น การครอบครองเป็นหลักฐานแสดงกรรมสิทธิ์ที่ง่ายที่สุด เว้นแต่สถานการณ์จะทำให้เกิดความสงสัยเกี่ยวกับความเป็นเจ้าของของผู้ครอบครอง หลักฐานการได้มาซึ่งทรัพย์สินอย่างถูกกฎหมาย เช่น ใบเสร็จรับเงินหรือสัญญาซื้อขาย ถือเป็นหลักฐานสนับสนุน การโอนการครอบครองให้กับ ผู้ซื้อ โดยสุจริตโดยปกติจะทำให้ได้รับกรรมสิทธิ์หากไม่มีเอกสารใดๆ ที่จำเป็น

การพัฒนาและการแบ่งย่อยอสังหาริมทรัพย์อาจเกิดขึ้นในขณะที่กรรมสิทธิ์ยังอยู่ระหว่างการโต้แย้งกับฝ่ายอื่น หากคดีได้รับการตัดสินให้ฝ่ายโจทก์ชนะสถานการณ์ที่อนุญาตให้การพัฒนาดังกล่าวเกิดขึ้นจะไม่แน่นอน และอาจส่งผลให้ทรัพยากรที่ลงทุนไปสูญเปล่า^{[ 9 ]}

กรณีของPaxton v. Virata et al.ซึ่งการปลอมแปลงเอกสารสิทธิ์นำไปสู่การก่อตั้งหมู่บ้านจัดสรร Viva Homes Estate ในเมืองดาสมารินาสจังหวัดคาวิตประเทศฟิลิปปินส์ได้เปลี่ยนชุมชนที่มีรั้วรอบขอบชิด ทั้งหมดให้กลาย เป็นชุมชนที่ไม่เป็นทางการทำให้ผู้อยู่อาศัยที่ลงทุนมานานหลายทศวรรษใน เอกสาร สิทธิ์ ที่เป็นโมฆะ ต้องกังวลเกี่ยวกับการรื้อถอน^{[ 9 ] [ 10 ] [ 11 ]}

ในกฎหมายของสหรัฐอเมริกาหลักฐานแสดงกรรมสิทธิ์มักจะได้รับการกำหนดผ่านรายงานกรรมสิทธิ์ที่จัดทำโดย บริษัท ประกันกรรมสิทธิ์ซึ่งแสดงประวัติกรรมสิทธิ์ ( เอกสารสรุปทรัพย์สินและลำดับกรรมสิทธิ์ ) ตามที่กำหนดโดยโฉนด ที่บันทึกไว้ในทะเบียนสาธารณะ [ ^{12 ]}รายงานกรรมสิทธิ์จะแสดงภาระผูกพัน ที่เกี่ยวข้อง เช่นสิทธิในการ ใช้ทางผ่าน สิทธิจำนองหรือข้อตกลง [ ^{13 ] บริษัท}ประกันกรรมสิทธิ์จะทำการค้นหากรรมสิทธิ์ผ่านบันทึกสาธารณะและให้การรับรองกรรมสิทธิ์ที่ดี โดยจะชดเชยให้กับผู้เอาประกันหากเกิดข้อพิพาทเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ [ 14 ] ในกรณีของการเป็นเจ้าของยานพาหนะ หน่วยงานของรัฐอาจ^ออกเอกสาร^{กรรมสิทธิ์ยานพาหนะ}แบบง่ายๆ ได้

โดยทั่วไปแล้ว สิทธิ์หลักๆ ในชุดสิทธิ์การถือครองกรรมสิทธิ์ประกอบด้วย:

• กรรมสิทธิ์แต่เพียงผู้เดียว
• การใช้งานและการล้อมรั้วแต่เพียงผู้เดียว
• การเข้าซื้อกิจการ
• การโอนกรรมสิทธิ์รวมถึงการโอนโดยพินัยกรรม
• สิทธิในการเข้าถึง
• การจำนอง
• พาร์ติชั่น

สิทธิในอสังหาริมทรัพย์อาจแบ่งย่อยออกไปได้อีก ตัวอย่างเช่น:

• สิทธิในน้ำรวมถึงสิทธิริมน้ำและสิทธิในการไหลบ่าของน้ำ
• ในบางรัฐของสหรัฐอเมริกา สิทธิในการใช้น้ำนั้นแยกออกจากสิทธิในที่ดินอย่างสิ้นเชิง—ดูสิทธิในการใช้น้ำตามการจัดสรรก่อนหน้า (prior appropriation water rights)
• สิทธิ์ในแร่ธาตุ
• สิทธิในการใช้ที่ดินข้างเคียงสำหรับวางท่อสาธารณูปโภค เป็นต้น
• การเช่าหรือสิทธิในการครอบครองสิ่งปลูกสร้าง
• สิทธิ์ในการตัดไม้
• สิทธิทางการเกษตร
• สิทธิ์ในการเลี้ยงสัตว์ในทุ่งหญ้า
• สิทธิ์ในการล่าสัตว์
• สิทธิ์ทางอากาศ
• สิทธิ์ในการพัฒนาและก่อสร้างสิ่งปลูกสร้างภายใต้ข้อจำกัดต่างๆ
• สิทธิ์ในรูปลักษณ์ภายนอก มักอยู่ภายใต้ข้อบังคับการแบ่งเขตพื้นที่ของท้องถิ่นและข้อจำกัดในโฉนดที่ดิน

รัฐแคลิฟอร์เนียได้ห้ามชาวต่างชาติ (ส่วนใหญ่เป็นชาวเอเชีย ) ถือครองกรรมสิทธิ์ในที่ดินจนกระทั่งกฎหมายดังกล่าวถูกประกาศว่าขัดต่อรัฐธรรมนูญในปี พ.ศ. 2495 ^{[ 15 ]}ปัจจุบันไม่มีข้อจำกัดใดๆ เกี่ยวกับการเป็นเจ้าของที่ดินของชาวต่างชาติในสหรัฐอเมริกา แม้ว่าการขายอสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติที่ไม่ได้พำนักอยู่ในสหรัฐอเมริกาจะต้องอยู่ภายใต้กฎการเก็บภาษีพิเศษบางประการก็ตาม

ก่อนการก่อตั้งสหรัฐอเมริกา กรรมสิทธิ์ในที่ดินของชาวอินเดียนแดงในดินแดนที่อังกฤษควบคุมในอเมริกาเหนืออยู่ภายใต้พระราชกฤษฎีกาเมื่อวันที่ 7 ตุลาคม ค.ศ. 1763 พระราชกฤษฎีกานี้โดยพระเจ้าจอร์จที่ 3ทรงสงวนกรรมสิทธิ์ในที่ดินไว้สำหรับชาวอินเดียนแดง โดยสามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้เฉพาะโดยพระมหากษัตริย์เท่านั้นกฎหมายนี้ยังคงมีผลบังคับใช้ในแคนาดาหลังจากการปฏิวัติอเมริกา^{[ 16 ]}

ในสหรัฐอเมริกา สิทธิในที่ดินของชาวอินเดียนแดง (Indian title) คือสิทธิรองที่ชนพื้นเมืองอเมริกันในสหรัฐอเมริกา ถือครอง ในที่ดินที่พวกเขาอ้างสิทธิ์และครอบครองตามประเพณี สิทธินี้ได้รับการยอมรับครั้งแรกในคดีJohnson v. McIntosh , 21 U.S. (8 Wheat ) 543 (1823)

หลักการที่ศาลนี้ยอมรับกันตั้งแต่เนิ่นๆ คือ แม้ว่ากรรมสิทธิ์ในที่ดินที่ชาวอินเดียนแดงครอบครองอยู่เมื่อผู้ตั้งถิ่นฐานเข้ามาจะตกเป็นของรัฐอธิปไตย – ในตอนแรกคือชาติยุโรปผู้ค้นพบ และต่อมาคือรัฐดั้งเดิมและสหรัฐอเมริกา – แต่สิทธิในการครอบครองของชนเผ่าอินเดียนแดงก็ยังคงได้รับการยอมรับ สิทธินั้น บางครั้งเรียกว่ากรรมสิทธิ์ของชาวอินเดียนแดง (Indian Title) และมีผลใช้ได้กับทุกฝ่ายยกเว้นรัฐอธิปไตยเท่านั้น และจะถูกยกเลิกได้ก็ต่อเมื่อรัฐอธิปไตยกระทำการเท่านั้น เมื่อสหรัฐอเมริกาได้รับการจัดตั้งและมีการรับรองรัฐธรรมนูญ สิทธิของชนเผ่าเหล่านี้ในที่ดินของชาวอินเดียนแดงจึงกลายเป็นอำนาจเฉพาะของกฎหมายของรัฐบาลกลาง กรรมสิทธิ์ของชาวอินเดียนแดง ซึ่งได้รับการยอมรับว่าเป็นเพียงสิทธิในการครอบครองเท่านั้น จะถูกยกเลิกได้โดยสหรัฐอเมริกาเท่านั้น Oneida Indian Nation v. County of Oneida , 414 US 661, 667 (1974).

วิธีการปกติในการยุติสิทธิในที่ดินของชาวอินเดียคือ^โดยสนธิสัญญา^[ 17 ^]

• ค่าธรรมเนียม
• เฟอ
• กรรมสิทธิ์ที่ดิน
• การประเมินสภาพแวดล้อมระยะที่ 1
• เอกสารรับรองแหล่งกำเนิดสินค้าจากผู้ผลิต