การโอนกรรมสิทธิ์

ในทางกฎหมายการโอนกรรมสิทธิ์หมายถึงการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์จาก บุคคลหนึ่งไปยังอีก บุคคลหนึ่ง หรือการให้สิทธิจำนองหรือสิทธิยึดหน่วง^{[ 1 ]}ธุรกรรมการโอนกรรมสิทธิ์โดยทั่วไปมีสองขั้นตอนหลัก ได้แก่ การแลกเปลี่ยนสัญญา (เมื่อ มีการสร้าง สิทธิในทรัพย์สิน ) และการเสร็จสิ้น (เรียกอีกอย่างว่าการชำระบัญชี เมื่อกรรมสิทธิ์ตามกฎหมายโอนไปและสิทธิใน ทรัพย์สินรวมเข้ากับกรรมสิทธิ์ตามกฎหมาย) การดำเนินการทางอิเล็กทรอนิกส์ของกระบวนการและเอกสารการโอนกรรมสิทธิ์เรียกว่าe- conveyancing ^{[ 2 ]}

การซื้อขายที่ดินอยู่ภายใต้กฎหมายและแนวปฏิบัติของเขตอำนาจศาลที่ที่ดินตั้งอยู่ เป็นข้อกำหนดทางกฎหมายในทุกเขตอำนาจศาลว่าสัญญาซื้อขายที่ดินต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษร การแลกเปลี่ยนสัญญาเกี่ยวข้องกับการลงนามในสัญญาซื้อขายสองฉบับ โดยแต่ละฝ่ายเก็บไว้หนึ่งฉบับ เมื่อคู่สัญญาอยู่ด้วยกัน มักจะลงนามในสัญญาทั้งสองฉบับ โดยแต่ละฝ่ายเก็บไว้หนึ่งฉบับ บางครั้งอาจมีการส่งมอบสัญญาอย่างเป็นทางการจากฝ่ายหนึ่งไปยังอีกฝ่ายหนึ่ง อย่างไรก็ตาม โดยทั่วไปแล้ว การลงนามในสัญญาเฉพาะฉบับที่แต่ละฝ่ายเก็บไว้ก็เพียงพอแล้ว จึงเรียกว่า "การแลกเปลี่ยน" สัญญา กฎนี้ทำให้สามารถ "แลกเปลี่ยน" สัญญาผ่านทางไปรษณีย์ได้ สัญญาซื้อขายทั้งสองฉบับจะมีผลผูกพันก็ต่อเมื่อแต่ละฝ่ายได้รับสัญญาที่ลงนามโดยอีกฝ่ายหนึ่งแล้ว กล่าวคือ การแลกเปลี่ยนจะ "เสร็จสมบูรณ์" การแลกเปลี่ยนทางอิเล็กทรอนิกส์โดยทั่วไปไม่เพียงพอสำหรับการแลกเปลี่ยน เว้นแต่กฎหมายของเขตอำนาจศาลจะรับรองลายเซ็นดังกล่าวโดยชัดแจ้ง

เป็นความรับผิดชอบของผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่จะต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าตนเองได้รับกรรมสิทธิ์ที่ดีและสามารถซื้อขายได้ในที่ดินนั้น กล่าวคือ ผู้ขายเป็นเจ้าของ มีสิทธิ์ในการขายทรัพย์สิน และไม่มีปัจจัยใดที่จะขัดขวางการจำนองหรือการขายต่อ บางเขตอำนาจศาลได้ออกกฎหมายคุ้มครองผู้ซื้อเพิ่มเติม นอกเหนือจากความสามารถของผู้ซื้อในการตรวจสอบข้อมูลที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินแล้ว

โดยทั่วไป ระบบการโอนกรรมสิทธิ์ได้รับการออกแบบมาเพื่อให้แน่ใจว่าผู้ซื้อได้รับกรรมสิทธิ์ในที่ดินพร้อมกับสิทธิทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน และได้รับการแจ้งข้อจำกัดใด ๆ ล่วงหน้าก่อนการซื้อ เขตอำนาจศาลหลายแห่งได้นำระบบการจดทะเบียนที่ดิน มาใช้ เพื่ออำนวยความสะดวกในการโอนกรรมสิทธิ์และส่งเสริมการพึ่งพาบันทึกสาธารณะและรับรองผู้ซื้อที่ดินว่าพวกเขากำลังได้รับกรรมสิทธิ์ที่ดี^{[ 3 ]}

ในประเพณีโรมัน สิทธิส่วนบุคคลในที่ดินสามารถบังคับใช้ได้แม้ว่าจะเป็นความลับ ประเพณีนี้ยังคงมีอยู่บ้างในยุโรปจนถึงศตวรรษที่ 19 แต่ระบบสมัยใหม่ไม่อนุญาตให้มีความลับเช่นนั้นอีกต่อไป^{[ 4 ]} ในหลาย ประเทศ ที่ใช้กฎหมายแพ่งการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์มักจะอยู่ภายใต้การดูแลของทนายความผู้รับรองเอกสาร ซึ่งหลังจากตรวจสอบความถูกต้องแล้ว จะดำเนินการทำสัญญาซื้อขายและส่งไปยังทะเบียนสาธารณะ การมีส่วนร่วมของ ทนายความผู้รับรอง เอกสาร ตามกฎหมายแพ่งซึ่งเป็นผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายที่มีคุณสมบัติเหมาะสมที่ได้รับมอบหมายจากรัฐ (พวกเขาต้องมีปริญญาด้านกฎหมายจากมหาวิทยาลัย) ถือเป็นการช่วยเหลือแก่ฝ่ายที่เกี่ยวข้องในกระบวนการโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สิน รวมถึงการรักษาความปลอดภัยของระบบเศรษฐกิจและการคุ้มครองฝ่ายที่อ่อนแอด้วย^{[ 5 ]}

ในอังกฤษและเวลส์การโอนกรรมสิทธิ์มักทำโดยทนายความหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ได้รับอนุญาตทั้งสองฝ่ายอาจจ้างหรือกำกับดูแลผู้รับ โอนกรรมสิทธิ์ที่ไม่มี คุณสมบัติ สิ่งที่กำลังโอนหรือถ่ายโอนคือที่ดินหรือทรัพย์สิน ซึ่งในอดีต (โดยเฉพาะในอังกฤษ) อาจรวมหรือไม่รวม " บ้าน " ^{[ 6 ]}ซึ่งจะเป็นที่อยู่อาศัยหลัก และอาจรวมถึงสวนผลไม้ อาคารนอกบ้าน และบริเวณโดยรอบ^{[ 7 ]}หากมี^{[ 8 ] [ 9 ] [ 10 ]}ตลาดการโอนกรรมสิทธิ์ภายในประเทศมีการแข่งขันด้านราคา โดยมีบริษัททนายความและบริษัทโอนกรรมสิทธิ์จำนวนมากที่ให้บริการที่คล้ายคลึงกัน เป็นไปได้ที่บุคคลจะดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ด้วยตนเอง แต่ต้องใช้แรงงานมาก หากธุรกรรมเกี่ยวข้องกับการจำนอง เป็นที่แน่นอนว่าผู้ให้กู้จะยืนยันให้ใช้ทนายความในการโอนกรรมสิทธิ์

เป็นความเชื่อผิดๆ ที่ว่าการโอนกรรมสิทธิ์จะต้องดำเนินการโดยทนายความหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ในพื้นที่เท่านั้น ปัจจุบันไม่เป็นเช่นนั้นอีกต่อไปแล้ว เนื่องจากผู้รับโอนกรรมสิทธิ์และทนายความหลายรายดำเนินการธุรกรรมจากระยะไกลโดยใช้อีเมลและเทคโนโลยีออนไลน์^{[ 11 ]}อย่างไรก็ตาม สมาคมกฎหมายเตือนทนายความให้ระมัดระวังลูกค้าที่ว่าจ้างบริษัทของตนซึ่งไม่มีความเชื่อมโยงทางภูมิศาสตร์กับพวกเขา เนื่องจากมีความเสี่ยงต่อการฟอกเงิน^{[ 12 ]}

ในปี 2558 มีบริษัทที่ดำเนินงานในตลาดการโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 5,357 แห่ง แต่จำนวนนี้ลดลงจาก 5,871 แห่งในปีก่อนหน้า จำนวนบริษัทในตลาดลดลงเกือบหนึ่งในสามเมื่อเทียบกับ 7,779 บริษัทที่บันทึกธุรกรรมในปี 2548 ^{[ 13 ]}หลังจากเกิดภาวะขาดแคลนการโอนกรรมสิทธิ์อย่างรุนแรงในช่วงภาวะเศรษฐกิจถดถอย^{[ 14 ]}

ภายใต้กฎหมายอังกฤษข้อตกลงจะไม่มีผลผูกพันทางกฎหมายจนกว่าจะมีการแลกเปลี่ยนสัญญา ซึ่งให้ทั้งข้อดีของอิสรภาพก่อนทำสัญญาและข้อเสียของการเสียเวลาและค่าใช้จ่ายในกรณีที่ข้อตกลงไม่สำเร็จคณะกรรมการกฎหมายยอมรับในปี 2018 ว่าการแลกเปลี่ยนเอกสารทางอิเล็กทรอนิกส์และลายเซ็นอิเล็กทรอนิกส์มีผลทางกฎหมายในส่วนที่เกี่ยวข้องกับธุรกรรมที่ดิน^{[ 2 ]}

โดยปกติแล้ว ผู้ซื้อจะเจรจาตกลงราคากับผู้ขาย จากนั้นจึงจัดการสำรวจและให้ทนายความ (หรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์) ดำเนินการตรวจสอบและสอบถามข้อมูลก่อนทำสัญญา ทนายความหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ของผู้ขายจะจัดทำร่างสัญญาเพื่อให้ทนายความของผู้ซื้ออนุมัติ ทนายความของผู้ขายจะรวบรวมและจัดเตรียมข้อมูลเกี่ยวกับทรัพย์สินเพื่อส่งให้ทนายความของผู้ซื้อ ตามระเบียบปฏิบัติระดับชาติของสมาคมกฎหมายสำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ในประเทศ เมื่อดำเนินการทำธุรกรรมเกี่ยวกับทรัพย์สิน บทบาทของผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คือการดำเนินการตรวจสอบอย่างรอบคอบโดยการส่งคำถาม – ซึ่งเรียกว่าการตรวจสอบการโอนกรรมสิทธิ์ – เกี่ยวกับทรัพย์สินที่ทำธุรกรรม การตรวจสอบเหล่านี้ออกแบบมาเพื่อค้นหาปัจจัยที่ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์หรือผู้สำรวจอาจไม่ทราบ ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อการใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินของผู้ซื้อ^{[ 15 ]}

โดยเฉลี่ยแล้ว การทำธุรกรรมโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินใช้เวลา 10-12 สัปดาห์ แต่บางธุรกรรมอาจเร็วกว่านั้น แต่หลายธุรกรรมก็ใช้เวลานานกว่านั้น ระยะเวลาขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย ทั้งด้านกฎหมาย ส่วนบุคคล สังคม และการเงิน ในช่วงเวลาก่อนการแลกเปลี่ยนสัญญา (การแลกเปลี่ยนสัญญาคือจุดที่ธุรกรรมมีผลผูกพันทางกฎหมาย) ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งสามารถถอนตัวจากธุรกรรมได้ตลอดเวลาและด้วยเหตุผลใดๆ ก็ได้ โดยไม่มีข้อผูกมัดทางกฎหมายต่ออีกฝ่ายหนึ่ง ซึ่งก่อให้เกิดความเสี่ยงต่อการฉวยโอกาสซื้อ ก่อน และในทางกลับกันการโกงราคา การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเป็นส่วนประกอบหนึ่งของค่าใช้จ่ายในการย้ายบ้านในสหราชอาณาจักร

บทบาทของ ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คือการดำเนินการตรวจสอบสถานะทรัพย์สินโดยการส่งคำถาม – ซึ่งเรียกว่าการค้นหา^{[ 16 ]} – เกี่ยวกับทรัพย์สินที่ทำธุรกรรม การค้นหาเหล่านี้ออกแบบมาเพื่อค้นหาปัจจัยที่ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์หรือผู้สำรวจอาจไม่ทราบ ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อความพึงพอใจของผู้ซื้อต่อทรัพย์สิน การค้นหาการโอนกรรมสิทธิ์ประกอบด้วย:

• การตรวจสอบ ทะเบียนที่ดิน – เพื่อยืนยันกรรมสิทธิ์และขอบเขตที่ดินโดยการตรวจสอบ 'ทะเบียนกรรมสิทธิ์' และ 'แผนที่กรรมสิทธิ์'
• ตรวจสอบกับหน่วยงานท้องถิ่น – เพื่อเปิดเผยค่าธรรมเนียมหรือข้อจำกัดในการใช้ที่ดิน
• ตรวจสอบ กับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องกับน้ำประปา – เพื่อดูว่าท่อระบายน้ำสาธารณะใดๆ ในที่ดินอาจส่งผลกระทบต่อการต่อเติมหรือการก่อสร้างหรือไม่
• ค้นหา ความเสี่ยงจากน้ำท่วม – เพื่อค้นหาอันตรายที่อาจเกิดขึ้นจากน้ำท่วมชายฝั่ง น้ำท่วมแม่น้ำ หรือน้ำท่วมจากน้ำผิวดิน
• การตรวจสอบ ภาระผูกพันในการซ่อมแซมบริเวณแท่นบูชา – เพื่อให้แน่ใจว่าไม่มีภาระผูกพันใด ๆ ที่หลงเหลืออยู่จากยุคกลางซึ่งอาจนำมาเป็นค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมโบสถ์
• การสำรวจด้านสิ่งแวดล้อม – เพื่อให้ข้อมูลเกี่ยวกับพื้นที่ปนเปื้อน สถานที่ ฝัง กลบขยะอุตสาหกรรมในอดีตและปัจจุบัน อันตรายจาก ก๊าซเรดอนปัญหาความมั่นคงของพื้นดิน และข้อมูลอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง ณ หรือรอบ ๆ ที่ดิน
• การค้นหาเพิ่มเติมและเฉพาะพื้นที่ – บางครั้งอาจจำเป็นหรือแนะนำให้ทำการค้นหาเพิ่มเติม ขึ้นอยู่กับสถานที่ตั้งหรือประเภทของอสังหาริมทรัพย์ หรือเนื่องจากข้อกังวลเฉพาะที่ผู้ซื้อยกขึ้นมา ซึ่งอาจรวมถึง:
  • การสำรวจ หาแร่ดีบุกในคอร์นวอลล์
  • การค้นหาเหมืองแร่ในพื้นที่ต่างๆ ของสหราชอาณาจักร
  • การค้นหาในน้ำเกลือเชสเชอร์
  • หน่วยงานท้องถิ่นเพิ่มเติมทำการค้นหาประเด็นที่อาจเกิดขึ้น เช่น ท่อส่ง, เขตลดเสียงรบกวน , ที่ดินสาธารณะเป็นต้น^{[ 17 ]}

ตามที่สมาคมกฎหมายระบุ การค้นหาข้อมูลของหน่วยงานท้องถิ่นถือเป็น 'ส่วนสำคัญของกระบวนการโอนกรรมสิทธิ์และให้ข้อมูลสำคัญแก่ผู้ซื้อเกี่ยวกับเรื่องที่ส่งผลกระทบต่อทรัพย์สินที่จดทะเบียนหรือบันทึกไว้กับหน่วยงานท้องถิ่น' ^{[ 18 ]}อย่างไรก็ตาม ตลอดหลายปีที่ผ่านมา ความล่าช้าในการค้นหาข้อมูลของหน่วยงานท้องถิ่น^{[ 19 ]}ทำให้ทนายความสั่งให้มีการค้นหาข้อมูลแบบ 'ส่วนตัว' ซึ่งดำเนินการโดยบุคคลที่สามหรือผู้ให้บริการค้นหาข้อมูล ซึ่งจะไปที่ สำนักงาน สภาและตรวจสอบและบันทึกข้อมูลที่หน่วยงานท้องถิ่นเก็บไว้^{[ 20 ]}ในนามของผู้รับโอนกรรมสิทธิ์หรือทนายความ

บริษัทค้นหาเอกชนและแพลตฟอร์มการสั่งซื้อได้บูรณาการข้อมูลของสำนักงานทะเบียนที่ดินเพื่อเร่งกระบวนการสั่งซื้อการค้นหา ปรับปรุงความแม่นยำ และลดโอกาสเกิดข้อผิดพลาดจากมนุษย์ตัวอย่างหนึ่งคือการใช้ชุดข้อมูลเชิงพื้นที่แห่งชาติของสำนักงานทะเบียนที่ดิน^{[ 21 ]}เพื่อแสดงแผนที่ขอบเขตบนหน้าจอโดยใช้การเชื่อมโยงข้อมูลแบบเรียลไทม์เพื่อช่วยตรวจสอบตำแหน่งที่ตั้งของทรัพย์สิน^{[ 22 ]}

ในกฎหมายสกอตแลนด์ การโอนกรรมสิทธิ์จะดำเนินการเป็นขั้นตอนที่สองในการโอนที่ดินโดยสมัครใจหลังจากเสร็จสิ้นขั้นตอนการทำสัญญา สถานการณ์ในสกอตแลนด์ภายใต้กฎหมายสกอตแลนด์คือ สัญญามักจะสรุปได้เร็วกว่าในเขตอำนาจศาลของอังกฤษและเวลส์และกฎหมายทั่วไปขั้นตอนการทำสัญญาในการโอนกรรมสิทธิ์เรียกว่า หนังสือสัญญาซื้อขายระหว่างผู้ซื้อหรือตัวแทนของผู้ซื้อกับผู้ขายหรือตัวแทนของผู้ขาย หนังสือสัญญาซื้อขายเป็นจดหมายที่มีเนื้อหาเป็นสัญญาซื้อขาย เมื่อตกลงเงื่อนไขของสัญญาทั้งหมดแล้ว หนังสือสัญญาซื้อขายจะถือว่าเสร็จสมบูรณ์ และทำหน้าที่เป็นสัญญาผูกพันสำหรับการขายทรัพย์สิน โดยปกติแล้ว สัญญาจะมีเงื่อนไขเกี่ยวกับเรื่องต่างๆ เช่น ผู้ขายต้องสามารถพิสูจน์ได้ว่าตนมีกรรมสิทธิ์ที่ดีในทรัพย์สินและแสดงหลักฐานการตรวจสอบที่ชัดเจนจากทะเบียนที่ดินและหน่วยงานท้องถิ่นก่อนการทำธุรกรรมเสร็จสมบูรณ์^{[ 23 ]}

ตั้งแต่วันที่ 1 ธันวาคม พ.ศ. 2551 อสังหาริมทรัพย์ที่วางขายจะมีการทำการตลาดพร้อมกับ 'รายงานข้อมูลบ้าน' ^{[ 24 ]}ซึ่งประกอบด้วย: การสำรวจแบบเดี่ยว รายงานพลังงาน และแบบสอบถามเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ รายงานบ้านมีให้สำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่คาดหวัง วันที่ชำระเงินขั้นสุดท้ายในสกอตแลนด์เรียกว่า "วันที่เข้าครอบครอง" ซึ่งเป็นวันที่ผู้ซื้อสามารถเข้าครอบครองอสังหาริมทรัพย์ได้ การโอนกรรมสิทธิ์จะเสร็จสมบูรณ์ก็ต่อเมื่อมีการจดทะเบียนเอกสารการโอนกรรมสิทธิ์ในทะเบียนที่ดินของสกอตแลนด์เสร็จสมบูรณ์ แล้ว

ทนายความ อัยการ และผู้ประกอบวิชาชีพการโอนกรรมสิทธิ์ที่ได้รับอนุญาต เป็นบุคคลเพียงกลุ่มเดียวที่ได้รับอนุญาตตามกฎหมายให้ดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์โดยคิดค่าธรรมเนียมในสกอตแลนด์ และด้วยเหตุนี้จึงได้รับสิทธิผูกขาดการโอนกรรมสิทธิ์ ภายใต้พระราชบัญญัติทนายความ (สกอตแลนด์) ปี 1980มาตรา 32 ซึ่งกำหนดให้การกระทำใดๆ ของบุคคลที่ไม่ได้รับอนุญาตที่จัดทำเอกสารการโอนกรรมสิทธิ์โดยคาดหวังค่าธรรมเนียมเป็นความผิดทางอาญา^{[ 25 ]}ถึงกระนั้น ในสกอตแลนด์ไม่มีข้อกำหนดทางกฎหมายใดๆ ที่บังคับให้ใช้บริการของทนายความ อัยการ หรือผู้ประกอบวิชาชีพการโอนกรรมสิทธิ์ที่ได้รับอนุญาตในการโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สิน/กรรมสิทธิ์ที่ดิน ผู้ซื้อและผู้ขายที่เต็มใจสามารถยื่นเอกสารที่กรอกครบถ้วนทั้งหมดที่จำเป็นไปยังสำนักงานทะเบียนที่ดินแห่งสกอตแลนด์ได้ด้วยตนเอง

ที่ดินส่วนใหญ่ที่เป็นกรรมสิทธิ์ส่วนตัวในออสเตรเลียได้รับการควบคุมภายใต้ระบบการจดทะเบียนที่ดินแบบ ทอร์เรนส์ ซึ่งนำมาใช้ระหว่างปี 1857 ถึง 1875 ที่ดินบางส่วนยังคงไม่ได้จดทะเบียนและโดยทั่วไปเรียกว่าที่ดินตามกฎหมายทั่วไป กฎหมายทรัพย์สินในออสเตรเลียมีที่มาจากกฎหมายทั่วไปของอังกฤษ^{[ 26 ]}

การโอนกรรมสิทธิ์ในออสเตรเลีย (หรือที่เรียกว่าการโอน) โดยปกติแล้วจะดำเนินการโดยทนายความหรือผู้รับมอบอำนาจด้านการโอนกรรมสิทธิ์ที่ได้รับอนุญาตมีชุดเอกสารให้ผู้ซื้อสามารถดำเนินการเองได้ แต่เนื่องจากความซับซ้อนของกฎหมายและกระบวนการที่แตกต่างกันไปในแต่ละรัฐและท้องถิ่น จึงไม่แนะนำให้ทำเช่นนั้น

รัฐควีนส์แลนด์และรัฐนิวเซาท์เวลส์มีระยะเวลา "พักใจ" 5 วันสำหรับสัญญาซื้อขายที่อยู่อาศัย รัฐ วิกตอเรีย มี ระยะเวลาพักใจ 3 วันทำการสำหรับการขายส่วนตัว และรัฐเซาท์ออสเตรเลียมี 2 วัน ในช่วงเวลานี้ ผู้ซื้ออาจพิจารณาการซื้ออีกครั้ง และหากต้องการ ก็สามารถยกเลิกสัญญาได้ ซึ่งในกรณีนี้ ผู้ซื้ออาจมีภาระผูกพันตามกฎหมายที่จะต้องจ่าย 0.25% ของราคาซื้อให้กับผู้ขาย (0.2% ในรัฐวิกตอเรีย) ไม่ใช่ทุกสัญญาจะมีระยะเวลาพักใจ เช่น เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในการประมูล หรือหากผู้ซื้อเร่งกระบวนการ^{[ 27 ]}

การโอนกรรมสิทธิ์ทั่วไปโดยทนายความหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ได้รับอนุญาต^{[ 28 ]}มักใช้เวลา 4 ถึง 6 สัปดาห์ บริษัทส่วนใหญ่เสนอบริการราคาคงที่ซึ่งโดยปกติจะรวมค่าใช้จ่ายสำหรับการค้นหาคำแนะนำทางกฎหมาย และค่าใช้จ่ายอื่นๆ ในรัฐและดินแดนส่วนใหญ่ การโอนกรรมสิทธิ์ทั่วไปจะรวมถึง แต่ไม่จำกัดเพียงสิ่งต่อไปนี้:

• ตรวจสอบภาระผูกพันและข้อจำกัดต่างๆ ของที่ดิน
• เพื่อให้มั่นใจว่าเงื่อนไขพิเศษที่ระบุไว้ในสัญญาได้รับการปฏิบัติตาม
• ตรวจสอบให้แน่ใจว่าค่าธรรมเนียมภาษีที่ดิน และค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับการใช้น้ำได้รับการชำระโดยผู้ที่เกี่ยวข้องอย่างถูกต้อง
• จัดการเรื่องการชำระค่าธรรมเนียม ค่าใช้จ่าย และภาษีของรัฐบาล
• การจัดเตรียมเอกสารทางกฎหมาย
• เพื่อประโยชน์ของผู้ซื้อ ประสานงานกับสถาบันการเงินของผู้ซื้อเพื่อให้เป็นไปตามข้อกำหนดต่างๆ ก่อนการโอนกรรมสิทธิ์
• ในนามของผู้ขาย ประสานงานกับผู้ให้สินเชื่อของผู้ขายเพื่อจัดการเรื่องการชำระเงินและขอปลดภาระจำนองในโฉนดที่ดิน
• การจัดการและการเข้าร่วมการชำระเงินขั้นสุดท้าย

การตรวจสอบเอกสารมักใช้เวลาส่วนใหญ่ในกระบวนการโอนกรรมสิทธิ์ เนื่องจากระบบการปกครองมีสามระดับ (รัฐบาลกลาง รัฐบาลท้องถิ่น และรัฐบาลระดับรัฐ) จึงจำเป็นต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าผู้ขายมีสิทธิ์และกรรมสิทธิ์ทั้งหมดอย่างถูกต้อง ข้อมูลส่วนใหญ่ได้มาจากหน่วยงานของรัฐหรือหน่วยงานท้องถิ่น (สภา) กระบวนการโอนกรรมสิทธิ์ เอกสารทางกฎหมาย ข้อกำหนดในสัญญา และข้อกำหนดในการตรวจสอบเอกสารจะแตกต่างกันไปในแต่ละรัฐและดินแดน

ข้อกำหนด การตรวจสอบ และค่าใช้จ่ายอาจแตกต่างกันไปในแต่ละเขตอำนาจศาล ขึ้นอยู่กับกฎหมายและข้อบังคับเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่น ทั้งนี้ ขึ้นอยู่กับสถานการณ์ในแต่ละกรณี และขึ้นอยู่กับเขตอำนาจศาลการตรวจสอบกรรมสิทธิ์อาจรวมถึง:

• การค้นหาแผนผังที่จดทะเบียน หรือการค้นหาแผนผังหน่วยอาคาร/กลุ่มอาคาร
• การค้นหาบริษัท
• การค้นหาพื้นที่ปนเปื้อน
• การค้นหาทรัพย์สินของสภา
• การตรวจสอบบันทึกของสภาเต็มรูปแบบ
• การค้นหาภาษีที่ดิน
• ค้นหาถนนสายหลัก

ด้วยการนำกฎหมายการโอนกรรมสิทธิ์ทางอิเล็กทรอนิกส์แห่งชาติมาใช้ในปี 2555 ^{[ 29 ]}รัฐต่างๆ ของออสเตรเลียทั้งหมดกำลังดำเนินการเปลี่ยนไปใช้การโอนกรรมสิทธิ์ทางอิเล็กทรอนิกส์ตามข้อกำหนดของแต่ละรัฐ

กระบวนการโอนกรรมสิทธิ์ในสหรัฐอเมริกาแตกต่างกันไปในแต่ละรัฐ ขึ้นอยู่กับข้อกำหนดทางกฎหมายท้องถิ่นและแนวปฏิบัติในอดีต ในบางกรณีที่เกิดขึ้นไม่บ่อยนัก คู่สัญญาอาจเข้าร่วมใน "การปิดการซื้อขาย" อย่างเป็นทางการ ในการปิดการซื้อขายอย่างเป็นทางการ จะมีทนายความสามคนเข้ามาเกี่ยวข้องในกระบวนการ ได้แก่ ทนายความหนึ่งคนเป็นตัวแทนของผู้ซื้อ ผู้ขาย และผู้ถือจำนอง บ่อยครั้งที่ทนายความทั้งสามคนจะนั่งร่วมโต๊ะกับผู้ซื้อและผู้ขาย และ "ส่งเอกสาร" เพื่อให้การทำธุรกรรมเสร็จสมบูรณ์

โดยทั่วไปแล้ว การทำธุรกรรมจะเสร็จสิ้นโดยใช้บัญชีเอสโครว์ ( ดูเพิ่มเติมที่เอสโครว์ § อสังหาริมทรัพย์ ) แนวทางปฏิบัติจะแตกต่างกันไปในแต่ละรัฐ เกี่ยวกับผู้ที่ทำการตรวจสอบกรรมสิทธิ์เพื่อให้แน่ใจว่าผู้ขายมีหรือสามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ชัดเจน รวมถึงภาระผูกพันที่ต้องชำระ และผู้ที่ทำหน้าที่เป็นผู้รับฝากเอสโครว์ ในหลายรัฐ ทนายความยังคงทำหน้าที่เป็นตัวแทนเอสโครว์และผู้ตรวจสอบกรรมสิทธิ์ ในขณะที่อีกหลายรัฐ หน้าที่เหล่านี้จะดำเนินการโดยตัวแทนเอสโครว์ที่ได้รับใบอนุญาต ซึ่งมักจะสังกัดหรือแม้กระทั่งเป็นพนักงานของบริษัทประกันกรรมสิทธิ์ บางแห่งใช้การผสมผสาน เช่น ให้ทนายความดำเนินการเอสโครว์ ในขณะที่การตรวจสอบกรรมสิทธิ์ดำเนินการโดยบริษัทประกันกรรมสิทธิ์หรือตัวแทนของบริษัท

เพื่อป้องกันตนเองจากข้อบกพร่องในกรรมสิทธิ์ ผู้ซื้อจึงมักจะซื้อประกันกรรมสิทธิ์ในเวลานี้ และเกือบทุกกรณี ผู้ซื้อจะต้องซื้อประกันกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ให้กู้ด้วย ซึ่งเป็นเงื่อนไขหนึ่งของสัญญาเงินกู้

ในรัฐส่วนใหญ่ ข้อเสนอซื้อจากผู้ซื้อจะทำในรูปแบบของสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรและผูกพันด้วยเงินมัดจำราคาซื้อ ข้อเสนอจะระบุเงื่อนไขต่างๆ (เช่น การประเมินราคา การตรวจสอบกรรมสิทธิ์การตรวจสอบสภาพบ้าน การเข้าอยู่อาศัย และการจัดหาเงินทุน) ซึ่งผู้ซื้อสามารถถอนข้อเสนอได้โดยไม่ต้องเสียเงินมัดจำ เมื่อเงื่อนไขต่างๆ ได้รับการปฏิบัติตาม (หรือได้รับการยกเว้น) ผู้ซื้อจะมี " กรรมสิทธิ์โดยชอบธรรม " และได้รับเงินค่าโอนกรรมสิทธิ์ หรืออาจถูกบังคับโดยคำสั่งศาลอาจมีเงื่อนไขอื่นๆ เพิ่มเติมในนาทีสุดท้ายก่อนการปิดการซื้อขาย เช่น การทำความสะอาดบ้าน การขับไล่ผู้เช่า และการซ่อมแซม

เอกสารทั่วไปในการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ได้แก่ โฉนดที่ดินเช็ครับรองสัญญาเงินกู้ จำนอง ใบรับรองการจำนอง ภาษีที่ดิน ตามสัดส่วน หนังสือรับรอง การประกันกรรมสิทธิ์ และหนังสือรับรองการประกันอัคคีภัย นอกจากนี้ อาจมีข้อตกลงเพิ่มเติม (เช่น สัญญาผู้เช่าที่ยังคงอยู่อาศัย สัญญาการส่งมอบ การหัก เงินค่า ซ่อมแซมที่ไม่สามารถยอมรับได้) สิทธิในการซื้อก่อนของผู้ขาย การประกาศความไว้วางใจ หรือการจัดตั้งหรือควบรวมกิจการอื่นๆ (เช่น การจัดตั้งบริษัท หุ้นส่วนจำกัดของผู้ลงทุน เป็นต้น) ในกรณีที่ " เวลาเป็นสิ่งสำคัญ " มีหลายกรณีที่เงินมัดจำทั้งหมดถูกริบ (เป็นค่าเสียหายที่กำหนดไว้ล่วงหน้า) หากการโอนกรรมสิทธิ์ล่าช้าเกินกว่ากำหนดเวลาที่ผู้ซื้อกำหนดไว้ แม้ว่าการซื้อขายจะเสร็จสมบูรณ์แล้วก็ตาม

คำที่ใช้บ่งบอกถึงการโอนกรรมสิทธิ์ หรือคำที่แสดงการโอนกรรมสิทธิ์ได้แก่ การให้ การยกให้ การมอบให้ และการขาย

• รายการหัวข้อเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์
• การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์
• การโอนกรรมสิทธิ์
• การตรวจสอบและการรับรอง